“부동산으로 큰돈을 벌고 싶다면 현재의 수익률에 연연하기보다는 미래의 가치를 보고 투자해야합니다.” 부동산 투자로 소위 ‘알부자’가 된 L씨(남·49세)가 필자에게 귀띔해준 자신만의 투자 노하우다.     

부동산에 투자해서 돈 버는 형태는 크게 두 가지로 나눠 볼 수 있다. 하나는 임대수익이고, 다른 하나는 매각차익이다.

임대수익은 흔히 ‘월세’라고 불리는데, 상가나 오피스텔, 오피스빌딩 등과 같은 수익형부동산에 투자할 때 그 판단의 기준으로 삼는다. 이때 투자자가 기대하는 임대수익률(투자금액 대비 임대수익)은 부동산 유형별, 지역별로 다소 차이를 보이지만, 통상 정기예금 금리에서 2~3%를 가산한 수준이다. 임대수익은 임차인이 임대인(소유자)의 부동산을 사용하는 대가로 임대인에게 지불하는 반대급부(돈)라는 점에서 부동산의 현재가치로 볼 수 있다.

반면 매각차익은 양도차익으로도 불리는데, 상가나 오피스텔과 같은 수익형부동산은 물론 아파트나 토지와 같은 비수익형부동산에 투자할 때도 판단의 주요 기준으로 작용한다. 다만 매각차익의 경우 투자자가 투자를 결정할 당시 매각의 실현 여부 및 실현 금액의 범위를 사실상 확정할 수 없다는 점에서 임대수익에 비해 불확실성(위험성)이 훨씬 높은 편이다. 하지만 불확실성이 큰 만큼 기대되는 수익성도 크다는 점에서 부동산의 미래가치와 밀접하게 연관된다.

부자는 눈앞의 이익보다 향후 가치상승 노린다

부동산에 투자할 때 보통의 평범한 투자자들은 단기적 안목에 갇혀있어 눈앞의 이익(임대수익, 최저가매입 등)에만 급급한 나머지 당장의 투자수익이 보장되지 않는 미래가치에 투자하는 것을 버거워하며 기피하거나 쉽사리 포기하는 경향이 있다.

하지만 시쳇말로 부동산으로 큰돈을 벌어봤다는 부자들은 대개 현재의 가치를 중시하는 임대수익이나 최저가매입에 연연하기보다는 향후 매각 시 큰 폭의 차익을 노릴 수 있는 부동산 즉 미래가치가 높은 부동산에 기꺼이 투자하려 한다. 앞서 언급한 알부자 L씨 역시 눈앞의 이익에 연연하기보다는 향후 발전가능성 즉 미래가치가 높은 부동산에 투자하는 것을 당연시해왔다.

지금은 은퇴했지만 몇 해 전까지도 건축기사로 일했던 L씨에게 처음이자 마지막 직장이었던 곳은 서울 도심권 소재 건축설계사무소였다. L씨가 건축기사로 일하던 시절(1991년~2005년, 만 15년간 근무)은 IMF 외환위기(1997~1998년) 2년간을 제외하고는 대한민국이 온통 부동산 개발 붐으로 시끌벅적하던 때였다. 1990년대 초반 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등) 건설과 2000년대 초반 2기신도시(화성, 판교 등) 건설이라는 초대규모의 아파트단지 건설을 중심으로 아파트, 상가, 오피스텔 등 다양한 유형의 부동산들이 공급되고 분양되었던 부동산시장의 호황기였다.

그 당시 L씨가 맡았던 업무의 상당부분은 건축주(개발업자)가 매입한 대지 위에 분양을 목적으로 신축할 아파트나 오피스텔, 상가 등을 설계하고 인허가를 득할 수 있도록 컨설팅해주는 역할이었다. 그러다보니 L씨는 자연스럽게 개발업자의 관점에서 나대지를 관찰하고 분석하는 기회를 수없이 갖게 되었고, 이때의 경험덕분에 부동산 투자 시 미래가치를 내다보고 투자할 수 있는 자신만의 확고한 안목도 가질 수 있게 되었다. 일례로 서울시 종로구 소격동 근린주택 투자사례는 L씨가 부동산의 미래가치를 내다보고 신속한 매입을 결정하여 큰돈을 벌었던 대표적인 부동산 투자 성공사례로 볼 수 있겠다.

