● 주택매매시장 침체되는 진짜 이유는 따로 있다

최근 주택시장은 매매시장의 침체가 심화되고 있으나 임대시장은 활성화되고 있다. 특히, 임대시장 중 전세시장은 매물부족과 재계약의 증가로 인해 전세가격이 지속적으로 상승했으며 월세거래량의 증가에 따라 월세 임차시장 또한 확대되고 있다.

이러한 현상은 표면적으로 볼때 수급 불균형으로 인해 시장의 침체가 지속되는 것으로 해석된다. 2007년 55만6000호에 이를 정도로 많았던 전국의 인허가 물량은 2008년 금융위기로 인해 37만2000호로 줄었으나 2011년부터는 다시 늘어나 2011년, 2012년 각각 54만9000호, 58만7000호로 증가했다. 지방의 인허가 물량이 상대적으로 더욱 늘어났지만, 수도권의 인허가 물량 또한 크게 감소하지 않아 수도권을 중심으로 한 주택시장의 침체를 가속화시켰다.

이에 더해 집값 상승기에 시작한 신도시와 보금자리주택을 포함한 공공분양 인허가 물량마저 지속됐다. 향후 공공을 중심으로 한 주택인허가 물량은 다소 줄겠지만, 대규모 아파트 위주인 국내 주택사업의 특성상 이를 단기간에 급격히 줄이기는 쉽지 않을 전망이다.

이에 반해, 주택수요는 줄어들고 있다. 총인구에서 생산가능인구가 차지하는 비중이 2012년을 정점으로 감소하고 있으며 가구 수 또한 연평균 증가속도가 둔화되고 있다. 2011년부터 전체 인구의 14.6%에 달하는 베이비붐세대의 은퇴가 본격화되면서 주택의 매각 가능성 또한 우려해야하는 상황이다.

주택가격 상승기에 도입된 정책 기조가 시장 위축기에도 지속됨에 따라, 수도권을 중심으로 수급불균형에 따른 시장침체가 지속되는 듯이 보인다. 하지만 현재의 주택시장은 실질적으로는 기존의 투자와 개발 위주의 패러다임에서 임대차와 관리 위주의 패러다임으로 변화하고 있기 때문에 벌어지는 현상으로 이해해야 할 것이다.

● 국내 주택시장의 패러다임이 바뀌고 있다

주택가격의 순환주기가 짧아지면서 진폭 또한 축소되고 있다. 예전에는 확장기에서 수축기까지 7년이 걸렸다면 현재는 5년도 안 되는 기간에 한 번의 순환주기를 밟는다. 더욱 큰 문제는 확장기는 짧아지고 수축기가 길어지고 있다는 점이다. 이는 거래에 의한 자본이득을 확보할 수 있는 타이밍을 잡기가 갈수록 어려워지고 있음을 의미한다. 따라서 주택시장의 투자수요는 대폭 감소할 것으로 판단된다.

하지만 총량적인 주택수요는 부정적이지 않다. 오히려 증가하는 것으로 나타난다. 현재 인구추계를 적용하면 주택수요의 정점은 기존에 추정했던 2030년에서 2043년으로 연기된다. 2043년까지 주택수요는 지속적으로 증가한다는 말이다. 그 시점의 주택수요 또한 2010년보다 59% 가량 증가할 것으로 추정된다.

주택수요는 증가하지만 주택을 소비하는 방식에 있어 구조적인 변화가 예상된다. 주택의 소비패턴이 외형적 크기보다 거주의 편리성을 중시하는 방향으로 변화하고 있다. 점유방식에 대한 선호의 변화가 더욱 중요한데, 기존의 매매위주에서 임대차위주의 방식으로 급격히 전환되고 있다. 더 이상 주택가격의 상승이 담보되지 않는다는 인식이 확산되면서 전세가격은 매매가격의 턱밑까지 추격했으며, 심지어 특정지역, 특정규모의 아파트는 전세가격이 매매가격을 추월하는 양상까지 벌어졌다. 주택매매가격이 하락하고 전세가격이 상승하면서 주택전세매물은 월세로 급격히 전환되고 있다.

● 월세임대차 급격히 증가세

이렇게 전세매물의 월세전환을 유인하는 주요한 동력으로 두 가지를 들 수 있는데 첫 번째는 전월세전환율의 급격한 하락이다. 전월세전환율이란 상승된 전세금에 대한 지불을 대신하고자 할 때, 추가로 지급해야 하는 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율이다.

한 부동산정보회사가 최근 2년여 간 서울시에서 거래된 전월세 자료를 분석한 결과 2013년 초 전월세전환율은 6.33%로 2003년 1월 10%에서 급격히 떨어졌다. 월세가격이 안정되고 시중금리가 하락하면서 전월세전환율이 하락한 것으로 판단되는데 이는 주택 소유주와 함께 주택임차인들마저 임대차 방식을 전세에서 월세로 바꾸려는 유인을 제공한다.

