● 주택임대관리업의 개념

주택임대관리업의 개념을 이해하려면 부동산의 자산관리 개념부터 정립해야 한다. 왜냐하면 주택임대관리의 대상인 임대주택은 수익형부동산의 대표적 형태로 부동산자산관리의 전형적인 대상이기 때문이다. 일반적으로 부동산자산관리라고 하면 광의의 개념으로 다음 3가지의 업무를 포함한다.

첫번째는 부동산의 물리적 유지관리를 위한 시설관리(facility management, FM)가 있다. 시설관리는 설비, 기계운용 및 유지보수, 에너지관리, 방범, 청소, 환경관리 등이 해당된다.

두번째는 재산관리 또는 부동산관리(property management, PM)가 있다. 이 업무는 부동산의 전반적 재산관리를 의미하는 것으로 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간배치, 임대료책정, 임대차관리, 세무관리 등이 있다.

마지막으로는 매입매각을 포함한 협의의 부동산자산관리(asset management, AM)가 있다. 이것은 자산관리회사가 자산포트폴리오의 관점에서 부동산자산을 종합관리하는 개념으로 물건의 매수매각, 재무분석, 가치평가, 리모델링 투자 등의 업무가 있다.

그런데 우리나라의 경우 이러한 부동산자산관리의 개념이 상업용부동산시장에서는 확립된 반면 주택시장에서는 매우 취약한 상태다. 우리나라에서 부동산자산관리 도입은 IMF 외환위기시 외국인들의 대규모 상업용부동산 매입에서부터 시작됐다. 당시만 해도 우리나라에서 오피스빌딩은 대기업의 사옥이 대부분이었고, FM위주의 시장이었다.

그렇지만 국내오피스빌딩들을 외국계투자자들이 매입하면서, 부동산의 투자수익을 올리기 위한 방안으로 부동산의 PM업무에 집중하기 시작했다. 즉 이들은 단기적인 자본차익보다는 장기적인 운용수익에 초점을 두고, 리모델링과 우량임차인 유치에 역량을 집중했다.

이러한 새로운 부동산자산관리방식에서 가장 중요한 요소가 PM능력이다. 즉 임차인의 유치부터 임대계약, 관리, 퇴거, 시설관리 등 전 영역을 총괄하는 PM회사가 부동산수익을 좌우하는 것이다. 자연스럽게 FM회사는 PM회사가 별도의 계약으로 아웃소싱하는 업체로 자리잡았다. 이러한 변화가 국내자본에 의한 리츠나 펀드투자, 부동산 복합개발 등으로 이어지면서 현재 우리나라 상업용부동산시장에서 부동산자산관리의 위계질서가 확립되었다.

이에 비해, 주택임대관리는 아직까지도 매우 초보적인 단계에 머무르고 있다. ‘주택법’에 따라 300세대 이상의 공동주택에 한해 공용시설의 의무적인 FM관리가 이루어지고 있는 것이 그나마 체계화된 업무이다.

본격적인 주택임대관리는 공공임대주택 분야에 한정되어 있다. 대부분의 민간 임대주택은 개인 소유주들에 의해 개별적으로 임대관리가 이뤄지고 있으며, PM업무의 수행은 사실상 중개업소가 담당하고 있다. 중개업소 이외에 일부 중소규모의 임대관리회사가 있지만, 임대주택의 규모가 1000호 전후에 머물고 있다.

또, 주택분야에서 PM업무는 부분적인 역할에 한정되는 것이 일반적이다. 즉 업무가 임차인 모집이나 임대료 징수, 시설관리의 알선 등으로 제한되고 있다. FM의 경우도 대규모 단지에서 이루어지는 업무 이외에 일반 임대주택의 시설관리는 임대인이나 임차인이 직접하거나 아웃소싱으로 해결하고 있다.

● 임대주택의 개발전략과 주택임대관리 유형

주택임대관리의 발전은 임대주택의 개발전략과 밀접히 연관되어 있다. 일반적으로 임대주택의 개발전략은 4가지로 볼 수 있다. 토지활용목적형은 보유토지를 활용하는 형태인데, 토지를 보유한 상태에서 임대주택을 개발하는 것이기 때문에 장기적인 운영가능성이 가장 높은 유형이다. 반면 토지건물취득형은 일반적으로 개인투자자들이 분양이나 매입을 통해 임대주택을 운영하는 방식으로 투자부담이 크다.

