요즘 신문 부동산면에서 가끔 눈에 띄는 기사는 ‘중견업체 잘 나가네’, ‘주택전문업체 급부상’ 등 중견 주택전문업체들의 선전을 다루는 내용이다. 이들 업체들은 그간 주로 주택을 전문으로 건설해온 업체들로, 시장 불황기를 맞아 공급물량을 줄이고 있는 대형사들보다 공급물량도 더 많고 분양실적도 좋은 편이다.

최근 이들 중견 주택전문업체들이 연간 공급실적에서도 상위를 차지하고 있다. 연간 분양실적 10위권내에 이름을 올린 주택전문업체들이 적지 않다. 주택을 지속적으로 공급하려면 분양실적이 그만큼 뒷받침돼야 한다. 그렇지 않고서는 중견 정도의 규모로 재원을 감당하기 어렵기 때문이다. 한두군데서 미분양이 발생하면 자금부담으로 인해 다른 곳에서 사업을 하기 어려운게 중견업체들의 현실이다.

그렇다면 중견 주택전문업체들이 이처럼 불황기의 주택시장에서 선전하고 있는 요인은 무엇일까. 무엇보다 그간 주택을 주로 공급해오면서 쌓은 노하우가 있기 때문이다. 이들 업체는 대체로 시장상황을 가늠하는 눈이나 수요를 분석하는 기법 등이 남다르다. 대전을 기반으로 탄탄한 실적을 쌓고 있는 금성백조주택의 경우 정확한 수요분석으로 분양때마다 성공을 거두는 것으로 알려져 있다.

또하나는 내실경영이다. 중견 주택전문업체들은 그룹규모의 대형업체들처럼 충분한 자금력이 뒷받침되지 않기 때문에 내실있게 회사를 운영할 수밖에 없다. 이들은 사업을 할 때와 쉬어갈 때를 잘 안다. 시장상황이 좋다고 해서 무조건 사업에 뛰어들지도 않으며, 어려운 시기에도 승산이 있다고 생각되면 과감하게 사업을 벌인다. 돌다리도 두드리듯 건너지만 기회가 포착되면 이를 놓치지 않는다.

‘실속평면’과 ‘가격’ 등 경쟁력 확보

올해 가을 주택시장은 예년에 비해 비교적 움직임이 활발해지고 있다. 지난 8·28대책이 발표된 후 주택거래량이 늘어나고 있다. 추석 이후 분양시장도 수년래 최고를 기록할 만큼 공급물량이 풍성하게 쏟아지고 있다. 이런 분위기가 이어질 경우 올해 정기국회에서 시장 정상화 관련 후속 입법처리만 무난하게 처리된다면 시장회복의 가능성을 높일 수 있으리라는게 전문가들의 진단이다.

그러나 시장이 회복된다고 해서 부동산투기 열풍이 일 정도의 과거와 같은 호황은 기대하기 어렵다는 것이 대체적인 시각이다. 이미 주택보급률이 100%를 넘어선데다 수요자를 중심으로 한 주택시장의 변화도 감지되기 때문이다. 중소형규모 주택의 선호, 1~2인가구 증가 등은 최근의 주택시장 흐름을 압축하고 있는 현상들이다.

이같은 주택시장 변화의 흐름은 중견 주택전문업체들에게는 호재로 작용하고 있다. 즉 새로운 기회가 찾아오고 있는 것이다. 아직은 대형업체들의 브랜드가 잘 나가는 편이기는 하지만, 주택 소비자들도 무작정 대형 브랜드만 좇기보다는 주택전문업체들의 브랜드에도 눈을 돌리고 있다. 분양가나 품질 평면 등을 꼼꼼이 따진다는 것이다. 최근 중견 주택전문업체들이 잘 나가는 현상이 이를 뒷받침한다.

