지난 7월21일 기획재정부, 금융위원회 등은 합동으로 ‘가계부채 종합관리방안’을 발표했다. 가계부채 증가의 핵심인 주택담보대출을 억제한다는 것이다. 전체 가계 빚 1100조원 중 은행권 대출은 527조4362억원, 그중 주택담보대출이 375조2563억원이다. 총량도 많지만 더 큰 문제는 주택담보대출 증가가 가계대출 증가를 주도하고 있다는 것이다. 실제 많은 경제전문가들과 주택전문가들은 가계대출 급증세를 우려한다.

특히 올해 안에 미국 연방준비제도가 금리를 올릴 가능성이 높아진 가운데, 이처럼 가계부채가 급증한다면 경기 부양을 위해 시행한 금리 인하 정책의 부작용을 우려하고 있다. 미국이 금리를 올리면 해외유입자금의 이탈을 방지하기 위해 곧바로 한은도 금리를 따라 올릴 수밖에 없는 것이 현실이다. 이럴 경우 금리가 낮다고 대출을 늘린 사람들의 이자 부담이 가중된다. 한은은 증가한 이자부담으로 소비가 더 줄어 경기회복을 더디게 만들고, 집을 팔려는 사람이 늘어나 다시 집값이 떨어지는 극단적인 상황이 닥칠 수 있다고 경고하고 있다.

가계부채 관리대책의 배경

현재 국내 가계부채 수준은 위험수위에 달한 상태라는 분석이 지배적이다. 가계대출 중 주택담보대출이 차지하는 비중은 71%로, 가계대출이 급증한 것은 결국 주택분야의 대출이 급증한 것에 기인한다. 따라서 금리가 인상된다면 변동금리로 대출을 받은 사람들의 상환부담이 증가하고 자칫 손해로 이어질 가능성이 크다. 국민총생산 GDP 대비 가계부채는 아직은 안정적이지만 가처분소득 대비 가계부채는 이미 심각한 수준이라는 것이 전문가들의 지배적 견해다.

만약 금리가 인상된다면 현재 안심전환대출 외에는 막을 수 있는 방법이 없으며, 변동금리로 대출을 받아 집을 산 사람들은 큰 손해를 볼 가능성이 크다. 경기부양을 위한 수단으로 부동산시장 활성화를 추진하고 있는 정부는 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제를 완화했고, 기준금리를 내리기 시작한 지난해 8월 이후 올 6월까지 은행권 주택담보대출이 59조5000억원 늘었다. 대출확대를 본격적으로 추진하기 전인 직전 6개월 증가 폭인 16조6000억원의 세 배가 훌쩍 넘는 수준이다.

이러한 배경에서 기획재정부·금융위원회·금융감독원·한국은행 합동으로 ‘가계부채 관리방안’을 내놨다. 지난해 7월 최경환 부총리 겸 기재부 장관 취임 후 완화한 LTV·DTI는 건드리지 않되 빚 갚을 능력을 엄격히 따져 가계부채 ‘폭탄’의 뇌관만 제거하자는 취지라고 한다. 정부가 내놓은 관리방안을 보면 1100조까지 불어난 가계빚 증가에 제동을 걸고자 내년부터 재산이 있어도 매달 원리금을 갚아나갈 소득을 입증하지 못하면 대출을 제한하기로 한다.

또 장기간 이자만 갚다가 만기에 상환하는 거치식 대출의 신규 가입을 제한해 초기부터 이자와 원금까지 상환해 가도록 바꾸기로 했다. 금리가 오를 가능성에 대비해 변동금리 대출한도를 오른 금리를 기준으로 계산하는 ‘스트레스 금리(stress rate)’ 제도도 도입한다. 물론 그만큼 대출가능 액수는 줄어든다.

다만 우리들 귀에 솔깃한 것은 담보로 잡힌 집값이 은행 대출금보다 낮아지더라도 집만 은행에 넘기면 대출금 상환을 면제해주는 ‘유한책임대출’ 제도도 시범적으로 도입한다는 것이다.

여기에서는 대출관리방안에 따라 대출을 통해 내 집을 마련하고자 하는 수요자의 자금 조달 방식을 고려해 가을철 주택 시장 동향에 미칠 영향을 살펴보고자 한다.

