● 뉴스테이는 정부 정책의 대전환을 의미한다. 주택공급의 형태를 분양에서 임대로 바꾸는 것이기 때문이다. 박 대통령이 언급한 것처럼 뉴스테이 공급은 주택의 개념을 ‘소유’에서 ‘거주’로 바꾸는 계기가 될 수 있다. 실제로 뉴스테이가 정착되면 주거에 대한 국민들의 의식은 크게 달라질 수 있다.

임대주택 공급 위한 정책의 대전환

뉴스테이는 기업형 민간임대주택이다. 즉 기업에서 임대주택을 지어 공급하도록 하겠다는 것이다. 그간 임대주택은 주로 공공부문에서 담당해 왔다. 그러나 공공부문의 임대주택 공급에는 한계가 있을 수밖에 없었다. 더욱이 임대주택 공급을 담당해오던 LH(한국토지주택공사)가 적자에 허덕이면서 더 이상 임대주택을 공급할 여력도 바닥났다.

그런 상황에서 전세난은 계속됐고, 이로 인해 전셋값도 계속 올랐다. 이는 서민 주거안정에 큰 부담이 될 수밖에 없었다. 젊은 층을 중심으로 전세를 구하기 어려워진 수요자들이 아파트에서 빌라 등으로 옮기고 그것도 모자라 수도권 외곽으로 나가서야 겨우 전세를 구할 수 있는 상황이 되고 있다.

공공부문에서 임대주택 공급이 한계에 이른 상황에서 정부는 민간업체들이 임대주택을 건설해주기를 바랐지만, 민간업체들의 입장에서는 수익성을 맞추기 어려워 기피하기 일쑤였다. 여기에다 회계에서도 임대주택을 지으면 부채로 잡히기 때문에 금융기관 대출이나 신용등급 등에 문제가 생기는 점도 건설업체들이 임대주택을 짓기 어렵게 만드는 요인이었다. 

정부에서 뉴스테이 정책을 내놓은 것은 바로 이런 상황을 타개하기 위한 것이다. 즉 전세난을 해소하기 위해서는 임대주택 공급이 늘어나야 하는데, 현실은 그렇지 못하다보니 민간업체들에게 인센티브를 주어 임대주택 건설에 끌어들이겠다는 것이다. 관련 법률에서 각종 지원내용을 담고 있는 것도 바로 이 때문이다.

특히 정부는 이번에 관련 법률의 국회통과에 맞춰 회계기준도 명확하게 했다. 즉 기업형 임대리츠의 경우 재무제표 연결대상에서 제외할 수 있다는 것이다. 국토교통부는 회계기준원에 3차례에 걸친 질의회신을 통해 출자자별 출자비율에 따른 표준모델을 마련했다. 이를 통해 업체들의 참여를 촉진하겠다는 의도다.

그러나 뉴스테이가 정착될 수 있을 것인지에 대해서는 전망이 엇갈린다. 관련 법률의 국회 통과로 사업의 불확실성이 어느 정도 걷혀 많은 업체들의 관심이 높아지고는 있지만, 그렇다고 아직 사업을 확신할 수 있는 정도까지는 아니기 때문이다. 대다수의 업체들은 먼저 참여하는 업체들의 귀추를 지켜보고 결정하겠다는 입장이다.

주거서비스 등으로 부정적 인식 개선

뉴스테이가 활성화될 수 있는 가장 긍정적인 요인으로 임대주택이면서도 분양주택에 뒤지지 않는 주거서비스가 제공된다는 점이다. 이는 임대주택에 대한 그간의 부정적 인식을 털어낼 수 있는 요인으로 꼽힌다. 대림산업이 도화지구에서 공급하는 뉴스테이의 사전설명회에 많은 수요자들이 몰린 것도 이런 요인 때문이다.

대림산업의 ‘e편한세상 도화’의 경우 유명브랜드라는 점도 작용했지만, 임대주택 입주후 관리까지 회사측에서 모두 책임진다는 점이 수요자들의 구미를 당긴다. 가구별 청소 등을 비롯해 아이돌봄과 교육서비스를 제공하는 등 일반 분양아파트와 같은 관리가 이루어질 수 있을 것으로 보인다. 특히 뉴스테이가 중산층 수요를 겨냥하고 있다는 점에서 기존의 임대아파트와는 확연히 차별화된다.

8년의 임대의무기간이 주어지는 점도 입주자 입장에서는 매력적인 요인이 될 수 있다. 기존 임대주택의 경우 2년마다 집을 옮겨다녀야 하는 일이 여간 불편한 게 아니었다. 뿐만 아니다. 임대인이 요구하면 울며 겨자먹기로 임대료를 인상해줄 수밖에 없다. 이를 맞춰주지 못하면 결국 임대료가 보다 싼 곳으로 옮겨야 하는 것이다.

