주택임대관리업 시행령 입법예고

지난 9월 9일 국토교통부는 주택법 시행령 및 주택법 시행규칙 일부 개정안을 마련해 9월10일부터 40일간 입법예고 한다고 밝혔다.

개정안의 주요 골자는 주택임대관리업 등록대상과 등록기준에 대한 규정이며 개정안은 입법예고를 거쳐 내년 2월 7일부터 시행된다.

주요 내용을 먼저 살펴보면 ‘자기관리형’ 주택임대관리업의 경우 300가구 이상, ‘위탁관리형’ 임대관리업의 경우 1000가구 이상 규모로 사업을 하려는 자는 주택임대관리업에 의무적으로 등록하도록 했다.

등록요건은 ‘자기관리형’은 자본금 5억원과 전문인력 3명을 보유하도록 했고 ‘위탁관리형’은 자본금 2억원에 전문인력 2명을 확보하도록 했다. 전문인력은 변호사, 법무사, 회계사, 세무사, 주택관리사, 공인중개사 등이다. 요건을 갖추면 해당 지역 시장·군수·구청장에게 등록신청서를 제출하고, 지자체장은 등록증을 교부해야 한다.

주택임대관리업 등록말소 등에 관한 행정처분 기준도 마련했다. 거짓이나 부정한 방법으로 주택임대관리업 등록을 했다가 적발된 경우 지자체장이 등록을 말소하고 임대인·임차인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 영업정지를 하도록 하고 지자체장이 영업정지에 갈음하여 과징금을 부과하고자 할 때에는 위반행위와 금액을 서면으로 통지하고, 30일 이내 과징금을 납부하도록 규정했다.

개정안에서는 자기관리형 주택임대관리업자가 약정한 임대료를 지급하지 않는 등 계약을 이행하지 못할 경우, 임대인의 손해를 보전하기 위한 보증상품에 가입하도록 했다. 임차인이 지급한 임대보증금에 대한 반환의무를 이행하지 못할 경우 보증회사가 보증금을 반환하는 보증에도 가입하도록 함으로써, 임대인 및 임차인의 재산권을 보호할 수 있게 했다.

내년 2월 시행을 앞두고 주택임대관리업을 준비중인 국내 기업이나 개인들은 빠르게 개정안에 맞추어 사업을 검토하고 있다.

일본에서는 주택임대관리업이 40년 전 부터 시작되어 전문적이고 체계적인 시장이 성숙되어 있지만 국내는 주택임대관리업의 관심이 높아진 것이 2012년부터이며 새롭게 시작되는 주택임대관리업을 선점하기 위한 준비단계에 놓여있다. 우리나라에서도 본격적으로 관련 회사가 설립되고 있다.

임대주택 시공에서 자기관리형 임대관리사업까지 

<우리레오PMC>

주택임대관리업을 위해 가장 먼저 설립된 회사는 국내 공동주택관리 1위 업체인 우리관리주식회사와 일본의 레오팔레스21이 합작한 우리레오PMC이다. 자본금 규모는 2억원이며 1:1 합작이다.

설립배경을 살펴보면 우리관리㈜가 가지고 있는 국내 공동주택 시설관리 노하우와 레오팔레스21이 가지고 있는 임대관리 능력을 협력해 경쟁력을 가져갈 계획이다. 레오팔레스21이 내세우는 경쟁력 3가지는 수금, 명도, 하자보수 대응이다. 지금까지는 국내 임대관리서비스를 위한 전반적인 프로세스 수립과 매뉴얼 작업을 진행 중이며 첫 사업모델은 위험요소가 적은 위탁관리부터 시작할 계획이다.

일본의 경우는 소유주의 토지활용을 통한 서브리스 임대방식이 주요 사업으로 추진되고 있다. 소유주가 임대사업을 하면 세제혜택을 받을 수 있기 때문에 일본의 임대관리회사는 토지소유주와 협의해 임대부동산을 시공하고 해당 임대부동산을 30년간 장기적으로 확정된 임대료를 보장하는 방식으로 추진하고 있다.

레오팔레스21은 일본에서 50만호 정도를 관리하고 있다. 레오팔레스21의 시공 노하우 중 하나는 관리 효율을 위해 임대부동산을 표준화하는 것이며 60여개의 표준화된 주택모델을 제시하고 시설부품의 교체가 용이하도록 전산 시스템으로 데이터를 구축했다. 이러한 배경으로 볼 때 장기적으로 우리레오PMC의 경우는 노후화된 주택을 소유한 은퇴자를 대상으로 시공부터 자기관리형 임대관리까지를 일렬의 사업 모델로 발전시킬 것으로 보인다.

