● 요즘 전세나 월세로 살고 있는 주택수요자들 사이에서 가장 관심을 끌고 있는 것이 대림산업이 인천 도화동에서 8월말 모델하우스를 오픈하는 민간제안 뉴스테이 1호인 ‘e편한세상 도화’다. 비단 주택수요자들뿐만 아니라 업계에서도 청약의 추이에 지대한 관심을 보이고 있다. 앞으로 뉴스테이 사업에 대한 향방을 가늠할 수 있기 때문이다.

‘e편한세상 도화’는 지하 2층~지상 29층 25개동 규모로 전용면적 59~84㎡의 중소형이다. 전체가구수가 2653가구에 이른다. 인천 남구 도화지구는 모두 5800여 가구가 들어서는 미니 신도시급의 대단지다. 이곳 도화지구 5블록과 6-1블록에 각각 뉴스테이 932가구와 1173가구가 들어서고, 6-2블록에는 공공임대 548가구가 공급된다.

전용면적별로는 ▲59㎡ 1097가구 ▲72㎡ 608가구 ▲84㎡ 948가구 등이다. 뉴스테이는 임차인이 희망할 경우 최대 8년(2년 단위 갱신)까지 안정적으로 거주가 가능하다. 임대료 상승률도 연 5% 이하로 제한된다. ‘e편한세상 도화’의 경우 정부 기준 임대료 상승률인 5%보다 낮은 3%를 적용한다.

민간제안 1호 ‘e편한세상 도화’에 쏠리는 관심

뉴스테이가 지닌 장점은 기존 임대아파트에서 볼 수 없는 보육과 교육, 청소서비스 등 토털 주거서비스를 제공받을 수 있다는 점이다. 시공은 물론 운영과 시설관리, A/S(애프터서비스)까지 대림에서 직접 맡기 때문에 가구 내부 클린서비스와 단지조경 관리서비스, 커뮤니티, 어린이집 운영관리 등 서비스 혜택을 누릴 수 있다. 

특히 ‘e편한세상 도화’의 경우 모서리 부분에 끊김없는 단열라인을 택해 에너지 효율도 높였다. 국내에서는 가장 두꺼운 층간소음 저감바닥재(60㎜)와 함께 모든 창호는 이중창호 시스템을 설치해 소음차단에도 효율적이다. 분양주택과 다름없는 이같은 주거서비스 때문에 뉴스테이가 임대주택에 대한 부정적 인식을 개선시켜줄 것으로 기대를 모으고 있기도 하다.

신청자격에도 제한이 없다. 주택소유의 유무나 소득제한, 청약통장 가입여부 등을 따지지 않는다. 즉 집이 있거나 청약통장이 없어도 신청이 가능하다. 공공임대주택에 청약하려면 신청자격 등에 제한이 따르지만, 뉴스테이에는 없다. 뉴스테이 활성활를 위한 정부의 지원방안에 따른 것이다.

뉴스테이는 8년의 의무임대기간과 함께 임대료도 주변시세와 비슷하거나 적게 책정하도록 하고 있다. ‘e편한세상 도화’의 경우 임대료도 비교적 저렴하다. 전용면적 기준 59㎡는 보증금 5000만원에 월 43만원, 72㎡는 보증금 6000만원에 월 48만원, 84㎡는 보증금 6500만원에 월 55만원에 책정된다. 현재의 주변시세와 비슷하지만 2년후에 입주한다는 점을 생각하면 싼 임대료인 셈이다.

‘e편한세상 도화’는 수요자들의 반응을 살피기 위해 8월 중순 사전설명회를 개최했는데, 여기에만 사흘동안 4000명 가까운 사람들이 찾았다고 한다. 그만큰 수요자들의 관심이 높다는 점을 보여준다. 특히 ‘e편한세상 도화’가 들어서는 지역이 지하철 등 교통여건이 좋고 행정타운과 공공기관이 주변에 있어 생활하기에 편리하다는 이점도 있다.

민간제안 뉴스테이는 e편한세상 도화외에도 수원 권선동과 서울 신당동 및 대림동 등에서도 올 하반기에 선보일 예정이다. 수원 권선동에서는 한화건설 등이 공동투자한 리츠가 전용면적 59~84㎡로 이루어진 뉴스테이 아파트 2400가구를 공급한다. 이 아파트는 10년 이상 임대하는 준공공 임대주택으로 운영되며, 임대료는 주변 시세와 비슷하게 책정된다.

서울 신당동에서는 반도건설 등이 출자한 리츠가 도로교통공단 부지를 매입해 전용면적 25~59㎡로 이루어진 뉴스테이 아파트 729가구를 내놓는다. 이 아파트 역시 10년 이상 임대하는 준공공임대로 운영된다. 임대료는 임대보증금 1000만~1억원에 월 임대료 65~100만원 선에서 책정될 예정인 것으로 알려졌다.

