요즘 전월세값이 오르면서 차라리 높은 전월세를 지불하느니 내집을 사는 것이 낫다는 의견이 적지 않게 나오고 있다. 일부 지역에서는 전월세가격이 집값이 70~80%에 이르는 곳도 나오고 있다. 8·28대책이 나온 이후 한동안 집값이 오르는 상황도 나타났지만, 전월세 상승세 또한 멈추지 않으면서 매매가 대비 전월세가 비율은 높은 추세를 유지하고 있다.

과거의 패턴을 보면 전월세가격이 주택가격의 60%를 넘어서면 임차수요가 매매수요로 전환된다는 것이 일반적인 상식이었다. 실제로 집값이 떨어지고 전월세가격이 오르면 수요자드이 입장에서는 돈을 조금 더 보태 집을 사는 것이 낫겠다는 생각을 하는 것이 어찌보면 당연한 일이기도 하다.

전세가율 60% 넘어서도 수요전환 안돼

그러나 이는 집값이 전체적으로 상승곡선을 그리고 있을 때의 얘기다. 즉 당장은 값이 오르지 않더라도 시간이 지나면 언젠가는 오를 것이라는 믿음이 있었기 때문이다. 수요에 비해 주택공급이 근본적으로 부족하던 시기에는 맞는 논리였다. 그러나 주택의 양적 부족시대에서 벗어나고 있는 현시점에서 이는 반드시 올바른 이론이라고 할 수 없다.

과거처럼 집값이 반드시 오를 것이라고 보장할 수 없기 때문일 것이다. 내집을 마련하겠다고 덜컥 집을 샀다가 대출이자 부담만 떠안게 된다면 오히려 집을 구입하지 않느니만 못한 결과가 될 수도 있다. 최근 주택시장 침체와 함께 하우스푸어나 렌트푸어가 생기는 현상이 이같은 상황을 잘 반영하고 있다.

하우스푸어나 렌트푸어들은 곧 과거와 같은 패턴으로 주택시장을 읽고 비싼 대출을 받아 집을 구입했다가 낭패를 보고 있는 경우들이다. 과거와 같은 패턴이 반복됐다면 아마 이들은 지금쯤 곤경에서 벗어났을 가능성이 높다. 그러나 현실은 그렇지 못하다. 정부가 정책을 내놓아도 실현되지 않는 경우가 많다.

이처럼 불확실성이 높다보니 전월세가격이 매매가격의 60%를 넘어서도 임차수요가 매매수요로 돌아서지 않는다. 앞으로 집값이 더 떨어질 수도 있다는 생각 때문이다. 발표했던 정부의 정책이 실현돼도 어쩌면 수요의 전환은 나타나지 않을지도 모를 일이다. 절대공급이 부족하던 시대가 아니라 기대하던 가격상승이 현실화되지 않을 가능성도 높기 때문이다.

최근 서울 강남지역에서는 매매가격 대비 전세가격이 80%를 넘어선 경우도 나타나고 있다. 전세보증금은 그간 계속 올라 7억원대에 형성돼 있는데, 매매가격은 서서히 떨어져 8억원대를 형성하고 있다. 이런 아파트를 두고 깡통전세라고 일컫는다. 아파트가 경매 등으로 넘어가면 전세보증금을 되찾기 어렵기 때문이다.

깡통전세란 보통 은행대출과 임대보증금 총액이 집값의 70%를 넘어서는 것을 말한다. 임대인이 대출금이나 임대보증금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면 은행보다 후순위 채권자인 세입자들은 보증금을 일부 떼일 수 있다. 최근 KB부동산 알리지 발표에 따르면 지난 8월 기준 서울지역 매매가격 대비 전세가격 비율은 58.1%를 기록했다. 이는 지난 11년 새 최고 수치다. 

