요즘 주택시장에서 집을 사겠다는 사람을 찾아보기 어렵다. 여기에는 물론 여러 가지 이유가 있다. 집값이 너무 올라서 아예 살 엄두를 내지 못한다는 사람도 있고, 굳이 집을 사야 할 필요를 느끼지 못한다는 사람도 있다. 한편으로 집을 살 필요성은 느끼고 있지만, 집값이 더 떨어질 수도 있어 좀더 관망하겠다는 사람도 있다.

어느 쪽이든 이로 인해 주택시장은 침체를 겪고 있다. 그런 상황에서 전세나 월세 등 임대수요가 늘면서 전셋값만 오르는 기현상이 나타나고 있다. 박근혜정부에서는 이같은 주택수요의 변화에 대응해 임대주택 공급을 확대하는 정책을 내놓고 있다. 이른바 행복주택이라는 것도 서민들에게 보다 싼 임대주택을 공급하겠다는 취지에서 비롯된 것이다.

전국 주택보급률 100% 넘어서

중요한 것은 주택의 매매수요보다는 임대수요가 늘고 있는 점만큼은 분명하다는 점이다. 정부에서도 이같은 시장의 흐름을 반영해 올해 주택공급계획을 발표하면서 처음으로 공급규모를 줄이겠다고 밝혔다. 현 주택시장의 침체원인이 양적 공급을 유지해온데 따른 것으로 판단했기 때문이다. 수요는 없는데 공급물량이 유지되다보니 미분양이 생기고 시장이 침체된다는 얘기다. 

이는 그간 정부가 유지해오던 주택의 양적확대 정책의 기조를 바꾼 것이다. 국토연구원이 최근 내놓은 제2차 주택장기종합계획에서도 연평균 39만호의 주택건설계획 방안을 내놓았다. 지금까지 연평균 50만호 내외의 주택을 공급해 왔지만, 이보다 연간 10만호 정도의 물량이 줄어드는 셈이다.

국토교통부 통계에 따르면 2012년 말 현재 전국 주택보급률은 102.7%를 기록하고 있다. 서울 98.3%, 경기 99.3% 등 수도권만 아직 99%로 100%를 못넘었을 뿐 기타 지역은 모두 보급률 100%를 넘어섰다. 전북과 경북 등 일부 지역은 110%를 넘어선 곳도 있다. 이같은 통계는 주택이 부족하던 시대는 이미 지나갔음을 의미한다(표 참조).

주택이 더 이상 부족하지 않게 됐다는 점은 앞으로 집을 사도 집값이 과거처럼 크게 오르지 않을 수도 있음을 의미한다. 집이 부족하던 시기에는 집을 사두기만 하면 집값이 올랐다. 집을 사려는 수요자들이 많다보니 자연스러운 현상이었다. 따라서 서민들에게는 내집마련이 보금자리를 마련하는 의미 이상으로 자산을 불리는 중요한 수단이기도 했다.

참여정부 시절 정부에서 투기억제대책을 줄기차게 내놓았음에도 집값은 계속 올랐다. 특히 이때 강남지역의 집값이 크게 올랐다. 투기억제대책이 무슨 집값 상승의 신호탄인 양 대책이 나올 때마다 이를 비웃듯 집값이 올라갔다. 결국 분양가상한제에 LTV(담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율) 등 금융규제까지 나오고서야 겨우 진정세로 접어들었다.

참여정부가 끝나고 MB정부가 들어선 이후 일부 규제가 완화되기는 했으나 시장을 되돌려 놓기에는 역부족이었다. 거기에 미국의 모기지 사태에서 비롯된 글로벌 금융위기가 불어닥치면서 주택시장은 깊은 침체로 빠져들었고, 이후 정부에서 시장을 살리기 위한 대책들을 쏟아냈지만 부동산시장은 오랜 침체에서 벗어나지 못하고 있다.

인구 및 가구구조 변화, 인식도 바뀌어

부동산시장이 침체에서 벗어나지 못하고 있는 것은 물론 여러 전문가들의 지적처럼 정부의 대책을 통한 규제완화가 찔끔찔끔 이루어져 제대로 효과를 거두지 못하는데도 원인이 있다. 특히 분양가상한제를 비롯한 중요한 규제는 국회의 입법처리가 이루어지지 못해 그대로 남아 있는 점도 문제로 지적된다.

그러나 이런 원인외에 인구 및 가구구조의 변화와 부동산시장에 대한 수요자들의 기본적인 인식이 바뀌고 있는 점도 중요한 요인이 되고 있다. 최근 인구구조와 관련된 통계를 보면 우리나라 전체 인구는 출산율 저하 등으로 조만간 감소추세로 돌아설 전망이다. 반면 의학의 발달 등으로 노령인구는 크게 늘어나고 있다. 이른바 고령화사회가 도래하는 것이다.

가구구조 또한 2012 주거실태 조사 등에 따르면 1~2인가구가 크게 늘고 있는 것으로 나타나고 있다. 1~2인가구의 증가는 인구구조의 변화와 무관하지 않다. 즉 독신자가구와 노령인구가 늘면서 1~2인가구도 함께 늘고 있다. 특히 젊은 층의 결혼연령이 늦춰지거나 독신가구 증가에 기인하는 바가 큰 것으로 풀이된다.

인구구조의 변화에 따른 인구의 감소추세는 주택에 대한 수요가 줄어드는 것을 의미한다. 주택시장의 수요는 이제 노후주택의 재건축이나 리모델링 등 도시재생분야에서 더 많이 생길 가능성이 높아지고 있다. 또 1~2인가구가 늘어나는 것은 대형규모의 주택보다 소형규모의 주택공급이 더 늘어나야 함을 의미한다.

