8·28대책이 발표된 후 주택시장은 다소 활기를 되찾아가는 듯하다. 주택거래가격이 하락을 멈추었고, 공유형 모기지가 발매 한시간 만에 매진되는 등 거래회복을 위한 정부의 대책이 아직까지는 불완전하지만 시장에서 작동할 것으로 보인다. 물론 전세시장의 불안이 지속되는가 하면, 주택시장 정상화와 관련된 각종 법령 개정안이 국회처리를 거쳐야 한다는 걸림돌이 남아 있기는 하지만 적어도 시장에서는 정부의 주택시장 회생의지를 긍정적인 것으로 받아들이는 것 같다.

그러나 2008년 이후 주택시장 규제와 경제위기 속에 잔뜩 위축된 주택 및 건설산업 실태는 매우 심각한 국면에 처해 있는 것으로 보인다. 건설산업은 사회기반시설의 건설과 유지, 해외건설을 통한 외화수입, 그리고 일자리 창출의 주역이었다. 그러나 2008년 이후 부동산시장 침체의 장기화로 시장규모는 10여년 전 수준의 답보상태를 벗어나지 못하고 있다.

부동산시장 침체의 장기화로 산업생산액 78.2조원과 연평균 GDP 성장률 0.3%p가 감소했다. 특히 SOC는 복지의 대립개념이 아니라 복지정책의 유지를 위한 경제성장의 초석이며, 재정투자를 통한 경기부양의 주요한 수단인 바 건설경기 침체로 건설근로자의 일자리가 매년 13만개 정도가 감소해 버렸다.

주택시장에 대한 정부의 규제로 주택시장의 거래동결과 가격하락으로 인해 하우스 푸어가 양산되어 10만여 세대에 달하며, 과도한 전세 수요로 인해 소득의 30% 이상을 임대료로 부담하는 렌트 푸어가 240만 세대에 육박하고 있다.

산업연관 효과가 큰 주택·건설산업의 장기 침체로 서민경제와 가계에도 심각한 위협이 가해지고 있다. 중개업소 16500여 곳이 폐업했고 연 10만명이 종사하는 이사업계는 40%가 폐업하는 한편 인테리어 등 연관 산업의 위축을 초래하고 있다. 결국 건설산업이 지역내 총생산에서 차지하는 비중이 단일업종 중 최대인 8~9% 수준이기 때문에 건설경기 침체는 지역경제에 직접적인 악영향을 주었을 것임에 틀림없다. 

따라서 8·28대책은 주택시장 정상화를 가로막고 있는 LTV규제 철폐와 분양가상한제 보완 및 양도세 개선을 통한 주택공급 확대 방안이 수반되지 않는 다면 반쪽짜리 대책에 불과할 것이다. 또한 손익공유형 모기지 제도가 도입 될 경우 소형주택수요가 급증할 것으로 예상되는데 7월에 발표되었던 4·1대책 후속대책은 수도권의 주택공급을 축소하겠다는 것이었다. 위기에 처한 주택산업의 회생과는 전혀 앞과 뒤가 맞지 않는 정책이 이어지고 있는 것이다. 따라서 정부는 향후 8·28 대책의 집행과정에서 주택건설 현장의 소리와 공급 확대 등 시장 정상화를 요구하는 주택건설업계의 요구에 귀기울여야 할 것이다.

● 공공발주 감소와 건설산업 위축

정부가 복지를 우선으로 하는 정책을 이어 발표하면서 SOC 예산이 삭감되고 이에따라 건설 경기가 위축되면서 건설업체가 경영난에 빠져들고 있다. 4대강 사업이 종결되고 보금자리주택 건설이 축소되면서 중앙정부나 공기업, 지방자치단체 등이 실시하는 사회간접자본 등 공공부문 공사 물량이 줄어들어 건설사들의 경영 실적이 급격히 악화하고 있다. 특히 건설경기 침체 여파로 민간발주공사가 거의 없는 상황에서 공공 공사 수주에 주로 의존하던 많은 건설사들이 올 들어 매출과 영업이익이 모두 급감하면서 금융비용조차 감당하기 어려울 정도로 힘겨워하고 있다.

