“땅은 거짓말을 하지 않는다” 던 부동산투기의 시대가 있었다. ‘강남 불패’라는 아파트신화의 시대도 있었다. 온 국민을 투기꾼으로, 온 국토를 투기장으로 바꿔놓았던 투기광풍의 시대는 막차를 탔던 서민들을 하우스푸어로 전락시킨 채 막을 내렸다.

이제 또는 아파트를 사두기만 하면 돈이 되던 시대는 지나갔다. 이는 국내 경제 기조가 고성장에서 저성장으로 바뀐 데 따른 것이다. 과거 고성장을 추구하던 산업화 시기에는 부동산값은 오르면 올랐지 떨어지지 않을 것으로 보였다. 산업화와 도시화가 한창이던 1970년대 후반 땅값 상승률은 무려 연평균 30%에 달했다.

이 때문에 유망지역에 땅을 사놓고 가격이 오르기만을 기다리는 ‘묻어두기’식 시세차익형 투기가 성행했다. 정보에 빠르고 현금 동원력이 막강했던 이들이 이를 통해 엄청난 부를 축적할 수 있었다. 하지만 경제가 저성장 기조로 바뀌고 도시화율이 90%를 넘어서면서 이런 투기행태는 더 이상 먹히지 않게 됐다.

정부의 거미줄같은 규제도 토지시장을 바꾸는데 일조했다. 2003년부터 2007년까지 정부가 쏟아낸 토지관련 규제는 무려 12개 항목에 이른다. 대표적인 게 부재지주 양도세 중과세다. 양도차익의 최대 60%까지 세금을 매기는 제도인데 세금을 내면 사실상 손에 남는 돈이 없게 된다. 여기에 토지 실거래가 등기부 등본 기재, 토지분할허가제 등까지 가세하면서 토지시장 구조를 이전과는 완전히 다른 모습으로 바꿔놓았다.

첨단 정보통신기술의 발달도 토지시장의 구조에 변화를 불러왔다. 정부는 현재 한국토지정보시스템(KLIS)과 부동산거래관리시스템(RTMS)이라는 부동산시장 감시 프로그램을 상시 가동하고 있다. 이 시스템을 통해 토지시장에 조금이라도 이상 징후가 보이면 곧바로 조사에 들어간다. 투기 목적의 땅 매입을 사실상 원천봉쇄하고 있는 것이다.

아파트시장은 주택의 대량공급으로 주택부족률이 해소된데다 오랜 경기침체로 아파트값 오름세가 완전히 꺾였다. 거기다 국민들이 주택을 더 이상 투자의 대상으로 보지 않고 거주의 장소로 보는 인식변화도 이루어졌다. 아파트 분양현장이 투기의 현장으로 바뀔 가능성은 별로 높지 않다.

그렇지만 부동산은 여전히 매력적인 투자의 대상이다. 과거 아무 노력 없이 시세차익만을 노리는 투기가 횡행했다면 이제는 본인의 노력을 기울여 개발이익을 창출하는 부동산투자의 시대가 된 것이다. 열심히 발품을 팔고 귀동냥을 하고 전문서적을 읽어 신중하게 땅을 구입해서 집이나 공장을 짓거나, 낡은 단독주택을 구입해 리모델링을 해서 가치를 올린다거나, 월세가 나오는 부동산을 구입해 개량하고 임대료 수입을 올린다거나 하는 등등의 부동산투자 개념이 필요해진 것이다.

상가투자는 수익률 높이는게 관건

부동산투자의 대표주자는 수익성 부동산이다. 경기 침체기에는 특히 상가 등에 눈을 돌리는 투자자들이 많다. 그래서인지 최근 들어서는 상가투자자의 연령대도 크게 낮아지는 추세다.

인천 송도에서 분양 중인 포스코건설의 ‘센트럴파크 상업시설(센투몰)’은 40대 계약자 비율이 전체 계약자 중 44%로 가장 높은 비중을 차지했다. 이어 50대가 29%, 30대가 21%, 60대와 70대가 각각 4%, 2%로 나타났다. 포스코건설이 ‘센투몰’에 앞서 분양한 ‘센원몰’의 경우도 전체 계약자 중 40대와 30대가 각각 31%, 17%로 50대(33%)에 이어 높은 비율로 나타났다.

