▲영등포 일대가 요즘 새롭게 바뀌고 있다. 영등포는 서울의 핵심 부도심중 하나이면서도 공업지역과 유흥시설이 밀집돼 상대적으로 개발에서 밀려난 채 낙후지역으로 꼽혔다. 그러나 최근 이 지역에 대형 상업시설이 들어서면서 지역의 모습이 완전히 달라지고 있다. 영등포역에는 롯데백화점이 들어섰고, 맞은 편쪽에는 신세계백화점과 타임스퀘어가 들어섰다.

▲개발 구상도

이들 상업시설로 인해 영등포 일대의 유동인구도 크게 늘어나고 있다. 영등포역의 1일 평균 이용객은 10만명 가까이 된다. 타임스퀘어의 경우 1일 평균 16만명이 다녀간다. 주말에는 30만명이 넘는다고 한다. 이들 상업시설의 등장으로 지역상권이 고급화됐고, 내국인은 물론 외국인 관광객들의 발걸음도 늘어나면서 쇼핑 및 관광의 중심지가 되고 있다.

그러나 정작 영등포역 롯데백화점 맞은 편을 비롯한 도로변쪽은 아직도 옛 모습을 그대로 유지하고 있다. 그런 이곳이 전혀 새로운 모습으로 탈바꿈한다. 고층건물을 비롯한 대형 주상복합시설이 들어서는 것이다. 특히 이곳은 신세계백화점 및 타임스퀘어와 바로 연접해 있는 곳인데다 가로변과 접해 있다는 점때문에 이들 건물이 들어서면 지역상권 전체가 더욱 활성화될 수 있을 것으로 보인다.

이곳에 들어설 건물은 쇼핑몰과 공동주택, 오피스텔이 함께 들어서는, 곧 주거시설과 업무시설, 상업시설이 함께 공존하는 건물이다. 여기에 도심공간에서 부족하기 쉬운 녹지공간과 휴게공간도 함께 계획된다. 이같은 건물계획의 컨셉은 주변 타임스퀘어의 기능을 보완해 이 지역의 기능을 활성화하겠다는 것이다.

건물규모는 지하 7층~지상 45층으로, 대지면적 6520.50㎡(1972.45평)에 연면적 10만5217.24㎡(3만1828평)이다. 지상 1~3층은 스트리트형 쇼핑몰이, 지상 5층부터 45층까지는 공동주택과 오피스텔이 들어선다. 지상 4층은 도심 주거공간에서 부족하기 쉬운 녹지공간과 휴게공간을 갖춘 루프가든(Roof Garden)으로 조성된다. 공동주택은 전용면적 85㎡ 이하로 모두 312세대 규모이며, 오피스텔은 680실이다.

백화점 및 타임스퀘어 등과 함께 지역상권 활성화 기대

특히 이번 프로젝트는 타임스퀘어의 기능을 보완하면서 타임스퀘어에 없는 새로운 기능을 접목해 이 지역을 하나의 거대한 활성화된 도시공간으로 만들겠다는 구상이 담겨 있다. 일본 후쿠오카의 ‘커넬시티’나 ‘남바파크’처럼 쇼핑몰에 엔터테인먼트적인 요소를 가미해 원스톱 쇼핑(one stop-shoping)에서 ‘원데이 쇼핑(one day-shoping)’으로 바꾸겠다는 것이다. 즉 하루종일 머무르면서 쇼핑과 식사, 여가를 즐길 수 있도록 한다는 것이다.

건물규모는 지하 7층~지상 45층이다. 지상 1~3층은 스트리트형 쇼핑몰이, 지상 5층부터 45층까지는 공동주택과 오피스텔이 들어선다.공동주택은 전용면적 85㎡ 이하로 모두 312세대 규모이며, 오피스텔은 680실이다. 

또한 이곳이 가로변과 접해 있어 스트리트몰을 계획하기에 적합하다. 특히 바로 옆 구역인 2구역과 연계하면 300m가 넘는 가로공간이 조성된다. 현재 영등포역과 연결된 지하통로가 1구역과도 연결될 예정이어서 이 지역 일대 전체가 일체화돼 거대한 상권을 형성할 수 있게 된다. 3구역과 함께 개발되면 지역개발에도 큰 효과가 기대된다.

