2003년 첫 장기주택계획 마련

10년 단위의 장기주택계획이 처음 시도된 것은 2003년이다. 당시 건설교통부는 국토연구원의 연구 결과를 받아들여 ‘제1차 장기주택종합계획(2003~2012)’을 마련했다. 그 안에 2003년부터 2012년까지 추진됐던 주택정책의 청사진이 담겨 있다. 이 계획은 당시의 주택시장 상황을 반영해 △주택부족의 근원적 해소 △주택시장 안정기조 유지 △저소득층 주거복지 향상 등에 중점을 두었다.

우선 주택시장 안정을 위해 서울 등 중부권역에 집중된 주택수요를 남부 및 북부권역 등으로 분산하고, 원활한 주택공급이 이뤄지도록 계획기간내 원자재인 택지를 공공부문에서 4억2900㎡(1억3000만평, 수도권 7060만평, 지방 5940만평)을 공급하기로 했다.

또 미니신도시중 상당수는 임대주택이 전체 주택의 50% 이상을 차지하는 임대형 신도시로 개발하고 중산층 이상이 활용할 수 있도록 30∼40평형 크기의 중대형 임대주택도 공급토록 했다. 주거복지를 선진국 수준으로 끌어올리기 위해 하위 30% 소득계층 가운데 주거비 부담이 소득의 30%를 넘는 가구는 우선지원대상, 하위 30∼40% 소득계층은 직접지원대상, 하위 40∼60% 소득계층은 간접지원대상으로 분류해 지원하는 계획도 담았다.

저소득층이 영구임대에서 국민임대 및 50년 임대→5년 임대 및 민간임대→소형분양 등으로 상향이동할 수 있는 시스템을 구축하고, 임대기간이 10년 이상인 장기 공공임대주택(국민임대주택 포함) 150만가구를 계획기간 중 건설하기로 했다.

또한 주택시장 안정을 위해 2012년까지 수도권 주택보급률을 112%로 높여 수급불균형을 우선 해소하고 공공임대주택 재고를 150만가구까지 확보해 시장안정기반을 구축하는 데 중점을 두기로 했다.

이같은 계획에 대해 당시 전문가들은 주택건설 규제로 주택공급여건이 급속히 악화되는 점을 감안하면 목표달성이 어렵고 신도시 위주의 공공택지 공급은 환경파괴 논란을 불러올 수밖에 없다는 점 등의 문제점을 지적했다. 그 후 10년, 전문가들의 지적도 일부 맞았지만 정책성과도 적지 않았다.

국토연구원에 따르면 첫 장기계획이 시행됐던 10년 동안 주택시장은 몇가지의 특징적인 모습을 보였다. 먼저 주택가격의 변동성이 낮아진 반면 전세가격은 크게 올랐다. 주택가격은 경제성장이 안정기에 들어선 데다 주택부족문제가 완화됨에 따라 장기적으로 안정되는 추세를 보인다.

실제로 1999년에서 2008까지 5.6%였던 연평균 주택가격 연평균 변동률이 2009년 이후로는 2.0%의 안정세를 유지하고 있다. 반면 전세가격 연평균 변동률은 1991~1997년 3.9%에서 2000~2008년 5.0%, 2009년 이후 지금까지 6.6%로 계속 높아지는 추세다.

주택거래는 지속적으로 줄어 2006년 전국 108만호였던 것이 지난 해에는 74만호에 그쳤다. 전국의 주택 재고는 지속적으로 늘고 있다. 2012년 현재 1531만호에 이른다. 2003년~2012년 동안 20.8%(264만호)가 늘었고, 특히 수도권은 27.5%(150만호)가 증가했다.

유형별로는 아파트의 공급비중이 높지만 최근 들어서는 단독주택도 빠르게 늘고 있다는 점이 주목할 만하다. 최근 3년간 아파트 공급비중이 66.3%로 감소한 반면 단독주택은 13.6%로 늘었다. 규모별로는 중소형 공급비중이 크게 높아지고 있다.

1차계획, 양적·질적 개선 있었지만 한계도 노출

미분양 주택은 크게 늘어난 것처럼 보이지만 분석결과 장기평균에 가까워지고 있는 것으로 나타났다. 글로벌 금융위기 이후 지속적으로 감소하는 추세를 보였다. 전국의 미분양 주택은 2003년 3만8000호에서 2008년 16만6000호로 늘었다가 2012년에는 7만5000호로 줄었다. 장기 평균 6만호 수준에 근접해가고 있는 셈이다. 그러나 수도권 미분양 주택의 적체는 계속되고 있다. 2003년 7000호에서 2008년 2만7000호, 2012년엔 3만3000호로 늘었다.

주거실태의 변화를 살펴보면 우선 경과년수 30년이 넘는 노후주택이 감소하는 반면 개보수 등 관리가 필요한 15~30년의 노후주택은 증가세를 보이고 있다. 대표적인 양적 지표인 주택보급률은 2005년 98.3%에서 2010년 101.9%, 2012년 102.7%에 이르렀다.

