“그동안 공급 확대 위주였던 주택정책이 30년만에 처음으로 수급 물량을 줄였습니다. 대신 임대주택이나 주택바우처 등 주택복지 부분은 크게 확대됐습니다. 1인 가구의 증가, 고령화 등 변화된 주택시장의 패러다임이 반영된 결과입니다.”

주택시장 토론회에 패널로 참석한 박기풍 국토교통부 차관의 말이다. 주택시장 참가자들 가운데서 가장 보수적일 수밖에 없는 정부의 정책도 이젠 시대의 흐름을 따라가고 있다. 박차관의 말을 조금 더 들어보자.

“우리 나라의 자가비율은 60% 안팎입니다만 여기에 ‘매직 넘버’는 없는 것 같습니다. 미국의 ‘서브프라임 모기지’ 사태는 자가비율을 과도하게 높이려다가 발생한 결과입니다. 그렇다고 임대 위주로 가는 것도 국가 부담 때문에 현실성이 떨어집니다. 때문에 자가와 임대를 인위적으로 조정하기 보다는 시장에 맡기고, 대신 이들을 위한 구분된 체계를 마련해야 합니다. 자가를 원하는 이들에게 장기 저리의 모기지를 마련해 주고 세제 지원 등을 통해 민간임대를 활성화하는 정책을 펼쳐야 합니다. 정부는 공공임대물량을 조정해 현재 5%의 비중을 2017년까지 8%로 늘릴 예정입니다.”

정부의 정책방향이 변화하고 있으니 주택건설업계도 이를 좇아야 하고 활용해야 한다. 하지만 그걸로 충분한 것은 아니다. 주택전문건설사라면 이 정도의 내용은 이미 오래 전에 알고 있었을 터다. 이젠 한 걸음 더 앞 서 나가지 않으면 앞으로의 주택시장에서 살아남을 수 없다.

주택시장은 임대시장으로

주택시장은 어떻게 변화할 것인가? 전문가들의 얘기는 대부분 두가지 정도로 일치한다. 한국투자증권 이경자 연구원은 “선진국 주택산업이 대부분 담보가치 유지를 위해 주택개보수나 관련 금융으로 이전하는 가운데 한국 역시 이 같은 변화가 예상된다”고 내다봤다.

이연구원은 “장기적으로 한국도 임대 비즈니스가 활성화될 가능성이 있다. 향후 공급시장의 성장둔화가 명백한 만큼 한국 건설사도 시공과 임대를 병행하는 일본의 ‘레오팔레스21’ ‘타이토켄타쿠’ 등과 유사하게 주택사업 구조를 전환할 수 있다”며 “자본력과 오랜 준비가 요구되는 만큼 이 변화는 서서히 나타날 것이다”고 분석했다.

현재와 같은 전셋값 강세와 집값 약세 현상이 지속되면 2021년에는 결국 수도권에서 전셋집이 사라지고 월세만 남을 것이라는 전망도 나왔다. 한국주택산업연구원이 지난 9월4일 발표한 ‘수도권 주택시장 전망과 대응(2010~2030년)’에 따르면 최근 매매·임차 시장 상황이 유지될 경우 수도권의 전세난은 앞으로 8년간 지속되고 2021년에는 집값 대비 전세가율이 100.7%에 이를 것으로 예상된다. 전세가율이 100%를 넘는다는 것은 임대차시장이 사실상 월세 시장으로 변모한다는 뜻이다.

노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “주택가격 상승이 예상되는 일부 지역이나 단기간에 주택이 대량 공급되는 곳 정도에만 전세시장이 남게 될 것”이라고 내다봤다. 노 연구원은 “집 없는 서민의 주거안정을 위해서는 가격변동에 민감할 수밖에 없는 영세 민간 임대업자 위주의 공급체제를 벗어나 공공임대주택과 기업형임대주택의 확충을 서둘러야 한다”고 주장했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 ‘주택시장 패러다임 변화와 주택정책 방향’이라는 논문에서 “주택시장 침체와 인구고령화 및 저출산 추세로 인해 수도권 주택가격이 내림세를 보이고 있으며 주택시장의 장기 침체 우려가 있다”고 지적했다. 그는 “장기적인 성장 둔화를 수용하는 정책적 선택이 필요하며, 민간주택 건설시장의 활성화가 필요하다”고 말했다. 또한 민간 임대주택시장의 확대와 도시 재생사업의 활성화를 통해 인구노령화에 대응하는 도시 공간 및 주택시장으로의 구조가 개편돼야 한다고 주장했다.

