■ 필요경비란?

필요경비는 양도소득세 과세대상이 되는 재산의 취득가액과 기타의 필요경비로 나뉜다. 통상 납세자들은 취득가액에 대해선 어느 정도 개념이 명확한 편이나 의외로 기타의 필요경비를 혼동해 불이익을 당하는 경우가 있다. 취득가액에 포함되는 것과 기타의 필요경비에 포함되는 것들 중 대표적인 몇 가지를 설명해 보고자 한다.  

■ 취득가액에 포함되는 것 

취득가액이란 말 그대로 재산을 취득할 때 지출한 비용을 의미한다. 취득가액은 소득세법 상 ①재산의 취득과 관련된 대가로 지급해야 하고 ②실제로 지출되었거나 지출된 비용으로서 ③직접적인 대가 외 그 취득과 관련해 지출한 부대비용을 포함한다. 취득가액은 원칙적으로 증빙서류(계약서 및 송금영수증 등)이 있는 경우에 한해 실지거래가액으로 계산되고 미확인시 추정해 계산하는 방법이 있다.

취득원가에 상당하는 금액

재산을 구입하는 경우 들어가는 부대비용 중 대표적인 것으로 취득세, 등록세 등이 있다. 만일 자기가 제조 혹은 건설해 취득하는 경우는 원재료비, 노무비, 운임, 재산 관련 보험료, 공과금 등이 취득가액에 포함된다. 마찬가지로 증빙서류를 구비해야만 취득가액에 산입해 양도세 계산 시 차감할 수 있다.

취득시 소요되는 기타비용

① 재산 취득 시 소송이 있어서 그 소유권을 확보하기 위해 직접적으로 지출된 소송비용 및 화해비용, 인지대 등은 취득가액에 포함할 수 있다. 이때 중요한 것은 반드시 소유권 확보를 위해서 지출한 비용만 인정된다는 것이다.

② 취득 시 양수인이 재산에 대한 임차보증금을 승계한 경우 실제로 양도인에게 지급한 비용 외 임차보증금은 양수인이 재산 취득을 위해 부채를 승계한 것이므로 해당 임차보증금도 취득가액에 산입할 수 있다.

③ 아파트분양권 등을 취득함에 있어서 양도자가 분양대금 지연납부로 발생한 연체이자를 양수인이 부담하기로 약정해 실제로 납부한 경우 해당 연체료는 취득한 재산의 취득가액에 산입할 수 있다. 중요한 것은 해당 연체료는 양도자의 필요경비가 아닌 실제로 부담한 양수자의 취득가액에 해당한다는 것이다.

■ 취득가액에 포함되지 않는 것

일시불로 할인받은 금액

자산을 국가 등으로부터 취득하여 일시불로 대금을 지급하는 조건으로 대금 중 일부를 할인 받은 경우 할인액은 취득가액에 포함되지 않으며 아파트 등 취득 시 중도금을 선납하여 할인받은 경우에도 할인액은 취득가액으로 포함되지 않는다.

지급의무가 없는 경비의 지출

부동산 매매 계약 시 해약으로 인하여 지급하는 위약금은 취득가액에 포함되지 않으며 전소유자를 대신하여 임차인에게 지급하는 이주비용이나 재산 취득 시 소송을 진행한 후 승소하여 변호사에게 지급한 승소사례금은 취득가액에 산입하지 않는다. 또한 경매취득 시 전소유자의 관리비를 법적인 지급의무 없이 지급한 경우도 취득가액에 산입하지 않는다.

■ 기타의 필요경비

기타의 필요경비는 양도차익 계산 시 실지거래가액이 확인되는 경우 실제 지출한 경비를 필요경비로 하고 실지거래가액이 확인되지 않는 경우는 필요경비 재산공제(기준시가의 3% 등)를 적용한다. 아래에서는 실제로 지출한 비용 중 필요경비에 해당하는 것들을 살펴보고자 한다.

자본적 지출액

자본적 지출액이란 재산의 내용연수를 연장시키거나 그 재산의 가치를 현실적으로 증가시키는 데 소요된 비용으로서 이는 필요경비로 인정한다.

① 양도재산의 용도변경 및 개량 등을 위하여 지출한 비용

② 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금

③ 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우 그 시설비

④ 건물의 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치비용

⑤ 건물 등의 피난시설 설치 비용 및 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 재산의 이용가치가 없어진 것의 원상복구 비용

⑥ 토지조성비용 또는 산림복구설계비

기타의 필요경비

양도비로서 양도를 위한 컨설팅 비용이나 양도세 과세대상이 되는 주식의 평가관련 비용 등은 필요경비로 양도세 계산 시 차감된다. 또한 공증비용, 인지대, 공인중개사 소개비 등은 양도소득세 계산 시 차감할 수 있는 필요경비다.

■ 필요경비로 인정되지 않는 것들

다음의 것들은 자본적 지출이나 필요경비와 유사하나 필요경비로 인정되지 않는 비용들로 알아둘 필요가 있다.

① 건물의 벽지 또는 장판교체비용

② 외벽의 도색작업 또는 조명교체비용

③ 옥상 방수 공사비, 하수도관 교체비용, 타일 공사비

④ 파손된 유리 또는 기와의 대체 관련 비용

⑤ 오피스텔 내부 비품(TV, 에어컨 등) 구입비용

위에서 살펴본 바와 같이 양도소득세 계산 시 취득가액과 필요경비를 차감할지 안 할지 여부는 사실 조금 골치가 아픈 사안이다. 의외로 납세자들이 이를 혼동해 간혹 피해를 보는 사례가 있는 데 위에서 살펴본 비용들이 발생한 경우 재산을 양도할 때 필요경비에 해당하는지 여부를 한 번쯤 알아보고 진행한다면 불이익을 당하는 것을 조금은 피할 수 있을 것이다.

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 호람 대표이사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621