보증금&임대료에 따른 임대차유형 4가지

∨월세

일반적으로 다달이 일정금액의 주택 월임대료를 지불하고 임대차계약을 맺는 형태를 월세라고 한다. 지난 7월 국토부가 발표한 월세유형에서는 보증금이 월 임대료의 1년치(12개월)보다 싼 경우를 이른다. 전세금 대비 보증금 비율로 계산하면 월세 보증금이 전세금의 10% 이내일 때를 말한다.

∨ 준월세

월세와 전세의 중간 단계로, 월세보증금이 월 임대료의 1년치(12개월)보다 많고, 20년치(240개월)보다 적을 때 준월세에 속한다. 2014년도 월세 실거래가를 분석한 자료에 따르면 국내 전체 월세 거래의 69.8%가 준월세로 가장 많았다. 준월세의 보증금은 전세금의 10~60% 미만에 속한다.

 ∨ 준전세

보증금이 월 임대료의 20년치(240개월)을 넘어서는 경우엔 준전세로 분류된다. 최근 전세계약 재계약시 월세로 변경하는 경우를 이른바 ‘반전세’라고 하는데 반전세라는 용어가 보증금이 전세의 50% 이상인 것으로 오해하는 경우가 많다는 지적이 있었다. 이에 따라 국토부가 지난 7월 준전세 유형을 제안한 것이다. 준전세의 보증금은 전세금의 60%를 초과한다.

∨ 전세

전세는 집주인에게 일정 금액을 전세보증금으로 맡기고 일정 기간 동안 집을 빌려 쓰는 임대차방식으로, 우리나라에서만 볼 수 있는 형태다. 다달이 내는 월세가 없고 계약이 끝난 후 집에서 나오면 전세금 전액을 되돌려 받는다. 집주인은 전세기간 동안 전세금으로 은행 금리를 취득하거나 기타 투자금으로 활용해 이득을 얻는다. 임차인은 목돈마련의 부담이 크지만 다달이 지불하는 월세와 달리 계약이 끝난 후 전세금을 고스란히 돌려받을 수 있는 것이 장점이다. 최근 0%에 가까운 저금리가 지속되면서 전세보증금으로 인한 이득이 거의 없어 전세를 월세로 바꾸는 경향이 높아졌다.

 □월세 유형 별 비교

Q&A 돋보기

 

Q. 순수월세와 보증부월세의 차이 

A 월세는 크게 보증금이 있는 월세와 보증금이 없는 월세로 나뉜다. 보증금이 있는 월세가 ‘보증부 월세’로 준월세와 준전세를 포함하는 개념이다. 반면 보증금 없이 매달 임대료만 내는 임차형태는 ‘순수 월세’다. 흔히 사글세라고 불린다. 

 

Q. 월세 vs 전세 어느 것이 주거비 부담이 더 클까 

A 부담이 큰 것으로 조사된다. 전세금은 계약 종료 후 전액 돌려받을 수 있고 전세금 대출 시 내는 이자가 월세보다 낮기 때문으로 풀이된다. 

한국도시연구소의 발표에 따르면 2013년 서울 아파트 세입자가 2015년 재계약을 할 때 전세 재계약은 추가로 드는 주거비용이 2943만원이지만 월세(월세+준월세+준전세) 재계약은 3425만원이 추가로 필요하다.

 

 

 

Q. 전월세 전환율 구하는 방법 

A  계속되는 저금리 기조에서 집주인 입장에서 월 임대료를 받는 월세선호가 두드러지면서 전세를 월세로 전환하는 경우가 많아졌다. 월 임대료는 전세보증금의 연이율을 곱해 산출한다. 이때 연이율이 바로 ‘전월세 전환율’이다. 전환율이 높으면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이다.

주택임대차보호법은 세입자보호를 위해 전월세 전환율 상한선을 기준금리의 4배수 또는 1할 중 낮은 값으로 규정하고 있다. 

한국은행이 공시한 기준금리(6월 11일 발표)는 1.5%로, 4배수인 6%가 전월세전환율 상한선이다. 그러나 강제성이 없어 시장의 실제 전월세 전환율은 더 높게 나타난다. 한국감정원이 발표한 올 7월 전국 전월세 전환율은 7.4%다.

 

Q. 월세유형&전월세 전환율 실전문제 이해하기

A  전세금 1억짜리 아파트에 사는 A씨. 재계약을 앞두고 집주인이 보증금 7000만원, 월세 20만원짜리 월세계약으로 전환을 요구했다. 이 때 A씨의 재계약 월세유형은 무엇이고, 전월세전환율은 얼마일까 

전월세 전환율이 주택임대차보호법이 권고한 전월세전환율 상한선인 6%보다 높은 8%로, 1억 전세일때보다 준전세로 재계약 후 A씨의 주거비부담이 늘었다.