?“대한민국의 국민들은 지금 100세 시대에 살고 있습니다. 따라서 한살이라도 젊었을 때 은퇴 이후를 준비해야 합니다. 돈 나오는 수익형부동산은 매월 일정한 현금흐름을 제공한다는 점에서 은퇴 이후를 대비한 매력적인 투자안입니다.”

지인들 사이에서 ‘은퇴부자’로 소문난 S씨(남/61세). 은퇴 이후 노후준비를 어떻게 해야 하는지를 묻는 필자에게 S씨가 들려준 대답이다.

우리는 지금 “빙하기가 오지 않는다면 틀림없이 100세까지 산다”라는 모 금융기관의 광고카피를 통해 알 수 있듯이 오래 살수 있다는 기쁨보다는 노후생계를 걱정하게 만드는 현실 속에서 살고 있다.

짧으면 20~30년, 길어야 30~40년을 다닐 수 있는 직장에서 자의든 타의든 은퇴를 맞이하게 되는데, 은퇴 이후 최소 40년 이상을 마땅한 노후대책 없이 힘겹게 살아가야하는 대다수 사람들에게 노후를 위한 재테크는 당장 시작해도 결코 빠르지 않는 평생의 과제인 셈이다.

‘은퇴 부자’ S씨의 은퇴 이후 준비기

그렇다면 은퇴 이후를 준비할 수 있는 최고의 투자안은 무엇일까? 필자는 약 3년 전 공기업의 부장으로 퇴직한 은퇴부자 S씨에게 물었다.

S씨는 필자에게 매월 일정한 현금흐름을 확보할 수 있어야 노후가 편안하다는 이유로 주저 없이 돈 나오는 수익형부동산 즉, 월세가 나오는 수익형부동산에 투자할 것을 권했다. 그리고 이왕이면 한살이라도 젊었을 때 은퇴 이후를 준비하기를 권했다.

S씨의 대표적인 성공 투자처는 글로벌 금융위기 직후인 2008년 12월경 급매로 매입한 경기도 성남시 분당구 금곡동 지하철 미금역 초입 1층 구분상가(계약면적 396㎡, 전용면적 165㎡)였다.

대상 부동산은 분당선 미금역 초입 코너에 위치한 복합시설빌딩 내 1층 구분상가로서 대단위 아파트단지를 배후지로 하는 역세권 상가였다.

비록 상권의 범위가 분당신도시 내로 한정된 지역상권의 모습을 보였지만 뛰어난 교통여건(초역세권, 사거리 대로변)으로 접근성이 매우 좋았고 배후지 상주인구는 물론, 유동인구도 적지 않아 비교적 활기찬 상권을 보여주고 있었다. 따라서 임차인 확보 및 교체에도 큰 어려움이 없어 보였다.

하지만 상가 주인이 지병을 앓고 있는 80대 후반의 고령자인 까닭에 사망으로 인한 상속발생 시 거액의 세금발생이 우려되었고, 결국 수차례의 가족회의를 거쳐 급매물로 나오게 된 것이었다.

2008년 12월, 평소 알고 지내던 공인중개사로부터 미금역 초입에 소재한 지상 8층 규모의 복합시설빌딩 내 1층 구분상가를 소개받게 된 S씨.

그가 당시 공인중개사로부터 제시받은 금액은 27억 원으로 주변시세(32억 원 호가)보다 무려 5억 원이나 할인된 금액이었다. 상가 주인이 내놓은 가격은 시세보다 15%가량 저렴한 금액이었지만 예기치 못한 글로벌 금융위기가 불어 닥치면서 정상가액으로 거래하기란 쉽지 않은 상태였다. 국내외 경기불황을 몰고 온 글로벌 금융위기가 상가시장조차 매도자 우위에서 매수자 우위의 거래시장으로 바꿔놓았던 것이다.

한편, 임차인은 유명 금융기관의 지점이었는데 보증금 13억원, 월세 800만원에 임대사용 중이었다. 따라서 할인된 가격인 27억원에 매입할 경우 보증금(13억원) 운영수익을 차치하더라도 실투자금액(14억원)으로 계산해보니 투자수익률이 연 6.8%에 달했다.

다만, 임대차계약의 종료시점까지 채 7개월도 남아있지 않은 상태라는 게 마음에 걸렸다. 반드시 추가 연장계약 여부를 확인해야 할 사항이었다.

노후준비는 현금흐름 확보 여부로 판가름

S씨는 며칠간의 장고를 거듭한 끝에 다음과 같은 이유를 들어 상가 투자를 받아들이기로 결정했다.

첫째, 공기업에서 은퇴를 4년여 남겨둔 시점인지라 노후준비가 절실했던 그였다. 아울러 노후준비는 현금흐름을 확보할 수 있는지 여부로 판가름날거라고 생각했다.

주식, 채권, 부동산 등 여러 가지 투자방안을 놓고 노후준비를 고심했던 S씨. 비록 상대적이지만 안전성과 수익성을 동시에 충족시킬 수 있는 것은 우수한 상권을 가진 상가부동산뿐이라고 결론지었다.

둘째, 대상물건은 입지가 뛰어나다보니 임대차계약 종료를 7개월가량 앞둔 임차인(유명 금융기관)이 격년으로 연 5% 수준의 임대료 인상을 약속하면서 향후 5년간 추가 임대차계약을 원한 것으로 밝혀졌다. 글로벌 금융위기 직후임을 감안하면 파격적인 임대차조건임에 틀림없었다.

셋째, 실투자금액인 14억원이라는 자금을 어렵지 않게 마련할 수 있었다. 매입 당시 자금구성을 살펴보니, 현금 및 예금자산 4억원, 보유 중이던 미금역 인근 오피스텔을 처분해서 만든 돈 6억원, 보유하고 있던 주식을 처분해서 만든 돈 4억원으로 구성돼 있었다.

S씨는 그 후에도 2건의 돈 나오는 수익형부동산을 추가로 매입했다. 2011년 2월 강남구 테헤란로 이면 소형오피스텔을 3억2000만원(당시 보증금 3000만원, 월세 130만원 임대 중)에 매입했고, 2012년 11월 영등포구 당산동 소재 소형아파트를 1억7000만원(당시 보증금 1000만원, 월세 60만원 임대 중)에 매입했다.

결과론적이지만, 현업에서 은퇴한 S씨는 수익형부동산 3건(1층 구분상가, 소형오피스텔, 소형아파트)을 통해 누구보다 확실한 노후생활을 즐기게 되었다. 임대관련 각종 비용(세금, 시설유지비 등) 등을 제하고도 매월 들어오는 현금이 1000만원을 웃돌고 있기 때문이었다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.