2008년 세계 경제위기 이후 미국과 유럽 각국은 다양한 부양책의 도움으로 주택시장이 회생되었으나 우리나라의 주택시장은 여전히 장기적인 침체를 벗어나지 못하고 있다. 이명박 정부의 뒤를 이은 박근혜정부에서도 4·1대책을 위시해 주택시장 정상화를 위한 각종 정책을 내놓고 있으나 정작 정책을 시행하기 위해 필요한 법안 처리가 뒷받침되지 못하면서 시장의 어려움이 깊어지고 있다.

노무현 정부 시절 주택시장에 큰 충격을 주었던 분양가상한제와 다주택자 양도소득세 중과세 등의 규제를 푸는 법안은 물론이고 박근혜정부가 야심차게 내놓은 4·1대책의 정책들도 대부분이 입법화되지 못한 상황에서 취득세율 영구인하 방침에도 시·도지사들이 집단적으로 반발하고 있다. 주택시장 현안이 정치적 논쟁 속에서 해결의 실마리를 찾지 못하고 있는 것이다.

올해 8월 현재 분양가상한제와 다주택자 양도세중과 폐지, 4·1대책에 담긴 리모델링 수직증축 등을 위한 법안이 모두 국회에 계류중에 있다. 다주택자양도세 중과 폐지를 위한 소득세법 개정안은 기획재정위원회에 또 다시 계류됐고 분양가상한제 탄력운영을 위한 주택법 개정안은 아예 국회에서 의안으로 제대로 상정되지도 못한 상태다. 리모델링 수직증축 허용을 위한 주택법 개정안과 재개발·재건축 등 정비사업 시 기존주택의 전용면적 내에서 2주택 공급을 허용하고 현금청산 시기를 관리처분인가 이후로 조정하는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안도 국회를 벗어나지 못하고 있다.

지방세수 확보 문제로 지자체의 반대에 직면한 취득세 영구인하 방안을 비롯해 박근혜 정부가 내놓은 일련의 주택시장 활성화 정책들은 시장이 원활하게 작동하기 위해 반드시 필요한 법안들이다. 그러나 이들 법안들이 정치권의 반발로 제대로 통과되지 못하면서 주택시장의 침체는 깊어지고 있다. 나아가 그 부작용으로 전세시장의 불안이 확산되자 야권 일각에서는 전·월세 상한제라는 반시장적인 시장 통제 정책을 공론화하고 있다. 주택시장의 다양한 현안들이 주택시장의 현실과는 무관하게 정치적 쟁점으로 비화한 것이다.

주택정책이 경제전반은 물론 중산층을 포함한 국민가계에 미치는 엄청난 파급력을 고려할 때 국회와 정부 각 부처는 주택시장의 회생과 전세시장의 안정이라는 공통의 목표를 설정하고 그 실현을 위해 충분한 협의를 거쳐 합리적인 대안을 강구하는 것이 마땅하다. 그럼에도 불구하고 정치권의 섣부른 쟁점화로 인해 오히려 시장에 혼란을 가중시키고 있다.

각종 법안 개정안과 양당의 견해

현재 새누리당과 민주당이 큰 견해차이를 보이면서 대립하고 있는 주택시장현안은 다주택자 양도세 중과 철폐, 분양가상한제 탄력 적용, 취등록세율 영구 인하, 전·월세인상률 상한제, 수직 증축 리모델링, 뉴타운 사업 출구전략 관련 매몰비용 부담을 위한 도시 및 주거환경정비법 개정 등이다. 이들 현안들은 주택시장 활성화를 결정적으로 좌우할 수 있는 내용들이다.

● 다주택자 양도세 중과

4·1대책의 주요 골자인 1주택자에 대한 양도세 면제와 다주택자에 대한 양도세 중과폐지의 경우 모두 소득세법이 개정되어야 한다. 다주택자 양도소득세 중과폐지 법안은 이미 국회에 제출되었으나 기획재정위원회 조세소위원회가 파행을 겪으면서 통과되지 못하고 있다.

양도세는 부동산 경기 침체기에는 세율이나 중과세 범위 등을 완화하고 과열기에는 세율을 높여 시장을 규제하는 정책으로 활용되어 왔다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 집값 상승에 대한 기대가 꺾이면서 주택 구입을 미루거나 꺼리는 자발적 임차가구가 늘고 있다. 주택 소유보다 주거 공간의 양과 질을 더 중시하는 가구들은 집을 사고도 남을 돈을 전세보증금으로 낸다.

