돈 먹는 부동산이란 소유자가 부동산을 보유함으로써 금전적 이득을 얻기는커녕 오히려 유무형의 손실을 입을 수 있는 부동산을 말한다. 반면, 돈 되는 부동산은 사용자에게 만족도를 제공함으로써 소유자에게 정기적으로 금전적 이득을 안겨 주거나 소유자가 매각을 원할 때 차익을 안겨 줄 수 있는 부동산을 말한다.

돈 먹는 부동산과 돈 되는 부동산은 부동산시장이 호황(강세)일 때보다는 불황(약세)일 때 확연히 구분되어진다. 즉 부동산시장 불황기(침체기)에 돈 먹는 부동산을 가지고 있다는 말은 제 발로 망하는 지름길을 찾아가고 있다는 말로 들리는 반면, 돈 되는 부동산에 투자하고 있다는 말은 부자가 되는 지름길을 걸어가고 있다는 말로 들린다.

다만, 돈 먹는 부동산과 돈 되는 부동산을 구분할 때 절대적인 잣대를 가지고 재보기보다는 부동산 소유자 및 시장의 상황에 맞춰 다소 상대적인 시각으로 바라보는 게 좋을 듯하다. 사례를 통해 구체적으로 살펴보자.

돈 먹는 부동산 사례  

대형평형 최고급 주상복합 아파트만을 고집하는 폼생폼사 L씨  

강남구 청담동에서 9년째 미용실을 운영하고 있는 L씨(여·52세). L씨 가족은 부부와 대학생 딸 1명을 합쳐 모두 3명이다. 평소 주변 사람들로부터 폼생폼사라는 말을 자주 들어온 L씨. 현재 그녀는 가족과 함께 강남구 도곡동 소재 66평짜리 최고급 주상복합 아파트에 살고 있다.

문제는 L씨의 도곡동 주상복합 아파트의 시세가 8년 전 매입 당시 때보다 크게 떨어져 있다는 것이다. 게다가 장기간의 경기침체 여파로 최근 미용실을 찾아오는 손님마저 눈에 띄게 줄면서 아파트 관리비(매월 150~200만원)마저 제때 납부하지 못하고 1~2개월씩 연체하고 있는 실정이다.

따라서 L씨에게 이 주상복합 아파트는 돈 먹는 부동산 그 자체인 셈이다. 하지만 주변 사람들을 곧잘 의식하는 폼생폼사 L씨로서는 지금 살고 있는 이 주상복합 아파트를 떠날 마음이 추호도 없다. 버틸 수 있을 때까지는 버티겠다는 생각이다.

물론, L씨로서는 8년 전인 2007년 9월경 대한민국 최고급 주상복합으로 알려진 이 아파트(66평형)를 그 당시 시세인 30억원에 매입하면서 지금처럼 가격이 크게 하락할 것이라고는 감히 상상조차 할 수 없었을 것이다.

하지만 2008년 하반기 글로벌 금융위기 이후 대한민국은 그 누구도 예상하지 못한 경기불황과 부동산시장의 침체를 맞이하게 되었고, 그 여파가 지금까지도 이어지면서 L씨의 주상복합 아파트 역시 큰 폭의 가격하락을 감내할 수밖에 없게 되었다. 현재 이 주상복합 아파트의 시세가 20~22억원이라고 하니 안타깝게도 L씨로서는 마른하늘에 날벼락을 맞은 것이다.

하지만 앞으로가 더 큰 문제다. 대한민국 경제가 저성장기조로 굳어져 가고 있는 가운데 인구고령화 및 가구분화 심화로 중대형 고급주택의 구매수요가 급감하고 있는 반면, 소형 주택위주로의 수요쏠림이 예상되기 때문이다.

게다가 주상복합 아파트의 속성 상 건물노후화 여파로 감가가 빠르게 진행될 것이며, 일반 아파트에 비해 상대적으로 낮은 전용율과 높은 관리비 부담은 사실상 해결될 가능성이 전혀 없어 보이기 때문이다. 한마디로 돈 먹는 부동산에서 벗어날 길이 전혀 보이지 않는다. 그저 L씨의 과감하고 빠른 결정만이 필요할 뿐이다.

