국내 최대 주거용임대관리 기업인 라이프테크는 2002년 출범했다. 필자는 8년간 평생 천직으로 여기며 다니던 설계사무소를 그만두고, 부동산중개업에 뛰어든지 10개월도 되지 않았았을때 원룸임대관리회사를 해보겠다며 난생처음 사업을 벌였다. 친구의 부동산 중개사무소에 책상을 두 개 얻어서 관리비를 내기로 하고 시작한 셋방살이가 라이프테크의 시작이었다.

그때는 임대인에게 열쇠를 받아놓기만 하고도 임대인 수수료를 챙기면서 외제차를 몰고 다니던 동네 중개업자가 흔하던 시절이었다. 그러나 그런 중개업자들은 공동중개를 하지 않아도 될 만큼 주택공급이 많아지고 열쇠 또한 디지털화되자 폐업을 하고 말았다.

건축을 전공한 필자에게 2000년 초반 주택 신축 붐은 하늘이 준 기회나 다름없었다. 수많은 주택이 헐리고 그 자리에 들어서는 다가구주택들은 부동산과 건축을 엮을 수 있는 단초가 될 수 있다는 확신이 들었다.

라이프테크의 1호 주택임대관리는 잘못된 화장실 구조로 낮은 임대료를 받고 있던 다가구주택을 리모델링을 해주는 대가로 시작됐다. 이런 방식으로 매월 한두 개씩 관리건물을 늘리며 승승장구하고 있었다. 6개월도 채 되지 않아서 셋방 사무실을 떠나 작은 오피스텔로 독립했고 또 얼마 가지 않아서 직원을 추가로 채용하고 더 넓은 사무실로 이전할 수 있었다.

사업의 외연은 넓혀갔지만 어려움이 적지 않았다. 낮은 수수료 때문에 수익이 나지 않았고, 벤치마킹할 수 있는 상대가 전무하다 보니 서류하나 계약서 서식 하나도 일일이 만들어야 했다. 그런 가운데서도 점차 다가구주택뿐만 아니라 오피스텔이나 주상복합 아파트까지 다양하게 계약이 이루어졌고, 주상복합 건물의 시설관리도 경험하게 되면서 노하우도 쌓였다.

회사가 성장할 수 있었던 배경에는 오랜 시간 차곡차곡 쌓아올린 신뢰가 자리한다. 기존 거래자들과의 신뢰는 임대 호수를 늘려나가는 데 있어 가장 중요한 밑천이 됐다.

이렇다할 주택임대관리 제도가 없던 시절이었음에도 불구하고 라이프테크에서는 자기관리형 관리계약이 이루어졌고, 부동산 회원사나 위탁한 건물주의 소개로 위탁관리형 계약이 성사되면서 기업형 주택임대관리회사의 형태를 갖추게 됐다.

현재 라이프테크는 1200호가 넘는 주택임대관리를 수행하고 있으며 지속적으로 그 수가 늘어나고 있다. 라이프테크는 건축시행으로 주택공급자 역할도 수행하고 있으며 현재는 기획에서 시행, 시공, 관리까지 아우르는 종합 부동산기업을 목표로 뛰고 있다.

위탁관리형 vs 자기관리형으로 나뉘는 주택임대관리

주택임대관리업의 성공 방안에 대해 얘기하기 위해서는 올해 6월27일 국회 본회의를 통과한 주택임대관리업 제도를 먼저 짚어보아야 한다. 이번 제도는 기업형 주택임대관리회사의 도입을 골자로 한다.

개정안에 신설된 주택임대관리업은 임대를 목적으로 하는 주택(준주택 포함)의 시설물 유지·보수, 임차인 관리 등 종합서비스를 수행하는 것으로 정의했다. 또, 일정 규모 이상의 주택임대관리업 사업자에는 시·군·구청장에게 등록하게 했고 지자체는 운영의 건전성을 감독하도록 절차도 마련했다.

임대인과 임차인의 재산권이나 주거권에 큰 영향을 미치는 자기관리형 사업자에는 부도 등에 대비하기 위해 보증상품 가입을 의무화했고 임대주택법 상 임대사업자등록을 의제하고 있다.