특히, 택지지구나 신도시의 경우 입지 및 상품에 따라 수요자들의 선호도가 뚜렷하게 갈리면서 ‘주택’이라는 한 우물만을 판 주택전문업체가 지은 아파트가 인기를 끄는 경우가 많다. 실제, 최근 동탄2신도시, 세종시, 울산혁신도시 등 주요 택지지구에서는 호반건설 등 주택전문업체들이 성공적인 분양 결과를 얻으면서 주목을 끌었다.

주택업체 관계자들은 주택을 전문으로 하는 회사들의 경우, 아파트에 대한 지속적인 연구 개발로 경쟁력있는 상품을 내놓는 것은 물론, 시공 능력, 가격 경쟁력 등을 지니고 있다는 점을 강조한다. 특히 부동산시장이 침체에 빠지면서 실속파 수요자들이 늘고 있는 점이 상품으로 승부하는 주택전문업체가 건설하는 아파트의 경쟁력을 높이고 있다고 분석한다.

‘다품종 소량 개발’의 흐름에도 유리

또 최근 주택정책의 변화기조와 함께 대형 개발보다 소규모 개발로 전환되는 추세도 주택전문업체들에게는 좋은 기회가 되고 있다. 예컨대 서울시에서 대규모 재개발·재건축으로 진행되던 뉴타운지구를 주민들의 동의 여부에 따라 지정해제할 수 있도록 함으로써 해제되는 지구에 대한 주택전문업체들의 관심이 높아지고 있는 것이 그것이다.

뉴타운지구에서 해제되면 소형주택개발이 가능해지기 때문이다. 뉴타운지구의 경우 토지거래허가구역이나 건축제한 등에 묶여 인근의 미지정 토지보다 많게는 40~50% 가량 가격이 저렴하다. 따라서 해제가 거론되는 지역의 토지를 해제전에 구입해두면 저렴하게 사업부지를 확보해두는 셈이 된다. 뉴타운에서 풀리면 소형주택을 개발할 수 있다.

실제 해제가 유력시되는 창신·숭의 뉴타운의 경우 상업지역 토지가격이 3.3㎡당 2500~3000만원 선이지만, 주변의 미지정 상업지역은 거의 4000만원 선에 이른다. 더군다나 이들 지역은 서울에서도 도심에 근접한 지역임을 감안하면 매우 유리하게 사업부지를 확보하는 것이다. 뉴타운이 해제되고 개발이 이루어지면 이들 지역의 토지가격은 주변의 가격으로 올라갈 것이 거의 틀림없기 때문이다.

특히 이같은 뉴타운 해제지역 등에 눈독을 들이고 있는 업체들은 대부분 비교적 규모가 작은 주택전문업체들이다. 이들은 그간 도시내에서 부지를 확보하고 직주근접형 주거시설인 도시형 생활주택이나 오피스텔 등을 지어왔다. 그러나 최근 몇 년간 도시형 생활주택과 오피스텔 공급이 늘어나면서 사업부지도 구하기 어려워졌을 뿐 아니라 가격도 크게 올랐다. 이런 상태로는 사업성이 떨어질 수밖에 없다.

주택전문업체들은 강점과 약점을 동시에 지니고 있다. 자본규모가 큰 대형업체들의 경우 주택시장이 침체될 때에도 다른 건설분야로 눈을 돌려 포트폴리오를 재구성할 수 있지만, 주택전문업체들의 경우 사업분야가 주택건설에 집중돼 있는 만큼 포트폴리오를 구성할 만한 건설분야를 찾기가 쉽지 않다. 또 주택외의 건설분야에 대해서는 특별한 노하우를 갖지 못한 경우도 많다. 

반면 주택전문업체들은 주택건설에 관한 한 입지에서부터 분양, 시공기술에 이르기까지 나름대로 터득한 경험과 노하우를 갖고 있다는 것이 커다란 강점으로 작용한다. 앞서도 언급한 것처럼 그간의 주택사업을 통해 시장을 보는 눈이나 수요분석에서도 남다른 시각을 갖고 있는 경우가 대부분이다. 따라서 이들 주택전문업체들은 사업을 여러 분야로 확산하지 않으면서 ‘작지만 강한’ 강소기업을 추구한다.