안정된 자금 보유력이 있는 40대 이상 50대와 60대의 연령대에서 주로 투자가 이뤄져 왔던 과거와는 많이 다른 모습이다. 이처럼 30~40대 젊은 층의 투자가 늘고 있는 것은 최근 집에 대한 인식이 ‘사는 것’에서 '사는 곳'으로 변화하며 더 이상 집을 투자의 대상이 아니라고 생각하는 이들이 늘고 있기 때문으로 보인다.

정부 조사에 따르면 수도권에서 집을 사려면 약 7년치 월급을, 지방에서 집을 사려면 5년치 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 하는 것으로 나타났다. 상황이 이렇게 되자 젊은 층 사이에서 집을 구매하기 보다는 전·월세로 돌리고 남은 여윳돈으로 상가 등 수익형 상품을 통해 임대수익을 얻고자 하는 인식이 높아지고 있는 것이다.

하지만 무턱대고 수익형 부동산 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수도 있다. 아무리 수익형 부동산이라고 해도 경기침체를 피해갈 수는 없기 때문이다. 국토교통부 조사에 따르면 올해 2·4분기 전국 상업용 부동산의 투자수익률은 소폭 하락한 것으로 나타났다. 조사결과를 보면 전국의 상업용 부동산 3155동에 대한 올 2·4분기 투자수익률은 오피스빌딩이 1.04%로 전 분기 대비 0.63%포인트, 매장용 빌딩은 1.25%로 0.36%포인트가 각각 하락했다.

이같은 상업용 부동산의 투자수익률 하락은 미국 등 세계경제의 불확실성과 거시경제 여건 악화 등으로 기업의 투자심리가 위축됐기 때문이라는게 국토부의 설명이다. 때문에 수익형 부동산 투자에 있어 가장 중요한 것은 수익률을 높이는 방법을 찾지 않으면 안된다는 점이다.

이를 위해서는 우선 투자에 실패하지 않을 만큼 좋은 상권을 찾는 것이 필요하다. 전문가들은 언제나 일정하게 인구가 이동하는 이른바 ‘혼재상권’을 선택하는 것이 투자수익률을 좌우하는 가장 큰 요소가 된다고 말한다. 주ㆍ야간 구분 없이 인구이동이 일정한 ‘혼재상권’을 선택해야 하는데 거주지와 상업지, 그리고 유흥가가 섞여 있는 지역이 이에 해당한다.

이런 지역의 점포를 구할 수만 있다면 투자의 절반은 이미 성공한 것이나 다름없다. 서울 모 대학교 앞에서 프랜차이즈 커피숍이 입점한 점포에 투자한 이 모씨는 투자 1년차에 연 6.37%, 3년차인 현재 수익률은 6.69%를 기록 중이다.

목 좋은 곳의 점포를 구했다면 그 다음으로는 ‘우량임차인’을 찾는 데 신경을 써야 한다. 임대사업의 경우 의외로 임차인이 어떤 사람인지의 여부가 성패를 좌우하는 경우가 적지 않다. 나쁜 임차인은 건물의 가치마저 떨어트릴 수도 있다.

우량 임차인을 고르는 방법은 크게 두가지다. 먼저 자비를 들여 점포를 리모델링하는 임차인을 눈여겨 봐야 한다. 시설투자에 공을 들이는 사람일 수록 가게를 단기간에 비울 가능성도 낮다. 인지도가 높은 브랜드처럼 사업성이 유망하거나 은행처럼 안정적인 업종의 임차인을 선택하는 것도 좋은 방법이다.

최근 경기 광교신도시에서 179.6㎡짜리 점포를 사들여 은행을 입점시킨 한 투자자는 “6억원대에 점포를 분양받아 보증금 2억원, 임대료는 월 235만원을 받고 있다”며 “수익률도 6%대가 넘어 만족한다”고 말했다. 수익률이 올라갈 경우엔 향후 매각에도 유리하다. 매매가격이 같이 오르기 때문이다. 시간이 지남에 따라 수익률이 올라가면 매수자에게 인기가 있을 수밖에 없다.