개정안에서는 주택임대관리업의 유형을 자기관리형과 위탁관리형으로 나눈다. 자기관리형은 주택의 공실, 임차료 미납 위험 등을 주택임대관리업자가 부담하고 이에 대한 대가로 임대인은 주택임대관리업자에게 장기간에 걸쳐 매월 일정 고정액을 지급하는 방식이다. 위탁관리형은 주택임대관리회사가 임대리스크를 부담하지 않는 형태로 매월 실제 임대료의 일정비율을 수령하는 방식이다.

자기관리형 주택임대관리는 시행회사에서 분양을 할 때 확정수익을 보장할 경우와 월세의 증감이나 관리에 신경을 쓰기 힘든 외국 또는 지방거주 임대인에게 적용하는 것이 좋다. 자기관리형은 위탁관리형보다 수익률이 높지만 임대가 안되거나 불황기에는 손실을 볼 가능성이 높다. 따라서 수익률은 낮지만 불황기에 상대적으로 수익이 높은 위탁관리형을 적절히 혼합하는 것이 유리하다.

국내 주택임대관리의 현실과 전망

우리나라에서 기업형 주택임대관리회사의 도입배경은 민간임대주택 공급을 활성화하기 위한 방안의 하나로 보인다. 이는 재무적 투자자의 임대주택 시장 참여를 유도해 민간주도의 임대주택 공급을 확대하는데 영향을 줄 것이다.

임대주택 공급 활성화는 불보듯하다. 2011년 기준으로 장기 공공임대주택 재고가 전체 주택재고의 5%로 부족한 실정이고, 민간부분의 임대주택도 전체 임대주택의 28.3%에 불과한 실정이다. 수익형 부동산에 대한 수요가 증가함에 따라 도시형생활주택이 최근 몇 년간 과잉 공급됐고 오피스텔 거주가구도 1995년 6000호에서 2010년 22만호로 늘어나는 등 민간주도 임대주택이 확대되고 있다.

주택임대시장도 더욱 커질 것이다. 개별 임차인이 임대료를 체납하더라도 주택임대관리회사를 통해 매월 안정적인 임대수익을 확보할 수 있다면 주택임대시장은 더욱 커질 수 있고 임차인도 임대인과의 갈등 없이 전문관리회사로부터 수준 높은 서비스를 받을 수 있는 장점이 있다. 비전문적이고 영세한 관리 시스템에서는 투자에 한계가 있어 임대용 주택을 전문적으로 관리할 수 있는 신뢰할 수 있는 기업형 주택임대관리회사가 필요한 것이다. 다만 임대료에 서비스 이용료를 지불하게 되어 임대료가 올라가는 부작용을 우려하는 목소리가 있다. 그러나 경쟁을 통해 임대료에 미치는 영향은 미미한 수준으로 유지가 가능하다고 본다.

임대시장활성화 외에도 기업형 주택임대관리회사의 등장은 여러 이점을 가져올 것으로 보인다. 특히 세원 노출 및 세수 확대에 긍정적인 효과가 기대된다. 등록제를 통해 기존 개인 주택임대사업자를 주택임대관리업으로 편입시킴으로써 비제도권에 있는 주택의 과세가 가능할 것으로 보인다.

또 기업형 주택임대관리회사의 출현으로 새로운 업무영역을 개발하고 발 빠른 대응으로 선진 외국기업의 국내 시장 독과점을 막을 수 있다. 이로 인해 전문 인력이 필요함에 따라 고용유발 효과와 함께 파급효과로 인한 일자리 창출이라는 기대효과까지 가지게 되었다.

이런 사회적인 현상과 정부의 의지가 더해지면서 주택임대사업을 활성화하기 위한 주택임대관리업이 탄생하게 됐다. 그러나 지금까지 동네 부동산 중개업자나 개인이 진행해온 초보적인 주택임대관리에서 벗어나기 위한 획기적인 지원이 없다면 주택임대관리업은 장기간 표류할 가능성도 있다.

