“빌딩도 성형해야 미인이 되는 겁니다.” 이 말은 신흥 부동산 부자 P씨(남·56세)가 필자에게 부동산으로 돈 버는 자신만의 노하우로 알려준 말이다. 여기서 ‘성형’은 ‘리모델링’을 뜻하는 것이고, ‘미인’은 ‘투자수익’, 즉 ‘돈’을 의미하는 말이다.

요즘 20~30대 젊은 층에서는 남녀를 불문하고 성형이 적지 않은 관심사로 자리 잡고 있다고 한다. 오죽하면 ‘지금, 대한민국은 성형시대, 성형공화국’이라는 자조 섞인 말이 여기저기서 흘러나오고 있을 정도다. 부동산 시장도 예외는 아니다. 다만, 사람과 달리 젊은 층이 아닌 노년층, 즉 노후화된 건물(빌딩 또는 주택)이 그 주요 대상이 되고 있을 뿐이다.

앞서 언급한 P씨의 경우, 소위 ‘헌집을 사서 개·보수 후 새 집 형태로 되파는 행위’, 즉 값싸게 낡은 건물(또는 주택)을 매입하여 리모델링 한 후 새 건물(또는 주택)로 재매각하는 투자행태로 소위 ‘신흥부자’의 반열에까지 올라섰다. 서울시 성북구 종암동 역세권에 위치한 근린상가건물이 P씨를 신흥부자의 반열로 이끌어준 바로 그 부동산이다.

‘헌집 다오, 새집 줄게’ 전략으로 신흥부자 등극

사연은 이러했다. 대기업에서 명예 퇴직한 이후 창업을 준비하던 P씨에게 4년 전 어느 날 평소 안면이 있던 부동산중개인 A씨로부터 전화 한통이 걸려왔다. 괜찮은 상가건물 하나가 급매물로 나왔는데 조만간 지하철역이 개통될 예정이며 배후상권으로 기존의 아파트 780세대 외에 새로이 아파트 1260세대가 수개월내 준공 입주를 시작할 예정이라서 향후 가치상승 가능성이 매우 큰데, 혹시 투자할 생각이 없느냐는 게 요지였다. 이에 P씨는 부동산중개인 A씨의 말이 그다지 내키지는 않았지만 일단 현장답사를 해본 후 매입여부를 판단하기로 했다.

부동산중개인 A씨가 소개한 물건은 서울시 성북구 종암동에 소재한 준공된 지 만28년 된 낡고 오래된 3층 규모의 근린상가건물로서 대지 면적이 140평, 건물 연면적은 280평이었으며, 엘리베이터는 따로 없었다. 임대현황을 살펴보니, 1층은 중국음식점, 슈퍼마켓, 분식집, 약국 등이 있었고, 2층은 병원과 일부 공실상태였다. 3층은 PC방과 당구장으로 채워져 있었던 반면, 지하층은 전체가 공실이었다.

건물 및 토지 등기부등본, 건축물관리대장, 토지대장, 지적도 등 기본적인 부동산 공적장부를 통해 물건분석을 끝낸 P씨는 이어서 인근 부동산중개업소를 통해 시세 및 상권 조사까지 마쳤다. 그러던 중 P씨는 이러한 일련의 분석 및 조사과정을 통해 투자에 도움이 될 수 있는 몇 가지 흥미로운 사실을 찾아낼 수 있었다.

외관 수리 후 값어치 올라갈 건물 따로 있다

첫째, 소개받은 상가건물이 아파트단지(기존 780세대 및 신규 1260세대)로 진입하는 초입에 위치해 있어 매우 안정적인 상권 확보가 가능하다는 점이었다. 즉 배후지 2040세대 아파트 입주민들이 출퇴근이나 등하교 등으로 반드시 소개받은 상가건물 앞으로 지나다녀야한다는 점은 상권의 안정적 확보로 연결될 수 있기 때문이었다.

둘째, 도보 5분 거리 내 지하철역의 개통이 예정돼 있어 상권 활성화가 기대된다는 점이었다.

통상 상권의 활성화를 위해서는 상가 앞으로 지나다니는 유동인구가 매우 중요한데, 지하철이 개통됨으로써 과거 자동차를 이용하던 사람들 중 적지 않은 사람들이 지하철을 이용할 수 있게 됨에 따라 상가 앞 유동인구는 늘어나게 마련이다. 결국 유동인구 증대는 상권 활성화 및 매출증가에 따른 임대료 상승으로 이어질 것이기 때문이었다.

셋째, 건물의 외관이 낡고 노후화되었지만 비교적 튼튼하게 건축되어 뼈대가 강건하고, 무엇보다 대지 면적이 넓은 반면, 건물의 연면적은 작아 증축 및 리모델링이 가능한 것으로 판단된다는 점이었다.

실제로 토지이용계획확인원을 열람해본 결과, 3종일반주거지역으로 확인됐다. 서울시의 경우 3종일반주거지역의 건폐율이 50%이고 용적률이 평균 250%임을 감안할시 현재 3층 규모의 건물은 향후 2개 층의 증축이 가능하게 돼 총 5층 규모로 확장할 수 있었다. 결국 이는 임대면적 및 임대수입의 증가로 이어질 것이기 때문이었다.

넷째, 부동산중개인 A씨가 제시한 임대현황을 살펴보니, 8년 이상 된 장기임차인이 많았던 반면, 임대료 수준은 주변 임대시세보다 적어도 30% 이상 저렴했다. 이는 건물의 외관이 낡았음을 감안하더라도 지나치게 할인된 금액이었다. 게다가 임차인들 중 일부는 임대인(건물주)과 개인적 친분이 두터워 오랜 기간 동안 임대료 인상이 없었던 터였다. 하지만 이러한 상황이 P씨에게는 오히려 매력 포인트이자 호재거리였다. 소개받은 상가건물의 경우 상권이 양호한 만큼 건물의 외관을 수리한 후 임차인을 변경한다면 큰 폭의 임대료 증액도 가능하기 때문이었다.

증축후 시세와 임대료 상승, 대출금 차입효과까지

그로부터 며칠 후 P씨는 소개받은 급매물성 근린상가건물을 시세보다 다소 저렴한 24억8000만원에 매입하기로 계약했다. 또 부족한 잔금 중 11억원은 은행대출을 실행시켰다. P씨의 총투자금은 합의한 부동산 중개수수료 0.4%를 포함하더라도 총 투자금 26억원이 넘지 않았다.

그리고 P씨는 1년6개월이 지난 후 5억원을 들여 2개 층 증축공사를 포함한 대규모 리모델링공사를 마쳤다. 만4년이 지난 현재 그 건물의 시세는 최소 55억원에 이른다. 매월 들어오는 임대료 2500만원을 제외하고도 부동산 가치상승으로 인한 투자수익률만 무려 112%에 달했다. 게다가 연4%대 저금리 대출금 11억원에 대한 차입효과까지 감안한다면 투자수익률은 훨씬 더 높았다. 무엇보다 얼어붙은 현재의 부동산시장을 감안한다면 P씨가 얻은 투자수익률은 분명코 초대박이었다.