지난해 10월 취임하셨는데, 늦었지만 취임소감과 공사의 운영방향을 말씀해 주십시오.

“공사 최초의 내부승진 사장으로서 국민들뿐 아니라, 직원들의 기대가 큰 것을 잘 알고 있기에 책임이 여간 무겁지 않습니다. 제가 재임하는 동안 주요사업의 기능과 방향, 조직문화를 정비하고 전문성과 혁신의식 함양에 중점을 둘 생각입니다. 올해 3월에는 비전 선포식을 통해 ‘국민과 함께 성장하는 글로벌 주택금융리더’를 뉴비전으로 세우고 섬김경영과 창조경영, 미래경영을 경영방침으로 제시했습니다.

국민을 섬기며, 세계적인 주택금융 기관과 어깨를 나란히 할 수 있는 최고의 주택금융 전문기관으로 위상을 정립해 나갈 계획입니다.”

“안심전환대출 통해 가계부채구조 개선”

올해 모두 108조원의 주택금융을 공급할 계획을 밝히셨는데, 구체적인 내용을 듣고 싶습니다.

“당초 보금자리론·적격대출 35조원, 주택저당증권(MBS) 35조원, 주택보증 32조원, 주택연금 6조원 등 모두 108조원의 주택금융 공급을 계획했는데, 안심전환대출 추가 공급 등으로 146조원으로 늘어날 전망입니다. 우리 공사의 주택금융은 정부의 가계부채구조 개선 대책에 따른 장기 고정금리 분할상환 대출 활성화와 함께 임대차시장 구조 변화에 따른 정책적 지원 등 중산층·서민 주거안정에 역점을 두고 있습니다. 

지난 3월 안심전환대출 출시에 이어 연말까지 12조원 이상의 저리 보금자리론 공급을 통해 내집마련을 원하는 중산층·서민의 금융비용 부담을 완화해 줄 계획입니다. 전세가격 상승에 따른 저소득 서민의 주거안정 지원을 위해서도 연간소득 1500만원 이하 저소득자의 전세자금보증 한도를 높였습니다.”

안심전환대출이 당초 예상을 넘어 수요자가 몰리면서 추가 접수가 이루어졌는데, 전체 대출규모가 얼마나 되는지요. 또한 안심전환대출로 인한 가계부채의 구조개선 효과는 어느 정도라고 보십니까.

“지난 3월24일 출시된 안심전환대출은 초기 신청이 집중되면서 1차분 한도가 4일 만에 소진돼 추가로 2차 접수가 이루어졌습니다. 대출 규모는 총 31조7000억원으로, 신청건수가 당초 예상을 훌쩍 뛰어넘은 32만7000건에 이르렀습니다. 안심전환대출 공급으로 기존에 변동금리이거나 이자만 갚고 있는 대출이 ‘고정금리이면서 원금을 갚는 대출’로 전환됐습니다.

안심전환대출로 갈아탄 대출 중 약 88%가 고정금리 대출로 전환했고, 상환방식도 약 60%가 원리금상환 대출구조로 바뀌었습니다. 이에따라 은행권 주택담보대출의 고정금리·분할상환 비중이 2014년말 27%에서 2015년 6월말 33%로 높아졌습니다. 또한 장기간에 걸쳐 갚아나가는 대출구조로 전환을 통해 취약한 가계부채의 질적 구조 개선에 획기적으로 도움이 될 것으로 기대합니다.”

고령화가 급속하게 진행되면서 주택연금에 대한 수요도 크게 늘어나고 있습니다. 현재 주택연금의 수요와 향후 전망은 어떨 것으로 보시는지요

“2007년 7월 주택연금이 출시된 이후 8년만에 누적 신규가입자는 2만6000명, 누적 보증공급액은 33조원을 기록했습니다. 올해들어 7월말까지 3553명이 신규로 가입해 지난해 동기보다 24.1% 늘어났습니다. 보증공급액도 3조 8761억원으로 24.2% 늘어났습니다.

