땅의 쓰임새를 결정하는 용도지역

용도지역이란 토지를 효율적이고 합리적으로 개발하기 위해 법에 따라 지정된 지역분류다. 모든 땅에는 반드시 하나의 용도지역이 적용되는데, 어떤 용도지역이 정해지느냐에 따라 해당 땅에 지을 수 있는 건축물의 용도와 높이, 용적률, 건폐율 등이 달라진다.

개발방향과 범위를 규정하는 것과 같기 때문에 용도지역을 알면 땅의 투자가치를 가늠할 수 있다. 용도지역은 크게 △도시지역 △관리지역 △농림지역 △자연환경보전지역으로 나뉜다. 이 4가지 용도지역은 정부와 지자체의 개발계획에 따라 다시 21가지로 세분화된다.

합리적인 개발을 위한 용도지구

용도지구는 용도지역이 본래 지정된 목적에 맞게 합리적으로 개발될 수 있도록 기존 개발규제를 보다 강화하거나 완화한 지역분류다. 도시미관 보호, 안전강화, 개발 활성화 등을 목적으로 10가지의 용도지구를 구분해놓고 있다. 각 용도지구 지정 및 규제 내용은 지자체의 조례 및 건축심의위원회의 결정을 따른다.

난개발을 막기 위한 용도구역

용도구역은 더욱 구체적이고 폭넓은 규제로 용도지역과 용도지구를 보완하는 도시개발관리계획이다. 대개 무분별한 난개발을 막기 위해 규제를 강화하고 있다. 예컨대, 용도지역·지구에서 정한 건축물의 용도·용적률·건폐율·높이제한에 건축밀도, 행위제한, 건축자재, 색채 관련 사항을 세밀하게 규정한다. 대표적인 용도구역으로는 그린벨트(Green belt)로 불리는 개발제한 구역이 있다. 그 외 △시가화조정구역 △수산자원보호구역 △도시자연공원구역 등 총 4가지다.

Q&A 돋보기

 

Q. 용도지역·지구·구역은 어디서 확인하나요 

A. 확정된 도시관리계획은 지형도면을 기반으로 작성된 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아 확인할 수 있다. 확인서에는 필지별 용도지역·지구·구역 지정내용과 그에 따른 건축규제 내용이 담겨있다. 토지이용계획확인서는 지자체에 신청서를 제출해 발급받거나 인터넷사이트 ‘토지이용규제정보시스템’(luris.mltm.go.kr)에서 열람할 수 있다.

 

Q. 용도지역·지구·구역이 중복 지정되나요 

A. 모든 땅은 반드시 하나의 용도지역을 적용받는다. 용도지역이 지정된 이후에는 지자체에서 필요에 따라 용도지구와 용도구역을 동시에 지정할 수 있다. 그중 용도지구는 한 곳에 2개 이상 중복 지정이 가능하다.

 

예를 들어 상업시설이 많지 않은 준주거지역을 활성화시키기 위해 해당 지역을 유통개발진흥지구로 지정하는 동시에 도시미관을 가꾸기 위해 조망가로미관지구로 지정할 수 있다. 이때 준주거지역에 적용되는 건폐율 60%, 용적률 400%의 기준이 용도지구 및 용도구역에 따라 완화되거나 강화된다.

 

Q. 택지는 어떤 용도지역에 속하나요 

A. 택지란 건물을 지을 수 있는 땅을 통칭하는 용어. 건축물과 개발행위를 규제하는 용도지역·지구·구역과는 별개의 개념이다.

법률적으로는 ‘택지개발촉진법’에 따라 개발돼 공급하는 주택건설용지와 공공시설용지를 말한다. 주택건설용지는 사업주체에 따라 공공·민간택지로 나뉜다. 공공시설용지는 도로, 철도, 공원, 수도 등 기반시설이 있는 땅을 이른다.

 

그동안 주택공급을 위해 정부가 10만㎡이상 대규모 택지를 조성해 주택택지를 공급해왔는데, 지난해 발표된 9.1부동산대책에서 앞으로 이같은 대규모택지공급을 하지 않겠다고 밝혔다.