삼성물산 장세준 상무는 한 토론회에서 “고령화는 물론 베이비붐 세대의 은퇴로 인해 수요층이 대거 변화하고 있는 상황에서 과거와 같은 주택 활황기는 없을 것으로 예상된다”며 “신도시 개발이나 대규모 신규 택지개발사업에 수요가 따라주지 않을 것이며 지금으로서는 도시재생사업을 활성화 시키는 것이 중요한 대안”이라고 말했다.

황기연 홍익대학교 교수는 “공공이 과도하게 민간사업에 개입하는 것은 자본주의 정책에도 맞지 않는다”며 “새로운 개발부지를 찾기 보다 재개발·재건축을 통한 도시재생사업에 힘을 기울여야 한다”고 주장했다.

대부분의 전문가들이 임대주택 시장의 확대와 도시재생·정비사업의 활성화가 중요하다는 점을 강조했다. 앞으로는 임대주택사업, 도시재생사업 관련 업종이 빛을 볼 가능성이 높다는 얘기다. 중견주택건설사들도 관심을 기울여야 할 대목이다. 이와 관련해 일본주택건설산업의 생존전략은 시사하는 바가 크다.

임대주택 관련산업 주목해야

부동산 거품이 꺼진 후 일본의 주택건설산업은 망했을까? 이상영 명지대 교수는 “부동산 거품 붕괴후 일본의 주택건설업은 오히려 커졌다. 주택매매가 아니라 임대시장을 중심으로 성장했다”고 말했다. 하지만 주택건설업만 발전한 것은 아니다.

일본 국토교통성이 파악한 바에 따르면 임대관리 업체가 3000개사(부동산중개업 겸업), 임대보증회사도 30여개사가 넘는다. 이 밖에도 24시간 긴급대응 서비스, 리모델링, 고령자용 보험, 상속·증여 법률 서비스 등 각종 임대주택 관련 산업이 동반 성장했다.

대부분의 전문가들이 국내 주택시장도 임대시장을 중심으로 성장하게 될 것이라는 데 의견을 같이 한다. 주택건설업체들도 임대시장에 눈을 돌려야 할 때인 것이다. 발 빠른 업체들은 이미 임대시장 참여를 시작했다.

서울디지털대 김준환 교수는 “국내에서도 소형주택 시장부터 임대관리업이 점차 도입될 것”이라며 건설과 임차인 관리, 시설 유지·보수 등 종합 서비스를 제공하는 대형업체들이 시장을 선점할 가능성이 높다”고 말했다.

분당에서 원룸 아파트 건설사업을 하고 있는 이모씨는 “지금은 원룸 아파트 건설로 그럭저럭 해나가고 있지만 단순 건설만으로는 전망이 불투명한 것이 사실”이라고 말했다. “한동안 원룸 아파트가 붐이었지만 얼마나 더 계속될 지는 알 수 없죠. 물론 이제 시장이 임대로가고 있다는 것은 감지됩니다. 하지만 지금까지 직접 임대를 하지 않고 임대사업자에게 넘기는 식으로만 사업을 해왔기 때문에 회사 자체를 성장시킬만한 노우하우가 없습니다. 앞으로 임대사업까지 함께 패키지로 할 수 있어야 하는데, 그것이 가장 큰 고민입니다.”

일본의 ‘레오팔래스21’은 소규모 임대주택을 건설해 임대한다. 일본 전역에 지점을 두고 있으며 한국어 홈페이지를 개설해 한국 유학생들을 유치하는 데도 적극 나서고 있다. 업계 관계자에 따르면 이런 형태의 임대주택사업에 뛰어들 것을 검토중인 대형 건설사들이 있다고 한다.

하지만 중소주택건설사들에게도 불가능한 사업은 아니다. 정부에서도 주택임대관리업을 신설해 지원하는 등 법체계 마련을 서두르고 있다. 지금부터 우리 실정에 맞는 임대주택 형태와 임대사업 방법을 검토해 보는 것도 방법이다. 저소득층의 주거문제 해결을 위해 짓는 저렴한 임대주택 이상의 그 무엇이 필요한 것이다.

브랜드 파워는 어디서 오는가

그동안 지방의 중소건설사들이 자금과 기술을 축적하면 제일 먼저 수도권 주택시장에 뛰어들었다. 성공하면 전국 규모의 브랜드 파워를 얻어 지속적인 성장이 가능할 것으로 보았던 것이다. 그렇게 해서 성공한 기업도 적지 않다. 그런데 지금은 사정이 많이 달라졌다. 앞으로 대규모 주택건설사업이 다시 성행할 것으로는 보이지 않는 것이다. 하지만 대형 아파트 단지를 많이 건설해야만 브랜드파워가 높아지는 것은 아니다.

1991년 일본 큐슈지방 후쿠오카현의 후쿠오카지쇼(福岡地所)라는 주택건설사가 ‘넥서스 월드’라고 하는 멋진 공동주택단지를 건설했다. 위치는 후쿠오카 도심에서 30분 정도 거리인 후쿠오카시 히가시구 카시야하마 4쵸메. 9947.81㎡의 대지에 세계적인 건축가 6명이 제각기 개성있는 공동주택을 설계해 완성시켰다.

