국내 가계가 진 빚은 총 1100조원이다. 2015년 1분기(3월) 기준으로 한 가계신용이다. 이 중에서 예금취급기관이 사람들에게 빌려준 ‘주택담보대출’은 470조원이다. 주택거래가 꾸준히 증가하면서 주택담보대출도 늘어 5월 기준으로 478조까지 증가했다. 두 달 만에 8조가 증가한 것이다.

지난해 7월 경제활성화를 위해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 완화한 후 올 봄철 주택거래 성수기를 맞이해 주택담보대출의 증가는 절정에 달했다. 가계소득의 증가가 더디고, 경제성장이 불안정한 상황에서 주택담보대출을 비롯한 가계부채의 빠른 증가는 금융당국의 불안을 증폭시키기에 충분했다. 세계적으로 미국 금리인상이 초를 다투고 있고, 그로 인해 국내 금리가 인상될 경우 대출받은 가계의 상환부담이 늘어나면서 위험해질 수 있기 때문이다.

우리나라 가계의 가장 일반적인 대출 형태는 3~5년의 거치기간을 두고 변동금리에 만기일시 상환방식으로 대출을 받는 것이다. 거치기간이 끝나면 다시 기간을 연장하거나 다른 대출로 갈아타는 방식으로 빚에 대한 이자만 내는 대출이 일반적이다. 이는 가계부채의 잔액을 전혀 줄이지 못하고, 신규공급 만큼 가계부채 잔액이 차곡차곡 쌓이는 구조다. 과거처럼 주택을 비롯한 부동산 가격이 꾸준히 올랐던 시기에는 오히려 소비자입장에서 좋은 방식이다. 거치기간 후에 부동산을 처분해 빚을 갚고도 이익을 챙길 수 있었기 때문이다.

그러나 지금처럼 부동산 가격상승이 크지 않고 저금리가 지속되고 있는 상황에서는 이야기가 달라진다. 거치기간이 지나도 부동산 가격은 크게 오르기 어렵기 때문에 처분을 해도 원금과 이자를 따져보면 큰 이익을 기대하기 어렵다.

오히려 금융당국 입장에서 보면, 금리인상 위험에 가계가 고스란히 노출되어 있기 때문에 금리변동으로 발생할 수 있는 가계위험을 줄일 수 있는 대책을 서둘러 마련해야 한다. 미국의 서브프라임모기지 사태에서 본 가계의 연쇄적 파산을 방지하려면 말이다.

가계부채종합관리대책의 네 가지 방향성

정부의 가계부채종합관리대책은 크게 네 가지의 주요한 방향성을 담고 있다.

첫째, 분할상환 등 질적구조 개선 가속화, 둘째, 금융회사 자율 상환능력심사 개선, 셋째, 상호금융권 등 제2금융권 관리강화, 넷째, 금융회사·가계 등 대응력 제고 및 모니터링 강화이다.

이 중에서 분할상환 구조 개선과 상환능력심사 개선은 대출수요자에게 직접적으로 영향을 미치게 된다.

지난 안심전환대출은 기존 대출자를 대상으로 변동금리의 만기일시상환방식으로 가지고 있던 대출을 고정금리의 장기 분할상환 방식으로 대출구조를 개선한 정책이다. 1차 20조원으로 계획되었으나, 시장의 선풍적인 반응에 따라 2차 36조원까지 공급되면서 대출의 질적 구조를 크게 개선한 좋은 정책으로 평가받고 있다.

이처럼 대출을 갚아가는 방식으로 전환하기 위해 <표>에서와 같은 분할상환 원칙(안)을 제시하면서 은행권 스스로 세부 가이드라인을 마련하여 운영할 것으로 권고하고 있다. 이를 위해 정부는 금융권의 실적에 따라 주택금융신용보증기금의 출연료를 우대하고, 기존대출의 구조 개선을 유도하는 금융회사를 우대하여 경쟁력을 강화해 나갈 방침이다.

● <표> 정부가 제시한 분할상환 원칙(안)●

① 주택구입자금용 장기대출(Mortgage Loan)은 분할상환으로 취급한다.

② 주택가격 및 소득 대비 대출금액이 큰 경우 분할상환으로 취급한다.

③ 신규대출 취급시 거치기간 단축(통상 3~5년 → 1년 이내)을 유도한다.

④ 기존대출 대출조건 변경(만기연장 등)시 분할상환으로 유도한다.

이번 대책에서 정부는 담보 위주의 여신심사 관행을 차주의 채무상환능력 위주로 전환함으로써 여신심사를 선진화하고 금융소비자를 보호할 방침이다. 특히 객관성 있는 소득자료를 활용하도록 유도하고, 원칙적으로 대출기관은 대출자가 충분한 상황능력을 보유하고 있는지 확인해야할 의무를 갖게 된다.

