1 도시민박업 현황 알기

향후 2~3년간 게스트하우스 창업 ‘러시’ 예상

최근 외국인 관광객들의 수요가 꾸준히 증가해 연간 관광객 1100만명을 돌파했다. 한류 및 한국 문화에 대한 관심이 폭발적으로 증가하고, 한국에 대한 이미지가 지속적으로 개선되면서 한국을 찾는 관광객들이 증가하고 있는 것이다.

이렇게 외국인 관광객들이 증가하고 있는데 반해, 이들이 이용할 수 있는 숙박시설은 서울 및 수도권지역 기준으로 매우 부족한 것이 사실이다.

대부분은 호텔이나 준호텔급의 숙박시설에 머물고 있으나 다양한 여행객 수요에 알맞은 숙박시설을 맞추기가 쉽지 않은 상황이다.

서울에 대한 관광 수요가 증가하는 반면에 서울에 이들을 수용할 수 있는 숙박시설이 부족하다보니 자연스레 수도권 인근의 호텔들로 발길을 돌리고 있으며, 새벽같이 움직여 서울을 관광하고 하루 종일 이어진 관광에 파김치가 되어 1~2시간 떨어진 경기도 인근의 호텔로 다시 돌아오는 경우가 다반사이다.

물론 이를 긍정적으로 보면 지역경제 활성화에 일부 기여하는 측면이 있겠으나, 관광객들의 여행만족도는 떨어질 수밖에 없고 한국을 찾는 발길도 뜸해질 수밖에 없다.

차제에 서울에 집중된 관광객들을 지역 관광 콘텐츠와 연결시키고, 서울은 서울대로의 쾌적한 숙박시설을 갖춤으로서 관광객들의 편의를 최대한 제공할 수 있도록 해야 할 것이다.

이러한 현실적인 문제의 대안으로 최근 대두되고 있는 것이 바로 게스트하우스다. 본래 게스트하우스는 저렴하고 편안한 분위기의 민박형태의 숙박업소로서 세계적으로 배낭 여행객 및 실속형 여행자들의 사랑을 받고 있다. 유럽을 중심으로 저변이 확대되어 왔으며, 최근 동남아 및 중국에서도 게스트하우스가 늘고 있는 추세이다.

우리나라 역시 2~3년 전부터 명동, 홍대, 이태원 등 외국인 관광객들이 많은 지역을 중심으로 지속적으로 게스트하우스가 늘고 있다. 그리고 향후 2~3년간은 이러한 게스트하우스 창업의 러시가 이어질 전망이다.

특히 도시민박업으로 분류되는 게스트하우스의 경우 서울시가 올해 350개의 신규 창업을 목표로 교육과 컨설팅, 자금대출지원 등 다양한 지원책을 바탕으로 적극적으로 창업을 유도할 방침이다.

2 도시민박업 지정 조건

도시민박업 창업 전 인증 기준 살펴야

도시민박업 창업을 준비하기 위해 먼저 도시민박업과 유사한 개념들을 정리해야 할 것이다.

우리가 흔히 게스트하우스라고 부르는 것은 이러한 민박 혹은 소규모 숙박업체를 통틀어서 표현하는 것이고, 그 아래 도시지역에서의 민박업인 ‘도시민박업’, 농어촌지역의 ‘농어촌 민박업’, 모델 및 관광호텔 허가를 받고 운영하는 게스트하우스 등 다양한 범주가 있다. 그 중 정부나 지자체에서 지원을 표명하고 있는 것이 바로 ‘외국인 관광 도시민박업’인 것이다.

그 인증 기준은 건물 등기부등본 상의 ‘주거’ 용도에 해당할 것, 지역이 도시계획법상의 도시 지역이어야 하고, 연면적이 230㎡ 이하이어야 할 것, 신청인(사업주)이 거주지 등록을 하고 있어야 하고, 1개국어 이상의 외국어가 가능하여 고객을 유치하는데 불편함이 없어야 하며, 위생 상태와 안전 상태가 갖추어져 있어야 한다.