주택임대관리업 활성화에 필요한 몇가지 조건Ⅰ

우리나라 주택임대시장 활성화를 뒷받침할 기업형 주택임대관리업 도입은 시기 적절한 조치로 평가할만하다. 그러나 제도가 뒷받침되지 않는다면 아무리 좋은 제도를 만들어 놓았다 하더라도 사장되고 말 것이다. 따라서 주택임대관리업 활성화를 위해 아래와 같은 몇 가지가 필요하다.

첫째, 가장 중요한 것은 임대방식의 다양화다. 임대방식이 지금처럼 전세와 월세 체제로 고정된다면 주택임대관리업이 활성화되는데 큰 걸림돌이 될 것임에 틀림없다. 기존 제도에서는 주택임대관리업자가 단순히 임대인의 임대업무를 대신해주고 수수료를 떼는 방식이 될 수밖에 없다. 수수료를 주는 방식의 단순 주택임대관리로는 임대인이 위탁할 이유가 없어지고 필요성을 느끼지 못한다.

따라서 임대방식의 다양화가 전제되어야만 주택임대관리회사가 수익을 높일 수 있고 여러 가지 방식으로 사업적 제안이 가능하다. 주택임대방식의 다양화를 위해서는 임차인의 월세에 대한 보증제도가 있어야 한다. 임차인이 월세를 보증한다면 지금처럼 높은 보증금이 필요 없게 되고 주택임대관리회사는 월세징수에 대한 부담이 줄어들 것이다. 임차인의 월세보증은 보증보험으로도 가능하지만 제도적으로 신용정보 조회와 월세를 미납할 경우 상거래와 같이 신용등급을 연동함으로써 간단하게 해결할 수 있다.

둘째, 주택임대관리업자가 임차인 선정을 못하도록 제한해서는 안된다. 임차인 선정은 부동산 중개인의 고유업무영역이긴 하지만 주택임대관리회사가 정작 임차인을 스스로 선정하지 못한다면 절름발이 정책이 되고 말 가능성이 높다. 낮은 수수료로 인해 주택임대관리를 통해 얻는 수익이 한정적인데다 부동산 중개업소에 중개수수료까지 지불하면서 수익구조가 나올 수 있는가 하는 문제는 심각하게 고민해봐야 하는 대목이다.

공인중개사협회 등의 반발이 있기는 하지만 제도적으로 공인중개사를 확보하도록 한 주택법 시행령으로 인해 주택임대관리회사의 전문인력 중 대부분이 공인중개사가 될 것으로 예상된다. 따라서 정부에서 의지만 있다면 주택임대관리회사의 물건에 한정을 하거나 자체 중개법인을 통한 임대차 등의 조건으로 문제해결이 가능하다.

셋째, 월세징수의 어려움을 해결해야 한다. 임대차보호법에 의해 보호받는 세입자의 범위를 월세를 미납하지 않은 우량 세입자로 한정 지어야 한다. 명도소송 기간의 획기적인 단축도 방법이 될 수 있다. 악의적으로 월세를 내지 않고 버티는 세입자나 연락두절, 행방불명 된 세입자조차도 주택임대관리회사가 손 쓸 수 없는 제도 아래에서는 주택임대관리업체의 월세에 대한 리스크는 너무 크다. 월세미납 시 할 수 있는 조치를 합법적으로 규정하고 2개월 이상 연체된 세입자는 임대차보호법의 보호를 받을 수 없도록 하여 주택임대관리회사와 임대인의 보호를 위해 신용등급 연동도 적극 검토해야 한다.

또 체납 시 적용할 법적 절차의 간소화와 시간적 단축도 필요하다. 이런 절차와 분쟁을 담당할 기구를 설립하여 업무를 전담하고 분쟁조정 역할을 하도록 하는 것도 방법이다. 주택임대관리회사가 알아서 하라고 할 것이 아니라 정부에서 할 역할임을 인지하고 적극적인 방법을 찾아 주어야 주택임대사업과 주택임대관리업이 활성화 될 수 있다.