대책의 주요내용

●분할상환 관행의 정착

일시상환 및 일반적으로 3∼5년으로 돼 있는 거치식 위주의 대출관행을 지양하고, 당초 2017년의 분할상환목표치 40%를 손질한다. 2016년부터는 신규 주택담보 대출시 원금과 이자를 더한 금액에 분할상환방식을 적용하며 거치식을 적용하더라도 거치기간은 현재의 3~5년에서 1년 이내로 줄인다. 즉, 위험도가 높은 단기·변동금리·일시상환 대출을 탈피하고 장기·고정금리·분할상환 대출원칙을 확립해 금융권의 대출안전성을 확보한다. 이를 위해 향후 대출의 원칙은 분할상환이며, 거치기간은 1년 이내로 유도하는 한편 2017년 분할상환 목표치를 45%로 상향한다.

●상환능력심사의 선진화

전통적으로 담보능력 중심의 대출관행을 탈피해 상환능력심사 중심으로 대출체계를 선진화한다.

●소득확인 절차 내실화

광범위하게 적용되고 있는 신고소득 인정범위를 재정비하고 최저생계비를 소득에 포함하는 불합리를 개선한다. 이를 위해 증빙소득 원칙제를 확립하며, 최저생계비를 소득으로 인정하지 않는다. 대출심사시 소득증빙자료를 바꿔 지금은 원천징수영수증, 소득금액증명원, 건강보험료 납부액 등 증빙 자료 외에 카드 사용액이나 매출액을 활용해 추정한 소득(신고소득)도 폭 넓게 인정하고 있다.

그러나 2016년부터는 원칙적으로 국세청 등 정부나 공공기관이 확인한 자료만 인정한다. 실제 소득을 입증할 수 있는 소득증빙자료만 인정한다는 원칙이다. 따라서 세금을 줄이기 위해 사업소득을 낮게 신고하던 자영업자는 그만큼 대출을 받기 힘들어진다. 대표적인 소득증빙자료는 소득금액증명원(사업소득), 원천징수영수증(근로소득), 연금지급기관 증명서(연금소득), 국민연금 납부액, 건강보험료 등이다. 신용카드 사용액이나 예금·신탁 증명서 등으로 소득을 추산하려면 본점 심사를 거쳐야 한다. 또 상환 능력을 따질 때 신규 주택담보대출 원리금 외에 기존 마이너스대출, 신용대출의 원리금 부담까지 함께 감안해 평가한다. 그만큼 대출가능액은 줄어들게 된다.

또한 적어도 최저생계비만큼 기준으로 소득을 인정해주던 관행도 사라진다. 그 동안엔 아무 자료를 내지 않더라도 4인 가족 최저생계비를 근거로 연 소득 2000만원까지는 소득이 있는 것으로 봐줬다. 이 방식을 통해서 신용불량자만 아니면 소득 증명 없이도 10년 만기 1억원까지 주택담보대출을 받을 수 있었지만 내년부터는 이것이 불가능해진다.

●고부담대출 분할상환 유도

현재는 DTI와 LTV 기준을 정해 대출액 한도만을 규제하고 있다. 즉, 총부채상환비율(DTI·Debt To Income)은 매년 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율이다. 연 소득이 1억원이고 갚아야 할 원리금이 5000만원이면 DTI는 50%가 되는 셈이다.

또 주택담보인정비율(LTV·Loan To Value ratio)은 집을 담보로 대출받을 때 집값의 얼마까지 담보로 인정해 주는지 나타내는 비율로서 현재 은행권의 LTV 비율은 70%이며, 보통 시가의 일정 비율로 정한다. LTV 한도가 70%이고 집값이 1억원이라면 근저당권이 설정되지 않은 것을 전제로 7000만원까지 빌릴 수 있다. 앞으로는 이금액이 크면 분할상환으로 유도한다는 것이다.

●변동금리대출 금리상승 대비위험 반영

현재는 고려하지 않고 있지만 분명히 예상되는 금리상승요인을 미리 감안, 대출금리를 반영해 금리상승에 대비 대출액을 축소한다. 이는 변동금리 대출에 ‘스트레스 금리 ’를 적용한다는 의미로서 보통 스트레스 금리는 최근 3~5년간 금리 변동폭 등을 고려해 책정한다.

예컨대 최근 5년 내 금리가 3%p포인트 범위에서 오르내렸다면 앞으로도 3%p 정도 금리가 상승할 것으로 보고 대출 한도를 이에 맞춰 축소한다는 것이다. 대출금리 3.5%에 스트레스 금리가 3%p라고 할 때 상환부담금은 원금에 6.5% 이자를 합산한 금액이 된다. 원리금 부담이 늘어나는 만큼 적정 대출금액도 그만큼 줄어든다.

