주택·부동산개발사업의 현황 

사업규모 31조원으로 건국 이래 최대 복합 부동산 개발 프로젝트였던 용산국제업무지구 개발사업이 끝내 파국을 맞았다. 2008년 국제금융위기가 일어난 후 세계경기가 위축되고, 그 여파로 국내 대형 주택·부동산개발사업이 잇달아 중단됐다. 이때문에 약 380조원이 넘는 투자자금이 묶여 있어 부동산 시장 침체가 내수 경기를 둔화시키면서 경제전반의 어려움을 가중시키는 지경에 이르고 있다.

2013년 1/4분기말을 기준으로 전국에서 사업협약이 이루어졌던 28개 대형 부동산 프로젝트 파이낸싱(이하 PF) 사업 가운데 19개 사업이 중단됐거나 표류 중이다. 용산 국제업무지구 사업을 비롯해 19개 사업은 시행사들이 사업 추진을 기피하거나 자금 조달에 실패하면서 사실상 백지화된 셈인데 이들 19개 PF 사업의 총사업비만 무려 63조4400여 억원에 이른다. 또한 시장에서 앞날의 회수가 불분명한 즉, 사업성이 불투명해 PF 사업으로서의 기본적인 전제가 사라진 부동산개발사업 자금이 총 380조원에 달한다. 이는 우리나라 2013년 예산 규모인 342조원을 훨씬 넘는 막대한 규모다.

이러한 국민경제상의 커다란 부담이 발생한 것은 국제금융위기 이후의 부동산 경기침체가 직접적인 계기가 됐다. 그러나 근본적인 것은 우리나라에서는 주택·부동산개발사업의 전문성을 갖춘 인력과·자본이 거의 없는 상태에서 건설업체의 신용에만 근거한 지급 및 연대보증을 통해 초기사업자금을 조달, PF 사업을 전개했다는 것이다.

소위 PF(Project Financing:투자자금조달)사업은 미국을 중심으로 장기적인 예금을 활용해 IB(투자은행)가 유망사업개발에 투자하고, 개발 사업의 현금수입 및 자산에 근거해 자금을 차입하는 사업방식이다. 원리금 상환 책임은 개발사업 자체의 내재가치와 예상 현금수입 이내, 또는 일정범위의 출자자 부담으로 한정한다.

PF를 통한 주택·부동산개발사업이 활발한 미국의 경우 부동산개발사업 전반에 걸쳐 부동산개발업에 대한 전문성을 강조하고 있다. 1970년대에는 CM이 출현했고, 1980년대에 들어서면서 디벨로퍼가 출현하고 역할이 확산됐다. 그러니까 미국에서는 CM의 업무영역이 확대되는 형식으로 디벨로퍼의 업무영역이 정해지면서 CM, 설계 및 프로젝트 관리, 자금조달 등 부동산개발 전반의 전문성과 노하우를 부동산 디벨로퍼가 자연스레 갖추게 된 것이다.

일본의 경우는 1980년대 버블 붕괴 이후 금융기관의 부채비율에 대한 관리가 강화되고, 설비투자 감소, 민간수주의 감소가 겹쳐 일본 건설산업 전반이 위기에 봉착했다. 이러한 위기를 사업 다각화, 조직의 슬림화와 전문화를 통해 해결해가는 과정에서 디벨로퍼와 건설사의 기능이 분화됐다. 대표적인 사례로는 다이세이건설(大成建設)과 시미즈건설(淸水建設)이 있다.

우리나라 부동산 개발사업에서 건설회사는 대부분의 경우 개발사업 시행과 시공, 그리고 자금조달을 병행하고 있다. 미국의 경우에는 디벨로퍼의 기능과 역할이 1980년대부터 정착, 확산되면서 부동산개발업무는 디벨로퍼가 담당하고, 건설업체는 시공을 담당하는 분화가 이루어졌다. 일본의 경우에는 부동산 버블이 붕괴하면서 건설경기가 위축되는 과정에서 시행사와 시공사가 분리됐고, 대부분의 경우 시행사는 시공사의 자회사 형태로 부동산개발업무를 담당하고 있다.