강력한 규제대책과 시장침체

우리나라 주택시장에 나타나게 될 변화는 크게 보면 시장의 축소와 전문화시대의 도래라고 할 수 있다. 인구가 감소추세에 있고, 고령화가 진행되는 현상 등을 감안하면 전체적인 주택시장의 규모는 축소될 것이라는데 이견을 다는 전문가들은 별로 없다. 이와함께 주택 소비자들의 욕구도 다양하게 표출되고 또 세대별, 개인별 차이에 따라 추구하는 라이프스타일도 서로 다르기 때문에 지금과 같은 획일적 대규모 주택건설보다는 다품종 소량건설이 주를 이룰 것이란 의견이 많다.

다품종 소량 주택건설은 기실 2000년대 초반부터 예견돼온 시장의 흐름이다. 당시 주택 200만호 건설 등에 따른 수도권 신도시 건설과 수도권 준농림지 개발 허용 등으로 주택보급률이 높아지면서 주택의 대량공급시대는 이제 끝날 때가 되지 않았느냐는 분석이 대두됐다. 상당수의 주택 전문가들은 ‘앞으로 ’다품종 소량‘시대가 올 것이라는 전망을 내놓는데 주저하지 않았다.

그러나 현실은 예상대로 굴러가지만은 않았다. 2003년 참여정부가 들어선 이후 강남을 중심으로 집값이 폭등했다. 집값 폭등에 놀란 정부는 각종 규제대책을 마구 쏟아내기 시작했다. 이른바 ‘종합부동산세’나 ‘LTV(담보인정비율)’ 및 ‘DTI(총부채상환비율)’ 등 현 시점에서 보면 강력하다고 여겨지는 규제대책이 이때 나온 것이 대부분이었다.

이같은 규제대책과 함께 2기 신도시 건립에 착수했다. 파주 운정지구나 별내신도시, 김포한강신도시, 광교신도시 등 수도권의 주요 2기 신도시계획들이 대부분 이때 수립됐다. 즉 당시 정부에서는 집값 폭등을 두고 여전히 물량공급에 그 원인이 있다고 보고 2기 신도시건설 계획을 수립한 것이다. 그러나 되돌아보면 이는 잘못된 진단과 처방이 낳은 오류였다.

참여정부 당시 집값이 폭등한 것은 주로 강남지역을 비롯한 몇몇 지역에 불과했다. 그런데 정부에서는 마치 이를 전국적인 현상인 양 생각하고 주택시장에 대한 고강도의 규제를 통해 집값을 잡으려고 시도했다. 그러나 규제대책이 나올 때마다 오히려 강남의 집값은 더 오르는 기현상이 나타났다. 강남을 제외한 다른 지역은 이미 고강도의 규제책을 내기도 전에 시장이 안정되고 있었다.

결국 당시의 싸움은 정부의 고강도 규제대책과 강남 등 일부 지역의 줄다리기였다. 그런데 ‘고래 싸움에 새우 등 터진다’는 말처럼 그 피해는 강남 이외의 지역으로 돌아갔다. 정작 강남은 집값이 오를대로 오른 뒤여서 정부 정책에 대한 반사이익을 한껏 누렸다. 특히 정부에서 집값 폭등의 원인을 수급불균형으로 진단하고 2기 신도시를 통해 대량으로 물량을 공급하기 시작한 것이 금융위기와 맞물려 주택시장의 장기침체를 가져오게 됐다.

정부의 강력한 규제로 주택시장이 가라앉기 시작할 무렵인 2008년 세계적인 금융위기가 닥쳐왔다. 그리고 이후 주택시장도 깊은 침체에 빠져들었다. 당시 MB정부에서 주택시장 활성화를 위한 대책을 많이 내놓았지만, 시장에서의 반응은 별무효과였다. 분양가상한제나 금융규제 완화 등 핵심적인 내용이 빠진 대책만 나왔기 때문이다. 정부에서 대책을 내놓아도 정치권에서 이를 뒷받침하지 못했다.