●총체적 상환부담능력 반영

현행 대출심사시에는 기타 부채에 대해서는 이자부담만을 고려해 심사를 진행하고 있는데 이를 바꿔 기타부채의 원금상환까지 고려해 대출금액을 산정한다.

●토지·상가 담보대출인정기준 강화

상호금융권 비주택 대출심사시에는 탄력적 한도운영으로 대출한도의 상향이 가능했으나 앞으로는 분명한 리스크 감소요인이 존재하는 경우 한도를 상향한다. 현행 토지·상가 담보대출인정 기준은 60~80%인데 이 기준을 상회해 담보인정비율을 최저 50%까지 내리게 된다. 종전 같으면 10억원대 상가를 담보로 상호금융권에서 6억~8억원을 빌릴 수 있었지만 앞으로 5억원밖에 못 빌리는 경우가 생기는 것이다.

서민들의 경우는 토지와 상가가 없을 테니까 큰 문제가 아니겠으나 금융권의 대출을 얻어 수익형 부동산에 투자했던 소위 레버리지 투자자의 경우는 충격이 적지 않을 것으로 보인다. 이밖에 예탁금은 비과세했으나 이를 단계적으로 축소한다.

이러한 대출관리 강화방안을 도입·운영함으로써 빚이 늘어나는 구조를 탈피해 빚 갚는 구조를 정착시키고, 상환능력을 초과한 대출의 위험을 회피해 상환능력에 적합한 대출제도를 운영한다. 

이번에 발표된 가계부채 종합관리방안 가운데 서민들의 눈길을 끄는 것은 관리유한책임 대출제도를 도입한다는 것이다. 유한책임 대출(비소구 대출·Non-Recourse Finance)은 담보물에 한해서만 책임을 지는 대출제도이다. 담보물건 이외에 부채에 대해서는 구상권의 행사를 배제하기 때문에 대출자의 담보 이외의 자산에 대한 위험을 삭감해준다는 것이다. 그러니까 주택담보대출을 받았다가 주택 가격이 대출금 밑으로 떨어지더라도 대출자는 담보로 제공했던 주택만 포기하면 된다.

지난 7월21일 발표된 가계 부채 대책에는 담보로 제공된 집값이 대출금 밑으로 떨어져도 집만 포기하면 나머지 대출금을 갚지 않아도 되는 ‘유한책임대출제도’를 올 12월부터 시범 도입한다는 내용이 포함됐다. 즉, 담보로 잡힌 집값이 은행 대출금보다 낮아져 ‘깡통주택’이 돼도 집만 은행에 넘기면 대출금 상환을 면제해주는 제도인데 미국의 일부 주에서 채택하고 있다.

예를 들어 시가 3억원짜리 집을 담보로 2억원을 빌렸다가 집값이 폭락해서 1억원으로 떨어졌을 경우 경매 등으로 집을 처분해 1억원만 갚으면 나머지 대출금 1억원은 갚지 않아도 되는 제도이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 미국과 유럽 국가 상당수가 채택했고, 국내에 도입되는 건 처음이다. 유한책임대출은 우선 주택도시기금에서 지원하는 디딤돌 대출 대상자 중 부부 합산 연소득이 3000만원 이하인 서민가구가 대상이 될 예정이다.

금융위원회는 각종 요건을 구체화해 시범사업을 시작하고, 시장 반응을 봐가며 시중 은행의 일반 주택 담보대출까지 확대할지를 검토할 방침이다. 그러나 이 제도에 대해 대다수 시중은행들이 시큰둥한 반응을 보이고 있기 때문에 확대적용까지는 상당한 시간이 요구될 것으로 보인다.

시장 파급효과 적지 않을 듯

정부가 발표한 가계부채 종합 관리 방안은 연간 소득증가율(3~4%)의 2배 속도(6∼7%)로 급증하고 있는 가계부채 증가에 대응하기 위해 대출변제능력을 초과해 대출하는 관행을 제거하고, 고위험 대출은 분할상환 방식으로 유도해 우리 경제의 최대 취약점으로 떠오른 가계부채문제에 대한 안전장치를 마련한다는 것이다.

부동산 경기도 살리고, 가계부채 위험도 줄여야 하는 모순된 문제를 풀어야 하는 정부로서는 이번 대책을 통해 LTV·DTI 조정을 피하면서 상환능력 심사 강화를 통해 실질적으로 가계부채를 억제하는 수단을 쓴 것이다. ‘스트레스 금리’를 추가로 물리겠다는 방안도 이런 맥락이다. 원리금 상환 부담액이 커지는 대출 조건이 형성되기 때문에 변동금리대출 상품을 고정금리대출 상품으로 유도할 수 있다는 것이다.