이러한 임대시장의 수요 변화는 최근 몇 년 동안 전·월세 가격 폭등의 주요한 원인 중의 하나이다. 자발적 임차수요가 늘고 소유와 주거의 분리가 심화됨에 따라 수요자가 선호하는 임대주택의 안정적인 공급이 중요한 현안이 되고 있다. 집을 사고 싶지는 않지만 거주할 좋은 집을 찾는 사람들에게 공급대안의 제시가 중요한 문제다.

야당과 일부 시민단체는 양도소득세 제도는 불로소득을 환수하고 투기목적의 거래를 억제하는 데 효과가 있고, 더 나아가 복지 예산 확대로 매년 늘어나는 정부의 재정지출을 해결하기 위해 양도세 중과세율을 오히려 높여야 한다고 주장한다. 이러한 주장은 주택가격이 급등하면서 투기가 만연되고 이로 인해 돈이 많은 사람들이 주택을 사고 팔아 더 많은 돈을 벌고 서민들은 오르는 주택가격으로 인해 내집마련의 길이 요원하던 80년대적 상황을 염두에 둔 것으로 보인다.

그러나 오늘날의 주택시장 상황은 주택가격이 안정되어 서민도 내집을 마련할 수 있는 통로가 열려 있음에도 주택가격 상승의 가능성이 희박하자 오히려 내집마련을 기피하고 전세시장에 계속 머물려고 하는 수요변화에서 기인된 것이다. 현 주택시장에서 전세공급이 부족해서 전셋값이 상승하고 서민들은 오른 전세금을 부담하지 못해 월세방으로 밀려나는 문제에 대한 처방은 구매력 있는 사람을 주택시장으로 불러들여 전세공급을 확대하는 방안 이외의 대안이 무엇인지 필자는 알지 못한다. 공공임대주택이 대안이라는 사람들도 있을 것이나 그 대안이 과연 현실성이 있는 것인가는 우리 주택시장의 오랜 경험이 말해주고 있다.

● 분양가 상한제 탄력 적용

국회에 몇 번이나 제출됐던 분양가상한제의 경우에도 주택법을 개정해야 하지만 그동안 국회심의 절차에 걸려 진척을 보이지 못하고 있다. 그 동안 정부는 ‘5·10 주택거래 정상화방안’후속조치로 분양가상한제를 시장 상황에 따라 신축적으로 운영할 수 있도록 하는 주택법 일부개정법률(안)을 국회에 제출했었다.

지금까지 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택에 대해 원칙적으로 적용하던 것을 앞으로는 공영개발로 공급된 택지에서 공급되는 민영주택, 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역의 주택에 한정해 국토교통부장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용주택으로 지정한 경우 적용하도록 한다는 것이다. 따라서 나머지는 제외되는 만큼 거래활성화에 큰 보탬이 될 카드였다.

주택분야의 많은 전문가들은 분양가상한제 폐지 여부를 박근혜 정부가 추진하는 주택시장 규제 완화의 시험대로 보고 있다. 즉, 전문가들은 “상한제가 폐지되면 다주택자 양도소득세 중과폐지 등 국회에서 발목이 잡힌 다른 규제 통과도 탄력을 받을 것”이라 전제하고 이렇게 되면 그동안 관망하던 시장 참여자들에게 확신을 줘 거래 정상화에 긍정적인 시그널이 될 것으로 예상하고 있다.

2009년 이후 6차례나 분양가상한제 개정안이 입안되었으나 번번이 국회 문턱을 넘지 못했다. 법안심사소위에서 민주당을 비롯한 야당 위원들이 분양가상한제 개정에 반대해 법안이 상정되지도 못했다. 과거 분양가자율화 이후 예외없이 주택 가격이 반등했던 전례가 있었고, 분양가상한제 폐지는 ‘고분양가→주변집값 상승→고분양가’의 악순환만 반복하며, 자금력을 가진 투기적 수요자들만 분양시장에 참가하는 결과를 낳는다는 것이 반대논거로서 지금도 민주당은 분양가상한제 개정 반대를 당론으로 확정하고 있다.국회 국토교통위원회는 분양가상한제 대상을 탄력적으로 적용하는 내용의 주택법 개정안을 놓고 논란을 벌이고 있지만 여야 간 이견을 좁히지 못해 주택법 개정안의 상반기 중 처리가 무산되었고, 지금도 계속 보류중이다. 국토교통위원회는 9월 정기국회에서 분양가상한제 폐지 법안을 재심의할 것으로 보인다.