2014년 주택연금 수요실태조사에 따르면 수도권 거주자 중 ‘주택을 상속하지 않겠다’고 답한 비율이 2012년 26.9%에서 2013년 31.1%, 2014년 34.0% 등으로 꾸준히 높아지는 것으로 보아 주택상속에 대한 인식이 바뀌고 있음을 알 수 있습니다. 여기에 주택가격 상승추세와 베이비부머 세대의 은퇴 및 인구고령화 추세 등을 감안할 때 지속적으로 수요가 늘어날 것으로 예상됩니다.”

▲ 주택금융공사 본사의 부산이전 기념식에서 김재천 사장이 참석인사들과 테이프 커팅을 하고 있다.

“재개발이나 재건축시에도 주택연금 지급”

재개발·재건축 등이 진행돼도 주택연금을 계속 받을 수 있게 된 것으로 압니다. 제도의 도입 배경과 내용은 무엇인지, 그리고 기대효과를 말씀해 주십시오

“기존에는 재개발 등으로 주택이 멸실될 경우 연금 해지사유에 해당돼 주택연금대출금 전액을 상환해야 했습니다. 그러나 앞으로는 재개발·재건축 등의 사업기간 중에도 주택연금을 지속적으로 지급받을 수 있도록 했습니다. 재개발 등의 사업이 진행되는 경우 담보주택의 건물 부분은 멸실되고 가입자는 소유권을 상실하게 되지만, 근저당권의 효력은 종전과 동일해 연금계약 유지가 가능합니다.

재개발 등의 사업이 종료되면 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득하고, 우리 공사는 신축주택에 종전의 제1순위 근저당권을 확보하게 됩니다. 이 제도의 도입으로 노후가구의 주택연금 가입이 늘어날 것으로 예상하고 있습니다.”

이 제도는 ‘수요자 중심의 맞춤형 서비스 통합제공’의 일환으로 지난 8월초 ‘한국주택금융공사법 시행령’이 개정되면서 새로 도입됐다. 이 제도뿐 아니라 관리형 토지신탁에 대한 보증지원 및 매입임대주택에 대한 보증지원 확대 등 건설업체에 대한 보증영역도 확대됐다.

‘은퇴금융 아카데미’를 운영하는 것으로 압니다. 제도의 도입배경과 커리큘럼, 그리고 추진계획을 듣고 싶습니다.

“‘은퇴금융 아카데미’는 은퇴연령 단축과 기대수명 증가로 노후준비에 대한 관심이 높아지고 있어 은퇴자 맞춤형 금융경제교육이 필요하다고 생각해 만든 과정입니다. 지난 4월부터 7월까지 서울과 부산에서 각 2기수씩, 총 4회 아카데미를 실시해 모두 180명의 수강생이 수료했습니다.

커리큘럼 내용은 은퇴설계·소득관리·상속과 증여 등 은퇴와 관련한 금융경제교육은 물론, 가족과의 소통·응급처치 교육 등 은퇴고령자에게 필요한 생활지식 등을 망라하고 있습니다. 3기 은퇴금융 아카데미가 9월 중순부터 서울·부산에서 진행될 예정이며, 참여자의 만족도가 높아 내년부터 전국적으로 은퇴금융 아카데미를 확대할 계획입니다.”

공사의 중도금·전세 보증 등 개인보증 상품에는 집단승인 방식이 있는 것으로 알고 있습니다. 집단보증의 장점과 활성화 방안에 대해서 말씀해 주십시오.

“집단보증이란, 금융기관이 보증부 대출을 집단으로 취급하고자 하는 경우 사업장 단위로 공사가 사전승인 하는 제도를 말합니다. 이를 통해 주택 수요자의 보증이용 편의성을 높이고, 건설업자의 원활한 사업진행을 지원하기 위함입니다. 여기에는 집단 중도금보증과 집단 전세보증이 있습니다. 