아파트의 평면계획은 넓은 전면 폭을 갖는 최근의 추세에 맞춰 3-bay로 계획, 넓은 서비스공간과 친환경공간을 제공한다. 오피스텔은 스튜디오(studio) 타입과 원룸 원리빙(one room one living) 의 주거형 세대로 계획돼 수요자들의 다양한 요구에 부응할 수 있도록 했다.

이외에 첨단설비도 갖춘다. 홈오토메이션 장비를 설치해 비상시 관제실에서 출동할 수 있다. 에너지 절감시스템도 도입하고, 주차관제시스템을 통해 효율적으로 주차를 관리하는 등 입주민들의 안전한 주거생활을 확보한다.

서울 강서지역에

자동차복합문화센터가 들어선다

서울 양천구 신월동에 최첨단 시스템을 갖춘 국내 최대규모의 ‘서울자동차복합문화센터’가 들어선다.

 지하 9층∼지상 2층 규모의 이 건물은 총 13층의 전시공간을 마련해

5000여대의 자동차를 동시에 전시할 수 있으며, 연간 15만여대의 순환전시가 가능하다.

또 130여개의 상사가 입주하며, 500여대의 고객주차장도 갖출 예정이다.

자동차매매센터가 들어서 있는 양천구 신월동 39-3 일대에 자동차 매매와 관련된 모든 업무를 원스톱으로 처리할 수 있는 자동차복합문화센터가 건립된다.

자동차복합문화센터는 신차 전시장을 비롯해 자동차 경매장, 용품점 등은 물론, 골프연습장과 피트니스 클럽 등의 편의시설 등을 갖춘 복합쇼핑공간으로, 새로운 개념의 자동차판매시설이다.

이 센터는 지하 9층∼지상 2층 규모로 계획돼 있지만, 실제로는 지하 6층∼지상 5층이다. 경사지형이어서 앞과 뒤에서 보는 건물의 지상높이가 다른데서 오는 차이다. 센터의 전체 규모는 잠실운동장 면적의 24배에 이른다. 모든 층의 층고를 높게 해 개방감을 확보했고, 특히 실제 층 기준 지하 3층의 로비층은 탁 트여 있다.

실제 층 기준 지하 6층에서 지하 2층까지는 자동차 전시실로 꾸며지고, 지하 1층은 고객주차장과 엑세서리 용품점을 비롯해 세차장과 사우나, 스크린 골프연습장, 세차장, 당구장, PC방, 분식집, 이용원, 관리사무소 등이 들어선다. 로비층은 전시장과 매매상사, 골프용품점, 편의점, 은행, 세무회사, 문구점 및 음식점, 기타 부대시설 등이 들어선다.

2층에는 의류 및 키즈카페, 약국 및 의원 등이 들어오고, 3층에는 경매장과 카센터, 정비시설이 들어선다.

특히 정비시설이 들어서는 3층의 층고는 다른 층보다 높은 4.5m로 높여 여유를 주었다. 4층에는 캐피탈이나 보험사 등 금융업무 관련시설이 있고, 야외테라스도 마련한다. 5층에는 음식점이, 6층과 옥상에는 자동차전시장과 계약실 등이 위치한다.

이 자동차복합문화센터의 가장 큰 특장점은 차량매매와 관련된 모든 업무가 원스톱으로 처리된다는 점이다. 최첨단 IT시스템을 도입해 등록절차에서부터 품질보증에 이르기까지, 자동차 입고에서 출고후 AS까지 원스톱으로 이루어진다. 특히 키오스크 시스템을 통해 차량매물을 전국에서 공유할 수 있도록 한 점도 돋보인다.

직장인들을 위해 야간에도 문을 연다. 밤 10시 이전까지 금융 및 보험업무를 비롯해 자동차 등록 및 이전업무 등을 처리한다. 이는 국내 자동차매매단지로서는 최초로 도입되는 업무시스템이다. 센터내에 있는 편의시설도 자동차매매시설 운영시간까지 함께 운영한다. 자동차 문화의 새로운 트렌드를 만드는 셈이다.