그러나 뉴스테이는 임대의무기간 동안은 안심하고 살 수 있어 집을 옮겨 다녀야 하는 불편함을 덜 수 있다. 임대료도 5%의 상한률을 정해 놓았기 때문에 입주자의 입장에서는 안정적으로 대처할 수 있다. 임대업체가 더 이상 올릴 수 없도록 한 점이 입주자의 부담을 덜 수 있는 요인으로 작용한다.

건설업체 입장으로서도 8년의 임대의무기간 동안 안정적으로 수익을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 특히 뉴스테이에 대해서는 초기 임대료에 대한 규제를 없애 주었기 때문에 업체에서 자신들의 수익성을 감안해 책정할 수 있다. 그리고 임대의무기간 동안에는 이 수익을 확보할 수 있게 되는 셈이다.

국민주거인식 개선에도 기여

뉴스테이가 정착되면 국민의 주거인식 개선과 금융시장의 다양화에도 도움을 줄 수 있다. 국민 주거인식은 이미 젊은 층을 중심으로 변화하는 모습이 나타나고 있다. 과거 베이비부머들은 내집마련을 가장 큰 과제로 여겼지만, 최근의 젊은 층들은 굳이 집을 사는 것에 연연하지 않는다. 일부 전문가들은 이들이 임대주택을 선호하는 것이 전세난을 부추기는 한 요인이 된다는 분석을 내놓기도 할 정도다.

이런 상황에서 뉴스테이 보급이 늘어나면 주거에 대한 소유개념은 크게 줄어들 수 있다. 주택에 대한 소유개념이 줄어들면 집값도 안정을 가져올 수 있다. 그간 우리 주택시장의 가장 큰 문제는 주택부족에 따른 집값 상승이었다. 그리고 집값 상승이 다시 소유를 부추기는 악순환이 반복됐던 게 사실이다. 거주인식의 확산은 이런 악순환의 고리를 끊을 수 있다.

한편 뉴스테이는 대부분의 경우 임대리츠로 이루어진다. 최근 LH에서 보유토지에 대한 뉴스테이 사업자를 공모한 것도 리츠방식을 통해서였다. 즉 주택도시기금과 자산관리회사, 건설업체 등이 자본을 출자해서 리츠회사를 설립하고 이곳에서 임대주택을 운영, 관리하는 형태로 사업이 이루어진다.

민간임대리츠는 특히 금융기관의 사모펀드 등을 통해 조성하는 자금을 활용하게 되는 경우가 대부분이다. 리츠회사는 임대주택을 통해 안정적인 수익성을 확보할 수 있고, 이렇게 생긴 수익금을 다시 투자자들에게 돌려줄 수 있게 된다. 실제 외국에서는 이같은 부동산투자 형태가 적지 않다.

서울 도심 등 비싼 임대료가 관건

그러나 뉴스테이에 대한 부정적 전망도 만만치 않다. 뉴스테이에 대한 부정적 인식을 단적으로 보여주는 예가 하나 있다. 지난 6월 전국적으로 29개 단지에서 청약이 이뤄졌는데, 18만여명이 몰렸다. 이처럼 수요가 몰린 탓에 5곳은 청약경쟁률이 10대 1을 넘었지만, 10개 단지에서는 미달을 기록했다.

그런데 당시 1,2순위에서 청약자가 한명도 찾지 않은 아파트가 있었다. 강원도 원주에서 분양에 나선 ‘원주태장동 뉴스테이’였다. 이 아파트는 정부의 뉴스테이 활성화 정책홍보의 덕을 볼 요량으로 뉴스테이라는 이름을 사용했지만, 실제는 뉴스테이 아파트가 아니었다. 그런데 오히려 그 이름 때문에 큰 낭패를 봤다.

뉴스테이에 대한 부정적 인식 중 가장 크게 지적되는 문제가 임대료 문제다. 현재 시범사업지구로 지정돼 있는 곳에서는 토지가 저렴하게 제공돼 주변시세보다 싼 임대료로도 수익성을 맞출 수 있지만, 앞으로 뉴스테이가 늘어나면 이 정도의 임대료로 수익성을 맞추기가 쉽지 않다는 게 업계측의 고민이다.

이미 최근 공개된 민간제안형 뉴스테이의 임대료만 두고도 비싼 것 아니냐는 지적이 나오고 있다. ‘e편한세상 도화’의 경우 전용면적 59㎡는 임대보증금 5000만원에 월 43만원, 72㎡는 6000만원에 월 48만원, 84㎡는 6500만원에 월 55만원으로 비교적 저렴하다. 