실제로 중견 건설사들은 최근 2~3년간 경영 상태가 지속적으로 나빠지고 있다. 한 해 동안 벌어들인 돈으로 은행 이자조차 갚기 어려운 건설사도 크게 증가하고 있다. 대한건설협회가 올 상반기 118개 상장 건설사 경영을 분석한 결과, 전체 118개 업체의 영업이익으로 이자 비용을 지급할 수 있는 능력을 수치화한 이자보상비율이 162.6%로 작년 같은 기간보다 86.1%p 급락했다. 상장 건설사의 이자보상비율이 200% 이하로 떨어진 것은 1997년 IMF 외환위기 이후 처음이다. 지난해 상반기 4.4%였던 영업이익률도 수주 감소와 원가 상승 등의 여파로 올 들어 2.4%로 절반 가까이 감소했다. 즉 100원의 매출을 올리면 이익이 2.4원에 불과한 셈이다.

건설업체가 공공부문의 발주감소로 수주난에 시달리고 있음에도 정부는 2014년 SOC 예산으로 23조3000억원을 책정했는데 이는 2013년보다 1조원 넘게 줄어든 규모다. 이마저도 그동안 진행해 왔던 사업에 대한 예산이 대부분이고 신규 사업 착수는 거의 찾아보기 힘들다. 문제는 이러한 추세가 개선되기는커녕 향후 공공 공사 물량이 더욱 줄어들 것으로 전망된다는 점이다.

정부는 지난 6월 ‘박근혜정부 공약 가계부’를 발표하면서 SOC예산을 2017년까지 4년간 11조6000억원 삭감하겠다고 발표했다. 이러한 배경에서 2014년 예산안에서 SOC 부문을 2013년 25조원보다 6.8% 감축했다. 공공공사 물량이 줄어들면 업체 간 경쟁은 더욱 치열해질 수밖에 없고 기업의 수익성이 더욱 악화되는 악순환이 발생할 수밖에 없다. 이러한 건설업계의 어려움은 관련산업의 위축을 가져올 뿐만 아니라 건설기술자, 단순 노무자 등 서민의 일자리가 줄어들면서 서민가계의 타격이 불가피할 것으로 예상된다.

● 주택업 위축 현황

2008년 금융위기 이후 장기화하고 있는 주택거래 침체의 파장이 서민 가정을 뒤흔들고 있다. 한국건설산업연구원이 추산한 자료를 보면 주택거래 감소와 미분양에 묶인 돈은 약 74조원에 달하는 것으로 분석되었다. 주택거래가 줄어들면서 약 20만 가구의 거래가 중단된 금액이 52조원, 미분양물량 7만6319가구의 분양가가 22조원이다. 이는 한 해 신규 분양물량을 포함한 국내 주택시장 전체 규모인 약 250조원의 30%에 이르는 매우 큰 금액이다.

다시 말하자면 지난 10년 동안 지속된 정부의 부동산시장 개입 결과 돈 있는 사람조차 주택구입을 꺼리면서 지난 1월 전국 주택 매매거래량은 2만7070건으로 전월 10만8482건에 비해 75.0%가 감소했다. 이러한 거래부진은 정부가 주택실거래 현황을 파악하기 시작한 2006년 이후 가장 저조한 실적이다. 작년말 취득세 감면 종료를 앞두고 거래가 몰렸던 상황을 감안하더라도 2013년 들어 뚜렷해지는 거래 실종사태는 시장을 더욱 어렵게 하고 있다.

우리나라 최대의 주택하위시장(housing sub-market)인 강남3구, 즉 강남구, 서초구, 송파구 일대의 1월 주택거래량은 343건으로 전월 2354건보다 85.4%나 줄었다. 서울은 전체적으로 80.2% 감소했고, 지방 역시 1만8613건에 머물러 전월보다 73.3% 감소했다. 취득세 감면시책의 기간이 종료되고 지방세수 감소를 우려하는 일부 지자체의 요구로 취득세율 인하 가능성이 불투명해지면서 주택구매 심리를 얼어붙게 한 것이다.

주택거래가 실종되면서 집을 옮길 수도 줄여갈 수도 없게 되었다. 많은 중산층이 주택을 내놓았지만 제대로 팔리지 않아 난처한 상황에 처해 있다. 거래가 중단되면서 부동산중개업소, 이삿짐업체, 인테리어업체, 도배업체 등도 개점 휴업상태에 있어 서민 경제의 주름을 더욱 깊게 하고 있다. 즉, 74조원 규모의 돈이 돌지 않으면서 중개업소, 이삿짐 센터의 폐업이 연달아 나타나는 반면 인테리어업체도 불황에 시달리고, 하우스 푸어와 렌트 푸어가 양산되는 결과를 낳고 있다.