전세보증금은 앞으로도 계속 오를 전망이다. 최근 주택산업연구원의 분석에 따르면 전세금은 2020년까지 매년 7.3%씩 오르고, 같은 기간 주택 매매가격은 매년 0.5%씩 떨어진다고 발표했다. 전세가격 상승은 집 없는 서러움에 시달리는 무주택자들을 더욱 불안하게 만든다. 대한주택보증에서는 이때문에 전세금을 보증해주는 제도까지 만들었다. 

상황이 이렇다보니 무주택 실수요자들을 중심으로 ‘지금 내집마련에 나서야 하는 것 아니냐’는 심리가 빠르게 확산되고 있다. 한 부동산 전문업체의 설문조사에 따르면 ‘주택구매 의사가 있다’고 답한 사람은 60%로 나타났다. 공인중개사들도 향후 주택매매 거래가 늘어날 것으로 전망하고 있다.

조합아파트나 분양전환 임대아파트 ‘주목’

그렇다면 내집마련 시 어느 지역을 선택하고 어떤 점을 고려하는 것이 유리할까. 전문가들은 아무리 실수요자라도 각종 세금혜택을 꼼꼼히 살피고, 가능하면 상승여력이 있는 곳을 골라야 한다고 강조한다.

최근 분양시장에서는 착한 분양가가 화두다. 착한 분양가 아파트 중 하나가 지역주택조합 아파트다. 지역주택조합 아파트는 지역주민들이 아파트 조합을 결성한 뒤 부지 매입과 건축, 분양 및 마케팅 등을 직접 주도하는 주택이다. 조합원이 자신의 분담금을 낮추기 위해 분양받고 남은 물량은 마진을 붙여 일반 분양하는 경우도 있다.

하지만 최근 주택경기 불황을 겪으면서 잉여물량을 조합원 분양가와 같은 낮은 가격으로 공급하는 지역주택조합 아파트가 나오고 있다. 또 시행사가 부동산 리츠회사이거나 분양전환 임대아파트도 시세보다 저렴하다. 저렴한 비용으로 내집을 장만할 수 있는 지역주택조합 아파트나 분양전환 임대아파트를 노려보는 것도 좋은 투자 전략 중 하나다.

지역주택조합은 집을 지으려는 가구주들이 사업 주체가 돼 조합을 결성한 뒤 땅을 매입하고 그 자리에 아파트를 짓는다. 따라서 사업 절차가 간소하고 재개발ㆍ재건축주택사업 등에 비해 규모가 작다. 사업비가 적게 들고, 조합이 시행사 역할을 하기 때문에 시행사 이윤이 없을 뿐 아니라 마케팅 투입비도 적어 분양가를 최대한 낮출 수 있는 게 강점이다.

조합원 분양분은 전매제한이 없어 전매를 통한 시세차익까지 기대할 수 있다. ‘자양 휴엔하임’은 광진구 자양동 가구주들이 지역주택조합을 결성해 분양 중인 아파트다. 이 아파트는 56㎡형 분양가가 4억1000만원대로 인근 시세보다 1억원 가량 낮다. 총 304가구 분양물량 중 조합원 분양물량인 152가구가 이미 팔렸다. 

다만 조합원 아파트 지분 매입의 경우 장기미분양 발생으로 입주 후 추가분담금이 나올 수 있으므로 주의가 필요하다. 이 경우 계약서에 ‘추가분담금은 매도자가 부담한다’는 특약 사항을 반드시 명기하라는 것이 부동산 전문가들의 조언이다.

KCC건설은 서울 하왕십리동에 왕십리 KCC 스위첸 견본주택을 개관하면서 분양가를 인근 아파트보다 최고 1억1000만원 가량 낮춰 공급하고 있다. 이 아파트가 분양가를 낮출 수 있었던 이유는 부동산투자회사인 리츠가 분양하기 때문이다. 리츠란 주식회사 형태로 기관이나 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 수익을 나누는 부동산 간접투자 기구다.

입주자가 5~10년 임대 후 우선 분양받을 수 있는 공공ㆍ민간 임대아파트도 적은 초기자금으로 내집 마련이 가능하다. 중흥건설은 충남 내포신도시 RM-10블록에 위치한 분양전환형 임대아파트 ‘중흥S-클래스 리버티’ 견본주택을 열고 분양을 시작했다.

