최고의 부동산 투자 노하우는 ‘현장답사’

D씨의 현장답사를 통한 성공사례는 토지에서 나왔다. 사연은 이러했다. 9년 전, 한 지인으로부터 수원시 영통구 원천동에 있는 토지(지목 : 전, 답, 잡종지) 약 8250㎡(2500여 평)을 개별공시지가 수준의 가격인 3.3㎡당 150만원에 급매로 매수해보는 것이 어떠한지를 제의받았다.

하지만 제의를 받은 D씨는 고민하기 시작했다. 소위 ‘부동산 고수’들이 접근한다는 땅을, 그것도 잘 모르는 지역의 땅에 37억5000만원이라는 거액의 돈을 투자한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니었기 때문이다.

고민을 거듭한 끝에 D씨가 내린 결론은 매입을 결정하기에 앞서 현장답사를 꼼꼼하게 챙겨보자는 것이었다. 물론 현장답사는 1회성 이벤트로 그치는 것이 아니라 매입계약에 앞서 수회에 걸쳐 지속적으로 실행해보자는 것이었다.

D씨의 지론에 따르면 부동산에 대한 현장답사는 3단계를 거쳐 실행하는 것이 좋다. 현장답사의 1단계로 소위 ‘사전조사’가 있다. 즉 사전조사는 현장답사에 앞서 물건에 대한 사전 정보습득단계로 보면 된다.

일반적으로 토지의 경우 토지 현황 및 이용에 관한 정보와 토지 가격에 대한 정보를 사전에 입수하는 단계로 볼 수 있다. 우선 토지 현황, 권리관계 및 이용에 관한 정보는 토지이용계획서, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 토지등기부등본 등을 열람하여 얻으면 된다. 이어서 가격에 관한 정보는 개별공시지가확인서를 열람하여 공시지가를 확인하고 대법원 경매 홈페이지를 통하여 유사 물건에 대한 경매 낙찰가격 및 감정평가가격을 얻으면 된다.

현장답사의 2단계로 소위 ‘임장활동’이 있다. 임장활동은 발품 팔아 현장에 직접 가보는 부동산활동을 말한다. 임장활동은 현장답사의 핵심이며 두 말할 필요가 없을 정도로 중요하다.

토지에 대한 임장활동은 토지의 위치, 형상, 맹지 여부 등 내부 물리적 특성은 물론 도로 및 철도 개설계획, 관공서 등 공공기관 입주계획, 공장 및 기업체 입주계획, 창고 및 물류센터 입주계획 등 외부 환경적 특성까지도 직접 발품 팔아 확인하는 일련의 과정을 말한다.

아울러 인근 부동산 중개업소를 최소 3곳 이상을 방문해 정상매물 및 급매물 시세를 파악하는 과정을 추가하면 임장활동은 마무리된다.

현장답사의 3단계로 소위 ‘사후관리’가 있다. 임장활동을 통해 얻은 메모 및 기록은 반드시 정리하여 관리되어야 한다. 부동산 투자자에게 현장답사 시 사후관리가 중요한 이유는 임장활동을 통해 얻어진 결론이 부동산 투자로 이어지는 경우가 적지 않기 때문이다.

또한 현장답사에 관한 사후관리가 잘 되어 있는 경우 추후 2차, 3차로 이어지는 현장답사 시 중요한 기초자료로 활용될 수 있기 때문이다.

사전조사 - 임장활동 - 사후관리 3단계 차례로 거쳐야

앞서 언급했듯이 부동산 투자에 성공하기 위해 D씨가 내린 결론은 토지를 포함하여 부동산의 매입 여부를 결정하기 전에 반드시 수차례의 현장답사가 필요하다는 것이다. 또한 현장답사는 반드시 3단계(사전조사단계 → 임장활동단계 → 사후관리단계)를 차례대로 거쳐야 한다는 것이다.

D씨는 결국 9년 전 지인으로부터 소개받은 수원시 영통구 원천동에 있는 토지 약 8250㎡(2500여 평)을 개별공시지가 수준의 가격인 평당 150만 원에 매수했다.

당연히 D씨는 이 토지를 매입하기에 앞서 무려 8차례나 현장답사를 실시했다. 토지의 모양, 형세, 도로인접 여부는 물론, 도로나 철도 개설계획, 공공기관 입주계획, 기업체 입주계획 등을 꼼꼼하게 확인해봤다. D씨는 수차례의 현장답사를 실시하면서 우연찮게 매우 유용한 토지정보를 얻게 되었다. 핵심 내용은 수원시가 삼성전자 주변 원천동 일대 공업지역을 상업 및 업무지역으로, 전, 답, 잡종지는 일반주거지역으로 용도지역 변경을 추진할 것이라는 소문이었다.

결국 정보는 훗날 현실로 진행되었다. D씨가 투자용으로 매입한 수원시 영통구 원천동 토지의 현재 호가시세는 3.3㎡당 600만원 선이다. 무려 9년 만에 매입가 37억5000만원(3.3㎡당 150만원)의 4배인 150억원(3.3㎡당 200만원)에 달하는 거액으로 불어났다.

요컨대 현명한 부자라면 부동산 투자를 결정하기에 앞서 반드시 여러 차례의 현장답사를 거쳐야한다. 또한 현장답사는 반드시 3단계(사전조사단계→임장활동단계→사후관리단계)의 순서대로 진행되어야한다.

그리고 무엇보다 현장답사는 다다익선(多多益善)임을 기억해야한다.