우리나라에서 건설회사의 신용에 근거한 PF사업이 급격히 늘어난 배경은 우리나라의 부동산개발업이 주택분야를 중심으로 전개되고 있다는 점이다. 이것은 주택개발사업의 선분양 관행으로 인해 현금 유입시점이 인·허가를 얻은 후 착공시점에서 이루어지기 때문에 자금의 회수기간이 매우 짧다는 것이다. 즉 해외의 후분양에 비해 선분양이 가능해 사업비를 조기에 회수할 수 있기 때문에 개발사업이 주택사업에 치우쳐 있어 오히려 장기적인 개발사업에 걸림돌이 되고 있으며, 대규모 개발사업을 추진할 수 있는 능력배양이 부족하게 된 것이다.

결국 진입장벽이 낮다는 잇점으로 인해 자금력을 갖춘 디벨로퍼 출현에 오히려 걸림돌이 되는 현상이 생기면서 주택분양 사업 이외에 자금 회수기간이 긴 레저시설, 호텔, 부동산 임대사업 등의 실적을 찾기는 매우 어렵다.

우리나라 부동산 개발 PF사업 참여주체별 역할

●시공사

IMF 외환위기를 겪으면서 국내 주택건설사업 구조가 크게 변화했다. 대형 주택건설업체가 토지개발과 건설을 모두 담당하는, 즉 오늘의 시행사의 역할과 시공사의 역할을 함께하던 것이 오늘의 형태로 분화됐으며, 개발금융의 역할이 중요시되는 양상이 전개되고 있다.

이러한 변화의 근본적인 요인은 기업의 BIS 기준율을 200% 이하로 엄격히 유지하도록 금융권에서 요구하고 있기 때문에 대규모 자금을 장기간 차입해야 하는 주택사업용 토지 확보가 어려워져, 자체사업의 비중을 줄이면서 수주사업의 비중을 증가시키게 됐기 때문이다. 또한 부동산 실명제의 정착으로 대형 주택건설업체가 타인 명의로 토지를 확보하기가 곤란하고, 대형 건설업체의 개발사업 추진시 토지소유주들이 과도한 지가를 요구하는 등 토지개발여건이 악화된 점도 한 요인이 됐다.

결국 이러한 산업구조 변화에 적응하는 과정에서 건설회사의 축적된 신용을 개발사업 자금 조달원으로 삼는 PF 방식의 부동산개발사업 형태가 부각된 것이다. 이러한 구조하에서 자본과 경험이 충분치 않더라도 토지를 확보할 수 있는 디벨로퍼 즉, 시행사가 우후죽순격으로 생겨나 오늘에 이르게 된 것이다.

●부동산개발업-시행사

우리나라 주택개발사업에서 시행사는 기본적으로는 상품의 기획에서, 개발 구상, 분양기법 및 사업관리 전반에 걸친 프로젝트의 관리 주체이다(구미에서는 부동산개발업자를 developer, project developer, property developer, real estate developer 등으로 부르며, 우리나라 주택법에서는 사업시행자, 사업주체로 칭하고 있다). 그러니까 국내 주택새발사업에서 시행사는 토지소유자로서 사업의 인·허가 업무를 담당해 사업의 위험과 이익의 1차적인 주체가 된다.

국내에서 시행사의 가장 중요한 역할은 주택건설용 토지의 확보이다. 대부분의 경우 시행사들은 토지매입과 인?허가 업무의 추진을 위해 적은 규모의 자기자금으로 토지의 계약금을 지불하고 나머지 자금의 조달을 위해 시중은행, 생명보험사, 부동산신탁사, 상호저축은행, 자산운용회사, 건설회사 등으로부터 법인 대출을 받거나 직접 투자를 받는다.

시행사는 프로젝트의 성패와 가장 밀접하게 연결된 주체로서 개발사업의 인·허가 등 분양 전까지 발생하는 모든 위험을 지게 된다. 주택개발사업에서 시행사가 참여하게 된 가장 큰 요인은 적은 규모의 자기자금을 투자하고 대규모의 사업을 시행하면서 총 투자자본에 대한 지배력이 강하다는 점이다. 일반적으로 시행사는 5억원 이상의 자본금을 갖고 ‘부동산개발업, 임대업’ 또는 ‘주택건설업’형태로 설립된다.

