“최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것이다”라는 말이 있다. 이 말은 주식시장에서 흔히 쓰는 말인데 ‘가치투자’를 강조할 때 자주 등장한다. 여기서 말하는 가치투자란 기업의 가치를 보고 주가가 그 기업의 가치보다 쌀 때 해당 주식을 매수해서 장기간 보유하는 것을 말한다. 이를 투자의 귀재 워렌버핏은 “1달러 지폐를 40센트에 사는 것”이라고 설명하고 있다.     

최근 국내 부동산시장에도 값싸게 부동산을 매입하려는 가치투자의 바람이 일고 있다. 부동산시장의 장기침체 여파로 소위 ‘값싼 매물’이 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 이때 값싼 매물은 급매물, 경·공매물, 부실채권(NPL)매물, 대물변제매물, 미분양할인매물 등 다양한 이름으로 투자자를 기다리게 된다.

현명한 부자들은 워렌버핏이 주식시장을 대상으로 가치투자를 실현했듯이 부동산시장을 대상으로도 가치투자하기를 주저하지 않는다. 그들은 값싸게 매입하는 가치투자야말로 최고의 부동산 투자전략이고 최고의 부동산 재테크라고 생각한다.

우량물건 무조건 시세보다 싸게 매입한 대학교수 J씨

강남에 300억 원대 빌딩 2채를 가지고 있는 대학교수 J씨(남·48세)는 부동산업계에서 꽤 알아주는 유명인사다. 강남 부동산업계에 종사하는 중개업자라면 그를 모르는 사람이 거의 없을 정도로 유명한 소위 ‘꾼’이다. 하지만 대외적으로 알려진 J씨의 직업은 대학교수다. 물론 속내를 살펴보면 부동산 개발 및 투자를 업(業)으로 하고 있는 시행업체 대표이기도하다.      

J씨에게 부동산은 부(富)를 안겨준 너무나도 고맙고 확실한 투자대상이었다. 불과 10여 년 전만해도 부동산 투자에 문외한이었던 J씨가 이처럼 부동산시장에 자신의 명성을 알릴 수 있었던 것은 그만의 독특한 투자원칙이 있었기에 가능했다.

그가 내세운 투자원칙은 우량물건을 무조건 시세보다 30~40% 이상 값싸게 매입하는 것이었다. 특히 사업체의 부도처리 등 건물주의 급박한 자금사정상 소리 소문 없이 급매물로 나온 강남대로변 빌딩은 그가 선호하는 최고의 사냥감이었다. 물론 이러한 J씨의 독특한 투자원칙(우량물건을 시세보다 30~40% 이상 값싸게 매입하기)은 실제 투자로도 이어졌고, 수년이 지난 지금까지도 부동산업계의 성공사례로 회자되고 있다.

J씨는 지난 10여 년간 총 3번의 매입과 1번의 매각을 통해 600억원대 강남빌딩부자로 거듭날 수 있었다. 우선 2004년 2월, 상속인들의 재산분배과정에서 세금납부를 위해 급매물로 나온 서초구 반포동 강남대로변 소재 4층 규모의 근린생활시설빌딩(일반상업지역, 토지 102평, 건물 437평)을 그 당시의 정상시세인 46억 원에서 무려 34%나 할인된 30억원에 매입했다.

9년이라는 세월이 흐른 지금 현재 그 건물의 호가시세는 150억 원에 이른다. 만일 호가시세대로 매각이 실행되었다고 가정한다면 J씨는 위 사례 부동산을 급매로 매입한지 9년 만에 무려 400% 세전투자수익률(세전양도차익 120억 원)을 달성하게 된다. 이는 통상적인 물가상승률을 감안하더라도 엄청난 투자수익률이 아닐 수 없다.

안전마진 개념의 가치투자원칙에 충실하라

J씨는 다시 2006년 7월, 건물주를 포함한 일가족 모두가 해외로 이민을 떠나게 되면서 급매물로 나오게 된 강남구 청담동 명품거리 대로변 코너에 소재한 3층 규모의 근린생활시설빌딩(제3종일반주거지역, 토지 110평, 건물 297평)을 그 당시의 정상시세인 120억 원에서 30% 할인된 84억 원에 매입하게 되었다. 계약일로부터 1개월 이내에 중도금 정산과정 없이 잔금을 모두 일시불로 지급해달라는 매도자(건물주)측의 대금지급조건을 따른다는 전제하에 대폭 할인받은 금액이었다. 물론 J씨의 경우 선친으로부터 상속받은 거액의 유휴자금이 있었기에 가능한 일이었다. 지금은 청담동 명품거리 일대 토지가격 급등으로 275억 원에도 사겠다는 매수희망자가 줄서있을 정도로 가격이 뛰어오른 상태다.

물론 J씨가 현재처럼 600억 원대 강남빌딩부자가 될 수 있었던 과정 중에는 항상 매입만 있었던 것은 아니었다. 2008년 5월, J씨는 4년 전 급매물로 값싸게 매입했던 서초구 반포동 강남대로변 소재 4층 규모의 근린생활시설빌딩을 시세인 92억원에 매각했다. 2004년 2월, 매입금액이 30억원임을 감안하면, 무려 207% 세전투자수익률(세전양도차익 62억 원)을 달성했다.

한편 J씨는 2008년 하반기 발생한 글로벌 금융위기 여파로 부동산가격이 급락했을 때 이 시기를 우량매물을 값싸게 매입할 수 있는 절호의 기회라고 판단했다. 이에 따라 2008년 11월, 강남구 삼성동 테헤란로대로변에 소재한 5층 규모의 오피스빌딩(일반상업지역, 토지 155평, 건물 893평)을 그 당시의 정상시세인 280억원에서 30% 할인된 196억원에 매입했다. 그 당시 이 빌딩은 OO저축은행이 사옥으로 사용하던 중 경영난으로 도산직전까지 내몰리면서 암암리에 급매물로 나온 것이었다. 현재 그 건물의 호가시세는 테헤란로대로변에 위치한 오피스빌딩 가격 급등세에 힘입어 390억원에 달한다. 만일 호가시세대로 매각이 실행되었다고 가정한다면 J씨는 위 부동산을 급매로 매입한지 4년 만에 무려 100% 세전투자수익률(세전양도차익 194억 원)을 달성하게 된다.

요컨대 J씨가 위 사례들에서처럼 부동산 투자의 귀재로 성공할 수 있었던 데는 나름대로의 독특한 투자원칙, 즉 “최고의 투자는 가장 값싸게 매입하는 것이다.”라는 안전마진(Margin of safety) 개념의 가치투자원칙에 충실한 덕분이었다.