하지만 불과 1주일전 전 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 부동산규제 완화를 1년 더 연장하겠다던 정부가 상환능력 심사를 강화해 실질적인 대출 한도를 줄이는 대책을 낸 것은 일관성 없는 정책이라는 비판이 불가피하다. 

부동산전문가로서 이번 대책은·시장에 적잖은 파급효과를 미칠 것으로 예상한다. 지난 해부터 분양시장을 중심으로 부동산시장이 활력을 되찾기 시작한 것은 정부가 저금리 주택담보대출을 유도한 영향이 크기 때문이다. 이번 대책의 영향은 내년이나 돼야 나타나겠지만 장기적으로 보면 분할상환 비중이 늘어나면 서민들의 내집마련이 어려워지고, 주택시장의 위축은 재연될 가능성이 크다.

다만 강화된 대출제도가 적용되는 내년 1월 이전에 대출을 얻어 올해 하반기 중소형 아파트 청약에 수요가 몰릴 가능성이 한층 커졌다. 내집마련을 주저하던 수요자가 막차로 대출을 얻어 주택시장에 진입한다는 것이다. 그런데 이 수요는 미래 수요를 미리 당겨서 소진하는 셈이어서 내년 상반기 이후에는 상당기간의 거래절벽이 우려될 수밖에 없다. 주택건설업체의 세심한 분양전략 수립이 요구되는 시점이다.

노년층·자영업자 등에 대한 보완책 필요

경기가 걱정인 기획재정부와 금융불안이 걱정인 한은 사이에서 금융당국이 낸 절충안이 가계부채 종합관리방안이다. 상환능력을 더욱 세심하게 평가해서 금리상승 때 대규모 부실이 일어나는 것을 미연에 방지한다는 것이다. 또 원금 분할상환을 확대하면 빚을 갚아나가는 가구가 늘어나는 동시에 대출을 받는 금액도 현재보다는 줄 것을 기대하고 있다.

금융위에 따르면 6월 말 기준으로 은행권 주택담보대출 중 분할상환 방식의 비중은 33%인데 이것을 45%로 끌어올린다는 것이다. 정부 당국자는 대책이 시행되는 내년 이후 1년~1년 반이 지나면 가계대출 증가율과 경상성장률이 비슷해지는 수준으로 가계부채 증가율이 둔화될 것을 기대하고 있다.

가계부채 종합관리방안이 가계부채의 구조를 개선하는 데는 도움이 될 것이다. 하지만 대출의 제약이 특정계층에 집중될 수 있다는 부작용을 우려하지 않을 수 없다. 그동안 신고소득으로 대출을 받은 경우가 전체의 25%에 달했다. 즉, 공식 소득 자료가 없어도 묵시적으로 연간 소득을 2000만원으로 인정해 대출해 주던 관행이 사라져 돈을 빌리기 어려워지는 사람들이 늘어날 것이다. 또한 소득을 객관적으로 증명하기 어려운 노년층과 자영업자 등이 곤란을 겪을 수 있다는 점에 대해서도 보완책이 필요할 것이다.

가계부채의 심각성을 인식하고 줄여나가겠다는 정부의 정책 방향성에 대해서는 공감하지만 대책이 금융 쪽에만 치우쳐 근본적인 해법이라고 볼 수는 없다. 사실상 대출을 장려하던 정책이 규제로 방향을 틀기 시작한다는 시그널로 받아들일 경우 부동산시장에 미치는 여파도 적지 않을 것이다. 상환 능력 심사를 강화하고 변동금리에 대한 부담이 증가하기 때문에 실수요자인 20~30대의 주택마련이 어려워질 수 있다. 따라서 심각한 전세난에 어쩔 수 없이 집을 사야 하는 젊은 층의 문제를 해소할 수 있는 정책대안도 요구된다.

끝으로 정부는 우리나라의 가계부채는 증가속도는 물론 절대규모 자체가 상당히 커 외부에서 충격이 올 경우 금융위기를 확산시킬 수 있기 때문에 미봉책을 벗어나 ‘국민들의 소득을 늘려 빚 상환 능력을 키워주는 것’에 경제운용정책의 초점을 맞춰야 할 것임을 강조하고자 한다.