분양가상한제 탄력 적용제가 무산되면서 주택시장은 더욱 침체되고 있다. 현실적으로 주택시장에서는 경기 침체로 상한제가 풀려도 분양가를 올리기는 불가능하다. 그런데도 정치권에서는 ‘분양가상한제 철폐는 주택가격의 폭등’이라는 과거의 경험에서 벗어나지 못한 채 대안 없는 반대만 하고 있는 것 같다. 현재 주택시장에서는 구매심리가 극도로 위축되어 있어 분양가를 낮추지 않으면 소비자가 외면하는 상황이 전개되고 있다.

● 취득세율 영구인하

한시적인 주택 취득세 감면조치가 6월 말로 끝나고 주택거래 위축현상이 나타나면서 주택 취득세 인하를 요구하는 주장이 힘을 얻는 첫 이유는 우리나라의 취득세율이 높기 때문이다. 실제로 우리나라의 취득세율은 구미 각국에 비해 높아 주택구매자의 부담이 그만큼 크기 때문에 이를 항구적으로 낮춰 주택 거래 활성화를 보장해야 할 필요가 있는 것이다. 우리나라 주택 취득세율은 실거래가 기준으로 최대 4%에 달한다. 미국 1%, 캐나다 1.3%, 영국 2% 등 외국보다 월등히 높은 수준이다.

우리나라의 높은 주택 거래 비용은 아무래도 잠재적 수요자들을 위축시킬 수밖에 없다. 특히 집값 상승에 대한 기대감이 낮아진 현 상황에서 최고 4%에 달하는 취득세를 내고 집을 사기란 쉬운 일이 아니다. 결국 높은 취득세율은 주택 거래자들에게 상당한 부담으로 작용할 수밖에 없고, 주택거래동결 효과를 가져오기 때문에 주택 시장의 정상적 기능에 장애물이 된다.

여론과 청와대의 압력이 거세지자 안전행정부는 취득세 인하 폭을 최소화하는 쪽으로 방향을 정한 것으로 보인다. 3억원 이하 주택에만 취득세를 1%대로 낮추는 방안을 제시하고 있다. 3억원 이하 주택의 취득세율을 현행 2%에서 1%로 내릴 경우 연간 지방세수 결손은 1조8000억원 수준, 6억원 이하 주택에 대해서만 1%를 적용했을 때 연간 지방세수결손 규모는 2조4000억원, 9억원 이하 주택에 대해 취득세율을 1%로 인하할 경우 연간 2조9000억원의 지방세수결손이 발생하는 것으로 추정하면서 지방재정의 충격을 최소화하기 위해 3억원 이하 주택의 경우로 하향조정하는 방안이 합리적이라는 것이다. 안전행정부 보도자료에 따르면 전체 주택의 70% 이상은 3억원 이하이며, 90% 이상은 6억원 이하에 불과하고, 2013년 상반기 거래된 주택 40여만채 중에 9억원 이상은 1500채밖에 지나지 않았다.

민주당은 지방세수결손 문제가 심각하기 때문에 3억원 이하 생애최초주택 취득시에만 취득세를 영구 감면하고 나머지의 경우는 감면을 적용하지 말 것을 주장하고 있다.

● 전월세 상한제

민주당은 전·월세 세입자가 희망하면 1회에 한해 전세계약을 연장할 수 있는 계약 갱신 요구권을 도입하고 계약 갱신 때 인상률을 연 5% 이내로 제한하자는 주택임대차보호법 개정안을 국회에 발의해놓고 있다. 이렇게 되면 세입자는 최소 4년간 전세보증금 인상에 대한 걱정없이 살 수 있다는 것이다. 이에 대해 많은 문제점이 지적되자 ‘전ㆍ월세 급등 지역에 한해 연간 인상률 상한선을 물가상승률 3배 이내 수준으로 제한한다’는 법안을 대안으로 검토 중인 것으로 알려졌다.

 이 기준에 따르면 2012년 전국 평균 소비자물가상승률이 2.2%였으므로 전ㆍ월세 인상률 상안은 연 6.6% 선으로 제한한다는 것이다.

그러나 전세시장에 상한제를 도입하면 전셋값 폭등으로 이어져 임대시장 혼란이 가중될 것이며 공공이 아닌 민간이 주도하는 사적 임대시장에서 현재도 부족한 전세공급 물량이 중장기적으로 더 줄어드는 부작용이 우려된다. 실제로 1989년 전세금 급등이 사회 문제가 되자 정부는 주택임대차보호법을 개정해 의무전세 기간을 1년에서 2년으로 연장했다. 그러자 그해 서울 전셋값이 평균 23.7% 급등했고, 그 다음해에도 16.2%나 뛰었다. 2년간 임대료를 못 올리게 된 집주인들이 미리 전세금을 앞서 크게 올렸기 때문이다. 이러한 경험을 고려할 때 민주당이 제안한 전·월세 상한제는 전세난을 가중시키는 부메랑이 될 수 있어 전세살이 서민들의 고통을 가중시킬 우려가 크다.