집단보증의 장점으로는 건설업자의 경우 입주자 확보를 통해 원활하게 필요자금을 조달할 수 있고, 수요자는 시공사 등의 신용을 바탕으로 저렴한 보증료를 적용받을 수 있습니다. 뿐만 아니라 상환능력별 보증한도 산정의 생략 등 쉽고 빠르게 보증을 이용할 수 있습니다. 금융기관도 보증심사와 실행의 집단 처리로 업무부담이 줄어들고 신속한 처리가 가능합니다.

최근 내규 개정을 통해 사업자보증 이용 실적이 있는 건설사가 시행 또는 시공한 집단중도금 사업장에 대해서도 기준보증료율에 0.1%p를 인하한 보증료율을 적용해 사업자보증과의 연계를 통한 활성화 조치를 시행하고 있습니다.”

▲ 주택금융공사 제11주년 창립기념식 및 비전선포식에 참석해 인사말을 하는 김재천 사장

“관리형 토지신탁에 대한 보증 가능”

앞서 언급한대로 이제 주택금융공사도 관리형토지신탁에 대한 보증지원이 가능해졌고, 매입임대사업자에 대한 보증한도도 높아졌는데, 그 내용과 기대효과에 대해 듣고 싶습니다.

“앞으로 관리형 토지신탁의 위탁자가 공사에 사업자보증을 신청하는 경우 관련 규정에 따라 보증을 받을 수 있습니다. 프로젝트금융보증을 신청하는 경우 시공사의 시공능력 순위가 100위 이내이면 대출금액의 90%를, 100위 초과 200위 이내이면 대출금액의 80%까지 보증받을 수 있습니다.

또한 은행계정 건설자금보증을 신청하는 경우에는 대지비와 건축비를 포함한 대출 금액의 90%까지 보증받을 수 있으며, 준공 후 1년까지 보증지원이 가능해 시행사와 채권은행의 부담을 줄일 수 있습니다. 이번 시행령 개정을 통한 보증지원 대상 확대로 특히, 중소건설업체의 안정적인 사업추진이 가능해지는 것은 물론 부동산 개발자와 시공사의 영역분리가 이뤄지고 있는 국내 주택건설시장에서의 수요증가가 예상됩니다.

매입임대사업자에 대한 보증한도는 당초 2억원에서 개인사업자는 10억원, 법인사업자는 500억원으로 크게 높였습니다. 이번 보증한도 상향을 통해 임대사업자의 자금조달 방식이 다원화돼 민간분야 임대주택 공급 활성화는 물론, 전·월세 시장을 안정시키는 효과가 있을 것으로 기대하고 있습니다.”

관리형 토지신탁 방식이란 자금조달자와 사업시행자가 분리돼 주택건설사업을 진행하는 방식을 말한다. 위탁자인 토지소유자는 신탁사인 사업시행자에 토지를 맡기고 신탁사는 명의상 사업주체가 돼 주택건설사업을 운영하는 방식이다. 건설업체가 직접 사업을 진행하는 방식에 비해 부도·지급불능 등의 위험을 방지할 수 있고, 자금관리도 쉬워 최근 중소건설업체를 중심으로 많이 운용하고 있다.

특히 김재천 사장은 이번 관리형 토지신탁 보증지원과 매입임대사업자에 대한 보증한도 상향 등을 계기로 그동안의 중·소형 주택 건설자금에 대한 보증지원을 넘어 주택건설시장의 변화에 능동적으로 대응하기 위한 노력을 기울이겠다고 밝힌다. 매입임대사업자보증의 보증한도 상향과 관리형 토지신탁의 위탁자를 주택사업자의 개념에 추가하는 공사법 시행령 개정은 그러한 노력의 대표적인 예다.

앞으로 새로운 상품의 개발계획이 있으면 말씀해 주십시오.

“사회적 배려 대상자들을 위한 타기관 및 은행과의 협약 보증상품 개발을 계획하고 있습니다. 특히 저소득층 및 국가유공자 등 사회적 배려 대상자들에 대한 보증지원이 좀 더 쉽고 다양하게 이루어질 수 있도록 할 생각입니다. 이같은 상품을 통해 국민의 주거안정을 추구하는 공적 보증 기관으로서의 역할도 더욱 높아질 것으로 생각합니다.”