국토연구원은 1차계획의 성과로 △정책의 방향성 및 법적 근거 마련 △새로운 정책 및 제도적 기반 마련 △양적·질적 주거지표 개선 △공공주택 공급확대 및 수요자 지원 강화 △최저주거수준 법제화 및 정책적 활용 △주택시장 투명성 제고 등을 꼽았다.

하지만 이와 함께 적지 않은 한계점도 노출시켰던 것으로 지적됐다. 무엇보다 인구 사회 경제변화, 주택시장 구조변화 등의 여건변화 대응에 한계를 보였다는 점이 아쉽다. 예상보다 빠른 1~2인 가구 증가, 고령화, 저출산 심화, 저성장시대 진입, 주택가격 변동성 감소, 월세 증가 등 주택시장의 구조적 변화 등의 요인이 발생했다.

이에 따라 하우스 푸어, 렌트 푸어 등 새로운 주택문제가 튀어 나왔지만 적절한 대책마련은 이루어지지 못했다. 또한 전세가격 상승, 높은 전월세 전환율 등으로 인해 저소득층의 주거비 부담은 여전히 높은 수준이며 주택공급 중심의 정책 추진으로 주거복지 사각지대는 해소하지 못했다.

시장 안정기반은 마련한 반면 지역간 수급불일치의 문제는 여전히 해결하지 못했으며 특히 수도권을 중심으로 시장침체가 장기화되면서 미분양 물량이 증가하고 있다는 점도 문제점으로 지적됐다.

제2차 장기주택종합계획(2013~2022)에는 이 같은 1차계획의 실적과 문제점을 분석하고 그 동안의 여건 변화에 대응하는 내용이 담겨졌다. 국토연구원이 발표한 시안에 따르면 이번 계획이 지향하는 목표는 △원하는 곳의 원하는 유형의 주택에 거주 △모두가 필요한 주거지원 △안정되고 편리한 첨단주택에 거주 △집값 부담 없는 안정된 주거생활 등이다.

2차계획안에 따르면 10년 후면 수도권 주택보급률은 105%에 이를 것으로 전망했다. 전국 기준 1000명당 주택수가 422가구로 선진국 수준에 이르게 되는 것이다. 또 공공임대주택이 현재 93만가구의 두 배가 넘는 200만 가구까지 보급되며, 1인당 주거면적도 2010년 25㎡에서 30㎡로 넓어진다.

주택의 신규수요는 인구와 가구의 증가세 둔화, 저성장과 생산가능인구 감소 등으로 앞으로 10년간 연평균 39만가구 수준에 그칠 것으로 예측됐다. 지난 90년대 연평균 52만가구, 2012년까지 49만가구를 공급한 것과 비교하면 크게 감소한 수치다.

지역별로는 수도권 연평균 21만7000가구, 비수도권 17만3000가구 규모이며. 유형별로는 단독주택 수요가 꾸준히 늘어나 연평균 4만6000가구의 수요가 발생하고, 공동주택은 연평균 34만4000가구의 수요가 예상된다. 규모별로는 중소형 주택수요가 지속적으로 늘어나면서 60㎡규모의 소형은 연평균 12만8000가구, 85㎡이하의 중형은 16만8000가구의 수요가 생길 것으로 보인다.

또한 고령화와 베이비 부머 은퇴 본격화 등으로 주택의 자산가치는 더욱 떨어질 것이며 중소형 가구가 지속적으로 늘어나면서 주택공급 및 투자 형태의 변화를 가져올 공산이 클 것으로 내다봤다.

2차 계획 주거복지 확대에 역점

국토연구원은 향후 10년 동안의 기간이 주거복지의 획기적인 확충을 이루는 기간이 될 것으로 전망했다. 주택바우처 도입을 통한 저소득층 주거선택권이 확대되고 주거복지 전달체계의 정비, 기준 임대료 등이 재조정된다. 당장 내년부터 주택바우처 제도가 도입돼 무주택 취약계층의 경우 원하는 곳에 거주할 수 있는 길이 열리게 됐다.

연구원은 또 고령자·장애인 등을 위한 맞춤형 주거복지 강화방안으로 유니버셜디자인, 무장애 주택 보급 확대를 비롯해 재가복지서비스가 결합된 서포티브 하우징 도입이 필요하다는 점을 강조했다. 주거복지상담 및 자활서비스를 통합적으로 제공하는 전담기구의 설치와 국가공인 주거복지사 자격제도를 도입하는 방안도 제안했는데 이렇게 될 경우 주거복지, 전문성이 대폭 강화될 것으로 보인다. 이에 따라 가구 상황에 맞는 주거서비스 제공과 이를 선택할 수 있는 기회의 폭이 한결 넓어지게 될 것이다.

임대주택 보급도 크게 활성화된다. 2차계획안은 계획기간인 2013~2022년까지 모두 118만가구의 공공임대주택수요가 발생하는 것으로 예측했다. 이는 연간 11만8000가구의 유효수요가 발생할 것이라는 의미다.

