세금 모르고 급매물 샀다가 국세청 세무조사 대상돼

9년 전, K씨는 평소 알고 지내던 부동산 중개업자의 소개로 급매물로 나온 강남구 신사동 소재 상가건물을 매입했다. 매도자의 딱한 사정으로 시세(40억 원 이상 호가)보다 매우 저렴하게 나온 급매물인지라 현금 30억 원을 중도금 없이 1개월 이내 잔금까지 지급하는 조건으로 선뜻 매입하게 됐다. 매입과 동시에 큰 수익을 남길 수 있는 최상의 투자를 한 것이다.

그런데 얼마 뒤 뜻하지 않은 문제가 발생했다. 국세청으로부터 세무조사대상이라는 통보를 받았다.그로서는 영문도 모른 채 세무조사를 받게 된 것이다. 평소 세금납부만큼은 성실했다고 자평해왔던 그였기에 심적 충격이 클 수밖에 없었다.

국세청이 K씨를 세무조사대상으로 선정한 데는 강남에 소재한 동물병원이 호황을 누리면서도 세금납부에 소홀하다는 정보를 입수한 상태에서 K씨의 경우 직전에 상가 부동산 매입이 있었던 상황인데도 또다시 대출 없이 일시에 큰돈으로 부동산을 사들였기 때문이다. 국세청이 부동산 매입에 따른 자금출처를 문제 삼아 세무조사를 나온 것이었다. 당시엔 세법은 물론이고 세무상식도 부족했던 K씨였지만 상가건물 매입 자금출처를 소명하는 데 나름 최선을 다했다. 하지만 동물병원을 경영하면서 현금 매출액의 신고가 일부 누락된 것으로 밝혀져 4억3000만원이라는 거액의 세금을 추징당할 수밖에 없었다.

그 사건 이후로 K씨는 시중은행 PB센터 등이 주관하는 각종 부동산(상속?증여 포함) 세금관련 세미나에 참석하는 것은 물론, 세금에 관한 지식습득에 많은 시간을 투자하게 됐고, 결국 자타가 인정하는 부동산 세테크의 달인이 될 수 있었다.

필자가 직업상 접해본 수많은 부자들은 K씨의 사례에서 보았듯이 일반적으로 당초에는 세금에 무관심(또는 무지)했다가 어떤 사건 내지 사연을 계기로 세테크의 달인으로 거듭난 경우가 많았다.

잘못된 절세가 악재가 되어 돌아온 임대업자 C씨

다음으로 자수성가형 부동산 임대업자 C씨(남?71세)의 안타까운 사연을 소개하겠다. 젊은 시절 밤낮을 가리지 않고 일에 매달려 자수성가한 C씨. 불과 얼마 전까지만 해도 그의 유일한 즐거움은 15년 전에 매입한 강남권 대로변 소재 3층짜리 상가건물을 바라보는 것이었다. C씨가 상가건물을 매입할 당시에는 강남권 대로변이었음에도 불구하고 지하철역이 없어 상권이 약했으며, IMF 외환위기 여파로 부동산 가격이 급락해 시세도 10억원을 갓 넘긴 적어도 가격적으로는 가벼운 부동산이었다. 하지만 그 후 시간이 흘러 건물 코앞에 지하철역이 생기고 유동인구가 급증하면서 지금은 150억원을 호가하는 고가 부동산이 됐다.

누가 그랬던가? 호사다마(좋은 일 뒤에는 반드시 나쁜 일이 찾아온다)라고. 얼마 전부터 이 상가건물은 C씨에게 골칫거리가 되고 있다. 이유를 들어보니 잘못된 절세가 악재로 되돌아온 것이었다. 원인제공자가 자기 자신이었기 때문에 그 누구를 탓할 수도 없었다.

사연은 이러했다. 경기불황임을 감안해 최근 5년 동안 단 한 번도 임대료를 올리지 않았던 C씨가 얼마 전 주변 임대료 수준에 맞춰 임대료 인상을 마음먹었다. 그런데 예기치 못한 임차인들의 반발이 있었다. 경기가 불황이라 장사도 안 되는데 임대료를 갑자기 올리면 너무 힘들다는 호소와 함께 만일 임대료 인상을 강행한다면 국세청에 건물주 C씨의 임대료 탈세를 고발하겠다는 것이었다.

지금껏 C씨는 임차인들의 묵인 아래 그들에게서 받은 실제 임대료를 모두 신고하지 않고 축소한 금액을 세무서에 신고해왔는데, 때마침 임대료 인상 시도로 임차인들과의 관계가 나빠지자 탈세 고발로 떨게 된 것이다.

결국 C씨는 임대료 인상을 포기하기로 했다. 부동산 임대료 무신고에 따른 제척기간이 7년임을 감안할 시 그동안 미납한 7년분 세금은 물론이고, 자칫하다가는 국세청 세무조사를 받을지도 모른다는 불안감이 엄습했기 때문이었다.

그런데 이처럼 복덩어리에서 골칫거리로 전락한 상가건물을 매각하려고해도 넉넉한 보상 없이는 임차인들의 거센 저항이 불을 보듯 뻔해 이마저도 실행하기가 쉽지 않아 보였다. 요즘도 C씨는 상가건물만 생각하면 불면증과 우울증이 생길정도로 커다란 스트레스를 받고 있다고 했다. 그를 이처럼 힘들게 만든 것은 달콤했지만 잘못된 절세방법이었다.

현명한 부자는 합법적 절세에 익숙하다

일반적으로 부자들은 세금에 민감하다. 더욱이 우리나라의 경우 부자들의 자산목록에서 부동산이 차지하는 비중이 80% 이상이라고하니 부동산 절세방법은 항상 그들의 주요 관심사가 될 수밖에 없다.

그런데 부동산과 연관된 세금만 해도 무려 9가지나 된다. 즉 부동산을 매입하게 되면 취득세, 등록세, 부가가치세(건물만 해당)를 납부해야 하고, 부동산을 보유하게 되면 종합부동산세, 재산세, 종합소득세(임대소득)를 납부해야 하며, 부동산을 처분할 때는 양도소득세, 상속세, 증여세를 납부해야 한다. 부자들이 부동산 세테크의 달인으로 거듭나야 되는 이유가 여기에 있다.

요컨대 현명한 부자라면 합법적인 절세방법에 익숙한 부동산 세테크의 달인이 돼야 할 것이다. 구체적으로, 부동산을 매입하거나 매도할 때는 제일 먼저 세금을 따져봐야 한다. 아울러 부동산에 투자할 때 양도차익이나 개발이익에만 지나치게 몰두해서는 안 된다. 즉 부동산을 매매하는 모든 과정상에서 발생할 수 있는 세금을 합법적으로 줄일 수 있는 절세방법을 꼼꼼히 체크해봐야 한다. 당연하겠지만 이를 위해서는 평소 절세 세미나 등에 참석해 세금지식을 쌓고 정부의 조세정책 변화는 물론, 세법개정 등에도 많은 관심을 기울여야 할 것이다.