자동차복합문화센터가 들어서는 양천구 신월동 일대는 남부순환도로와 김포공항 인근에 위

치해 서울과 인천, 경기권의 수요자들을 모두 끌어들일 수 있는 지역으로 꼽힌다. 경인고속도로와 신월IC가 차량으로 5분 거리이며, 강남도 20분이면 도착할 수 있다. 또 주행성능 테스트가 가능한 8차선 대로도 인접해 있다.

신규 경전철인 목동선도 2017년 개통예정이다. 목동선은 당산역에서 출발해 신월동 자동차복합문화센터까지 운행된다. 또 남부순환도로변 서부트럭터미널의 복합시설 개발도 추진중이어서 연계사업 구상도 가능하다. 신월 및 신정 재정비 촉진지구 개발에 따른 인구유입도 예상된다.

자동차복합문화센터를 건립하는 ㈜모터카이저는 최근 다양한 이벤트 행사를 펼치고 있다. 매주 금요일을 카 딜러와 함께 하는 고객의 날로 정해 문화행사와 더불어 자동차 1대를 경품 이벤트로 내놓는다. 또 온라인 판매사이트를 활성화해 자산운용프로그램을 진행하고 람보르기니 등 세계적인 명차와도 함께 하는 시간을 갖는다.

한편 ㈜모터카이저는 현재 서울자동차복합문화센터의 자동차전시시설 및 근린생활시설 등을 분양하고 있으며, 임대보증금의 60%까지 지원받을 수 있다.

편병철 ㈜푸른바람 회장

 “이제 한국에도 진정한 디벨로퍼의 시대가 왔습니다”

㈜푸른바람 편병철 회장은 부동산 디벨로퍼로 일해온 사람이다. 우리나라 주택사업에 시행의 개념이 도입되면서 그는 일찌감치 시행쪽으로 방향을 잡았다. 단순히 시공을 맡는 것보다는 국토개발의 큰 그림을 그리고 싶다는 생각에서였다. 복합단지 개발은 디벨로퍼의 영역이다. 그는 최근에도 영등포4가 도시환경정비 프로젝트와 신월동 자동차복합문화센터 건립 등을 추진하고 있다. 

취재 주택저널 편집팀 사진 왕규태 기자

“우리는 21세기 급속한 변화의 시대를 살고 있습니다. 인터넷과 스마트폰을 중심으로 한 정보화 디지털 산업혁명으로 지식 생산성과 지식산업이 급부상하면서 경제와 산업의 핵심 축으로 자리 잡고, 도시의 형태와 삶의 패턴을 송두리째 바꾸어 놓고 있습니다.

우리나라에서도 고도의 경제 성장과 함께 1980년 도시의 주택난을 해소하고 주택건설에 필요한 택지의 취득·개발·공급 및 관리 등에 관한 특례를 규정해 국민주거생활의 안전과 복지향상에 기여하기 위해 제정했던 택지개발촉진법이 지난해 34년 만에 폐지됐습니다. 기존의 공영 택지로 쉽게 주택 사업을 영위하던 건설사와 시행사들이 더 이상 대규모 신도시 택지 개발이 이뤄지지 않는 새로운 사업 상황에 처하게 됐습니다.”

최근의 주택건설 및 부동산 관련 사업과 관련해 그가 내리는 진단이다. 그의 설명에 따르면 정부는 이러한 건설사와 시행사들을 위해 재건축 연한을 30년으로 단축하고, 구도심의 재생사업인 도시정비사업법을 개정해 건설사업을 지원하려고 한다는 것이다. 국토부에 따르면 2015년 현재 30년이 지난 노후 건축물의 비중은 39%에 달하며, 2025년에는 50% 에 달할 것으로 예측된다.