서울 대림동에서는 도시형 생활주택 293가구가 공급된다. 시공은 KCC건설이 맡았고, 지하 2층~지상 20층 규모로 건설된다. 공사가 완공되면 리츠에서 임대주택으로 운영한다. 전용면적 29~85㎡로 이루어지며, 임대료는 임대보증금 1000~6000만원, 월 임대료 70~100만원 선에서 책정될 것으로 보인다.

인천 재개발지구도 뉴스테이 참여로 활로

재개발·재건축에서도 뉴스테이가 추진된다. 인천시 부평구 청천2 재개발지구에서 첫 뉴스테이를 신청했다. 청천2 재개발사업은 뉴스테이를 대량으로 공급할 수 있고, 대중교통 접근성이 뛰어나다는 점, 청라지구 등에 인접해 임대수요가 풍부하다는 점 등이 뉴스테이 적합지구로 꼽힌다.

2010년 6월 사업시행계획 인가 이후 사업이 중단된 상태였지만 일반분양 물량 전량을 기업형 임대사업자에게 일괄 매각키로 의결함에 따라 사업 추진이 확정됐다. 전체 공급물량 4950가구중 조합원에게 분양되는 1493가구와 재개발 공공임대 260가구를 제외한 일반분양분 3197가구 모두를 시세보다 10~20% 저렴한 조합원 분양가 수준(주변지역 전세가와 유사)으로 매각할 계획이다.

기업형 임대사업자에게 매각되는 3197가구는 △전용면적 76.97㎡ 1729가구 △전용면적 84.98㎡ 777가구 등으로 중산층 임대수요에 적합한 중형평형이 전체 물량의 78.3%에 이른다. 한국토지신탁이 임대리츠를 설립해 조합원 분양가격 수준으로 전량을 일괄매입하는 방안을 긍정적으로 검토중에 있다.

이와 관련해 해당 지역구 국회의원인 홍영표 의원은 재개발지구 조합장 및 조합원들과 국토부 및 인천시 관련 담당자 등과 함께 재개발구역으로서는 전국 최초로 뉴스테이 사업 지구로 선정된 청천2구역의 향후 추진방안에 대해 논의를 갖기도 했다.

청천2지구 주거정비지구는 부동산경기 악화 등으로 수년째 답보상태였으나, 뉴스테이 시범지구로 선정되면서 주거정비사업의 새로운 돌파구를 찾을 수 있을 것으로 주목을 받고 있다. 특히 잔여물량 모두를 임대리츠사업자가 매입해 조합원의 추가비용부담을 최소화하고, 원주민의 재정착률 향상에도 도움을 줄 것으로 보인다.

또한, 중소형 평형 중심으로 최소 8년 이상 장기임대가 가능해 전세난을 겪고 있는 인근지역 신혼부부 등의 수요가 집중될 것으로 예상된다. 청천2지구 뉴스테이 사업이 성공적으로 마무리될 경우, 청천1지구 등 인근 주택정비사업지역과의 시너지 효과 또한 기대되고 있다.

LH 공모사업에도 참여업체 늘어

한편 LH(한국토지주택공사)의 임대리츠 공모사업자 선정에도 업체들의 참여가 늘어나고 있다. 1차사업 공모에서는 경기 화성 동탄2신도시와 위례신도시, 김포한강신도시 등 3개 지구에서 공모를 진행했는데, 5개 업체가 참여해 대우건설과 대림산업, 금성백조주택 등 3개 업체가 선정됐다. 업체들의 참여율이 비교적 저조했던 셈이다.

최근에는 이들 LH의 1차 민간사업자로 선정된 건설업체와 리츠AMC(부동산자산관리회사)간의 매치가 본격화하고 있다. 리츠 설립 및 관리를 위한 AMC를 필수적으로 선정해야 하는데다 초기에는 사업의 불투명성이 컸지만, 관련 법률의 통과와 함께 불투명성이 어느 정도 걷히면서 시장의 성장가능성이 높아지고 있는데 따른 것이다.

경기 화성 동탄2신도시(A14블록) 사업자로 선정된 대우건설은 리츠AMC로 업계 1위 코람코자산신탁을 선정했다. 코람코자산신탁으로선 이번 사업이 첫 뉴스테이 진출작이다. 이미 자금조달 방안도 마련한 상태다. 리츠 설립규모는 3700억원 정도(총 사업비 기준)로 대우건설은 이중 6% 정도인 222억원가량을 출자할 계획이다.

대우건설은 6만3036㎡ 규모의 화성 동탄2지구에 ‘푸르지오 메종’이란 브랜드로 60~85㎡(이하 전용면적) 이하 1135가구를 공급할 예정이다. 4베이 위주 평면배치로 채광과 통풍을 극대화하고 자연조망이 가능한 설계와 친환경 마감재 등으로 입주민의 만족도를 높일 방침이다.