이렇게 후쿠오카 교외의 한적한 주거지에 들어선 넥서스 월드는 우리 나라는 물론 많은 나라에서 견학을 올 정도로 창의적인 공동주택단지로 성가를 올리고 있다. 지금도 이 단지는 아름답다.

오사카의 실험적 집합주택 NEXT21도 유명하다. 지하 1~6층 18세대 규모의 이 집합주택은 거주자의 다양한 라이프 스타일을 반영하도록 13개 건축사무소가 참여해 건립됐다. ‘에너지 절약, 환경보존, 풍부한 라이프 스타일 ‘의 3가지 주제와 5가지 테마를 도입한 이 집합주택도 공동주택의 새로운 모델의 하나로 주목을 받고 있다.

크게만 지어야 브랜드 파워가 형성되는 것은 아니다. 물론 세계적인 건축가들의 작품을 도입한다거나 실험주택을 짓는다거나 하는 들이 아무 건설사나 할 수 있는 것은 아니다. 비용도 비용이거니와 사업 성공 여부를 담보할 수도 없는 상황에서 중소건설사들은 엄두를 내기 어렵다. 하지만 새로운 발상으로 무언가를 시도하는 것은 기업의 규모와는 관계없다. 시장을 꿰뚫는 참신한 발상이라면 시도해 볼만 하다.

앞으로는 지역색을 제대로 드러내는 건설사가 성공할 확률도 높다. 지역 주택시장의 현실과 미래, 그리고 수요성향을 가장 정확하게 파악할 수 있는 기업이 그 곳 최고의 브랜드파워를 지닐 수 있게 될 것이다.

한 지방 주택건설사 관계자는 “한옥을 모티브로 하는 작은 아파트단지를 기획 중”이라며 “입주자층도 30대의 젊은 부부로 잡아 우리의 멋과 젊은 감각이 어우러지는, 크지는 않지만 멋진 단지를 조성할 것”이라고 말했다. 그는 작지만 우리 전통과 미래의 모습을 함께 볼 수 있는 기념비적 단지가 될 것이라고 확신했다.

“건설 규모 보다는 아이디어라고 생각합니다. 한옥의 과학과 미래의 첨단 과학을 접목시켜 보겠다는 작은 생각에서 출발한 것으로 수요자의 호응도 클 것으로 생각합니다. 색다른 소재는 홍보할 꺼리도 많다는 부수적인 장점도 있겠고…중소건설사들도 충분히 이룰 수 있는 아이디어는 많다고 봅니다.”

도시의 오래된 주거지를 리모델링하는 사업에는 중소건설사가 더 알맞다는 주장도 있다. 대규모의 건설사업을 벌이는 것 보다는 단독주택 밀집지 가운데 작은 부분을 땅 주인들과 함께 개발하는 방식은 지금도 성행하고 있지만 여기에 독특한 아이디어를 첨가한다면 더할 나위 없을 것 같다. 이밖에 교외의 전원주택도 앞으로 성장 가능한 시장으로 분류된다.

외연 확대, 그리고 해외 진출

회사가 어려울 때 이를 타개하는 방법에는 두 가지가 있다. 하나는 내실 경영이고 다른 하나는 새로운 활로를 개척하는 것이다. 주택건설사에 있어 내실경영이란 확실한 분양이 보장되지 않는 사업은 벌이지 않으며 인력감축 및 긴축재정 등으로 어려운 시기를 넘어가는 것이다. IMF 위기를 겪었던 주택건설사들은 요즘 같은 때는 몸을 움츠리고 내실경영을 하는 것을 정설처럼 받아들이기도 한다. 하지만 몸을 사리는 것 보다는 새로운 활로를 찾아나서는 공격적인 경영을 하는 기업도 적지 않다.

부산 동원개발의 장복만 회장은 공격적인 경영을 선호한다. 장회장은 “앞으로 건설 경기가 크게 좋아지기는 어렵고 주택건설 변화의 시기를 맞았다”며 “주택건설업이 기존 아파트 건설에 안주해서는 기업의 존립이 위태롭다. 과감하게 새로운 사업에 도전해야 한다”고 말했다. 그는 한옥주택, 전원주택, 땅콩주택, 쉐어하우스 등 다양한 주택유형에 대한 연구를 진행중이다.

주택건설사의 외연확대는 그러나 조심스러울 수밖에 없다. 주택건설 기능을 그대로 가져가면서 기업의 외연을 확대하는 방안으로 해외 주택건설사업에 진출하는 것을 염두에 두고 있는 이들도 있다.