인증에 대한 권한은 광역지자체에 있으나, 통상 기초지자체에 권한을 위임해 현장 심사와 관리감독을 하고 있다. 예를 들면 홍대인근에 도시민박업을 창업하기 위해서는 관할 기초지자체인 마포구청의 현장심사 및 관리를 받아야 한다.

3 수익성과 창업전략 세우기

수익성에 따라 공유경제형 vs 전문창업형으로 구분

일단 모든 창업이 그렇듯이 먼저 도시민박업이 본인의 성향, 상황과 적합한지를 살펴보아야한다. 외국인을 대상으로 서비스 및 시설제공을 하는 특성을 감안해야 한다.

다음으로 수익성에 대한 판단인데, 수익성에 따라 ‘공유경제형’과 ‘전문창업형’으로 구분한다.

‘공유경제형’은 말 그대로 남는 방(통상 4개 이하)을 가지고 시작하는 형태다. 가용할 수 있는 공간이 적은 만큼 큰 수익을 바라기보다는 , 월세임대수익에 비해 높은 수준의 수익을 얻으면서 외롭지 않게 사람들과 어울리는 것을 목표로 하는 경우가 많다. 대부분 시니어 이상의 고령층에 적절한 창업 형태다.

‘전문창업형’은 도시민박업의 최대치인 230㎡에 근접하는 규모로 방의 개수 및 침대수를 최대한 늘려 수익을 극대화하려는 모델로서, 청년창업층이 선호한다. 더불어 40대 전후의 장년층이 퇴사해 안정적 수익형 사업으로 창업할 때에도 대부분 전문창업형으로 창업을 시도한다.

먼저 본인의 사업형태가 공유경제형인지, 전문창업형인지 선정하여 그에 맞는 수익목표를 설정하고, 이를 실현할 수 있는 전략과 그에 맞는 자금 규모를 결정해야 한다. 그 후에 최대한 많은 도시민박업 업체를 돌아다니며, 본인의 컨셉을 정해야 할 것이다.

사업형태 따라 창업지역 선정기준도 달라

창업지역 선정에 있어서도 세심한 주의와 관심이 필요한데, 공유경제형의 경우에는 본인이 거주하는 집을 토대로 진행하기 때문에 새로운 지역을 선정하기 보다는 거주하는 지역의 특성과 주변 관광컨텐츠 등을 감안해서 창업전략을 수립하는 것이 좋다.

전문창업형의 경우에는 기존의 게스트하우스 밀집지역에 할 것인가, 비밀집 지역에 할 것인가를 생각해봐야 할 것이다.

밀집지역의 경우 풍부한 수요를 기반으로 안정적 창업이 가능하지만, 경쟁이 심한 상황에서 나만의 특화된 전략이 없으면, 외부 경쟁에 의한 변수를 통해 사업의 위기를 맞을 수 있다.

반면, 비밀집지역에서 창업하면 당장의 고객유치가 어려울 수 있지만 경쟁이 적고, 지역내에서 독보적인 자리매김을 통해 선점을 할 수 있다는 것이 장점이 될 수 있을 것이다.

다만 비밀집지역에서의 창업을 생각한다면 해당 지역이 반나절에서 하루 정도의 관광컨텐츠(볼거리, 놀거리, 먹을거리)가 있어야 하는 것은 필수적인 요소이다.

상권뿐만 아니라, 입지도 매우 중요한다. 접근성(대중교통, 진입로, 출입구, 계단 등), 가시성(건물높이, 간판, 가로수, 동선 등), 경제성(보증금, 임차료, 권리금, 매출 및 수익성 등), 경쟁력(주변 경쟁상황, 차별화전략 활용성 등), 편리성(층수, 엘리베이터 활용 여부, 화장실 및 주방구조, 냉난방기 설치 등), 지속성(계약기간, 민원발생 여부, 개인적 상황과의 적합성 여부), 차별성(차별화를 위한 주요 컨셉 실행 여부)을 종합적으로 고려하여 가장 최적지를 발굴해야 한다.

