금리는 경제 지각변동의 근본적인 영향을 미치는 지표다. 금리 변화를 주시한다면 재테크 시장에서 기회를 잡을 수 있다. 짧게 지난 2008년부터 현재까지 모습을 살펴보자.

지난 2008년 미국발 서브프라임 사태로 인해 글로벌 경제는 저금리 현상이 두드러졌다. 이후 금리가 조금 상승하려다 다시 유럽발 금융위기로 인해 금리가 다시 내려갔다. 미국 중앙은행은 경기 부양을 위해 지난 2008년부터 0%에 가까운 초저금리 기조를 유지하고 있다.

금리가 내려가면 시중에 돈이 풀린다. 은행 예·적금은 물가상승률에도 미치지 못하기에 주식이나 부동산을 구매해 자산가치 상승을 노리는 재테크를 하거나 이도 아니라면 그냥 소비해버린다. 기업들은 낮은 금리로 돈을 빌려 공장을 세우는 등 생산시설을 세우기 위한 투자를 한다.

즉 금리 인하는 유동성 증가→자산가치 상승→투자 증가→경기 활성화 등의 순환구조로 이어진다. 또 전세계 경제력의 약 25~35%를 차지하고 있는 미국의 금리 인하는 글로벌 시장에 영향을 미치게 되며, 우리나라도 미국과 비슷한 수준으로 금리를 인하할 수밖에 없게 되는 것이다.

부동산·펀드 등 자산 현금화하라

미국이 금리를 인상하게 되면 어떤 현상이 벌어질까? 투자 감소→자산가치 하락→유동성 감소로 이어진다. 

금융시장 전문가들은 미국이 지난 9월경 금리를 인상할 것이라고 예상했다. 하지만 예상보다 미국의 경기가 살아나지 못했다. 현재는 이르면 올해 12월, 늦으면 내년 초에 금리를 인상할 것이라고 전망한다. 다시 말해 약 3개월 내외로 금리가 올라가기 시작할 것이라는 의미다. 

금리가 오르면 가장 먼저 영향을 미치는 게 대출금리의 인상이다. 현재 우리나라의 가계대출규모는 1100조원이 넘는다. 부동산 즉 집을 살 때 현금으로만 구매하는 사람은 거의 없다. 은행 대출을 받는다. 현재 주택담보대출 금리는 2%대에 불과하다. 그러나 이 금리가 빠르게 인상된다면 집값은 폭락할 가능성이 크다.

대출 2% 금리로 2억원을 대출해 3억원의 주택을 구매했다고 가정하자. 2억원의 1년 대출이자는 400만원에 불과하다. 그러나 금리가 2% 높아져 4%가 되면, 1년 대출이자는 2배로 증가한 800만원이 된다. 대출금리 2%일 때는 매월 33만원만 부담하면 됐지만, 4%가 되면 67만원을 부담해야 한다. 

연봉이 약 6000만원은 되어야 실수령 월급액이 400만원이 넘는다. 대출 금리가 2%일 때 2억원을 대출받았다면 연봉 6000만원 가장의 1개월 월급이 주택을 보유하기 위한 금융비용이지만, 4%로 인상되면 2개월 월급을 부담해야 같은 집에 살 수 있다.

금리 부담을 견디지 못하고 사람들이 주택을 내놓기 시작하면, 자산인 집값까지 인하된다. 금리는 올라가고 집값은 떨어지기 시작하면 더 많은 사람들이 집을 매도하기 위해 시장에 내놓는다. 반면 집값 하락기에 서둘러 집을 사는 사람은 없다. 자산가격은 올라갈 때는 자전거를 타고 산에 오를 때처럼 더디지만, 내려올 때는 브레이크가 고장난 자전거를 타고 있는 것과 같이 급격하다. 

우리나라 가계자산의 80% 정도가 부동산이다. 실거주를 하기 위한 주택이 아니라면, 금리 인상 이전에 매각을 해 현금을 보유하고 있는 것이 현명하다.

금리 인상은 주식시장에도 영향을 미친다. 주식형 펀드 투자자도 반드시 금리 인상에 주목해야 한다. 그리고 펀드도 환매해 현금으로 변경하는 것이 현명하다. 미국이 금리를 인상하면, ‘달러’라는 기축통화를 가지고 있는 미국으로 전세계 유동성이 흡수된다. 세계에서 가장 안전한 자산인 기축통화에 채권으로 투자하려는 사람이 증가하기 때문이다. 우리나라 주식시장에 투자된 외국인들이 급속히 빠져나간다.

또 금리가 인상되면 위험을 감수하고라도 주식에 투자하려는 국내 투자자들도 줄어든다. 안전하게 은행 예·적금만으로도 물가상승률 이상의 수익을 낼 수 있기 때문이다.

글로벌 자금 이동과 함께 예·적금으로 자금이 이동하면서 주가도 단기간에 폭락하게 될 가능성이 높아진다. 게다가 주식이나 펀드는 부동산보다 현금화하기 쉽다. 주식 폭락은 부동산 폭락보다 더 단기적으로 발생할 확률이 높다. 

현금 확보자, 때 기다리면 기회 온다

부동산과 펀드 등 자산을 현금화했으면, 머지않아 기회가 올 것이다.

금리가 인상된다는 것은 결국 경기가 활성화되기 시작했다는 것을 반증한다. 경기가 활성화되면 물건은 더 잘 팔린다. 물건이 더 잘 팔린다는 것은 기업의 매출이 증가한다는 의미이며, 기업의 매출 증가는 기업 구성원들에게 보너스나 연봉인상 등의 기회가 더 많아진다는 것을 의미한다. 또 기업 매출확대는 기업가치의 상승으로 이어지며, 기업가치 상승은 주가상승과 궤를 같이 한다.

단기적으로 주식시장에서 빠져나갔던 자금은 다시 주식시장으로 돌아오며, 주가는 상승한다. 상승한 주가는 다시 자본을 부른다. 경기 활성화의 선순환 구조가 시작되는 것이다.

주식시장보다 조금 더디게 부동산도 상승한다. 개인 주머니 사정이 좋아지면 삶의 질을 높이기 위해 더 큰 주택, 더 좋은 입지의 주택이 눈에 들어온다. 이런 사람들이 많아지면 많아질수록 부동산 가격도 높아지게 된다. 결국 자산 가치 하락 시기인 금리인상기에 현금성 자산을 확보한 사람만 자산 가치가 상승할 때 투자 여력이 있는 것이다.

언제가 되었든 미국은 금리를 올릴 수밖에 없다. 현재 0%에 가까운 금리는 비정상적이다. 이 시기를 제대로 잡을 수 있다면, 재테크 시장에서 또 한번 기회를 잡을 수 있을 것이다.

김승동

경제전문지 이코노믹리뷰에서 재테크팀장기자를 역임하고 있다. 투자에 대해 잘 알지 못하는 중산층들이 좋은 투자상품을 선택할 수 있도록 어려운 금융상품의 장·단점을 쉽게 소개하는 기사를 추구한다.