보유부지 활용과 계열사 서비스 통합 운영의 시너지로

시장 진출 <KD Living>

KD Living은 국내 대기업인 KT 계열사다. 한국통신이 소유한 부동산의 자산관리를 하는 KTestate와 일본 다이와하우스 그룹의 부동산임대관리회사인 다이와리빙이 51:49로 합작한 자본금 10억 원의 회사다.

KT가 보유한 전국 400여개 부동산 중 주거용임대사업에 적합한 부지를 활용해 임대사업과 임대관리업을 추진하고 있다. KD Living은 주거용임대사업과 관련해 개발-임대-관리-매각의 임대관리 토탈서비스를 제공할 계획이다.

KD Living이 내세우는 차별화 전략은 선진 유닛플랜, 장기적 안정 운영, 차별화된 주거서비스. 첫 번째 선진 유닛플랜이란 일본 다이와리빙의 상품기획 노하우를 활용한 KD Living만의 선진형 상품 개발 역랑을 말한다. 두 번째 장기적 안정 운영은 국내에서 자기관리형으로 임대관리를 추진해 소유주에게 매달 확정임대료를 지급하는 방식이다.

마지막으로 차별화된 주거서비스는 KT 계열사가 보유한 생활편의 서비스를 통합적으로 제공하는 것을 뜻한다. 예를 들어 인터넷서비스, 생활물품대여, 보안·경비서비스, 여행·문화상품, 케이블방송 등 다양한 서비스를 계열사를 통하여 지원받을 수 있다.

현재 KD Living은 서울과 부산지역의 전화국 부지에 주거용임대사업을 위한 부동산개발을 추진 중에 있다. 국내 관련 대기업 중에서는 가장 발 빠르게 움직이고 있으며 향후 리츠 등을 통한 개발 및 자산운용 영역으로 사업을 확장할 계획이다.

국내 주택임대관리 최대 호수 운영 기업 <라이프테크>

2002년부터 시작해 현재는 서울 강남지역에서 1200여 호수를 운영관리하고 있는 국내 최대 주거용임대관리 기업이다. 10년이 넘게 축적한 라이프테크만의 노하우를 바탕으로 시장 선점효과를 누리고 있다.

라이프테크의 차별화 전략은 풀옵션 임대서비스이다. 풀옵션 임대서비스는 빌트인 가전에서부터 담요·이불까지 모든 생활용품을 구비한 임대서비스로 단기임대 고객을 대상으로 사업을 전개하고 있다.

해당지역의 특성에 맞추어 수익을 극대화하는 전략을 추구하고 있다. 서울 강남지역 내에서 주택임대사업을 희망하는 소유자에게 공실 최소화 및 임대료 인상이 가능하도록 대상 부동산을 리모델링해 지역 내에서 경쟁력을 갖추어 임대관리를 진행 중이다. 이렇게 리모델링을 하는 경우는 1년간 임대료 보장방식으로 소유주와 계약을 추진하고 안정적인 수익을 소유주에게 제공하고 있다.

지역중개사무소와의 네트워크, 임대차 계약시 발생할 수 있는 위험요소에 대한 계약 체결 노하우, 임대료 체납에 대한 징수 방안, 효율적인 시설관리 등의 라이프테크만의 노하우로 강남지역뿐만 아니라 다른 곳까지 지역을 확대하여 사업을 확장할 계획을 가지고 있다.

앞에서 열거한 기업 외에도 주거용 부동산을 시공하는 기업, 상업용 시설관리회사, 인테리어회사 등 다양하게 건설부동산 관련 기업들이 새롭게 펼쳐지는 주택임대관리업에 대해 검토하고 추진을 준비 중에 있다.

주택임대관리업이라는 새로운 부동산투자 시장 및

신규 비즈니스의 기회...그러나

내년 2월 시행을 앞두고 업계의 관심은 높아지고 있지만 섣부른 시장진입은 큰 낭패를 볼 수 있다. 업계에서는 인구구조의 변화추이와 40여년 전부터 시작하여 활성화된 임대관리업으로 인해 일본을 벤치마킹 대상으로 삼고 있지만 철저한 분석이 필요하다. 국내 정책방향 또한 보완이 필요하다.