L씨의 종로구 소격동 근린주택 투자사례

사연은 이러했다. 퇴직한 이후 전통찻집 창업을 꿈꿔왔던 L씨에게 8년 전(2005년) 어느 날 가게자리를 알아봐달라고 부탁했던 부동산중개인 K씨로부터 때마침 좋은 가게가 나왔으니 한번 가보는 게 어떠냐는 전화가 왔다.

K씨가 소개한 가게자리는 고궁(경복궁)과 근접하면서 삼청동길에 위치해 평소 외국인 관광객의 왕래가 꾸준히 있었던 곳으로 한국의 전통찻집자리로 안성맞춤이었다. 게다가 1층이면서도 임대료도 주변시세보다 저렴하고 사용면적도 적정해(실평수 50㎡ 규모) L씨의 마음을 완전히 빼앗아버렸다.

그런데 임대차계약을 결심한 L씨의 귀에 이상한 소문이 들렸다. 집주인(임대인)이 자녀교육을 위해 외국으로 이민을 준비 중이며 이에 따라 집도 급매물로 내놓은 상태이기에 신규 임차인 확보는 물론, 기존에 입주해 있던 임차인들마저 모두 불안해하고 있다는 소문이었다.

L씨가 주변 부동산 중개업소를 통해 탐문해본 결과 모든 게 사실이었다. 그날 밤 L씨는 임대차계약 여부를 고민하면서 뜬눈으로 밤을 세워야했다. 하지만 다음 날 아침 L씨는 집주인에게 자신한테 집을 매각해달라는 뜻밖의 제안을 내놓았다. 물론 부동산 중개업소에 내놓은 가격보다 저렴하게 팔아달라는 부탁도 잊지 않았다. 그 대신 계약금과 중도금, 잔금의 구분 없이 한 번에 매매대금을 일괄 지급하는 일시불 납부조건을 제시했다. 결국 서둘러 외국으로 이민을 가야했던 집주인이 매매조건에 동의하면서 L씨는 자신이 그토록 갖고 싶어 했던 소격동 소재 가게건물을 소유하게 되었다.

소격동 근린주택의 매매계약내용을 살펴보면, 대지 면적은 280㎡, 건물 연면적은 413㎡이며 총 2층 규모의 근린주택이다. 1층과 지하층은 근린생활시설(커피숍과 액세서리점, 옷가게, 분식점 등)로 임대 중이었고, 2층은 주택으로 집주인 가족이 거주하고 있었다. 토지의 개별공시지가는 평당 900만원 선이었고, 건물은 준공된 지 30년이나 경과된 상태였다. 주변 부동산 중개업소를 통해 가격을 조사해보니 건물은 낡고 오래돼 가격을 전혀 인정받을 수 없었고 오로지 토지가격(3.3㎡당 2200만~2500만원)으로만 평가받을 수 있을 뿐이었다.

하지만 L씨는 집주인에게 오래된 건물이라 임대에 어려움이 클 것이라는 점을 집중적으로 부각시키면서 시세보다 다소 저렴한 가격이지만 매매대금 지급조건이 좋은 자신에게 팔아줄 것을 거듭 요청했다. 결국 L씨는 자신의 의도대로 집주인과 매매계약을 체결할 수 있었다. 8년이 지난 2013년 현재 L씨가 매입한 소격동 근린주택은 그 사이 시세가 4배나 오른 평당 8~9000만원(총액 68~76억원)을 호가하고 있다.

시세가 급등한 이유는 최근 몇 년 사이 한류바람과 차이나머니를 앞세운 중국인 관광객이 급증하면서 관광객 특수에 따른 외국인 방문이 늘어나고 있고, 북촌한옥마을과 삼청동 카페골목 등을 찾는 내국인이 급증하면서 소격동 일대 상권이 활성화되고 있으며, 또 이로 인해 유동인구 및 점포개설 희망자가 큰 폭으로 늘어나면서 임대수요가 급증했기 때문이다. 만일 8년 전 L씨가 소격동 근린주택의 미래가치를 내다보지 못하고 단순히 눈앞의 이익에만 급급했다면 임대수익률이 저조하면서 낡고 오래된 건물인 소격동 근린주택은 안타깝게도 투자에서 제외됐을 것이다.

요컨대 L씨가 성공적인 부동산 투자로 알부자가 될 수 있었던 데는 지금 당장은 투자수익이 보장되지 않더라도 눈앞의 이익에 연연해하지 않았고 향후 미래가치가 높은 부동산에 투자하겠다는 투자원칙을 지켜왔기 때문이었다.