서울에 몇 개의 소규모 상가용 건물을 소유하고 있는 김모씨(62)는 건물마다 1층에는 직영점을 내는 방법을 쓰고 있다. 3~4층의 소규모 건물이어서 1층에 어떤 점포를 두느냐가 임대업의 성패를 좌우한다는 점을 감안해 직접 커피숍을 내고 운영해 왔다. 요즘은 임대료 수입보다 커피숍 운영수익이 더 많이 발생하고 있고 건물 자체가 깔끔해 보여 건물 시세도 안정적이라고 한다.

여전히 매력있는 오피스텔 투자

오피스텔과 도시형 생활주택은 최근 몇 년 동안 가장 대중화된 부동산투자대상이었다. 공급이 부쩍 늘면서 수익성 악화 우려가 확산되고 있지만 전문가들은 지역과 상품만 제대로 골라낸다면 여전히 일정 수준 이상의 수익을 얻을 수 있다고 말한다. 실제 2013년 전국 오피스텔 평균 투자수익률은 여전히 연 6%에 가까워 상가나 빌딩에 비해서 좋고 연이율 3%대의 은행 정기 예·적금보다도 높다.

지역적으로 서울지역은 아무래도 리스크가 높은 편이다. 분양가가 비싼 데다 공급과잉으로 적정 수익률과 공실에 대한 부담이 증가하고 있기 때문이다. 분양가가 저렴하고 수익률이 높은 수도권 지역으로 관심을 가져 볼만 하다. 발품을 팔면 수도권 중에서도 대학가나 산업단지가 밀집된 지역들이 있는데 이런 지역들은 오히려 경쟁이 치열한 서울보다 임대수요가 잘 확보돼 안정적이고 높은 임대소득을 올릴 수 있다고 전문가들은 조언한다.

성공적인 오피스텔 투자를 위해서는 미리 검토해 봐야 할 사항이 몇 가지 있다. 가장 우선적으로 공실 우려가 적은 곳을 택해야 한다. 수요가 풍부한 곳인지, 세입자가 나간 뒤 재임대까지의 기간이 짧은 곳인지를 확인해야 한다.

바로 이 점 때문에 예전에는 서울 도심과 역세권 주변의 물건이 투자 1순위였다. 하지만 서울 못지않게 수도권 주요 부도심 지역의 역세권 오피스텔이나 도시형 생활주택도 공실률이 적고 재임대기간이 짧은 경우도 많다는 것을 기억해 둘 필요가 있다.

임대상품이므로 세입자의 이사 부담을 줄일 수 있도록 갖출 것은 다 갖춰 놓은 상품이 좋다. 요즘 분양하거나 입주하는 오피스텔은 가전제품이나 가구가 다 갖춰진, 이른바 '빌트인' 상태로 공급되는 경우가 많아 수요자들의 선호가 높다. 오래된 오피스텔이라고 하더라도 리모델링 등을 통해 생활기구나 가구, 가전 등을 갖춰놓은 상품을 택하는 것이 좋다.

두번째로 매입가격은 최소화해야 한다. 오피스텔은 기본적으로 임대료를 받아 투자비를 회수하는 상품이다. 하지만 월 임대료는 쉽게 올릴 수가 없다. 주변 시세도 감안해야 하고 무엇보다 전반적인 가처분소득이 늘지 않으면 월세 상승은 제한될 수밖에 없기 때문이다.

이 때문에 수익률을 높이기 위해서는 매입가격을 낮추는 수밖에 없다. 경매를 활용하는 것도 한 방법이 될 것이다. 월세 100만원, 매매가 3억원 짜리 오피스텔보다는 월세 50만원을 받을 수 있는 1억원 짜리 원룸이 훨씬 이익이다.