이같은 수요변화의 움직임은 이미 주택시장에서 나타나고 있는 현상이다. 한동안 미분양 물량이 늘어난 것은 주택건설업체들이 이같은 수요의 감소 추세를 예측하지 못한 채 공급을 늘려왔기 때문이라는 분석이 설득력을 얻고 있다. 인구의 감소 추세에 대한 전망이 나온 이후 주택업체들이 물량공급을 조절하면서 미분양도 줄어드는 추세를 보이고 있다.

최근 나타나고 있는 소형주택에 대한 인기는 1~2인가구의 증가와 맞물려 있다. 즉 1~2인가구의 증가와 함께 소형주택을 찾는 수요가 늘고 있는 것이다. 노령가구의 경우에도 은퇴후 자녀들이 결혼 등으로 분가하면 굳이 큰 집에서 살 필요가 없어져 소형주택으로 옮기는 경우가 많다. 최근 도시형 생활주택이 인기를 끈 것도 1~2인가구에게 적합한 주택이었기 때문이다.

전반적인 수요감소 추세는 젊은 층을 중심으로 부동산에 대한 인식에도 변화를 가져오고 있다. 즉 부동산을 ‘소유하는 것’에서 ‘이용하는 것’으로 개념이 바뀌고 있는 것이다. 예컨대 집의 경우에도 과거에는 ‘내집마련’이 무엇보다 중요한 과제였지만, 이제는 굳이 집을 사지 않으려고 하는 사람들이 늘고 있다. 집은 ‘사는 것(buy)’이 아니라 ‘사는 곳(residence)’이라는 인식변화가 뚜렷해지고 있다.

실수요 중심 시장 형성, 소비패턴도 변화 예상

이처럼 우리 부동산시장은 전환기에 놓여 있다. 이에따라 정책을 비롯한 패러다임도 바뀔 수밖에 없는 상황에 이르고 있다. 이와 관련해 2011년 국토연구원이 발간한 ‘사회·경제구조 전환기의 주택정책 패러다임 정립방안 연구’ 보고서는 전환기에 놓인 주택정책의 비전실현을 위한 정책목표를 제시하고 있다.

이 보고서는 시장환경이 반영된 미래 주택시장의 새로운 트렌드를 수요와 공급, 주거복지서비스 측면에서 분석했다. 수요측면에서는 주택소유의식의 변화와 선호주택 유형이 변할 것으로 전망했다. 공급측면에서는 주택규모와 유형의 다양화가 이루어지며, 주거복지서비스 측면에서는 건강·의료·녹색 등 주택의 성능과 기능이 변할 것으로 내다봤다.

이에따라 소비자의 수요행태도 주택소비 패턴변화 및 수요 양극화, 실수요중심 시장정착, 임차수요 및 월세주택 비중 증가, 소형주택 및 단독주택 수요 증가, 새로운 주택유형과 거주환경에 대한 수요 증가, 주택입지 선호 변화 및 도심내 소형주택 수요 증가, 고령자 전용주택 수요 증가, 주거복지서비스 수요 증가 등의 변화를 예측했다.새로운 주택정책 패러다임도 세가지 측면에서 분석했다. 주택수요 측면에서는 사는 곳, 실수요, 주거의 적정소비, 주택수요 위축, 소형주택 선호 증가, 지역별·유형별 소비자 선호를 반영하는 정책으로의 변화를 의미하며, 따라서 세제와 금융으로 억제 관리하던 규제중심의 수요관리정책에서 벗어나 능동적·적극적 패러다임이 필요하다고 지적했다.

주택공급정책 역시 공급자 중심의 정책에서 벗어나야 하며, 주거복지 서비스 측면에서는 주민이 지역사회에서 어떻게 지속적으로 주거생활을 영위하게 할 것인지, 단순히 저소득층 주거지원의 차원을 넘어 모든 국민의 주거서비스 품질향상을 포함하는 정책틀이 마련돼야 한다고 밝혔다.

이 보고서에서는 또 ‘집 걱정 없는 사회, 안정된 주거’를 정책비전으로 삼고, 이의 실현을 위해 △사회·경제적 여건 변화와 새로운 주택수요에 대응하는 주택공급체계 구축 △국민생활안정과 주거생활 질 향상을 위한 주거복지정책 구현 △사람과 환경, 공동체를 생각하는 지속가능한 주거생활 중심의 재정비 추진 등 3대 정책목표를 설정했다.

향후 추진해야 할 정책방향으로는 맞춤형 주택공급, 규제완화, 도시내 중소형 주택공급 확대, 고령자 전용주택 공급 확대, 고령자의 건강수준별 주거지원 모형 구축, 양질의 저렴한 주택공급 확대, 임대주택공급 활성화, 서민·중산층의 자가소유 기회 확대, 주택 장수명화 및 주택관리 선진화 추진, ‘살기좋은 마을 만들기’, 지역별 차별화 정책, 녹색주택공급 활성화, 시장 자율성 확대와 민간역량 강화 등을 제안했다.

정책의 변화는 필히 시장의 변화를 동반한다. 그런 만큼 과거의 패턴에서 벗어나 새로운 패러다임으로 바뀌는 부동산시장에 대한 접근도 달라질 수밖에 없다. 수요자들의 입장에서도 내집마련을 하든 주택을 임대해서 살든 각각의 상황에 맞춰 부동산을 활용한다는 인식으로 접근해야 할 것으로 보인다.