국토해양부에 따르면 2012년 11월말 기준 월평균 전국 주택거래량은 5만6994가구로 2008년 7만4483가구의 76% 수준에 불과하다. 주택시장을 주도하는 서울·수도권의 거래량 감소는 더욱 심각하다. 2008년 월평균 4만211가구에서 지난해 2만1189가구로 반 토막 났다. 지난해 전체 거래량은 국토부의 공식적인 집계가 시작된 2006년 이후 처음으로 70만 가구를 밑돌 것으로 전망된다. 금융위기 이전에 비하면 20만가구 가량 적은 양이다. 신규 분양 아파트 거래도 위축됐다. 지난해 4월 6만1000여 가구까지 줄었던 전국 미분양물량은 지난해 11월 말 기준 7만6319가구로 5개월 연속 증가했다.

주택시장의 침체가 지속되면서 2008년 이후 주택건설물량이 38만호 수준을 벗어나지 못하고 있다. 2011년과 2012년의 건설량 증가는 도시형 생활주택이 대량 공급된 결과이기 때문에 많은 주택건설업체가 정상적인 생산활동을 하지 못하는 것으로 보인다(표 참조).

실제로 신규 주택건설이 급격히 감소하면서 주택건설업체는 경영난에 처해 부도위기에 직면하고 있다. 2012년 국내 시공능력 49위의 한일건설이 워크아웃 졸업 3년 만에 다시 법정관리에 들어갔다. 경영위기는 중대형 건설사로 확산되고 있다. 지난해까지만 해도 자본잠식 상태에 놓인 건설사는 대부분 중견사였지만 올 들어 쌍용건설과 금호산업 등 시공능력 순위가 높은 건설사로 확산되고 있다. 단군 이래 최대의 부동산 개발사업인 용산 개발사업이 파산으로 중단된 것도 부동산 시장의 침체의 심각성을 단적으로 보여주고 있는 것이다.

부동산은 우리나라 가계 전체 자산에서 차지하는 비중이 70%로 절대적이다. 주택산업이 휘청거리면 일자리도 줄어든다. 현대경제연구원은 주택거래 감소로 2011년 6만5000명이 고용기회를 잃은 것으로 분석했다.

 ● 정부의 공급 제한 정책

4·1부동산 종합대책의 불씨를 살리기 위해 지난 7월 민간의 주택건설을 제한하고 공공의 공급 시기를 늦추어 공급을 줄여 주택구매의욕을 자극하겠다는 방안이 나왔다. 정부는 2016년까지 4년간 수도권에서 공공·민간 주택 18만 가구 공급을 줄이는 계획을 내놓았다. 공급을 줄여 수요를 진작시키겠다는 뜻을 담은 것으로 7월 24일 경제 관계 장관회의에 보고되었다.

4·1부동산 종합대책에도 불구하고 6월 들어 수도권 주택가격이 다시 하락세로 돌아섰고, 취득세 감면이 종료된 7월부터는 거래량도 감소하는 등 시장 상황이 정책의도와 다른 방향으로 움직이고 여기에 전세수요 급증으로 전세 수급마저 불안해지자 보완 조치를 통해 주택공급을 조절해 주택거래를 활성화하겠다는 취지일 것이다. 이러한 맥락에서 시장 과열기에 개발이 추진된 공공부문의 개발사업을 시장 수요와 사업 진행 상황에 맞춰 조절하며, 특히 초기 단계인 경우 사업성 등을 감안해 지구지정을 해제(고양풍동2)하거나 면적을 축소(광명시흥 등)하는 등 공급을 줄인다는 것이다.

민간 주택도 공급조절 대상으로서 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용해 분양예정물량을 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하겠다는 것이다. 민간 주택공급을 줄이기 위한 방안으로 ‘분양성 평가’를 강화하기로 했다. 분양성 평가비중을 확대하고, 이에 기초한 보증료를 차등해 미분양 위험이 큰 사업장의 신중한 추진을 유도하겠다는 것이다.

또 분양예정 물량과 미분양 물량을 ‘준공후 분양’으로 전환·연기한 업체에 대해서는 대한주택보증이 지급보증을 통해 저리의 보증부 대출을 지원한다는 것이다. 그러나 분양보증 발급 시 분양성 평가를 강화하겠다는 것은 가뜩이나 경영압박을 받는 주택건설업계에 분양보증료 부담만 키우는 부작용을 낳을 것이다. 민간 주택에 대해서는 인위적인 공급 조절은 주택 건설과정에서 3년 안팎의 긴 시간이 소요되기 때문에 당장 주택공급이 많다고 하지만, 공급 부족현상이 나타날 경우 가격 폭등을 초래할 수도 있는 위험한 선택이 아닐 수 없다.