이처럼 토지활용목적형이나 토지건물취득형의 임대주택 개발전략은 비효율적이거나 투자부담이 큰 방식이다. 따라서 좀 더 저렴하게 효율적으로 투자운영이 가능한 형태로 토지임대부형이나 건물장기임차형을 고려할 필요가 있다.

토지임대부형은 토지소유주가 별도로 존재하면서 건물만 투자자가 소유하는 형태로 외국에서는 사례가 많으나 아직 우리나라에서는 보기 힘들다. 건물장기임차형은 주택을 장기간 빌려서 경영하는 형태로 상업용부동산분야에서는 많이 존재하지만 주택분야에서는 역시 흔하지 않은 유형이다.

특히 이 마지막 유형은 외국에서는 마스터리스(master lease)의 형태로 광범하게 확산되고 있다. 마스터리스는 공실이 발생하더라도 임대인에게 고정임대료를 지급하는 방식으로 임대관리가 이루어진다. 임대인들은 위탁관리가 갖는 운영의 번거로움을 피하기 위해 이러한 마스터리스를 선호하고 있다. 또한 주택임대관리회사 측에서는 운영만 제대로 되면 높은 마진을 올릴 수 있다는 점에서 마스터리스 방식이 선호되고 있다.

이와 같이 임대주택 개발전략에 따라 주택임대관리의 유형도 달라진다. 주로 소규모 개발 위주인 토지활용목적형이나 토지건물취득형의 경우에는 임대관리 중 위탁관리의 형태가 일반적이다. 위탁관리는 임대인을 대신해서 임차인의 제반 관리업무를 담당하는 형식으로 현재 대부분의 주택임대관리는 이와 같은 위탁관리 형태를 취하고 있다.

반면 토지임대부형이나 건물장기임차형의 경우에는 위탁관리보다는 마스터리스와 같이 주택임대관리회사가 전대인으로서 임대인에게 공실을 책임지는 형태가 더 적합하다. 물론 토지활용목적형이나 토지건물취득형의 경우도 소규모가 아닌 대규모로 투자가 이루어지는 경우는 마스터리스를 활용할 수 있다.

● 우리나라 주택임대관리의 현황과 문제점

우리나라에서는 이와 같은 임대주택개발과 운영이 기업형으로 이루어지기 보다는 개인사업형태로 이루어지고 있다. 이처럼 임대주택산업이 민간에서 성장하지 못하는 데는 임대주택개발이나 운영에 필요한 법적 뒷받침이 되어 있지 않고, 사회경제적 환경도 분양 위주의 자가 주택 마련이 중심이 되어 임대주택에 대한 지원이 소홀하기 때문이다.

우리나라에서 주택임대관리는 공공임대를 제외하고는 매우 영세한 수준이다. 제도권의 경우에도 민간임대사업자로 매입임대가 존재한다. 그렇지만 2011년 말 매입임대사업자와 5년 분양전환 임대주택사업자가 보유한 민간임대주택은 전국적으로 57만호에 불과하다. 이는 전체 임대주택 800만호 비해서 보면 그 비율이 7% 수준에 불과하다. 반면 비제도권 임대주택은 무려 650만호에 달하며 이들 민간임대주택은 체계적인 임대관리가 이루어지지 않고 있다.

현재 우리나라 임대계약 형태는 전세이거나 높은 보증금을 받고 있는 보증부월세가 많기 때문에 임대인들은 굳이 주택임대관리를 통해 임대사업을 효율화할 필요성을 느끼지 못했다. 즉 대부분 주택가격 상승을 기대해 전세금이나 임대보증금을 무이자 대출로 활용하거나 연체시 손실을 피하는데 중점을 두어왔다.

그렇지만 최근 주택가격이 하락하고, 전세에서 월세로 전환이 급속히 일어나면서 임대목적이 변화되고 있다. 즉 임대인들 입장에서는 효율적인 임대관리를 통해 임대수입을 증가시킬 필요성이 커진 것이다. 또한 임차인들 입장에서도 전세가의 폭등 등으로 인해 일시에 전세금이나 월세보증금 등 목돈을 마련하는데 어려움을 겪고 있고, 시장에서 저렴한 전세물건을 확보하기도 어려운 상황이다.