세번째로 관리비를 고려해야 한다. 편의시설이나 부대시설 등을 이유로 주변보다 관리비가 턱없이 높은 오피스텔이나 도시형 생활주택은 피하는 것이 좋다. 오피스텔이나 도시형 생활주택 세입자들의 대부분은 젊은 층이다. 이들은 집 밖에서 시간을 보내는 경우가 많기 때문에 불편하지 않을 정도의 시설만 갖춰놓으면 된다.

마지막으로 꾸준한 관리가 가능한 물건이어야 한다. 건물 내에 관리사무소 등 시스템이 갖춰져 있어 직접 관리해주는 것이 가장 좋다. 관리가 소홀하면 재계약이나 새로운 세입자 구하기도 쉽지 않다. 소형일수록 관리 소홀이 수익성 악화로 이어지는 경우가 많다. 주거용 오피스텔의 경우는 세금에도 주의를 기울여야 한다. 주택수에 포함돼 양도소득세 중과세와 종합부동산세 과세대상이 된다.

게스트 하우스, 셰어하우스 관심 높아져

최근 투자자들 사이에서 급격히 관심을 모으고 있는 것이 게스트 하우스다. 수익형 부동산의 전반적인 수익률이 떨어지고 있는 가운데, 게스트하우스의 공급 및 매출은 지속적으로 증가하는 추세이기 때문이다. 게스트하우스의 매출이 증가하는 이유가 매우 다양하기 때문에 한 번에 수익률이 크게 떨어지는 일은 없을 것이라고 전문가들은 지적한다.

게스트하우스의 매출이 꾸준히 증가하고 있는 가장 큰 원인은 중국 및 동남아 관광객이 지속적으로 늘어나고 있는데 따른 것이다. 아울러 유럽이나 미국, 일본 등지에서 오는 배낭여행객도 계속 늘고 있어 매출 증대에 큰 몫을 하고 있다.

게스트하우스는 중저가의 개인실 및 기숙사형을 함께 갖추고 있는데 연령, 국적을 넘어 모두가 편리하고 저렴하게 이용할 수 있다는 장점이 있다. 배낭여행객들에게 특히 인기가 높다. 무료 인터넷, 국제전화, 무료 여행정보 제공, 한국음식 체험이나, 한국문화 체험 등을 할 수 있으며 세계 각국에서 찾아온 여행객들이 각자의 나라의 음식을 나누어 먹고 친교를 할 수 있는 파티를 여는 등 호텔이나 모텔에서 할 수 없는 다양한 서비스들을 즐길 수 있다. 숙박한 사람들에게 특별한 추억을 만들어주는 것인데 이 때문에 재방문율이 매우 높다.

하지만 게스트하우스 역시 노하우가 필요한 업종이다. 무턱대고 투자를 했다가는 낭패를 보기 쉽다. 게스트 하우스의 성공적인 창업 혹은 모텔이나, 오피스텔의 효율적인 게스트하우스로의 전환을 위해서는, 부동산 뿐만 아니라, 건설, 인테리어 계통의 전문지식도 필요하다.

게스트하우스 창업에는 두가지 방법이 있다. 개인적으로 적당한 단독주택 등을 구입, 이를 개조해 창업하는 방법이 하나다. 요즘은 한옥을 구입해 한국적 게스트하우스를 꾸미는 이들이 늘고 있다. 서울 서교동 일대에는 개인주택을 개량해 운영하는 게스트하우스들이 모여 있다. 이들 업체의 운영방법을 먼저 공부해 보는 것은 필수다.

프랜차이즈를 이용하는 방법도 있다. 게스트하우스 전문 프랜차이즈 업체를 이용하는 것. 건축시공 및 마케팅 전문가 집단의 조언을 받아 오픈하고 운영한다. 이 경우 게스트하우스 평균 원금 회수 기간은 16~18개월 정도라고 밝히고 있다. 물론 프랜차이즈 가맹 이전에 조건과 규약을 확실하게 점검하는 것이 필요하다.