도시재생사업은 일률적인 개발과는 다르게 중·소규모 재건축 사업장마다 사업환경이 다르고, 각각의 사업장에서 최고의 부가가치를 창출하는 방법도 천차만별이다. 이러한 재건축 사업 구상 및 사업성 검토 단계에서 각 사업장 별로 최고의 부가가치를 창출해 낼 능력을 가진 아이디어와 기획력 있는 부동산 개발 전문가가 곧 ‘디벨로퍼’라는 게 그의 설명이다.

“디벨로퍼는 부동산에 새로운 가치를 창조하는 사람이라고 할 수 있습니다. 디벨로퍼는 참신한 아이디어로 승부합니다. 개별적인 부지가 가지고 있는 특성을 고려해 최적의 부동산 상품을 시의적절하게 개발하기 위해서는 통찰력 있는 기획력이 필요합니다. 또한 적절한 상품을 개발했다 해도 사업을 진행하는데 가장 중요한 파이낸싱 능력이 없으면 안됩니다. 여기에 시공 및 사후관리까지 책임을 져야 합니다.”

즉, 디벨로퍼란 계획단계에서부터 설계, 구매, 시공단계에 이르기까지 최적의 안을 찾아 발주자에게 조언하고 관리해 주어야 한다. 사업비를 조달하기 위한 금융조달도 필요하다. 이렇게 해서 적기에 적정비용이 투입되고 적정품질을 가진 목적물을 완성되도록 해야 한다. 여기에서 끝나는 것이 아니다. 유지보수 단계에서 완벽한 준공검사와 유지관리지침을 통한 최적상태를 유지하도록 해야 하는 것이다.

서울 3핵 중심지로 변모하는 영등포

편 회장은 최근 영등포4가 1구역의 도시환경정비사업 프로젝트를 맡아 20년이 넘도록 얻은 부동산 개발사업의 경험을 되살려 서울의 행복중심이 될 수 있는 영등포의 새로운 랜드마크 건설을 준비하고 있다. 6000여㎡(2000여평)에 이르는 녹지공간을 제공하고 걷고 싶은 거리와 문화의 거리를 조성하겠다는 것이 디벨로퍼로서 그의 야심찬 포부다.

편병철 회장의 개발 컨셉은 타임스퀘어 쇼핑몰의 기존 기능을 보완, 상생할 수 있도록 새로운 기능을 접목해 새롭게 활성화된 도시공간으로 만들어, One-Stop-Shopping을 넘어 Entertainment 와 Fun 적인 요소를 더한 One-Day-Shopping 공간을 구성하는 데 있다.

특히 300m가 넘는 긴 도로 주변을 6000여㎡(2000여평)의 녹지공원으로 만들어 가족이나 젊은이들이 꼭 걷고 싶은, 추억에 남을 만한 테마 이벤트 거리로 발전시키겠다는 게 그의 구상이다. 이를 통해 최근 각광받는 스트리트 몰(Street Mall) 에서 한 차원 높여 영등포 지역의 대표적인 랜드마크를 만들겠다는 것이다.

이와함께 2차 프로젝트도 1차 프로젝트와 지하상가 연계 개발을 추진하고 있다. 2차 프로젝트는 영등포역사(KTX)와 인접통로를 확보하고 관광객들의 편의를 위해 호텔, 레지던스 300여실, 컨벤션 센터, 스포츠 타운 등을 계획하고 있으며, 공동주택 300여 세대와 오피스텔 450여실 등 연면적 11만여㎡(3만5000여평)이 계획돼 있다. 영등포역에서 타임스퀘어로 가는 지하 보행동선을 1차 프로젝트와 연계해 이동에 대한 편의성을 높였다.

진정한 디벨로퍼의 길을 걷다

“모든 사업은 사업의 시기, 정책, 물질적, 사회적 요소가 복합적으로 작용해 진행됩니다. 이러한 여러 요소 중 가장 중요한 것이 그 사업을 진행하는 시행주체가 ‘사람’이라는 점을 많은 프로젝트에서 경험했습니다. 상호 이해와 포용력, 정직함과 빠른 판단력, 그리고 결단력 등이 사업을 시행하는 주체의 가장 중요한 요소라고 생각합니다.”