주택 및 부동산시장이 활황기로 접어든 2001년을 기점으로 시행사는 그 수가 급격히 증가한다. 1개 이상의 주택개발, 오피스텔 개발을 한 시행사는 2008년 국제 금융위기 전후에 500여개에 달한 적도 있었다. 단기간에 급격히 시행사가 증가하면서 전문성을 충분히 확보하지 못한 업체가 사업을 추진하고, 한정된 사업 부지를 둘러싸고 과열경쟁이 빚어져 토지가격이 상승하는 부작용이 두드러졌다. 경우에 따라 일부업체(세칭 기획부동산)는 허위분양 후 고의부도를 내고 대표자가 잠적하는 사례가 나타나기도 했다.

상당수의 부동산개발업체 즉, 시행사는 부동산과 관련된 전문인력, 자본여력, 노하우를 충분히 갖추지 못하고 있어 주택·부동산개발에 필요한 전문성을 결여하고, 사업위험에 대처하는 능력이 부족해 자체브랜드를 갖춘 시행사로 성장하지 못하고 있는 형편이다. 영세한 시행사는 브랜드를 비롯해 분양전략 수립 등의 역할을 대부분 시공사에 의존해 건설업체의 하청업체 또는 토지작업을 전담하는 중개시행사의 형태로 운영되고 있다.

사업성이 양호한 프로젝트일 경우 시행사는 토지가격의 10% 수준의 계약금만 있다면 다양한 방법으로 자금을 조달해 주택건설사업을 추진할 수 있다. 전체사업비에서 토지가격이 20∼30%를 차지하고, 나머지 70~80%가 건설이용과 금융비용이라고 가정할 때, 전체사업비 가 1000억원이라면 토지비 200∼300억원의 10%인 20억~30억원으로 사업을 추진할 수 있다. 동 프로젝트의 개발이익을 10~15%로 추정할 때 총매출액은 1100∼1150억원으로서 20~30억원을 투자해 100∼150억원의 개발이익을 실현할 수 있는 셈이다.

즉, 전체 사업비의 2~3%만 있으면 개발사업 시장에 진입할 수 있고, 최소 330∼750의 이익을 기대할 수 있다. 토지계약후 사업기간을 4년이라 가정하면 연이율 83∼188%에 달하는 레버리지 효과를 얻을 수 있다. 여기서 주목할 것은 토지비가 쌀 경우 더 적은 투자로 더 큰 이익을 얻을 수 있는 구조라는 점이다.

●금융기관

국내에서 활용되고 있는 PF는 프로젝트의 사업성에 근거한 대출이 아니고, 시행사가 차주이며, 우량한 건설사가 원금과 이자의 지급을 보증하는 변형된 기업대출방식으로 운영되고 있다. 금융기관 입장에서는 주택개발사업에 대한 사업성을 판단할 역량을 갖고 있지 못한 상태에서 동 방식을 선호해 왔으나 2008년의 세계 금융위기와 이에 따른 국내 PF 대출의 부실에 따른 금융기관의 부담이 구체화되면서 변형된 기업 대출방식 프로젝트의 사업성을 보다 중시하는 형태로의 변화를 시도하고 있다.

문제점과 발전방향

건설업체의 신용에 근거한 PF사업이 잇달아 좌초되면서 신용을 공여했던 건설업체가 각종 채무를 변제하지 않으면 안되게 됐고, 경영전반의 위기를 자초했다. 2013년 4월말 기준 시공능력 평가액 기준 상위 100대 건설사 가운데 22개사가 법정관리나 워크아웃이 진행 중인 상황이며, 17개 국내은행의 건설 관련업에 대한 부실 여신 규모도 크게 늘고 있는 실정이다.

실제 작년 말 기준 건설 관련업의 고정이하 여신비율과 연체율은 각각 3.91%와 1.53%로, 이는 전체 산업여신 1.76% 및 0.98%에 비해 월등히 높은 수준이었다. 워크아웃이나 법정관리행 건설사들이 늘어나면서 금융권도 20조원 규모의 여신이 부실화되는 타격을 입을 것이라는 어두운 전망도 나오고 있다.

