● 지난 20일 서울 여의도 한 호텔에서 국토교통부 장관이 참석한 ‘건설업계 CEO 조찬 간담회’가 열렸다. 이날 간담회는 8월11일 뉴스테이(기업형 민간임대주택) 관련 3법이 정부에서 활성화방안을 발표한지 7개월만에 국회를 통과함에 따라 국토부에서 건설업체들에게 뉴스테이 참여를 독려하기 위해 마련한 자리였다.

이 자리에서 유일호 장관은 “뉴스테이 사업이 본격적으로 활성화될 수 있는 제도적 장치가 마련됐다”며 “앞으로 뉴스테이가 조기에 활성화되도록 모든 정책적 역량을 모아 나가겠다”고 밝혔다. 뉴스테이 3법은 ‘임대주택법 전부개정안’을 비롯, ‘공공주택건설 특별법 일부개정안’, ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정안’ 등을 말한다. 이중 임대주택법 전부개정안은 ‘민간임대주택에 대한 특별법’으로 이름을 바꿨다.

국토부, 민간업체에 뉴스테이 사업 적극 독려

유 장관은 이날 간담회에서 “그동안 단기적 분양사업에 집중해 왔다면 앞으로는 장기적인 관점에서 계획, 시공, 임대관리 전 단계를 포괄하는 민간임대주택 사업에 집중해 건설업의 부가가치를 높여 나갈 수 있을 것”이라며 “다시 한 번 뉴스테이에 대한 적극적인 관심과 참여를 부탁드린다”고 말했다.

이에 대해 건설단체 회장단과 건설사 CEO들은 뉴스테이가 국민주거안정에 큰 도움이 될 것이라는 데 동의하면서도 보다 많은 기업이 참여하기 위해서는 용지공급가격 인하와 임대주택의 종류 및 임대기간 등에 따른 추가 세제지원 혜택 등 후속조치가 필요하다는 점을 지적했다.

특히, 업계 대표들은 임대주택을 장기간 유지하기 어려운 불가피한 상황에는 임대주택을 중도에 이전하거나 승계하더라도 세제나 금융지원 등의 혜택을 계속 유지할 수 있는 이른바 ‘출구제도’ 마련을 강하게 요구한 것으로 전해졌다. 국토부에서는 기업형 임대리츠의 지분양도 등을 통한 이전은 주식매각 등을 통한 민간출자금 유동화를 허용해 문제될 것이 없다는 입장이다.

다만 임대주택 자체를 양도하는 경우 입주자 등에게 불이익이 있을 수 있는 만큼 입주자에 대한 불이익이 없는 범위에서 출구제도 활성화를 위해 관계기관 협의를 거쳐 세제·금융지원을 계속 부여하는 방안을 검토키로 했다. 개발이익 환수와 관련해서는 연내 주택법을 개정해 기부채납 상한선을 도입키로 약속했다.

이날 간담회에는 최삼규 대한건설협회 회장을 비롯해 박창민 한국주택협회 회장, 김문경 대한주택건설협회 회장 등 3개 단체 회장단과 정수현 현대건설 대표이사, 김치현 롯데건설 대표이사, 심광일 석미건설 대표이사, 김호남 근화건설 대표이사 등 대형 및 중견 건설업체 11개사의 CEO 등이 주택·건설업계 대표로 참석했다.

뉴스테이 3법의 주요내용을 정리한다.

● 민간임대주택에 관한 특별법

우선 공공임대주택과 민간임대주택의 구분기준을 일원화해 민간사업자가 기금 및 공공택지를 지원받더라도 민간임대주택으로 구분하게 된다. 민간사업자가 8년간 100호(매입) 또는 300호(건설) 이상의 임대주택을 운영하는 경우 각각 기업형 임대사업자·기업형 임대주택으로 등록할 수 있도록 해 택지조성 등의 권한을 부여한다.

또 과도한 규제가 합리화된다. 그간 민간이 건설하는 임대주택에 대해 적용됐던 6대 핵심규제 중에서 임대의무기간(4년 또는 8년) 및 임대료 상승률(연간 5%)을 제외한 초기임대료, 분양전환의무, 임차인 자격, 담보권 설정 제한 등 4대 주요 규제를 폐지했다. 

기업형 임대주택 공급촉진지구도 신설된다. 기업형 임대사업자가 부지의 1/2이상에 8년 이상 임대주택을 건설하려는 경우, 국토교통부장관 또는 시·도지사가 ‘기업형 임대주택 공급촉진지구’로 지정해 사업절차를 대폭 간소화해준다. 