● 기타법안

리모델링 수직증축을 위한 주택법 개정안은 당초 지난 6월 임시국회 회기에 통과될 것으로 기대됐지만 민주당의 반대로 무산되었다. 정부는 리모델링 수직증축의 경우 당초 예정대로 내년 1월 말에 법안이 시행될 수 있도록 시행 시기를 현재 ‘공포 후 6개월 이후’에서 ‘공포 후 4개월 이후’로 2개월 앞당긴다는 방침이다. 그러나 주택법 개정안의 국회통과를 전제로 한 것이어서 국회통과가 미뤄지면 내년부터 리모델링 수직증축을 허용한다는 정부 계획에 차질이 빚어질 수밖에 없다.

민주당은 뉴타운 매몰비용 문제와 관련, 건설사가 조합 등에 대한 채권을 포기하는 경우 법인세를 감면하는 조세특별제한법 일부개정안을 발의해놓고 있다. 즉, 뉴타운 사업시 조합 등에 대출해준 건설기업들의 채권 문제를 법인세 탕감으로 해결해주면 조합원들은 매몰비용 부담에서 자유로워져 뉴타운 출구전략을 성공시킬 수 있다는 것이다. 하지만 새누리당이 지자체들의 재정부담 증가를 이유로 반대해 법안심의가 9월 정기국회로 미뤄졌다.

주택관련 법안 통과의 필요성

올해 경제성장률 전망치가 2.3%로 떨어짐에 따라 경제회복과 일자리 창출을 위해서라도 주택경기 부양이 불가피하고, 주택거래위축으로 인한 서민들의 전세난 해소가 시급하다는 시장과 업계의 목소리가 커지는 상황을 방관한다면 일본식 장기침체의 늪에 빠질 위험이 적지 않다. 이러한 배경에서 지난 4월 1일 박근혜정부는 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 발표했다.‘양도세면제’와 ‘생애최초 주택구입자에 대한 지원확대’를 골자로 담고 있는 대책은 관련 법안이 국회의 문턱을 넘지 못하고 4개월여를 표류하면서 주택시장을 더욱 악화시키고 있다.

정부의 발표와 같이 주택시장이 정상화되어 거래가 되살아나기 위해서는 양도세 중과폐지와 국회심의 과정에서 발목이 잡혀 있는 분양가상한제의 철폐, 보금자리주택의 축소와 임대물량 확대, 그리고 공공부문의 주택공급규모축소 등 갖가지 미분양주택 해소대책이 함께 이루어져야 한다. 그래야만 구매력 있는 계층이 내집마련에 나설 것이고 전세시장 안정에 도움이 될 것이며, 수년간의 불경기 속에 극도로 침체된 민간 주택사업에 촉진책으로 작용할 것으로 전망된다.

정치권은 지난 4년간 집값이 떨어지고 주택거래가 실종되면서 서민경제가 불황에 따른 고통을 겪고 있음을 바로 보아야 한다. 더욱이 우리나라 중산층은 집값이 떨어지면서 심리적으로나 경제적으로나 불만이 가득하다. 살고 있는 집이 팔리지 않아서 새집으로 옮겨가지도 못하고, 대출받아 산 집값이 하락해서 하우스 푸어로 전락하는 경우도 비일비재하다. 떨어진 집값을 세입자에게 전가하면서 전셋값이 오르고, 내집을 마련할 수 있는 구매력이 있지만 집값이 떨어질 것은 걱정하는 사람들은 계속 전세를 선택해 결국 힘없는 서민들이 전세에서 월세로 밀려나고 있는 것이 눈앞에서 벌어지고 있는 현실이다.

주택시장 규제 완화책이 발표되었으나 정책 집행에 반드시 필요한 법안이 통과가 되지 않아 정부 정책은 흐지부지되었고, 주택시장은 더 큰 혼란에 빠져들고 있다. 이런 현상이 계속 반복되면 정부 정책에 대한 불신감이 높아지는 것은 물론 주택시장은 돌이킬 수 없는 침체 국면에 빠질 것이다. 따라서 정치권은 관련 법의 입법화에 함께 노력해야 할 것이다.