돈 되는 부동산 사례  

월세 나오는 초역세권 꼬마빌딩으로 갈아탄 실속파 치과의사 K씨

서울 송파구 잠실동에서 5년째 부부치과병원을 운영하고 있는 K씨(남·45세). K씨 가족은 치과의사인 부인과 초등학생 자녀 2명을 합쳐 모두 4명이다. 평소 주변 사람들로부터 생활력 강한 치과의사라는 소리를 자주 듣고 있는 K씨다. 사실 K씨는 얼마 전 일생일대의 중요한 결단을 실행하였다. 그리고 그 결단은 매우 성공적인 결과로 돌아왔다. 사연은 이랬다.

부동산 재테크에 관심은 많았지만 바쁜 일상으로 구체적인 실행은 감히 엄두도 낼 수 없었던 K씨. 올 초 우연한 기회에 꼬마빌딩이 투자자들에게 인기상품으로 떠오르고 있다는 경제신문 부동산 재테크 기사를 보게 되었다. 정기예금 금리보다 훨씬 높은 월세(임대료)를 받을 수 있고 향후 매각차익도 기대할 수 있는 꼬마빌딩이 유망한 부동산 투자처로 급부상 중이라는 기사였다.

그 후 K씨는 며칠간의 수소문 끝에 신문기사에 등장한 OO은행 부동산센터 전문가의 자문서비스를 받아볼 수 있었고, 몇 번의 자문과정을 거쳐 올 6월경 논현동 소재 지하 2층, 지상 5층짜리 꼬마빌딩(대지 62평, 연면적 220평)을 매입하기에 이르렀다.

K씨가 매입한 논현동 꼬마빌딩은 3년 전 건물주가 사옥으로 사용할 목적으로 전문 건축설계업체에 의뢰하여 신축한 빌딩이었는데, 외관이 아름다우면서 매우 실용적으로 잘 지어진 건물이었다.

또한 지하철 환승역인 강남구청역(7호선 및 분당선)과 도보 2~3분 거리에 소재한 초역세권빌딩이었으며, 임대수익률이 연 5%에 육박하면서 커피숍(1층), 여행사, 스튜디오 등 임차인 구성도 비교적 양호한 우량매물이었다. 하지만 경기불황 여파로 건물주의 사업부진이 지속되면서 주변 시세보다 다소 저렴한 급매물(43억원)로 나온 상태였다.

문제는 K씨에게는 논현동 꼬마빌딩을 매입할 자금이 많이 부족하다는데 있었다. 결국 K씨는 거주하고 있던 서초구 반포동 소재 대형 아파트를 시세 수준인 18억5000만원에 매각하고 가족들이 거주할 곳으로 송파구 장지동 소재 중형아파트를 5억8000만원에 매입하는 결단을 내리고 말았다.

물론, 그렇게 하고도 부족한 자금은 대출을 통하여 해결하기로 결정하였다. 얼마 뒤 실행에 들어간 K씨는 중도금 없는 1개월 내 잔금 지급조건을 내세워 당초 43억원보다 다소 할인된 42억원에 매매계약을 체결하였다. 이때 K씨는 부족한 자금 20억원을 은행으로부터 대출받아 해결하였는데, 대출레버리지효과를 감안해보니 임대수익률이 무려 연 7% 수준까지 올라가게 되었다. 따라서 K씨에게 이 꼬마빌딩은 돈 되는 부동산 그 자체인 셈이다.

요컨대 현명한 부자라면 돈 먹는 부동산을 버리고, 돈 되는 부동산에 투자하는 것을 조금도 두려워해서는 안 될 것이다. 특히 요즘 같은 부동산시장 불황기(침체기)에는 돈 먹는 부동산을 가지고 있다는 말은 제 발로 망하는 지름길을 찾아가고 있다는 말과 동일한 반면, 돈 되는 부동산에 투자하고 있다는 말은 부자가 되는 지름길을 걸어가고 있다는 말로 여겨짐을 잊어서는 안 될 것이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.