셰어하우스에 관심을 가지는 이들도 많다. 다세대나 다가구 주택을 매입한 후 이를 셰어하우스로 개조해 임대하는 것이다. 셰어하우스는 거실, 주방 등을 여럿이 공유하면서 나눠 쓰고 침실, 욕실 등 프라이버시 공간은 따로 사용하는 집을 말한다. 국내에서는 아직 생소하고 낯선 개념이지만 이웃 일본만 해도 매우 다양한 형태로 운영되고 있다.

셰어하우스는 개인의 공간을 제공하면서 동시에 타인과의 공동주거를 추구한다는 점에서 기존 임대주택과는 다르다. 1인 가구들이 주로 선호하는 원롬주택이나 도시형 생활주택은 철저한 프라이버시 보호를 원칙으로 하고 있는데 비해 셰어하우스는 침실 정도를 프라이버시 공간으로 제공하고 나머지 생활에 필요한 공간은 공동으로 사용한다.

셰어하우스 역시 전문 프랜차이즈 업체의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다. 국내에 몇몇 전문업체들이 있는데 주택 구입에서부터 창업에 이르기까지 전반적인 도움을 준다. 직접 해보는 것도 그리 어렵지는 않다. 다만 기존의 셰어하우스들을 많이 방문해 영업 노하우를 얻는 것이 기본이다.

부동산경매 인기 계속 높아지는 추세

지난 9월15일 서울 동부지방법원 경매법정. 법정 안팎은 100여명이 넘는 사람들로 북적이고 있었다. 모두 이 날 열리는 경매에 참여하거나 구경 온 사람들이다. 경매로 집을 사러온 친구를 따라왔다는 30대 주부 김모씨는 “친구를 따라 경매법정 몇 군데를 다녀봤는데 요즘은 어딜 가나 여기처럼 사람이 많더라”며 “경매로 집 장만하려는 사람이 많다는 걸 보고 놀랐다”고 말했다.

“집 주인은 피눈물을 흘릴 거라는 생각을 하면 찜찜하기도 하지만 그래도 싼 값에 집 장만을 할 수 있다는 건 큰 매력인 거 같아요. 아직은 부족하지만 조금 더 공부를 해서 본격적으로 경매에 도전해 볼 작정입니다.”

부동산경기는 바닥이지만 경매법정만은 붐비고 있다. 이처럼 부동산경매의 인기가 높아지고 있는 것은 ‘부동산경매야말로 불황기 최고의 재테크’라는 인식이 널리 퍼져가고 있는 데 따른 것이다. 특히 호황기 시절 주택담보대출을 받아 무리하게 집을 샀지만 부동산경기의 장기 침체로 이자를 견디지 못한 이른바 '하우스푸어'들의 집이 대거 경매시장에 풀리면서 보다 싼 값에 집 장만을 하려는 실수요자도 몰리고 있다. 이에 따라 2005년 이후 감소세를 보이던 경매 물량이 지난 해부터 수도권을 중심으로 증가세로 돌아섰다.

이제 아파트는 부동산경매 대중화의 대표적인 상품이며 수십 대 1의 경쟁률을 보이는 물건이 더 이상 낯설지 않다. 부동산태인에 따르면 전국 아파트 평균 입찰경쟁률은 경매 호황기였던 2004년과 2005년에도 3대 1과 4대 1에 정도에 머물렀지만 지난 해 5.21대 1에 이어 올해는 6.21대 1로 크게 뛰었다. 수도권 아파트만 보면 올해 평균 입찰경쟁률은 무려 6.38대 1이다.

아파트경매는 내집 마련의 수단만 되는 것은 아니다. 이를 부동산투자로 활용하는 이들도 적지 않다. 수원에서 소규모로 임대업을 하고 있는 박모씨(55)는 경매를 통해 싼 아파트를 사들인 후 임대주택으로 활용하고 있다.

“임대사업자로 등록을 했기 때문에 적당한 융자도 받을 수가 있고 세제 혜택도 있습니다. 위치, 시세, 임대수요 등을 종합적으로 판단해서 대상물건을 찾습니다만 이 사업의 성패는 얼마나 싼 아파트를 구매하느냐에 달려 있습니다. 요즘 수원이나 주변 지역에도 임대수요는 무척 많거든요. 그리고 지금은 집값이 많이 떨어졌지만 지역에 따라 다시 반등할 가능성이 있는 곳도 있지요.”