그럼에도 불구하고 임대주택을 위탁하거나 마스터리스로 운영하려는 경우는 많지 않다. 예컨대 2011년 서울 은평구 지역에서 임대관리 위탁의사를 조사한 결과 임대사업자로 등록하지 않은 경우 임대인의 3/4이 위탁의사가 없었다. 또한 위탁을 하는 경우에도 호별 수수료를 지급하는 경우는 1/4에 불과했다.

이에 비해 월세 임대주택의 경우 임대관리업무가 매우 과중하다. 즉 전세와 달리 임차인의 모집뿐 아니라 임대료 징수, 유지보수, 퇴거 등 임대관리를 임대인이 직접 수행하기에는 버거운 수준이다. 또한 사회적으로 보면 임대차제도가 전세제도 위주로 저리 전세대출, 전세보증금 보증제도 등이 잘 정비되어 있는 것에 비해 월세 임대주택의 제도적 뒷받침도 매우 부족하다.

외국의 경우에도 민간임대주택을 개인들이 소유한 비율은 80~95%에 달하며, 정부에서는 이들 임대인들이 적극적으로 임대주택을 공급할 수 있도록 세제금융혜택을 부여하고 있다. 즉 투자금의 회수를 촉진하기 위해 가속상각이나 임시투자세액공제, 상속증여세 감면 등을 실시하고 있다. 이러한 정부의 세제혜택은 임대주택 공급의 증가를 통해 임대료를 떨어뜨려 임차인에게도 그 혜택이 돌아갈 수 있게 하겠다는 취지인 것이다.

또한 우리나라의 높은 보증금도 월세시장 형성에 장애요인이 되고 있다. 일반적으로 외국의 경우 보증금은 임차인의 원상복구 의무를 수행하기 위해 2~3개월 치만 받는 것이 관례이다. 그렇지만 우리나라의 경우는 임대료 체납에 대비할 수 있는 법적, 제도적 장치가 부족한 상황에서 보증금이 이를 대신해 왔다. 따라서 임대료 연체에 대한 보증보험제도를 도입해 월세시장 안정에 도움을 주면서, 동시에 높은 보증금 부담도 줄일 필요가 있다.

● 주택임대관리업 법제도의 정비방향

지난 6월 27일 주택임대관리업 도입을 위한 ‘주택법’개정안이 국회를 통과했다. 이에 따라 향후 시행령 제정과 더불어 본격적인 제도 도입이 수개월 후에 이루어질 계획이다. 시행령에서 정하게 되는 내용은 등록요건이 중심으로 관리호수, 자본금, 전문가 요건 등이 검토될 것이며, 이 밖에 업무의 세부규정이 이루어질 예정이다.

이 법의 제정은 임대주택수요 증가에 따라 임대주택 분야에 특화된 종합서비스를 제공할 필요성에 기인한 것이다. 그래서 이 제도를 통해 민간투자자들이 임대시장에 참여할 수 있는 여건이 조성될 것이다.

이 법에서는 주택임대관리업의 등록, 보증상품 가입, 임대사업자 등록의제, 주택임대관리업자에 대한 감독, 협회설립, 각종 위반사항에 대한 벌칙 등 주택임대관리 전반에 대해서 규정하고 있다. 이 제도를 통해 임대인에게는 임대주택 관리에 따른 각종 부담을 경감시켜주고, 안정적 수익을 확보해주게 된다. 그리고 임차인은 법에 의해 등록한 공신력있는 주택임대관리업자로부터 종합적인 임대주택 관리서비스를 제공받게 된다.

또한 이 법에 따르면 주택임대관리업은 임대를 목적으로 주택의 유지, 보수 및 개량, 임대료 징수 및 임차인 관리, 그 밖에 임차인의 주거 편익을 위한 업무를 수행하는 것으로 정의하고 있다. 다만 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제2조 제3호에 따른 중개업은 주택임대관리업에서 제외하고 있다. 따라서 임차인 선정과 관련된 업무는 별도의 중개회사와 협력해야 한다.