일본의 경우는 부동산버블 이후 지가변동률이 지속적으로 하락하여 토지임대형 부동산개발이 용이한 시장구조가 형성되었으며 상속부동산에 대하여 주택임대사업을 할 경우 상속세 감면 혜택이 제공되어 소유주 입장에서 주택임대사업을 적극적으로 진행할 수 있었다. 그리고 오랜 기간 임대차 분쟁이 사회적 이슈가 되어 주택임대관리회사에 위탁하는 것이 보편화 되어 있다.

하지만 우리나라의 경우는 대부분의 임대사업자가 임대관리 수수료를 지불하면서 위탁관리를 맡기겠다는 필요성을 못 느끼고 있다. 임대관리회사는 현재 임대수익보다 더 많은 수익을 보장하지 않는 이상 임대관리를 수주하기가 힘든 실정이다.

시장이 성숙하지 않은 국내 실정상 주택임대관리업을 통하여 수익을 창출하기도 힘든 여건이다.

일본의 경우는 위탁관리 시 월 임대료의 3.5%에서 5% 수준의 수수료를 받고 있지만 국내에서는 일본과 같은 수준으로는 담당 고정인력의 인건비를 충당하기에도 힘든 수준이다. 일본과 달리 월 임대료의 3.5%~5% 수수료를 가지고 사업을 전개하기 힘든 이유 중에는 임대관리에 필요한 각 분야별 전문회사가 없거나 네트워크를 형성하지 못한 상태에서 임대관리에 필요한 업무를 모두 내부에서 처리하게 되면 고정인력비용 및 관리비용이 높아지기 때문이다. 일본은 임차인의 A/S 요구에 24시간 응대서비스만 전문으로 하는 회사가 있을 정도로 분업화 되어있다.

이 외에도 일본과 비교해보면 다음과 같은 시장의 차이가 있다. △일본의 서브리스 임대관리와 유사한 자기관리형의 경우 임대관리회사가 임대인의 손해보존을 위해 보증보험 가입의 의무화 △임차인의 신용도에 따른 임차인 선별여부가 부재 △ 임차인 모집 업무가 제외된다.

첫째, 일본에서 임대료 납부의무에 대해 임차인이 보증금 대신 가입할 수 있는 보증보험이 있지만 우리나라의 자기관리형 임대관리의 경우는 임차인의 체납이나 소유주에게 보장한 임대료를 임대인에게 지불하지 못하는 위험요소를 관리회사가 보증보험을 가입해 해결하도록 만들었다. 그러나 아직 시장이 성장하지 않은 상태에서 임대관리업을 하는 회사에게는 보증보험료가 부담으로 다가오게 되어 쉽게 자기관리형 임대관리사업을 추진하기 어렵다.

두 번째로 임차인의 임대료 체납에 대한 안전장치가 없다. 임차인의 신용도와 상관없이 입주를 결정해야 하기 때문에 임대료 체납에 대한 위험을 가지고 있으며 임대료 체납이 발생할 경우에 임대료 독촉 및 징수업무가 추가로 발생하게 된다.

세 번째로 우리나라 주택임대관리업은 임차인 모집업무를 할 수 없는 점이다. 임차인 모집을 통한 임차인 유치 수수료가 추가로 발생할 수 없기 때문에 임차인 모집에 대한 수익이 없으며 중개사가 모집한 임차인에 대해 중개수수료를 지불해야 하는 비용이 발생해 수익률이 낮아지는 문제가 생긴다.

현재까지의 정책방향도 문제점으로 부각된다. 현 제도는 자본금과 전문 인력의 기준이 서비스업과 관련되어 다소 까다로운 편이며, 세제혜택에 대한 언급도 아직 명확하지 않다. 민간임대사업을 활성화해 국민의 주거불안을 해소하기 위해서는 부유층이 민간임대사업을 원활히 진입하고 전문 임대관리회사가 활성화 돼야 하는데 시행을 불과 3개월여 남긴 상태에서 명확하지 않은 정책이 오히려 진입장벽을 만들고 있다.

국내 부동산 주거용 임대시장에서 월세시장의 성장과 매월 소득이 발생할 수 있는 투자 패러다임의 변화로 분명히 주택임대시장은 확대되어 갈 것이며 전문적인 임대관리회사도 새로운 시장을 열어갈 것이다. 새롭게 주택임대관리업에 관심을 가지고 진출하려고 하는 경우 장기적인 안목과 세심하게 검토한 사업계획을 가지고 자기만의 차별성을 가져야 한다. 주택임대관리업이 성공하기 위한 핵심 요소들을 잘 점검하여 사업이 성공할 수 있기를 바란다.