지금은 대출시 원천징수영수증, 소득금액증명원, 건강보험료 납부액 등 증빙 자료 외에 카드 사용액이나 매출액을 활용해 추정한 소득(신고소득)도 대출심사에서 폭 넓게 인정하고 있다. 그러나 내년부터는 국세청 등 정부나 공공기관이 확인한 신뢰성 있는 자료만 인정하게 된다. 그렇게 되면 세금을 줄이기 위해 소득을 낮게 신고했던 자영업자나 소득이 없는 계층은 그 만큼 대출을 받기가 힘들어진다.

신용카드 사용액이나 예금신탁증명서 등과 같은 신뢰성이 낮은 신고소득 자료를 이용할 경우, 은행은 내부 심사 단계를 상향해 지점심사에서 본점심사를 거쳐야 하고, 분할상환으로 유도하는 등 상환능력 확인을 강화하게 된다.

또한, 상환 능력을 따질 때 신규 주택담보대출 이외에 기존에 사용하고 있는 마이너스대출이나 신용대출의 원리금 까지 함께 고려해서 평가하기 때문에 추가적인 대출금이 줄어들게 된다.

게다가 소득증빙자료가 없더라도 최저생계비까지 소득으로 계산, 연 소득 2000만원까지 인정하던 관행도 개선하게 된다. 소득이 없는 사람은 내년부터 대출이 불가능해진다.

물론 예외규정을 두기로 했다. 긴급한 자금 수요나 명확한 상환계획이 있는 경우, 기타 불가피한 경우는 예외를 두어 소득인정을 하되, 대출심사시 서류에 상세한 이유를 기재하도록 할 방침이다.

무엇보다 사람들이 민감해하는 부분은 금리이다. 내년 1월부터는 우리나라도 선진국과 같이 변동금리 주택담보대출의 경우 잠재적인 금리상승 즉, 향후 금리가 인상될 경우 발생하는 예상 상환부담 증가까지 고려해 대출 가능 규모를 산정하는 시스템으로 변경할 예정이다.

‘스트레스 금리(Stress rates)’를 반영하여 대출가능 한도를 계산하게 되는 것이다. 실질적인 대출금리 인상은 아니지만, 은행이 스트레스 금리를 가산해서 채무자의 상환부담이 일정 한도를 초과하지 않도록 대출규모를 관리하게 되면, 대출자의 대출금은 줄어들게 된다.

일반적으로 스트레스 금리는 최근 3~5년간의 금리 변동 폭 등을 감안하여 책정한다. 최근 3년 내 금리가 3%p 오르고 내렸다면 앞으로도 3%p 범위에서 금리가 변동할 것으로 예상하고 이에 맞추어 대출금액을 조정한다는 것이다. 원리금 상환액 계산시 실제 이자(현재 대출금리 3%)에 더해 스트레스 금리(3%)를 반영하게 되면 소비자의 대출금리는 6%가 되기 때문에 상환부담액이 커지는 효과가 나타나 소비자의 적정 대출금액 규모는 줄어들게 된다.

충격 최소화할 수 있는 조율이 필요하다

주택담보대출 제도의 변화로 적잖은 사회적 변화가 예상된다. 무엇보다 소득을 객관적으로 증빙하기가 어려운 노년층이나 자영업자, 서민층의 대출이 더 어려워져, 이들 가구의 내 집 마련이 제약을 받을 수 있다. 따라서 또 다른 보완책 마련이 필요해 보인다.

또한, 기존주택 중심의 대출제도 개선이기 때문에 현재 분양시장의 활황은 더욱 가속화될 수 있다. 기존주택시장과 균형점이 없는 신규 분양시장의 쏠림현상은 2~3년 후 분양주택으로 입주해야 하는 수분양자들이 기존주택을 처분하지 못해 발생할 수 있는 위험을 가지고 있다. 기존주택시장과 분양시장이 유기적인 움직임을 유지할 수 있도록 세심한 모니터링이 필요하다.

마지막으로 가계부채의 건전성 강화측면에서 추진되는 사안인 만큼, 대출금리 운용에 있어 금융기관의 수익성 보다는 대출수요자의 안전성을 먼저 생각해 가산금리를 최소로 낮춘 주택담보대출 상품을 공급할 필요가 있다. 가계부채 건전성 관리를 위한 종합대책은 중장기적으로 바람직하다. 다만 단기적으로 발생할 수 있는 시장의 충격을 최소화할 수 있는 디테일한 조율이 필요해 보인다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.