지역별로 보면 수도권 57만5000가구, 비수도권 60만4000가구 등이다. 물량과 유형을 탄력적으로 조정하되 매입·전세임대 공급을 확대하고 직주근접을 감안해 도심지 공공임대주택 공급을 더욱 적극적으로 추진할 것을 제시했다.

이렇게 될 경우 장기 공공임대주택의 비중은 현재 93만가구가 더해져 200만가구에 이를 전망이다. 부족한 임대주택을 해결하기 위해서는 민간임대사업 활성화가 절대 필요하다고 보고 민간자금 참여를 통한 양질의 임대주택 공급확대를 대안으로 내놓았다. 이는 향후 임대시장 참여 및 투자가 효과적임을 시사하는 것이다. 준공공임대주택 및 토지임대부 임대주택 역시 활성화를 위해서는 세제, 규제완화 등 인센티브가 확대될 가능성이 높다.

연구원은 커뮤니티 중심의 도시주택 재생에 특히 관심을 두어야 한다고 제언했다. 현재 경과연수 30년 초과 노후주택 비율은 9.7%로 감소하는 추세이지만 개보수 등의 조치가 필요한 15~30년 주택은 498만가구로(비율 35.8%, 2010년 현재) 크게 높아지고 있다. 주택유형별로는 아파트가 269만가구로 절반을 웃돈다.

이는 관리가 필요한 주택재고가 지속적으로 증가해 향후 도시 및 주택 재생과 리모델링이 크게 활성화 될 가능성이 높다는 점을 시사한다. 현재 중점적으로 이루어지고 있는 도시 외곽에 대한 사업 및 투자의 방향전환이 절대적으로 필요하다는 의미다. 재생 방향도 지역공동체 문화 확산을 위한 커뮤니티 활성화를 유도하는 방향으로 진행될 것이다.

국토연구원이 향후 주거지 재생방향으로 다양한 주민 공유공간을 설치해 주민간 화합과 소통을 이뤄내고 주민자립기반 확보를 위한 정비사업을 제시한 것도 같은 맥락이다. 정비사업의 활성화 방안으로 기반시설 설치비용 지원을 확대해 나갈 것 등을 요구한 것 역시 향후 주택사업 및 투자가 도시 내에서 이뤄져야 유리하다는 점을 강조한 것으로 풀이된다.

주택산업계의 변화도 불가피

정부의 주택시장 관리도 보다 체계화할 것을 주문했다. 무엇보다 매매시장과 임대시장의 연관성, 지역별 시장관계 등을 종합적으로 고려해 정책을 전개해야 하며 하우스 푸어, 렌트 푸어 등 시장 상황에 따른 위기가구의 주거안정성 확보방안도 마련해야 한다고 밝혔다. 최근 급증하고 있는 월세(보증부 월세) 가구 대응방안도 필요할 것으로 보인다.

세제는 취득세, 재산세, 양도세 정비후 시장 변동과 관계없이 안정적으로 운용하는 것이 필요하며 주택시장 모니터링도 강화해야 한다고 지적했다. 주택금융은 서민주택금융 운용방식 개선으로 국민주택기금 안정성을 확보하는 것이 필요하다고 보았다. 특히 서민주택금융의 역할 재정립이 필요하다고 지적했다.

보조성 지원 및 저리 융자는 서민·무주택자·취약계층에 집중하고 그 외 계층은 보증을 통한 간접지원 중심으로 시행할 필요가 있다. 또 주거지 재생사업의 경우는 공공성 강화를 위한 기금 투자 및 융자 강화를 추진해야 한다고 제안했다.

주택산업도 기존의 건설 위주에서 관리, 임대 등 서비스 중심으로 바뀌어 나갈 것으로 보인다. 주택보급률이 선진국 수준에 달함에 따라 신규 건설중심의 주택산업은 큰 변화를 맞게 될 전망이다. 대량공급시대가 막을 내리고 소량 다품종으로 니즈가 변해가고 있기 때문이다. 분양 중심에서 임대주택사업으로 방향을 전환하거나 건설 위주에서 벗어나 다양한 주거서비스산업으로 물꼬를 터 나가는 것이 절대적으로 필요하다.

예를 들면 관리, 임대, 컨설팅 등 새로운 업역의 개발이 중요하다. 현재 입법예고 상태인 주택임대관리업 등에 적극 진출하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 실제로 적지 않은 주택업체들이 이에 대한 연구 검토를 하고 있는 것으로 알려지고 있다.

아울러 주택산업의 원천기술 개발과 주택품질 기술 발전을 위한 연구 확대 역시 필요하다. 저렴한 비용의 단독주택건설, 공업화 주택 및 패시브 하우스 등 에너지 절감형 주택기술, 평면 및 입법 디자인 개발 등이 요구되기 때문이다.

이 과정에서 향후 10년간은 현재 과다하게 많은 주택건설업체의 구조조정이 빠르게 진행될 것으로 분석했다. 아울러 관리전문 인력의 일자리가 많이 창출될 것이며 주택산업의 해외진출이 가속화될 것으로 연구원은 판단했다.