편병철 회장이 여러 시행사업을 거치면서 경험한 깨달음이다. 디벨로퍼를 두고 흔히 시행사라고 하지만 편 회장은 시행사라는 명칭을 스스로 거부한다. 미래에는 단순한 시행의 의미를 넘어 사회적 책임을 다하고, 정부의 개발정책이 잘못됐을 때에는 비판과 더불어 대안을 제시하면서 모든 국민에게 혜택이 돌아가도록 하며, 시대를 대표하는 역사적인 건축물을 조성하는, 진정한 의미의 ‘디벨로퍼’시대가 열린다는 것이 그의 생각이다.

“저는 나름대로 디벨로퍼의 정석을 걸으면서 20년 후까지 장기포석을 둔다는 생각으로 일해 왔습니다. 지난 7년여간 준비한 신월동 서울자동차복합문화센터의 개발사업은 연 900만대에 이르는 세계 5위권의 자동차생산국이면서도 아직 주먹구구식으로 운영되는 중고자동차 사업을 선진화하기 위해 구상했습니다. 최신 IT 기술의 조합을 통해 생산자, 판매자, 매매상인 등 모두가 상생하는 자동차 매매시장을 만들 생각입니다.”

서울자동차복합문화센터는 편 회장이 디벨로퍼로서의 마지막 작품이라 생각하고 후세에 남기고 싶다는 바람으로 열정을 불태우고 있는 사업이다. 그는 이제 한국에도 진정한 ‘디벨로퍼’의 시대가 도래했다고 얘기한다.

편병철 회장이 얘기하는 디벨로퍼의 4가지 덕목

 

첫째. 욕심을 버려야 한다. 흔히들 개발사업(시행)은 ‘모 아니면 도’라고 표현한다. 욕심을 버리면 ‘모’를 잡을 수 있지만, 욕심이 가득하면 ‘도’를 잡는다. 프로젝트의 성공을 위해 노력한 모든 사람에게 이익금을 공평하게 나눌 줄 알아야 한다.

 

둘째. 10번 죽을 만큼 인내하고 또 인내를 해야 한다. 개발사업은 장기 레이스의 게임이다. 먹이가 있으면 반드시 적이 있기 마련이다. 특히 내부의 적이 가장 무서운 적이다. 편회장이 7년을 준비했던 신월동 자동차복합문화센터의 경우 모든 사업구도를 마무리하고 착공할 즈음 부하직원과 일부 토지주들이 결탁, 시행권을 뺏앗기 위해 검찰고발 등 수많은 위협과 협박, 고소 고발이 있었다. 그러나 그는 이를 참고 인내한 것은 물론 오히려 모두를 용서했다.

 

셋째. 때를 기다릴 줄 알아야 한다. 이권이 개입돼 싸움이 되면 과감히 버리고 후퇴해야 한다. 즉, 개발사업이 제대로 진행되지 않는 경우 대개는 이권싸움 때문이다. 개발사업을 방해하고 발목을 잡는 존재는 항상 있기 마련이다. 이런 방해자들의 가장 큰 약점은 ‘개발사업이 안되는 두려움’이다

 

넷째. 사회적 책임을 다해야 한다. 부동산개발사업은 토지(원자재)를 싸게 공급받아서 멋진 디자인(신모델)으로 개발해 이익을 남기는 구조다. 이는 일반적인 사업과도 일맥상통한다. 하지만, 부동산 건축물은 100년~ 200년을 가야 한다. 시대적 흐름을 대표하고, 입주한 주거공간에는 안전성과 보안, 그리고 편리성을 강조해 재산가치를 높여주어야 한다.

 

이와함께 상업시설만큼은 일체 분양을 하지 않고 전체 임대를 하는 컨셉으로 상품성과 고객의 동선까지 세밀하게 임차인들을 위한 IOT 기반의 스마트홈을 공급하고 관리한다. 즉, 개발 사업자는 고객을 유치하고 임차인(사업자)들은 고객 서비스를 최고의 목표로 하는 일심동체의 공간으로 만들어야 한다.