59㎡ 표준형의 경우 3650만원의 임대보증금과 월 50만원의 임대료만 내면 된다. 이 경우 주택 매입이 아니므로 임대기간 중엔 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등이 없다. 5년 거주 후엔 시세보다 저렴한 가격에 분양전환이 가능해 시세차익도 기대할 수 있다.

미분양아파트도 파격조건으로 수요자 공략

미분양아파트에도 눈을 돌려봄직 하다. 최근들어 반값 할인 아파트가 등장하는 등 미분양을 처분하기 위한 업체들의 판촉 경쟁이 치열하다. 분양가를 30% 이상 깎아주는 파격적인 할인 아파트가 등장하는가 하면, 중도금 무이자 면제, 발코니 확장 무료 시공 등 다양한 서비스로 미분양 ‘떨이’에 나서는 건설사가 늘어나고 있다.

관련업계에 따르면 8.28 부동산 대책이 나온 직후 계약조건을 변경하고, 미분양 아파트를 할인판매하는 건설사가 많다. 최근 서울에서 미분양이 가장 많이 생긴 서대문구 남가좌동 ‘DMC가재울4구역’은 최근 ‘계약조건 안심보장제’ 카드를 꺼내들었다. 분양가 할인, 발코니 확장, 시스템에어컨 제공 등 분양 조건이 변경될 경우 기존 계약자도 같은 조건을 적용해 주기로 한 것. 이미 아파트를 분양받은 예비입주자들이 계약조건 변경으로 상대적인 손해를 겪을 수 있다는 불신을 해소하기 위해서다.

서울에선 동대문구 답십리 ‘래미안 위브’, 성동구 왕십리 ‘텐즈힐’ 등 최근 분양한 재개발지역 아파트들이 계약조건을 변경하고 있다. 답십리 ‘래미안위브’는 아파트값을 미리 내면 분양가를 깎아주는 선납제도를 통해 분양가를 10% 이상 할인했으며, 왕십리 ‘텐즈힐’도 최대 20%가량 분양가를 낮춰 실수요자를 공략하고 있다.

이에 따라 왕십리 ‘텐즈힐’ 157㎡형은 당초 9억원대이던 분양가가 최근 7억원 초반까지 낮아졌다. 답십리 ’래미안 위브‘ 분양 관계자는 “발코니 확장비 무료, 중도금 무이자 등의 혜택이 9월 이후 적용되면서 실수요자의 부담이 5000만원이상 줄었다”며 “중소형은 이미 다 팔렸고 중대형만 남은 상태”라고 설명했다.

지난달 1700여 가구의 미분양이 생긴 고양시 ‘일산 요진와이시티’는 이달들어 계약금 10%중 5% 융자가 가능하도록 계약조건을 바꿨다. 대우건설의 김포 ‘풍무 푸르지오센트레빌’도 최근 중도금에 적용하던 이자 후불제를 무이자 조건으로 변경했다. 전세난에 시달리는 세입자나 실수요자 등을 공략하기 위한 전략이다.

미분양 아파트의 분양가를 반값 이하로 떨이판매하는 파격적인 건설사도 있다. 용인 ‘성원상떼레이크뷰’는 할인폭이 무려 51~54%에 달한다. 분양가가 10억원을 웃돌던 전용면적 189㎡형은 4억4000만~5억원에 팔고 있다. 

고양시 ‘일산 아이파크’도 분양가를 할인판매하는 상태에서 고가의 사은품까지 얹어주는 특별 판촉행사를 벌인다. 기존 30% 할인에서 최근 자동차 ‘레이’나 순금 50돈 지급, 발코니 확장, 시스템 에어컨 설치 등을 통해 사실상 36% 할인 혜택을 제공하고 있다. 한강신도시 롯데캐슬은 분양가의 20%에 해당하는 잔금을 2년간 거주한 뒤 납부하는 등 여러가지 혜택을 제시하며 실수요자를 유혹하고 있다.