특히 준공된 사업지구 내 미매각 용지(학교용지 등), 개발제한구역 등을 촉진지구로 지정할 수 있는 근거를 마련해 도심지내에서 다양한 유형의 임대주택 공급을 추진한다. 보다 원활한 뉴스테이 공급을 위해 공급촉진지구 최소 면적기준도 당초 1만㎡에서 5000㎡로 하향조정했다.

뉴스테이의 원활한 공급을 위해 택지 지원 및 도시·건축 규제도 완화된다. 국가·공공기관 등이 조성한 택지의 일정비율을 민간 임대사업자에게 우선 공급하도록 해 원활한 택지공급 기반을 마련했다. 특히 공급촉진지구에서는 지자체 조례에도 불구하고 용적률·건폐율을 ‘국토계획법’에 따른 법정 상한까지 적용하고 업무시설 등 복합개발도 허용한다.

● 공공주택 특별법

뉴스테이 등 공공주택 공급을 활성화하기 위해 국유지 활용가능 범위를 확대한다. 행복주택 등 공공임대주택을 건설할 때 국유지 활용가능 범위를 기존에 국토부가 관리하는 철도·주차장·유수지로 한정하던 것을 모든 국유지로 확대했다.

소규모 주택지구 개발 절차도 간소화된다. 지구지정과 지구계획을 함께 승인할 수 있도록 하는 등 소규모 주택지구의 개발 절차를 간소화했다. 소규모 주택지구 지정과 지역주민 및 지자체가 선호하는 주변지역 정비사업을 연계해 개발할 수 있는 근거를 마련했다는 점에서 의미가 있다.

이와함께 공공주택 공급·관리를 체계화하기 위해 5년 단위로 공공주택 공급·관리계획을 법정 계획으로 수립하는 근거를 마련했다. 기존에 공급 물량 중심으로 주택종합계획에 포함돼 수립되던 공공주택 계획이 효율적인 재고 관리에 대한 계획을 포함한 공공주택 공급·관리계획으로 수립된다.

준주택 공급 근거도 마련된다. 이번 법 개정을 통해 1~2인 가구 증가에 맞춰 기숙사, 오피스텔 등 준주택을 공공임대주택으로 공급할 수 있는 근거를 마련했다.

● 도시 및 주거환경 정비법

먼저 일몰제 확대적용 및 연장제도를 도입한다. 2012년 1월31일 이전 정비계획 수립구역 중 추진위가 구성된 경우, 법 시행일 이후 4년까지 조합설립신청이 없으면 구역을 해제할 수 있도록 했다. 또한 개별사업의 사정을 고려하지 않고 기한도래만으로 정비구역이 해제되는 문제점을 보완하기 위해 ‘일몰기한 연장제’를 도입했다.

일몰기한 연장제는 30% 이상 토지 등 소유자(또는 조합원)의 신청이 있거나 시·도지사 등이 정비구역 존치가 필요하다고 판단할 경우 2년의 범위에서 일몰기한을 연장할 수 있도록 한 것이다.

직권해제 기준 조례위임 및 비용지원에 대한 근거도 마련된다. 직권해제에 대한 구체적 기준을 조례에서 마련할 수 있도록 위임근거 규정을 마련하고, 직권해제할 경우 시·도 조례에 따라 지자체 재정으로 추진위 또는 조합의 사용비용(매몰비용)을 지원할 수 있도록 했다.

정비사업을 통한 뉴스테이 공급규정도 신설했다. 정비사업을 통해 기업형 임대주택이 공급될 수 있도록 정비사업 단계별 법적근거 및 인센티브 조항을 마련했다. 인센티브 조항은 복합적인 건축물 용도계획 허용, 용도지역 변경(종상향) 등이다.

공공관리제도도 개선된다. 그간 공공관리에도 불구하고 조합과 시공사간 공동시행 또는 LH 등이 조합의 업무를 대행하는 경우 시공사 조기선정을 허용한다. 아울러 ‘공공관리’를 ‘공공지원’으로 변경하고 정보공개제도도 도입한다.

동의서 재사용 특례규정도 신설됐다. 조합설립의 변경인가 신청 또는 법원의 무효·취소 확정으로 새로운 조합을 설립하는 경우 토지 등 소유자의 동의서 재사용을 허용한다.

조합설립동의서를 재사용할 수 있는 경우와 요건 규정도 마련했다. 즉 법원의 판결로 조합설립인가의 무효 또는 취소 확정 시 다시 인가를 신청하는 경우 등과 기존사업 목적과 방식이 동일한 정비사업 등에는 재사용이 가능하다.

신탁사의 정비사업 참여도 확대된다. 신탁업자의 정비사업 참여 활성화를 위해 신탁업자의 사업시행자 지정사유 추가 신설 등 관련 조항을 마련한다.