2013년 1/4분기 말 현재 국내 은행의 부실 채권은 20조원을 넘어선 것으로 추정되는데 이는 2012년 말 18조5000억원에서 3개월 만에 1조5000억원 이상 늘어난 것이다. 이는 2010년 금호아시아나그룹 구조조정과 부동산 경기 침체에 따른 PF 부실로 건설사들의 대출 연체가 급증하면서 불과 6개월(3월 말~9월 말) 새 11조원의 부실 채권이 늘어난 이후 계속 빠른 속도로 증가하고 있다.

부실채권이 급증한 것도 문제지만, 부실채권의 질이 나빠져 금융권이 대규모 손실을 입을 가능성이 커졌다는 것이 우리 거시경제 전반에 더 큰 문제점이다. 금융권의 부실 채권은 부실 정도에 따라 고정(대출금을 회수하지 못할 수 있음), 회수의문(대출 회수에 심각한 어려움 있음), 추정손실(대출 회수가 불가능) 등 3 단계로 구분되는데, 올 들어 고정과 회수의문은 각각 1조3000억원, 2200억원 늘어난 데 비해 사실상 ‘회수가 불가능한 대출’로 보는 추정손실은 무려 2조4000억원이나 증가했다. 추정손실의 증가율은 25%로 고정(6%), 회수의문(12%) 증가율의 2~4배에 이른다.

위기에 처한 우리나라의 부동산 개발업이 정상화되고 용산사태를 반면교사(反面敎師)로 삼아 부동산 개발사업의 활성화와 건전성 확보를 위해서는 건설사의 신용만에 근거한 한국형 부동산 PF사업의 구조 개편이 필수다.

이제까지 금융기관은 자금 대출에 필수적인 사업성 평가를 경시하고 건설회사를 볼모로 잡는 기업담보대출 형태로 PF를 운용해 왔다. 그러니까 우리나라에서는 토지대금 일부만을 개발업자가 자기자본으로 충당하고 나머지 모든 사업비는 전적으로 시공을 맡은 건설회사의 지급보증 등에 근거한 PF대출과 선분양으로 조달했다.

이에따라 부동산 경기가 좋은 때는 몇푼 안되는 자본금의 시행업체가 수백억원을 버는 이른바 ‘황금알을 낳는 거위’식 사업이 가능했다. 그러나 부동산 경기가 침체국면에 빠져 분양률이 저하돼 자금 순환이 경색에 처하면 금융권을 제외한 많은 이해당사자가 피해를 입는 구조로서 대형건설사도 여지없이 망하는 구조가 만들어진 것이다.

IMF와 국제금융위기 이후 사회·경제적인 구조의 변화와 금융시스템의 변화, 토지개발 여건의 변화 등이 전개되면서 건설업체가 시행과 시공을 겸하는 형태는 변화가 불가피했다. 그러나 이러한 변화가 정착되기 위해서는 기존의 주택개발사업 형태인 시공사의 지급보증형태의 PF사업 형태는 한계가 있다. 즉, 개발사업 위험과 개발이익이 시공사와 시행사와 같은 한 방향으로 집중되지 않고, 골고루 분산돼 사업 참여주체별로 위험에 대한 부담을 분담하면서 이에 상응한 개발이익의 배분이 이루어져야 한다.

이를 위해 기존 시행사 지급 보증 방식의 주택·부동산개발사업을 대신할 수 있는 부동산개발사업 구조의 모색이 필요하며, 나아가 용산사태의 재발을 방지할 수 있도록 본래의 PF사업구조로 운영하는 개선방안이 시급하다. 부동산 개발업자의 자본금 등 역량 제고와 개발사업 참여자 간의 사업이익 및 사업위험 균등 배분, 자금조달의 다양화 등이 확보돼야 한다.

이를 위해 정부는 PF사업의 전제가 되는 투명한 규칙과 기준을 제정하고, 사업성 평가와 수행능력 평가를 공적기구가 공정히 검증할 수 있는 체제를 구축해야 할 것이다. 부동산개발사업의 전문성을 확보해 될 만한 사업을 추려내고 이를 공공기관이 인증토록 하여 금융권의 대출 기반을 갖추고 이를 바탕으로 시공사가 본연의 역할인 건설에 몰두할 수 있도록 건설업 전반의 구조개편에 모두의 지혜를 모아야 할 시점이다.