● 주택건설규제법안 철폐의 필요성

‘8·28 전월세대책’의 일환 중 하나인 수익·손익 공유형 모기지(장기 주택담보대출) 상품이 출시 1시간만에 마감됐다. 8·28대책의 의도대로 주택시장의 거래가 활발해지는 것에 더해 공급을 늘일 수 있는 대책이 뒤따라야 한다. 거래는 활발해지고 주택을 사겠다는 사람은 늘어나는데 공급이 이루어지지 않는다면 정부의 주택시장 회생 정책이 주택시장에 투기를 조장하는 정책으로 작용할 수도 있기 때문이다.

따라서 8·28대책의 성공적인 추진과 주택시장 정상화를 아울러 가져오기 위해서는 주택공급 확대정책이 반드시 제시되어야 한다. 이라한 배경에서 양도세 중과와 분양가 상한제 관련 법안은 이번 임시국회에서 반드시 통과되어야 할 것이다. 

양도세는 부동산 경기 침체기에는 세율이나 중과세 범위 등을 완화하고 과열기에는 세율을 높여 시장을 규제하는 정책으로 활용되어 왔다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택 시장은 장기 침체 상태다. 이 때문에 양도세 중과를 폐지해 주택구매력을 갖고 있는 사람들이 주택시장에 들어오도록 유인책을 마련해주지 않으면 신규 임대(주로 전세)주택 공급에 차질이 빚어질 수 있다.

우리나라는 공공임대주택 재고가 전체 주택의 5%정도로 낮기 때문에 현재 국내 임대주택시장은 개인들이 공급 물량의 대부분을 책임지고 있는 것이 현실이다. 과거에는 당장 자기 집을 구입할 능력이 없는 사람들이 불가피하게 전세를 선택했다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 집값 상승에 대한 기대가 꺾이면서 주택 구입을 미루거나 꺼리는 자발적 임차가구가 늘고 있다. 주택 소유보다 주거 공간의 양과 질을 더 중시하는 가구들은 집을 사고도 남을 돈을 전세 보증금으로 낸다.

이러한 임대시장의 수요 변화는 최근 몇 년 동안 전·월세 가격 폭등의 중요한 원인 중의 하나인 것이다. 자발적 임차수요가 늘고 소유와 주거의 분리가 심화됨에 따라 수요자가 선호하는 임대주택의 안정적인 공급이 중요한 현안이 되고 있고 이를 해결하기 위해 양도소득세 중과제는 철폐되어야 한다.

분양가 상한제가 폐지되면 그동안 관망하던 시장 참여자들에게 확신을 줘 거래 정상화에 긍정적인 시그널이 될 것으로 예상된다. 현실적으로 주택시장에서는 경기 침체로 상한제가 풀려도 분양가를 올리기는 불가능하기 때문에 위축된 주택산업의 회생을 위한 첫 단추인 분양가상한제의 철폐가 필요한 것이다.

이러한 법령의 개정과 함께 지난 7월에 발표된 민간건설업체의 공급 제한 정책 즉, 분양심사의 강화와 분양보증 수수료의 인상은 재고되어야 한다. 주택시장에서 수요가 없고 미분양이 예상되는 상황에서 어느 민간건설업체가 주택분양사업을 추진하겠는가를 생각해야 한다. 오히려 원활한 주택건설을 촉진하지는 못할망정 건설을 어렵게 하고 추가적인 비용을 발생시키는 분양심사의 강화와 분양보증 수수료의 인상방안의 폐기가 필요하며, 우량 주택건설업체의 분양보증 수수료를 인하하는 공급확대 및 우대정책이 필요한 시점이다.

주택시장에 대한 정부의 개입은 자칫 예기치 못한 부작용을 낳기 쉽다. 향후 박근혜정부의 주택정책 추진과정에서 주택시장 종사자들의 현장의 소리가 정책에 반영되어야 할 것이다. 이와 함께 주택건설업체에서도 개별기업의 이익에 집착한 건의보다는 주택시장의 활성화와 주택산업 전반의 발전이 될 수 있는 정책건의에 보다 노력해야 할 것이다.