주택임대관리업 활성화에 필요한 몇가지 조건Ⅱ

주택임대관리업을 활성화하기 위해서는 세무 혜택에 대한 제도도 손질해야 하고, 현실 여건에 비추어 다소 과다하게 생각되는 등록기준도 완화할 필요가 있는데, 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

넷째, 주택임대관리회사에 대한 세무 혜택과 주택임대사업자의 세무 문제를 해결해야 한다.

자기관리형 주택임대관리의 경우 임대인의 소득신고 누락으로 주택임대관리회사가 제대로 신고를 못하는 문제에 직면해 있다.

위탁관리형의 경우는 임대인에게 받는 수수료와 세입자에게 받는 관리비에 대한 비과세도 추진되어야 한다. 임대인이나 세입자 모두 비과세인데 주택임대관리회사만 과세대상이 된다면 부가세 처리가 힘들고 소득세까지 이중으로 물어야 한다.

주택임대사업자에게 파격적인 세제혜택을 주는 대신 의무를 강화하는 방안이 연구돼야 한다. 정부가 주택임대사업자 활성화를 위해 주택임대사업자에게 주는 소득세 감면보다 누락이 많은 상황에서는 혜택이 되지 못할 뿐만 아니라 주택임대사업이 활성화될 수 없다.

또 전문인력뿐만 아니라 청소원, 경비원 등의 고용창출에 기여하고 주택임대사업 활성화를 이루는 주택임대관리사업자에 대한 혜택으로 소득세나 법인세를 대폭 감면해주고 카드수수료나 부가세를 면세해주는 세제지원도 뒤따라야 한다.

다섯째, 과다한 주택임대사업자의 등록기준을 완화해야 한다. 현재 제도에서는 기업형 주택임대관리업을 하려면 자기관리형 300가구 이상, 위탁관리형 1000가구 이상을 보유해야 한다. 여기에 전문인력을 2~3명씩 의무적으로 확보해야 한다. 변호사나 회계사, 세무사 등의 고급전문인력을 확보해야 하는 주택임대관리회사에게는 이중의 부담이 될 수밖에 없다. 의무등록 기준 미만의 주택임대관리회사는 전문인력을 확보하지 않아도 되고 보증보험 가입 의무도 없기 때문에 역차별이 될 가능성도 높다.

또 주택임대관리회사에서 중개업무를 못하도록 규정하면서 부동산 공인중개사를 주택임대관리에 필요한 전문인력으로 분류한다거나 300세대 이상이거나 승강기 설치 또는 중앙난방식의 150세대 이상 공동주택에서 시설관리를 위해 필요한 주택관리사를 두도록 등록기준을 이중으로 규정하는 것은 앞뒤가 맞지 않다. 향후 주택임대관리사 제도 도입 등을 적극 고려하여야 한다.

주택임대관리업 성공을 위한 방안

주택임대관리가 성공하기 위해서는 수익률을 향상시킬 수 있어야 한다. 보증금 1000만원에 월세 60만원짜리 원룸을 시중의 임대인이 받는 임대가와 같은 금액으로 임대를 하는 주택임대관리회사는 수익을 내기 어렵다. 결국 임대인보다 높은 임대료를 받거나 임대인이 임대업무를 할 때보다 공실이 적어야만 수익을 창출할 수 있다. 풀옵션이나 단기임대로 월세를 높이거나 외국인을 유치해 공실을 줄이는 등의 수익 창출 방안이 있어야 한다.

최근 주택임대관리를 준비하고 있는 대기업이나 대형 건설회사 역시 수익구조를 어떻게 만들어내야 할지 고민이 깊다. 주택임대관리업이 새로운 블루오션이 될 수 있을까 해서 연구·조사하는 회사들이 늘어나고 있지만, 속 시원하게 결론을 내리기가 쉽지 않다.

주택임대관리의 가장 큰 고민은 수익성이라고 할 수 있다. 대기업은 기본적으로 고정비용이 많기 때문에 적은 수익으로는 사업성이 나오지 않는다. 따라서 수익성을 높일 수 있는 방안을 가지고 있지 않으면 사업으로 연결하는데 어려움이 있다.