이 법에서는 주택임대관리업을 자기관리형과 위탁관리형 2가지로 구분하고 있다. 이 때 자기관리형은 주택임대관리업자가 계약 당사자로서 주택임대관리업자는 계약기간 중 임대인에게 임대료 지불을 보장하고 자기책임으로 주택을 임대하는 형태이다.

위탁관리형은 임대인과 임차인이 계약 당사자로서 주택임대관리업자는 임대인과의 계약에 의하여 관리수수료를 받고 임대료 징수, 임차인 관리 및 시설물 유지관리업무 등을 대행하는 형태이다. 그리고 국가, 지방자치단체 및 공공기간의 장은 주택임대관리업자에게 법률 등으로 정하는 바에 따라 행정상 필요한 지원을 할 수 있도록 하고 있다.

이 때 자기관리형은 임대인과 임차인의 권리 보호를 위해 보증상품에 가입해야 한다. 그런데 아직 우리나라의 경우 임차인의 보증보험 상품 가입보다는 보증금으로 대체하는 성향이 강하기 때문에 임차인을 보증보험에 가입시키기는 쉽지 않은 환경이다. 따라서 자기관리형의 경우 주택임대관리회사가 임대료 체납에 대한 보증보험을 가입하여 임대인의 위험을 감소시키도록 하고 있다. 또한 자기관리형 주택임대관리업자는 ‘임대주택법’ 제6조에 따른 임대사업자로 등록한 것으로 의제함으로써 주택임대시장에서 임대공급자로서 기능할 수 있도록 규정하고 있다.

● 국내 주택임대관리업의 전망

2000년대 들어 주택임대관리업이 크게 성장한 일본의 경우에는 전체 주택임대관리업자의 80%가 중개회사들이다. 나머지 20% 중에는 건설이나 건축설계회사가 주류를 이루고 있으며 이들 회사는 마스터리스 계약을 통해 임대관리시장에서 대기업으로 성장한 사례가 많이 있다. 즉 주택임대관리시장에서 일본 건설회사들은 주택건설시공과 임대관리를 결합한 사업포트폴리오를 기반으로 성장했다.

우리나라에서도 현재와 같은 여건에서 주택임대관리업만 가지고 이 시장에서 자리를 잡는데 한계가 있을 것이다. 결국 건설이나 설계, 주택관리, 중개 등 주택임대관리와 시너지가 나는 다른 사업과 결합된 형태로 이 사업을 전개할 필요성이 크다. 이와 더불어 법의 입법취지에 맞는 주택임대관리업의 지원제도도 조만간 확정되어 사업이 조기에 정착할 수 있도록 해야 할 것이다.

정부 지원정책과 관련해서는 지난 4.1대책 때 기업형 임대사업자를 육성하기 위한 토지임대부 임대주택의 도입이 포함됐다. 이에 따라 앞으로 토지임대부형 임대주택 개발전략이 민간주택임대시장에서 활용될 수 있을 것이다. 또한 임대주택리츠 등을 활용해서 기업형 임대사업을 육성할 계획이기 때문에 향후 대규모 임대사업자가 리츠나 부동산펀드 형태로 등장할 것으로 예상된다.

이와 더불어 정부는 준공공임대주택제도를 신설해 세제혜택을 부여할 계획이며 이 주택을 주택임대관리업자에게 위탁관리하는 경우에만 그 혜택을 부여할 계획이다. 따라서 주택임대관리회사가 준공공임대사업에서도 핵심적 역할을 수행하게 될 것이다.

특히 주택임대관리업 중 자기관리형 제도가 잘 정착된다면 현재 분양사업에서 어려움을 겪고 있는 시행사나 시공사, 기관투자가들도 새로운 기업형 임대주택사업에 참여할 수 있을 것이다. 즉 마스터리스와 리츠 등이 결합된 새로운 부동산자산관리 상품이 민간 주택임대관리시장에 등장할 수 있다. 나아가 대규모 미분양으로 어려움을 겪는 수도권의 아파트단지들도 이러한 주택임대관리업을 활용하여 장기미분양에서 탈출하는 전략을 마련할 필요가 있다.