주택금융공사가 창립 11년을 맞았는데, 향후 중장기적 운영방향은 어떻게 구상하고 계십니까.

“공사가 높은 전문성을 바탕으로 민간 금융기관이 할 수 없는 주택금융서비스를 제공하고, 이를 필요한 사람들이 편리하게 이용할 수 있도록 하는 것이 공사의 기본 운영방향입니다. 또한, 공사가 그동안 양적으로 급격히 성장해 왔는데, 이제는 내실을 다지는 일이 중요하다고 봅니다. 이를 위해 사업별 리스크 관리를 강화하는 한편, 주택금융연구소의 조사연구 역량을 제고해 주택금융 분야 최고의 싱크탱크로 육성해 나갈 계획입니다.”

김재천 사장은 금융선진화를 위해 가계부채 구조개선과 MBS 유통 활성화, 주택연금 확대 등이 필요하다고 진단했다.

“금융선진화 위해 MBS 유통 활성화 등 필요”

올해 들어 주택시장이 회복되는 움직임을 보이고 있습니다. 향후 주택시장 및 주택산업을 어떻게 전망하시는지요.

“금융위기 이후 침체됐던 수도권 주택경기가 2014년 4분기를 기점으로 회복국면에 접어들었다고 생각됩니다. 주택가격이 바닥이라는 인식이 확산되고, 정부의 다양한 정책들이 시장 회복에 대한 긍정적 신호로 받아들여지고 있습니다. 현재 거주목적의 실수요자가 늘어나고 있어 수도권 중심으로 주택시장 회복세는 당분간 지속될 것으로 봅니다. 향후 주택가격은 물가상승률 수준에서 움직일 것으로 예상됩니다. 인구 및 가구증가율이 둔화되고, 주택보급률 100% 초과 등으로 주택 수급이 안정을 유지할 것으로 보기 때문입니다.

주택산업의 패러다임도 바뀔 것으로 봅니다. 주택 공급이 안정화되면서 주택시장이 공급자 우위에서 수요자 우위로 이동하고 있습니다. 정보의 비대칭성이 완화되고, 주택 수요자들의 니즈도 다양해지고 있습니다. 현재의 상황은 시장의 변화에 따라 주택산업이 양적 성장에서 질적 성숙으로 나아가는 과도기가 아닌가 생각합니다.”

오랜 기간 한국은행에서 요직을 맡아온 금융전문가이신데 그간 우리나라 주택금융과 관련, 선진화의 필요성이 꾸준히 제기돼 왔습니다. 현재 우리나라 주택금융의 현주소는 어떻게 평가하시는지, 그리고 선진화를 위한 과제는 무엇이라고 보시는지요.

“우리나라 주택금융이 선진화되기 위해서는 풀어야 할 과제가 적지 않습니다. 최근 가계부채구조가 눈에 띄게 변화하면서 주택금융의 안정성이 확실히 개선됐습니다. 또 누구나 인터넷을 통해 상품정보를 쉽게 확인할 수 있고 온라인 주택금융 공급채널이 확대되는 등 소비자의 주택금융 접근성 측면에서도 큰 발전이 있었습니다. 그러나 한편으로 가계 건전성과 인구 고령화 등 변화하는 시장상황에 적합한 한국 고유의 주택금융시스템 구축이 필요합니다.

제 생각으로는 3가지의 핵심과제를 해결해야 한다고 봅니다. 장기 고정금리 분할상환 대출확대를 통한 가계부채 구조개선과 이를 뒷받침할 수 있는 MBS 유통시장 활성화, 그리고 주택연금 확대 등이 그것입니다. 이들 과제해결을 위해서는 우리나라 대표 주택금융기관인 공사의 역할 확대가 반드시 필요합니다. 선진국에서도 전문 주택금융기관으로 인정받을 수 있도록 하는데 목표를 두고 외국 관계기관 등과의 소통과 교류를 확대해나갈 계획입니다.”