그러나 서울지역에 들어서는 뉴스테이는 이와 상황이 다르다. 신당동에 공급되는 뉴스테이는 전용면적 24㎡가 임대보증금 1000만원에 월 65만원, 30㎡는 4000만원에 월 75만원, 59㎡는 1억원에 월 100만원이다. 서울 지하철 2호선 신당역, 상왕십리역과 가까운 입지가 강점이지만 도화 뉴스테이에 비해 임대료가 훨씬 높다.

서울 영등포구 대림동에 공급하는 뉴스테이는 8년짜리 임대주택이다. 월세는 전용면적 29~37㎡가 70만~106만원 수준이다. 전용면적 44㎡의 경우 임대보증금 1000만원에 월 100만원이다. 이곳 역시 지하철 2호선 구로디지털단지역이 가깝다는 이점 때문에 월세가 높게 책정됐다. 

수원 권선동 뉴스테이는 10년 이상 임대 준공공임대주택으로 공급된다. 전용면적 59㎡는 임대보증금 3000만원에 월 70만원, 74㎡는 5000만원에 월 75만원, 84㎡는 6000만원에 월 80만원이다. 시공을 맡은 한화건설이 주택임대 서비스도 맡는다. 가사와 육아를 위한 도우미 서비스를 제공하고 키즈카페, 실내 배드민턴장 등을 운영하는 게 장점이다. 이곳은 그럼에도 서울보다는 임대료가 낮은 수준이다.

임대료 낮출 수 있는 저렴한 토지공급 필요

정부에서는 중산층의 소득을 감안해 임대료를 책정하도록 했다고 하지만 중산층이라고 해도 월 100만원의 임대료를 부담하기에는 버거운 게 사실이다. 특히 우리나라의 임대형태는 주로 전세형태로 이루어져 왔다. 최근들어 노후수익 확보 등을 고려해 월세로 전환하는 경우가 늘고 있다고 하지만, 아직은 전세를 선호하는 임대수요가 많은 게 사실이다.

임대수요자들이 전세를 선호하는 이유는 금액의 다소를 떠나 매달 내야 하는 월세가 부담스럽기 때문이다. 그런 상황에서 100만원이 넘는 월세는 큰 부담이 될 수밖에 없다. 그렇다고 건설업체 입장에서는 임대료를 무턱대고 낮출 수도 없다. 임대료를 낮춰서는 수익성을 확보할 수 없기 때문이다.

정부에서 뉴스테이에 업체들의 참여를 유도하면서 초기임대료를 업체에서 자율적으로 책정할 수 있도록 한 것도 수익성이 확보되지 않고서는 업체들이 참여하지 않을 것을 우려한 때문이다. 월세가 가장 높은 것으로 지적되는 대림동 뉴스테이의 경우에도 수익성은 4.5% 정도에 불과하다는 게 업계 관계자의 얘기다.

임대료 문제가 수요자들의 입장에서나 업체들의 입장에서나 모두 문제가 되는 만큼 이 문제를 해결하기 위해서는 택지를 저렴하게 공급하는 것이 중요하다는 게 전문가들의 지적이다. 특히 사업이 될 만한 지역의 땅을 싼 값에 공급해야 효과를 볼 수 있다는 것이다. 국유지나 그린벨트 등을 뉴스테이 업체에 공급하는 방안 등이 검토될 수 있다. 이와함께 세제혜택 등의 지원 필요성도 지적된다.

해외 임대주택 인센티브 제도

해외 선진국들도 임대주택 공급을 활성화하기 위해 인센티브를 제공하고 있다. 프랑스에서는 신규 및 임대주택 건설을 장려하기 위해 사업자의 소득세를 감면해 주고 임대소득의 손실이 발생하는 경우 다른 세액을 감면해 줌으로써 손실을 보상해 준다.

 

또 임대주택 건설을 목적으로 토지를 매입하거나 공사를 하려는 개인이나 법인에게는 사업자금 전액을 9년에서 최장 30년 기간까지 대출해 준다. 대신 임대료 상승을 규제해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 했다.

일본에서는 민간건설사업자가 임대주택을 건설하면 정부는 사업자에게 사업비를 지원해 주고 임대인에게는 임대료를 보전해 준다. 우리나라 LH와 유사한 도시재생기구가 토지를 취득해 택지를 조성, 토지 임대방식으로 민간사업자에 임대하면 사업자는 좋은 품질의 임대주택을 공급할 수 있다.

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