이외에도 안전사고 우려주택에 대해서는 안전진단을 재실시하고, 서면 또는 대리인을 통한 의결권 행사도 허용키로 했다. 또 정비사업 전문관리업체 업무의 위탁금지 등의 내용도 담고 있다.

한편 그간 시범사업으로 추진 중인 사업장은 기존 임대주택법의 적용을 받아 기금지원이 제한적이고 세제지원도 받지 못했으나, 특별법 통과로 법 시행 이후 시중금리보다 최대 1% 저렴하게 기금융자가 가능해진다. 또한 임대소득에 대한 소득세·법인세와 임대기간 만료 후 양도세 감면확대 등 세제지원 혜택을 받을 수 있게 된다.

뉴스테이 3법이 국회를 통과함에 따라 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 및 ‘공공주택 특별법’은 공포 후 4개월(2015년 12월말 예정)부터 시행된다. ‘도시 및 주거환경 정비법’은 공포 후 6개월(2016년 2월말 예정)부터 시행된다. 이에따라 연내에 본격적인 뉴스테이 사업이 진행될 수 있을 것으로 전망된다.

 

기업형 민간임대주택 회계기준 명확해진다

 

● 한편 국토교통부는 뉴스테이 3법이 국회를 통과한 8월11일 보도자료를 통해 기업형 민간임대주택의 회계기준이 명확해졌다고 밝혔다. 주택도시기금이 50% 이상 출자한 기업형 임대리츠에 민간건설사가 참여할 경우 기업형 임대리츠는 민간건설사의 재무제표 연결대상에서 제외가 가능하다는 것이다.

 

또 주택도시기금이 50% 미만으로 출자하는 경우에도 ▲주택도시기금이 대주주인 경우, ▲건설사가 대주주이지만 주택기금과 재무적투자자 1인 또는 2인의 출자비율 합이 50%를 넘거나, 건설사 출자 비율보다 많은 경우에도 기업형 임대리츠는 민간건설사의 재무제표 연결대상에서 제외가 가능하다.

 

국토교통부는 이같은 내용을 담은 ‘기업형 임대리츠 표준모델’을 마련했다고 밝혔다. 국토부는 LH 보유택지 1·2차 공모사업 및 민간택지에서 주택기금이 50% 이상 출자하는 기업형 임대리츠는 건설사의 재무제표 연결대상에서 제외가능하다는 회계기준원의 1차(4.23) 및 2차(6.2) 회신을 받은 바 있다.

 

이어 7월10일 추가적으로 주택도시기금이 50% 미만 출자하는 기업형 임대리츠의 주요 의사결정 방식 및 6가지 지분구조를 구성해, 해당 리츠가 민간건설사의 재무제표 연결대상인지 여부에 대해 회계기준원에 3차 질의를 했다. 회계기준원은 이에 대한 회신(7.31)에서 질의한 기업형 임대리츠가 모두 재무제표 연결대상에서 제외 가능하다고 밝혀옴에 따라, 최종적으로 기업형 임대리츠 표준모델을 마련하게 된 것이다.

국토교통부 질의 및 회계기준원 회신을 통해 마련된 표준모델은 아래와 같다.

 

 

 

 

모델 1과 2는 주택도시기금의 출자비율이 50% 이상인 경우, 기업형 임대리츠는 건설사의 재무제표 연결대상에서 제외가 가능하고, 모델 3과 4는 주택도시기금의 출자비율은 50% 미만이나, 주택기금이 대주주인 경우에도 건설사의 재무제표 연결대상에서 제외가 가능함을 의미한다.

 

또한, 모델 5나 6과 같이 건설사가 대주주이나, 주택도시기금과 재무적 투자자(FI) 1인의 출자비율 합이 50% 또는 건설사 출자비율보다 많은 경우뿐만 아니라, 모델 7 및 8과 같이 건설사가 대주주이나, 주택기금과 재무적 투자자(FI) 2인의 출자비율 합이 50% 또는 건설사 출자비율보다 많은 경우에도, 연결대상에서 제외가 가능함을 의미한다.

 

국토교통부 관계자는 “세 번에 걸친 회계기준원 회신을 기초로 기업형 임대리츠 표준모델을 마련했으며, 재무제표 연결대상 여부가 명확해져 기업형 임대주택 참여가 촉진될 것으로 본다”면서 “앞으로도 ‘민간임대주택 특별법’ 및 하위법령 마련, LH 부지를 활용한 3차 공모사업 등을 차질 없이 추진해 기업형 임대주택 활성화를 적극 지원하겠다”고 밝혔다.

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