좀 더 특별한 물건에 관심을 두는 부동산투자자들도 있다. 유치권이나 법정지상권이 설정된 특수물건, 부실채권(NPL) 투자 등이 그것이다. 금융회사가 부실채권을 미리 유동화한 상품인 NPL은 경매가 진행되는 부동산도 다수 포함돼 있어 경매 투자와 병행하면 수익을 높일 수 있다는게 전문가들의 설명이다.

토지와 임야 등에 대한 경매의 매력은 많이 떨어졌다. 전국적으로 땅값이 내림세를 보이고 있기 때문이다. 하지만 전혀 움직임이 없는 것은 아니다. 주요 개발사업지구 주변의 토지는 여전히 관심의 대상이다.

대표적인 예가 대구지법에서 경매된 경북 영천시 언하동 임야. 1114㎡의 이 임야는 2차례 유찰된 끝에 최저 입찰가가 1692만2000원까지 떨어졌지만 3차에서 18명이 경쟁을 벌여 2453만4000원에 낙찰됐다. 이 물건은 영천~상주 간 고속도로에 편입돼 보상을 앞두고 있는 땅이었다.

경기 남양주 진건보금자리주택지구에 편입돼 보상이 진행 중인 남양주시 지금동 농지 434㎡ 역시 감정가의 96% 수준인 1억6456만7000원에 주인을 찾았고 같은 사업지구에 포함된 대지 428㎡는 감정가를 웃도는 9억5850만원(낙찰가율 102%)에 낙찰되기도 했다.

부동산경매에 있어 토지와 임야는 가격이 시세보다 훨씬 싸다는 점에서 여전히 매력적이라고 말하는 이들도 있다.

“토지, 특히 임야의 경우는 감정가가 시세에 비해 매우 낮게 책정됩니다. 지역에 따라 차이는 있지만 시세의 절반 아래로 매겨지는 경우도 있죠. 이런 땅들 가운데 보석 같은 땅이 있을 때도 있습니다. 땅을 보는 안목이 중요하고 권리분석 또한 매우 중요합니다. 임야의 경우는 종중과의 관계, 특수지상권, 분묘기지권 등등을 잘 따져봐야 합니다.” 한 임야 경매 전문업자의 말이다.

부동산경매는 조금은 투기적인 성격을 띠고 있지만 그래도 합법적으로 시세차익을 기대할 수 있는 부동산 투자종목의 하나이다. 하지만 이를 위해서는 긴 안목으로 판단하는 자세가 절대적으로 필요하다. 5년 또는 10년을 내다봐야 한다. 장기적으로 개발여지가 있으면서 시세에 비해 충분히 싼 가격의 물건이 있다면 일단 찜해볼만 하다.

경매로 농지나 임야 등을 낙찰받은 후 임대사업을 벌이는 이들도 있다. 이는 토지시장이 투자에서 실수요 위주로 빠르게 재편되고 있는데 따른 것이다. 기나긴 경기 침체에 정부의 강력한 부동산투기 억제정책으로 토지시장이 안정단계에 접어들면서 자연스럽게 나타난 현상이다. 실제로 땅값 변동상황을 보면 2008년부터 2012년까지 4년 동안 전국 평균 0.77%의 상승률을 보였다.

땅을 사고 팔아 이익을 챙기는 시세차익형 투자가 어려운 만큼 임대수익을 올리는 쪽으로 눈을 돌리는 것도 좋은 방법이다. 싼 값으로 땅을 확보한 후 필요한 사람에게 임대를 놓아 매달 고정적인 수입을 얻는 것이다.

임대료는 땅 위치나 지목에 따라 천차만별이지만 1년에 대략?3305㎡(1000평)당 100~200만원 선이다. 토지 임대 용도는 캠핑장·컨테이너창고·주말농장 등으로 다양하다.