지난 해 5월 사우디아라비아의 알 두와이히 주택부 장관이 우리나라를 방문했다. 그 해 2월 양국 정상 간에 논의된 한국기업의 주택 50만 가구 사업 참여 문제를 논의하기 위한 것이었다. 권도엽 당시 국토부 장관은 두와이히 장관과의 공식 면담을 통해 한국 정부가 추천한 20개 건설업체와 한국토지주택공사(LH)에 대해 건설업 등급을 면제하는 데 합의하고 입찰에 참여하는 한국 업체에 대한 적극적인 지원과 협조를 당부했다.

두와이히 장관은 “한국 업체들이 사우디 주택사업에 참여하는 데 제약이 없도록 건설업 등급 면제 등 모든 제도적인 지원을 하는 한편 현지 에이전트를 거치지 않고 입찰에 참여할 수 있도록 조치하겠다”고 약속했다. MB정부의 최대 업적 가운데 하나로 치부됐던 이 사업은 그러나 올해 7월 무산된 것으로 최종확인됐다.

하지만 해외주택건설사업은 여전히 메리트가 있다. 대규모 정부 베이스의 대규모 건설사업만 있는 것이 아니다. 중동 국가들과 동남아, 서남아 등에는 여전히 우리나라의 주택건설기술이 필요한 나라들이 적지 않다. 문제는 정부 차원의 지원대책이 아직은 아쉽다는 것이다.

성남에서 주택사업을 벌이고 있는 이모씨는 몇 년전 우즈베키스탄에 공동주택 300여호를 짓는 사업을 벌이려다 포기했다고 한다. 현지에서 주택건설 허가를 받아내는 데 따르는 어려움이 적지 않았다는 것이다.

“현지의 한국인 브로커를 통해 우즈베키스탄에 300세대 정도의 공동주택을 짓기로 했었죠. 직접 현지를 방문해서 주 정부 담당자들과 회식도 하고 현장조사도 했습니다. 그런데 토지 구입부터 건설에 이르기까지 허가를 얻는데 까다로운 부분이 많았습니다. 우리와 문화도 많이 다르고 해외현장 경험도 없고 해서 포기했지만 언젠가는 한 번 도전해 보고 싶습니다.”

중소건설사들의 해외 주택건설사업 도전은 쉬운 일은 아니다. 하지만 필리핀이나 베트남 등에서 주택건설사업을 벌여 성공한 사례도 적지 않다. 거기다 최근 정부에서 중소건설사들의 해외진출 지원에 나서고 있어 좋은 기회가 될 것으로 보인다.

정부는 중소 중견기업이 해외건설에서 활로를 찾을 수 있도록 사업단계별로 맞춤형 지원책을 추진중이다. 해외공사 입찰에 참가하는 업체들을 위해 입찰 전에는 현지 출장, 발주처 초청 등 초기 진출비용 지원을 30억원에서 55억원으로 확대하고 중소기업수주지원센터의 상담인력 확대 및 상근상담사 배치 등 수주 컨설팅을 강화했다. 이밖에 공사과정에서는 건설공제조합의 지원도 늘일 계획이다.

주택건설사업 유형 다변화해야

서승환 국토교통부 장관은 주택저널 지령 300호 기념 인터뷰에서 주택시장의 변화를 감지하고 있다고 밝혔다.

“우리 나라 주택시장을 전망해 보면, 지난 해 말 기준 주택보급률이 102.7%로 주택의 절대적 부족문제가 완화되고 여기에 경제 및 인구성장이 둔화하면서 신규주택 수요의 양적 감소는 불가피할 것으로 봅니다. 그렇지만 소득수준 향상에 따라 주거서비스의 질적 요구수준이 높아지고 1·2인 가구 및 노인인구가 늘어나는 등 인구 가구 구조도 변화하고 있습니다.

또 주택에 대한 인식도 투자에서 거주로 변화하면서 주택시장의 수요 특성이 다변화될 전망입니다. 이 같은 시장의 변화에 따라 주택산업도 획일적인 양적 공급 위주에서 건설, 임대, 금융 등을 망라하는 주거서비스 산업으로 변화될 것으로 봅니다.

예전과 같이 큰 폭의 주택수요가 발생하지는 않더라도 주택수요의 질적 수준이 높아지고, 수요특성도 다변화되는 만큼 주택건설업계도 주택건설 및 사업유형을 다변화할 필요가 있다고 생각합니다.”

시장은 살아있는 생물이다. 언제나 변화한다. 시장에 무엇인가 팔아야 하는 사람이라면 시장과 함께 변화하며 숨쉬어야 한다. 바닥까지 가라앉은 주택시장에서 중소주택건설사가 살아남으려면 그 변화를 감지하고 반응하지 않으면 안된다.

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