두 번째는 전세가격의 상승이다. 국민은행의 자료에 의하면 2013년 7월 현재 매매가격 대비 전세가격 비율인 전세가율이 5대광역시는 71.5%이나 서울은 아직 57.3% 수준이다. 하지만 과거 서울의 전세가율이 38.7%로 가장 낮았던 시점을 고려한다면 빠르게 상승했다.

이로 인해 수도권에서 경매로 넘겨진 아파트 중 임차보증금을 모두 회수하지 못한 비율이 2010년 상반기 72.5%에서 2013년 상반기에는 78.6%로 늘어났다. 수도권 소재 아파트 가격이 급락하면서 낙찰가율과 배당금액이 동반 하락했으나 전세가격은 계속 올랐기 때문이다.

● 국내 주택임대시장의 특성

이렇게 주택시장의 패러다임이 변화하고 있지만 국내 주택임대시장은 이러한 변화를 따라가지 못하고 있다. 대부분의 주택임대시장은 비제도권 시장으로 정확한 주택임대시장의 특성과 실상 조차 파악되지 않는다.

임대주택사업자 또한 정부의 정책적 고려에 의해 그 숫자가 변화되어 왔다. 사업자 기준이 강화되면(2005.12.24, 매입임대주택 5세대 이상) 임대사업자가 감소하고, 기준이 완화되면(2008.11.26, 매입임대주택1세대 이상) 다시 증가하는 양상을 보인다. 이로 인해 주택임대시장은 체계적으로 접근하거나 과학적인 관리 방식이 적용되기가 어려웠다.

주택임대시장이 발전된 미국과 일본의 경우에는 금융위기로 인해 주택가격 등락폭이 컸던 반면 주택가격이 하락할 때조차도 월세가격은 장기적으로 상승세를 지속했다. 일본의 평균 월세가격은 1968년 5352엔에서 2008년 5만3565엔으로 연평균 5.9% 상승했으며, 미국의 가구 당 평균 임대료는 1960년 1분기에서 2012년 3분기 동안 일시적인 소폭 하락을 제외하고는 상승세를 지속했다.

국내 주택임대시장은 전세 재계약이 증가하고 저금리로 인해 월세를 선호하는 현상이 두드러지면서 전세매물은 감소하고 월세매물은 증가했다. 이로 인해 월세가격이 감소하는 조정기를 거치고 있다. 실제 한국감정원이 조사한 8개 시도의 월세가격은 2013년 7월 현재 전월대비 0.2% 하락해 4개월 연속 하락세를 보였다. 이러한 조정기가 지나면 외국의 사례처럼 월세는 장기적으로는 안정적인 상승세를 시현할 것으로 예상된다. 수도권보다는 빠르게 월세전환이 이루어졌던 지방의 경우 대부분 월세가격이 안정적으로 상승하고 있어 이러한 전망을 뒷받침하고 있다.

● 주택임대관리업 도입에 따른 사업전망

최근 정부는 전세가격이 급격히 상승하고 월세전환이 빠르게 이루어지고 있는 점 등을 우려해 주택임대시장에 대한 지원을 강화하고 있다. 올해 6월27일 본회의를 통과한 주택임대관리업 도입을 골자로 한 주택법 개정안을 필두로, 주택매입임대사업자의 은행대출을 용이하게 하고, 저소득층이 지불하는 월세의 일정부분에 대해 재정으로 지원해주는 방안을 도입하고 있다.

올해 5월 대한주택보증은 매입임대자금 보증상품을 출시, 5%대인 임대사업자의 평균 담보대출금리를 4% 초반의 보증부 대출금리로 변경할 수 있게 했다. 그밖에도 정부는 현행 주거급여제도를 주택바우처 제도로 확대, 발전시켜 지급대상과 함께 임대료 지원기능을 강화할 예정이다.

이러한 정부의 지원과 함께 시장의 여건 또한 주택임대관리업을 하는데 유리하게 변화하고 있다. 기존 전세주택이 월세로 전환되고 신규 월세 주택이 급격하게 증가하고 있어 임대인들은 임차인 확보가 갈수록 어려워져 문제해결을 전담할 수 있는 관련 서비스의 수요가 증가하고 있다.

기존의 주택보다는 신축하는 월세형 주택투자자들에 대한 중개, 임대관리 서비스 시장 형성 가능성이 더욱 높다고 볼 수 있다. 주택과 함께 오피스텔과 같은 준 주택의 입주물량도 급격히 증가해 주택임대관리업의 수요는 높다.

2013년 하반기 오피스텔 입주물량은 전년대비 9820실 증가한 1만7848실에 이른다. 특히 2000년 중반과 다르게 최근 오피스텔의 입주물량을 살펴보면 대다수가 1인 가구 중심의 소형이어서 임대관리서비스에 대한 수요가 높다고 볼 수 있다.

하지만 임대사업자들의 기대수익률에 대한 현실적 괴리를 어떻게 설득하고 사업화 할 것인지는 고민해야하는 사항이다.

임대사업 의향자들은 8~10%의 수익률을 요구하나 실제 수익률은 4~6%대에 그치기 때문이다. 특히 일본과 같은 선진 외국은 시장임대료의 80~90% 수준을 임대인에게 고정으로 지급하는 서브리스 계약 방식이기 때문에 국내의 경우 사업화에 더 큰 어려움이 예상된다.