건물 계약시 부동산중개업소를 활용하되, 요일별 시간대별로 해당 건물의 특성을 파악해보고 주변을 탐문해야 한다.

기존의 업체를 인수하려는 경우에는 권리금을 요구받게 되는데, 보통은 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 그 용도를 나누어서 적정 수준을 분석해야 한다. 게스트하우스의 경우에는 시설권리금에 평균 고객수와 예약사항을 고려해서 권리금이 산정되는 경우가 많다.

인테리어는 편안함을 기본으로 적정투자해야

초기 비용이 과다하게 투자될 경우 향후 운영에 부담이 될 수 있으므로, 본인의 자금 상황에 맞게 총 투자비를 산정하도록 한다. 특히 인테리어의 경우 지나치게 고급스러움을 추구하기보다는 편안함을 기본으로 신경써야 할 주요 부분(화장실, 침대, 입구 등)에 집중적으로 투자하고, 다른 부분은 깔끔함이나 재미 등의 콘셉트로 마무리하면 된다.

만약 본인이 도시민박업 창업에 대한 교육을 받고 싶다면, 서울시에서 진행하는 ‘도시민박업 아카데미’, 소상공인진흥원의 관련 교육을 받을 수 있다.

4 홍보와 운영

본인에게 맞는 검색사이트를 활용하라

외국인을 상대로 고객을 유치해야하는 특성상 본인이 외국인 유치가 가능한 루트를 발굴할 수 있다면 더없이 좋겠으나, 보통의 경우는 도시민박업체와 게스트를 연결해주는 사이트를 활용하는 방법이 기본이 될 것이다. 이 경우 통상 10~15%정도의 수수료를 지급하는데, 다양한 업체가 있으므로 본인에게 맞는 검색 사이트를 활용하는 것이 좋겠다.

또한 한국관광공사나 서울시 관광 사이트 등에서도 일정 기준을 갖춘 도시민박업체에게 홍보의 공간을 마련해주고 있으니 활용하는 것도 좋을 것이다.

자체적으로 홈페이지를 개설하거나 카페나 블로그 등 다양한 SNS 마케팅 등을 하는 업체도 많아 이에 대한 벤치마킹을 하는 것도 중요하다.

일반적으로 게스트하우스의 가장 큰 홍보 방안은 특정 국가나 지역을 설정하고 해당 지역의 홍보매체나 영업루트를 발굴하는 것인데, 이러한 홍보전략을 실행하기 어려운 경우에는 게스트하우스 소개를 전문으로 하는 업체에 대한 의존도가 높을 수밖에 없다.

하지만 지나친 의존보다 중장기적인 계획을 바탕으로 방문한 게스트들과의 정서적 교류, 지속적 관리를 통한 재방문을 유도하고, 입소문을 유도하는 구전마케팅 역시 좋은 방법이다.

차별화된 콘셉트와 전략이 우선돼야

최근 일부 지역에서 경쟁 게스트하우스가 많아지자 지나치게 가격경쟁을 하는 업체들이 생겨나고 있다. 이는 업계 전체의 가격하락, 수익률 감소, 적자 운영에 따른 경영악화, 서비스 만족도 저하로 이어져 결국 업계 전체가 무너지는 결과를 초래할 수도 있다. 그러므로 지나친 가격 경쟁보다는 적정수준의 가격을 유지하며, 차별화된 콘텐츠로 선의의 경쟁을 하는 것이 중요하다.

현재 도시민박업을 포함한 게스트하우스 창업에 대한 관심이 높아지고 실제 창업도 많이 하고 있으나, 모든 업종이 그렇듯 창업의 명암이 있게 마련이다.

무엇보다 창업자 본인의 성향과 상황을 바탕으로 면밀하게 검토한 후에 핵심성공요인을 분명히 하여 나만의 차별화된 콘셉트와 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요하며, 또 오래 갈 수 있는 지름길이라 생각한다.

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