위례신도시(A2-14블록) 사업자로 선정된 대림산업은 인천 도화지구 리츠AMC로 한국자산신탁을 선정했다. 대림산업은 리츠AMC 선정을 통해 162억원 가량을 직접 출자해 2700억원 규모의 리츠를 설립할 계획이다. 대림산업은 4만415㎡ 규모의 사업장에서 84㎡ 360가구(e편한세상 테라스 위례)를 건설한다.

김포한강신도시(Ab-04블록) 사업자인 금성백조주택은 대한토지신탁을 리츠AMC로 선정할 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 금성백조주택은 뉴스테이를 위해 6500억원 규모의 리츠를 설립할 예정이며 총 사업비의 6% 정도를 출자할 계획이다. 이 사업장은 9만6205㎡ 규모로 70~84㎡ 1770가구(김포한강 예미지)가 들어선다.

LH의 1차 공모에 이어 경기 화성 동탄2신도시와 충북혁신도시의 뉴스테이 사업자 공모에는 1차보다 훨씬 늘어난 22개 업체가 참가 의사를 밝혀 1차때보다 훨씬 높아진 관심을 나타냈다. 국토교통부에 따르면 612가구 규모의 동탄2신도시 뉴스테이 사업자 공모에는 건설업체 13곳과 시행사 및 자산관리회사 7곳 등 모두 20곳이 사업의향서를 제출했다.

1345가구 규모의 충북혁신도시 뉴스테이 사업자 공모에는 건설업체 11곳과 시행사와 자산관리회사 5곳 등 모두 16곳이 사업의향서를 냈다. 특히 2차 공모에 참여의사를 밝힌 업체들중 우미건설과 서희건설, 호반건설, 대한토지신탁, 한국자산신탁 등 14곳은 두 사업자 공모 모두에 사업의향서를 접수했다.

LH에서는 3차 뉴스테이 사업자도 공모할 예정인데, 후보지로는 용인 죽전, 수원 호매실, 김포 한강 등이 물망에 올랐다. 사업자 공모는 1차·2차와 같은 방법으로 진행된다. 용인 죽전의 경우 블록형 단독주택 부지를 연립으로 전환해 60~85㎡의 뉴스테이를 지을 수 있으며, 수원 호매실의 경우도 60~85㎡의 전용 면적으로 구성될 예정이다. 김포 한강의 경우 Bc-02·04·05·14블록이 뉴스테이로 낙점될 가능성이 높게 점쳐지고 있다.

상당수 업체들 참여여부 놓고 관망중

관련 법률이 국회에서 통과되고 국토부 장관이 간담회를 통해 업계의 적극적 참여를 독려하면서 업계의 참여는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 현대건설 정수현 사장은 국토부 장관 간담회를 마친 후 뉴스테이 사업과 관련해 “회사보유 사업부지 2곳에서 뉴스테이 사업 시행을 검토하고 있다”고 밝혔다.

정 사장은 뉴스테이 사업 시행자의 의무임대기간을 8년으로 규정하고, 임대료 상승률을 연 5%로 이하로 제한한 내용이 사업시행에 걸림돌이 될 수 있다고 지적하면서, “대기업에 대한 과도한 특혜 논란이 불거지면서, 참여 기업에 대한 인센티브도 적어진 것 같다”고 아쉬움을 나타냈다.

비단 현대건설뿐만이 아니다. 대형업체들은 물론 중견업체들도 뉴스테이 사업에 관심을 나타내는 업체들이 적지 않다. 특히 그간 임대주택을 주로 지어오던 업체들의 경우 그간의 축적된 노하우가 있는 만큼 뉴스테이 건설에 경험을 살릴 수 있다. 다만 아직은 선발업체들의 청약상황을 지켜보자는 입장이 많다.

한편 뉴스테이 사업이 아니더라도 기존의 임대주택에 대한 수요자들의 관심도 높은 것으로 나타나고 있다. 지난 해 12월 서울 신도림동에 국내 처음으로 100% 민간사업자가 지어 공급한 임대아파트인 ‘신도림 아이파크’는 189가구 모집에 4대 1의 경쟁률을 기록했다. 현재는 대기수요까지 있는 것으로 알려졌다.

전셋값 상승 등 전세난이 이어지면서 수요자들도 장기 임대가 가능한 뉴스테이를 선호할 가능성이 높다. 뉴스테이가 아닌 민간임대에 수요자들이 몰리는 것도 바로 그런 연유 때문이다. 이같은 상황은 주변의 시세보다 싼 임대료를 책정해 공급하는 뉴스테이의 성공가능성을 높여준다.

여기에다 건설업체들의 경우 그간 임대주택에 대해서는 건설회계기준에 문제가 있었지만, 이번에 임대주택에 대한 표준모델을 만들면서 회계처리 문제도 해결할 수 있게 됐다. 즉 그간에는 임대주택을 지을 경우 부채가 늘어났지만, 이제는 그런 문제가 해소된 것이다. 그만큼 업체들의 참여가 늘어날 가능성이 높아진 셈이다.

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