또, 단순히 위탁을 받은 주택을 임대관리하면서 나오는 수익은 낮을 수밖에 없다. 낮은 수익률은 규모의 경제를 통해 일정부분 낮은 수익성을 해소할 수 있지만 한계가 있기 때문에 단순 주택임대관리가 아닌 여러 가지 방안으로 접근해야 한다.

대단지 분양을 통해 단번에 높은 수익을 얻었던 과거를 향수한다면 주택임대관리업을 포기해야 할지도 모른다. 주택임대관리는 적은 돈이지만 지속적으로 수익이 발생하며 발전가능성이 지속적으로 높은 업종이라는 장점이 있다. 40년 전부터 기업형 주택임대관리를 해오고 있는 일본의 주택임대관리회사들이 지금도 수익창출을 지속하고 있다는 사실은 시사하는 바가 크다고 하겠다. 주택임대관리업의 성공을 위한 방안을 몇 가지 제시해 보면 아래와 같다.

첫째, 주택임대관리회사는 공급자로서의 역할을 해야 한다. 주택을 공급하는 방법은 여러 가지가 있지만 공급을 하지 않는 주택임대관리만으로는 사업성이 높지 않고 사업적으로 성공하는데 오랜 시간이 소요될 것이다.

둘째, 주택임대관리회사는 지역의 한계를 극복해야 한다. 주택임대관리는 특성상 가까운 거리에 위치해야 하며 거리의 한계는 극복하기 힘든 과제이다. 지역적인 네트워크나 지점, 지사가 만들어지기 전까지는 영업에 한계가 있다. 따라서 특정지역에 집중하면서 서서히 지역을 넓혀나가는 방법을 연구하고 도입해야 한다.

셋째, 주택임대관리업을 하기 위해서는 낮은 수수료율을 극복해야 한다. 주택임대관리를 위탁하면서 지급하려고 하는 임대인의 수수료는 낮다. 주택임대관리회사가 임차인 선정의 업무를 하지 못하는 상황에서는 더더욱 그렇다. 따라서 수수료가 나가지 않거나 적게 드는 직접적인 임차인 모집을 강구하고 임대방식을 바꿔서라도 자기관리형 주택임대관리를 통해 수익을 높이는 방안을 가지고 있어야 한다.

넷째, 전세는 월세로, 장기는 단기로, 내국인은 외국인으로 바꿔야 한다. 전세는 월세로 돌리고 보증금이 높은 월세는 보증금을 낮추어야 하며 1년 이상의 장기 임대를 1개월 이상의 단기임대로 돌려서 월세를 높이는 전략이 필요하다. 내국인 위주의 임대는 외국인을 겨냥한 임대로 바꾸어서 높은 수익을 달성하고 임차인의 질을 높이는 것이 중요하다.

다섯째, 주택임대관리업을 위해서는 월세수금, 세입자민원, 공실에 대한 대책을 세워야 한다. 월세미납으로 인한 악성 채무를 줄이고 대항할 수 있어야 하며 세입자 민원의 해결과 민원의 발생을 줄이는 노력이 필요하다. 또 공실에 대한 대책이 수립되어 있어야 한다. 공실에 대한 대책이 없는 상황에서 섣불리 사업을 시작하면 실패확률이 무척 높다고 하겠다. 따라서 임대가 가능한 지역을 선정하고 사업을 시작해야 한다.

여섯째, 셰어하우스, 테마하우스, 동호인 하우스, 게스트 하우스 등을 접목해야 한다. 단순한 월세임대보다는 여러 가지 특성화를 통한 사업전개가 필요하다. 남이 하지 않는 방식을 개척해 나가는 선구자적 발상으로 수익을 높일 수 있다. 임대방식을 바꾸는 과감한 방안도 연구하고 대안으로 삼아볼 만하다.

주택임대관리업에 관심이 있다면 위의 주택임대관리업 성공방안에 더 많은 방안과 구체적인 사업계획을 스스로 만들어보고 사업에 대한 시뮬레이션을 해보기 바란다.