▲대모산과 세곡공원을 끼고 있는 강남보금자리지구

서울 강남, 서초, 세곡, 하남 미사 등 수도권 요지에 공급한 보금자리주택지구가 신흥주거지로 뜨고 있다.

강남 접근성이 좋은 세곡지구는 아파트 가격은 물론 전셋값이 오를 대로 오르며 강남권 집값에 근접했다. 하남 미사지구에서는 민간건설사가 분양하는 공공주택들이 ‘완판 행진’을 이어가고 있다.

이처럼 보금자리주택지구가 인기를 끄는 이유는 도심 접근성과 쾌적성을 두루 갖췄기 때문이다. 그린벨트(개발제한구역)을 풀어 조성한 만큼 주변 환경이 우수하며 기존 도시와의 연계성이 탁월하다.

또한, 보금자리주택지구 내 민간 공급 아파트까지 인기를 얻는 것은 비교적 저렴한 분양가 때문이다. 분양가상한제 폐지와 택지개발촉진법 폐지로 공공택지의 인기가 높아진 가운데, 이미 지정된 보금자리지구의 인기도 상한가다. 보금자리지구는 분양가 상한제가 적용돼 주변의 택지에 비해 분양가가 싸다.

▲최근 안정적인 입주가 완료된 강남 보금자리 지구의 학교들

보금자리가 뭐길래, 인기 상한가

보금자리는 이명박 정권이 내세운 서민들을 위한 공공주택 건설 브랜드다. 당시 정부는 공공임대주택만이 아니라 공공이 짓는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 분양주택과 임대주택을 포괄하는 개념으로 ‘보금자리’를 도입했다.

무엇보다 땅값이 싼 서울이나 서울 인근 그린벨트를 풀어 택지지구와 같은 대규모 개발방식으로 조성하는데다 분양가도 기존 공공주택 내 분양가 상한제 가격보다 15% 이상 싸게 공급함에 따라, ‘반값아파트’ ‘로또’로 불렸다.

첫 시범지구는 서울 강남지구(서울시 강남구 자곡동·세곡동·율현동 일원의 94만㎡), 서울 서초지구(서울시 서초구 우면동과 경기도 과천시 주암동 일원의 36만 3000㎡), 고양 원흥지구(경기도 고양시 덕양구 원흥동·도내동·용두동 일원의 128만 7000㎡), 하남 미사지구(경기도 하남시 망월동·풍산동·선동·덕풍동 일원의 546만 6000㎡) 등 4곳이다. 특히 강남 보금자리지구는 국내에서 최초로 특별건축구역으로 지정, 국제현상설계공모를 통해 단지를 조성하며 이슈를 모았다.

애초 보금자리는 2009년에서 2018년까지 분양주택 70만 가구와 임대주택 80만 가구 등 총 150만 가구를 공급될 계획이었다.

이 중 임대주택은 10년간 임대 후 분양으로 전환하는 공공임대, 20년 장기전세, 장기임대로 구성된다. 장기임대는 소득에 따라 임대료를 시중가의 60~70%까지 차등 적용하는 국민임대 가구와 최저소득층을 대상으로 하여 시중 전세가의 30%에 제공하는 영구임대로 나뉜다.

2009~2010년 3차례에 걸쳐 보금자리주택 3만7564가구의 사전예약이 실시됐고, 이중 2만9940가구는 본청약을 거쳐 대부분 입주까지 끝난 상태다. 나머지 7624가구는 아직 본청약도 하지 못했다. 박근혜 정부 들어 보금자리지구 추가 개발이 사실상 중단되며 기존 지구의 사업도 지지부진해진 탓이다. 3차 지구인 광명 시흥지구와 4차 지구인 하남감북지구는 보금자리지구 지정이 해제되기도 했다.

▲강남과 가까운 세곡지구는 보금자리지구 가운데 가장 큰 프리미엄을 얻고 있다. 2지구 공사가 한창이다.

거주 수요에 따른 맞춤형 공급 실현

보금자리는 소유권이 이전되는 분양주택이 40% 이상을 차지해 특혜 논란 속에 2013년 정책이 폐기됐다. 보금자리는 수도권의 지리적 장점을 제공하는 동시에 분양가 인하와 30년 장기대출 도입 등 구입 부담을 대폭 경감해 주었다. 예상대로, 이미 입주한 지구에서는 거액의 프리미엄이 붙어 특혜를 입증하고 있다.

의무 거주기간도 지켜지지 않고 있다. 보금자리는 투기방지와 공공성 확보를 위해 분양권 전매 제한과는 별도로 계약자가 입주 후 반드시 살도록 했다. 특히 당초 5년이던 의무 거주기간을 규제 완화 차원에서 1~3년으로 대폭 완화했지만 이마저도 지키지 않고 불법 전월세 거래에 나선 것이다. 문제는 국토부도 보금자리주택의 불법 임대 사실을 잘 알면서도 적발을 하지 못하는 데 있다. 국내법 상 전입이 돼 있고, 부분임대한 것이라고 우기면 사실상 불법을 입증할 방법이 없기 때문이다.

결과적으로 보금자리는 무주택 서민과 저소득층의 주거문제 해결이라는 본 취지에 어긋난 채 중도 폐기된 공공주택 정책이 되었다.

여러 폐단을 낳은 속에서도 보금자리는 한발 나아간 공급정책의 모습을 띤 것만은 분명하다. 무엇보다 거주 수요에 따른 맞춤형 공급을 실현했다는 점이다.

입주자의 나이와 가구 구성원수에 따라 신혼부부 주택, 다자녀가구 주택, 1~2인 주택으로 구분해 공급됐다. 신혼부부 주택의 경우에 분양주택은 전용면적 60㎡ 이하로, 임대주택은 전용면적 85㎡ 이하의 유형이 있다. 다자녀가구 주택은 전용면적 49㎡, 59㎡, 75㎡. 84㎡의 유형이 있으며, 1~2인 주택은 전용면적 30㎡ 이하이다.

주택 종류도 다양하다. 중소형 분양, 공공 임대(분납형), 장기전세, 장기임대 등으로 나뉘어 소득수준과 거주 수요에 따라 선택할 수 있다.

분양주택은 단지별 공급 물량의 80%에 대하여 수요자가 입주 시기와 분양가, 입지 등을 비교하여 복수로 선택할 수 있는 사전예약제를 시행해 조기 공급을 이끌었다.

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