문제점

최근 공동주택 하자소송에서 원고가 감정 신청한 하자 항목을 살펴보면 대부분 중요한 하자 사항이 아닌 하자내용이 사소하거나 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하지 않는 하자가 대부분이다. 그렇다면 중요한 하자는 어떤 것을 의미하는지를 살펴볼 필요가 있고 다음에 열거된 기준에 따라 단계별로 평가절차를 거쳐야 할 것이다. 중요하지 않은 하자에 해당한다면 철거 후 재시공하는 것으로 산정해서는 안되므로 반드시 공사비 차액으로 계상해야 할 것이다.

민법의 규정

민법 제667조에서는 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대해 하자의 중요도에 따라, △하자보수 청구, △하자보수에 갈음하는 손해배상 청구, △하자보수 청구와 손해배상을 동시에 청구할 수 있음을 규정하고 있다. 특히 같은 조 1항 후단에서는 “하자가 중요하지 않으면서 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 하자보수를 청구할 수 없다”라는 취지로 규정해 손해배상만을 청구할 수 있음을 명시하고 있다.

판례의 태도

이에 대해 대법원 판례에서는 “하자가 중요하지 않으면서 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 수급인이 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 상태로의 교환가치 차액으로 산정하여야 한다.”(1998. 3. 19. 선고 대법원 95다30345 판례 참조)라고 판시하고 있다. 즉 중요하지 않은 하자는 교환가치 차액으로 계상하도록 하고 있다. 교환가치 차액 산정이 적절치 않은 하자는 “하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자있는 상태로의 시공비용의 차액을 손해액으로 계상함이 타당하다 할 것”이므로(수원 지방법원 2004가합 4754 판례참조), 하자가 중요하지 않으면서 보수에 많은 비용이 소요되는 경우에는 공사비 차액으로 계상해야 할 것이다.

중요한 하자와 보수비의 과다성에 대한 판별기준

서울중앙지방법원 건설전담부에서는 2006년 1월경에 전·현직 건설 전담 재판부를 중심으로 지금까지의 재판실무 경험을 토대로 ‘건설재판 실무논단’을 발간한 바 있다. 이 실무논단의 하자의 중요성 및 보수비용의 과다성에 관한 소론에서는 하자의 중요성의 판별기준은 “일반적으로 건물의 기초부분·구조체부분에 하자가 있고 그것이 건물의 안전성이나 내구연한에 영향을 미칠 때에는 중대한 하자가 있다고 하여야 하지만, 재료의 종류나 치수, 공법 등에 차이가 나는 것에 지나지 않는 때에는 중대한 하자로 볼 수 없다.”라고 하고 있다.

더 구체적으로 하자의 중요성에 대해서는 “건축물 등의 하자는 구조·안전·미관 등의 결점이라고 할 수 있는데 어떤 하자로 말미암아 건축물 등이 구조 또는 안전, 그 건축물 등을 사용하는 사람의 생명·신체에 문제를 야기하는 정도라면 특별한 사정이 없는 한 이는 중요한 하자로 보아야 할 것이다.”라고 하여 중요한 하자의 범위에 대해 명확하게 개념을 정의하고 있다.

또한 기능상의 기준에 대한 판별기준에서는 “건축물 등에서 하자가 발생한 부분 및 그 부분이 가지는 기능·역할을 파악하고 하자로 인하여 기능 및 역할을 전혀 발휘할 수 없거나 현저한 장애를 주는 것인지 아니면 기능 등이 일부 제한됨에 그치는 것인지를 판정하여, 기능 및 역할을 전혀 발휘할 수 없거나 현저한 장애를 주는 경우에 중요한 하자로 볼 수 있다.” 라고 기능상 지장을 초래할 수 있다는 정도의 범위를 명확하게 정의하고 있다.

뿐만 아니라 이 실무논단에서는 “일반적으로 보수에 필요한 비용과 보수에 의하여 생기는 이익을 비교하여, 보수청구권을 행사하는 것이 수급인에게 가혹한 경우에는 과다한 비용이 된다.”라고 하고 있다.

이에 비추어 볼 때, 이익과 손해를 비교형량하여 보수를 청구하는 것이 수급인에게 가혹한 경우에는 과다한 비용에 해당해 허용될 수 없으므로, 시공사가 미시공 또는 변경시공함으로써 얻은 재료비와 노무비 차액 상당을 배상의 범위로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

결론

이상에서 살핀 바와 같이 중요하지 않은 하자임에도 불구하고 보수에 과대한 비용이 소요되는 경우는 하자 제외조건이고, 하자가 중요하지 않으면서 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 수급인이 하자 없이 시공했을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 상태로의 교환가치 차액으로 계상해야 할 것이다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 현재 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장, 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.