이처럼 파격적인 분양가격이나 조건을 제시하며 판촉에 나서는 미분양 아파트를 고르면 의외로 좋은 지역에서 값싼 아파트를 구입하는 행운을 얻을 수 있다. 다만 수요자가 일일이 현장을 찾아보고 상황을 파악하는 것이 바람직하다. 또한 발품을 팔다보면 제시된 조건보다 훨씬 나은 조건으로 아파트를 구입할 수도 있다.

내집마련, 금융상품을 활용하라

정부가 발표한 8·28대책은 이름은 ‘전월세시장 안정화대책’이지만, 기실은 매매수요의 확대에 초점을 맞추고 있다. 즉 매매활성화를 통해 전월세 수요를 매매수요로 전환하겠다는 의지가 담겨 있다. 그래서 대책의 내용중에는 전월세보다 더 싸게 주택을 구입할 수 있는 방안들을 담고 있다.

대표적인 것이 주택기금에서 수익·손익 공유형 모기지 제도를 10월초 국내 최초로 시행할 계획이라고 밝힌 점이다. 실수요자의 부담을 최소화해 매매수요로 유도하고 주거 안전성도 확보한다는 전략으로 주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 방식이다. 올해 3000가구 규모로 시범사업이 실시되는 이 상품은 시행초기 모두 동났다.

수익 공유형 모기지를 이용하면 주택기금에서 집값의 최대 70%(가구당 2억원 한도)까지 1.5% 고정 금리(20년 원리금 균등분할 상환)로 대출을 받을 수 있다. 대신 주택 매각(3년 이후), 대출 만기 또는 중도 상환시 매각(평가) 이익 일부가 주택기금으로 귀속된다.

대상은 부부합산 연소득 7000만원이하 무주택 세대주로 시범사업은 생애최초 주택구입자 한정된다. 대상 주택은 전용면적 85㎡이하 6억원 이하 아파트다. 또, 대상 지역은 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 또는 지방 광역시다. 자기자금이 8000만원인 가구가 이 제도를 이용해 시세 2억5000만원인 아파트를 구입한다면, 이자 등 연 주거비용은 447만원에 그치게된다.

다음으로 손익 공유형 모기지는 주택기금이 집값의 최대 40%(가구당 2억원 한도)을 지분 성격의 자금을 대출한다. 집주인은 전세금 등 자부담 60%(일반 모기지 이용 가능하나 LTV 70% 이내)로 주택을 매입 후 초기 5년은 1%, 이후 2%를 지분 임대료로 내고 20년 만기시 일시상환하면 된다. 시세차익은 물론 차손도 기금과 공유하는 방식으로 대출만기, 주택 매각, 중도상환시 매각가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입가격의 차이만큼 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손)이 귀속된다.

대상은 부부합산 연소득 7000만원이하 무주택 세대주로, 역시 시범사업은 생애최초 주택구입자 한정된다. 대상 주택은 전용면적 85㎡이하 6억원 이하 아파트, 대상 지역 수도권 또는 지방 광역시다.

자기자금이 8000만원인 가구가 이 제도를 이용해 시세 2억5000만원인 아파트를 구입할 경우 이자 등 연 주거비용은 662만원 수준이다. 전세(1억7000만원) 616만원, 월세(보증금 3000만원·월세 70만원) 787만원, 일반 모기지(금리 4.3%·20년 보금자리론) 942만원 등에 비하면 최대 300만원 가량 저렴할 것으로 보인다.

이외에 주택을 구입할 경우 처음 집을 구입하는 경우에는 생애최초 주택자금대출을 활용하는 것이 유리하다. 저금리로 사용할 수 있기 때문이다. 그렇지 않을 경우 주택금융공사의 보금자리론을 이용하는 것이 금리 등 여러모로 유리하다. 일반 시중은행에서도 주택담보대출 등을 이용할 수 있다. 어느 경우든 저금리라는 점에서 내집마련에는 좋은 시기라고 할 수 있다.