정부에서 공급하는 임대주택이 증가하는 부분은 극복해야 하는 과제이다. 목돈 안 드는 전세제도, 보유주택 지분매각제도, 20만 행복주택프로젝트와 함께 MB정부에서 추진하던 보금자리주택 등 민간에 비해 2~4배 정도 저렴한 공공임대주택은 심각한 경쟁자들이다.

다행히 공공임대주택은 노후화가 빠르게 진행되고 있다. 서울시의 영구임대주택은 평균20년, 공공임대주택은 평균16년이 경과했는데, 입주자들이 상대적으로 책임의식이 떨어지므로 일반주택보다 노후도가 더욱 높을 수밖에 없다. 또한 강서구와 노원구에 전체 임대주택의 25% 이상이 집중되는 등 지역 편중도가 도시 외곽을 중심으로 높다는 점 등은 공공임대주택의 공급이 주택임대관리업의 사업성에 큰 영향을 주지 않을 것이라는 판단을 가능케한다. 새 정부에서 추진하는 행복주택 또한 지자체와의 협의 등 산적한 문제들이 쌓여있다.

● 주택임대관리업 성공전략

주택임대관리업이라는 블루오션이 국내에 잘 정착하기 위해서는 제도적인 뒷받침과 함께 시장 참여자들의 노력 또한 필요하다. 국내에는 다소 생소한 개념의 사업이지만 이미 선진 외국에서는 안정적인 수익을 창출하는 거대한 시장으로 성장하고 있다. 국내에는 매입임대사업자의 임대호수가 10년 이상 7호 수준에 머물고 있지만, 일본의 경우 임대주택 전문관리회사 한 개가 관리하는 주택이 30~50만호 수준에 이른다. 따라서 이런 선진국 사례가 참고가 될 것이다.

일본을 예로 들면, 주택임대관리회사가 다음의 3가지 유형으로 분류된다. 다양한 영역에서 참여하고 있으며 기반으로 삼는 영역이 어디냐에 따라 사업전략은 달라진다. 건설업 기반의 임대관리회사는 개발단계에서 시공을 포함해 서브리스를 활용한 장기임대보장을 해주고 있으며, 중개업 기반의 임대관리회사는 중개네트워크와의 협업을 통해 마케팅에 강점을 가지고 있다. 따라서 본인의 회사가 어떤 기반을 가지고 있는지에 따라 특성화된 경쟁력을 활용하는 것이 필요하다.

사업대상지역을 수도권만을 고집하는 것은 위험할 수 있다. 수도권이 임대수요는 많지만 토지비 등 원가 또한 높기 때문에 안정적인 수익률을 확보하기가 어렵다. 하지만 5개 광역시의 경우 이미 월세비중이 수도권에 비해 높아 월세 형태의 사업을 하기에도 유리하며 월세가격 또한 안정적이다. 따라서 사업대상지역을 확대해서 생각해보는 것이 필요할 것이다.

전세나 보증부 월세를 포함하는 유연한 사업방식도 견지해야 한다. 순수 월세만을 고집하면 수요층을 너무 좁게 가져갈 위험이 있다. 현재 주택임대관리업의 경우 충분한 수요를 확보해야만 안정적인 수익률을 가져갈 수 있다. 특히 월세 보증금에 대한 보증제도가 갖추어져 있지 않은 우리나라의 경우 월세 미납과 체납에 따른 위험을 방지하기 위해서라도 일정규모 이상의 보증금은 필요하다. 따라서 보증부 월세를 포괄한 수요층을 확대할 필요가 있다.

자본수익률에도 관심을 가져야 한다. 투자수익률은 소득수익률과 자본수익률로 나눠볼 수 있는데 상업용부동산의 경우에도 연간 투자수익률이 10%라고 하면 자본수익률이 3~4%는 차지한다. 운영에 따르는 소득수익률만을 가지고 연간 투자수익률을 맞추기는 어렵다. 자연스럽게 자본수익률에 대한 관심이 요구된다. 특히 매입임대방식보다는 개발을 통한 사업수행이 자본수익률 확보에 유리할 것이다.

입주자들의 편의를 위해 제공하는 부가적인 주거서비스는 궁극적으로는 추가적인 수익 발생이 가능하므로 임대관리업과의 연계가 필요하다. 부가적인 주거서비스로는 가사서비스, 정보서비스, 문화서비스, 건강서비스 등을 들 수 있는데 일본의 주택임대관리회사들도 이들 서비스를 병행하고 있는 것으로 파악된다.

부동산 경기 침체와 주택시장의 부진으로 관련 회사들은 어려움을 겪고 있다. 하지만 모든 산업이 시간이 흐름에도 불구하고 동일한 형태를 유지하지는 않는다. 투자와 개발의 패러다임이 지난 시간을 지배했다면, 이제는 관리와 임대차의 패러다임이 주택시장을 지배할 것이다. 변화하는 주택시장에 적응하기 위해서는 국내시장의 정책흐름과 함께 해외시장의 사업흐름까지 살펴보는 지혜가 필요할 것이다.