작은 몸집이 오히려 변화에 유연하게 대응한다

대표적인 경우가 분양가상한제다. 기실 분양가상한제는 대량주택공급이 이루어지던 시절 주택경기의 조절수단으로 사용되던 정책이었다. 즉 시장이 과열되면 상한제를 도입하고 시장이 침체에 빠지면 상한제를 풀어 시장이 보다 자유롭게 움직일 수 있도록 해주는 것이다. 국민의 정부 시절 당시 김대중 대통령은 IMF 위기로 무기력해진 부동산시장을 살리기 위해 분양가를 비롯, 전면 자율화를 시행했다.

국민의 정부의 이같은 과감한 정책 덕분에 우리나라 경제가 IMF의 위기에서 한결 수월하게 빠져나올 수 있었다. 그리고 그렇게 살아난 부동산시장이 참여정부 들어 일부 과열양상을 나타냈다. 마침 참여정부는 종합부동산세 등 부동산을 많이 소유한 이른바 부유층에게 무거운 세금을 매긴다는 정책원칙을 세웠다. 그리고 그것이 부동산시장에도 그대로 적용됐다. 종합부동산세나 분양가상한제, 금융규제 등이 바로 그러한 원칙의 산물이다.

당시 부동산전문가들은 정부에서 시장원리에 어긋나는 정책을 무리하게 도입하면 시장왜곡 현상은 물론 시장이 침체에 빠지고 우리 경제에도 어려움을 초래한다는 점을 지적했다. 그렇지만 당시 정부에서는 이에 아랑곳하지 않고 규제정책들을 밀어붙였고, 결국 강남 집값만 잔뜩 올려놓은채 시장을 침체에 빠뜨리고 말았다. 그리고 실제로 부동산전문가들이 우려했던 것처럼 우리 경제도 몇 년째 저성장에 머물러 있다.

이처럼 시장이 침체된 와중에 인구주택센서스를 통해 인구추이나 가구원수의 변화 등 주택시장의 수요가 변하고 있는 점이 드러났다. 인구추이나 가구원수의 변화 등을 보면 참여정부는 물론 MB정부 중반에 이르기까지 정부에서도 주택수요가 어떻게 변하고 있는지를 제대로 예측하지 못하고 있었던 점이 드러난다. 과거부터 이어오던 연간 공급물량을 그대로 지속하고 있던 것도 수요변화에 민감하지 못했기 때문이다.

그러나 지금은 어쨌든 수요변화가 현실로 나타나고 있다. 그리고 정부에서도 수요변화에 따른 정책을 수립하고 있다. 공급물량의 축소나 임대주택 공급확대 방안 등도 그러한 배경에서 추진되고 있는 것이다. 여기에다 층간 소음이나 채광, 조망권, 에너지 등 삶의 질과 관련된 소비자들의 다양한 요구 수준도 높아지고 있다.

이같은 시장의 변화에 유용하게 대응하기 위해서는 큰 몸집보다 작은 몸집이 유리하다. 곧 규모가 큰 대형업체보다 규모가 작은 소형업체가 시장의 흐름에 시의적절하게 대응하기가 훨씬 쉽다. 그런 점에서도 앞으로 주택시장에서 대형업체들보다 주택전문업체들의 입지가 더 강화될 소지는 높다 하겠다.

주택업계 전체의 입장에서 보더라도 대형업체들은 다양한 진출루트를 확보할 수 있지만, 주택전문업체들로서는 다른 분야로 활로를 개척하기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 결국 주택건설을 비롯해 임대관리업이나 주거서비스업 등 관련업에서 해답을 찾을 수밖에 없다. 이는 주택전문업체로서의 전문성을 강화하는데 도움을 줄 수 있을 것으로 보인다. 여러 가지 측면에서 다가오는 주택시장은 주택전문업체들에게 더욱 유리한 시장상황을 만들 것임은 분명해 보인다.