주택산업은 부동산 불패신화를 등에 업고, 건설의 근간을 이루며 50년을 지탱해 왔다. 그러나 2008년 이후 수요의 감소, 국민정서의 변화, 인구 증가율 둔화, 주택 보급률 향상, 가구별 거주 인수의 변화 등은 주택 산업의 축소 및 방향 전환을 요구하고 있다. 그럼에도 불구하고, 전 국민의 44%에 달하는 무주택자와 주택의 구조적 연한 등을 고려한다면 앞으로도 국내건설에서 주택산업이 차지하는 비율은 결코 무시할 수 없는 것이 현실이다.

현재의 주택공급 방식은 건설회사가 자기이익만 추구하는 방식이다. 그러나 회사의 이익과 함께 실수요자들의 이익도 추구한다면 요즘 유행하고 있는 상생의 사회적 명분도 얻게 될 것이다. 특히 건설회사가 그간 국민들에게 폭리를 취하는 집단으로 취급당하며 불신의 대상이 된지 오래라는 점을 감안하면, 어부가 고기를 낚을 때 가마우지를 이용하는 것처럼 건설에서도 가마우지를 활용할 필요가 있다.

어부가 직접 낚시를 하지 않고 가마우지를 통해 고기를 잡고, 잡은 고기를 어부자신과, 가마우지, 주민이 나누어 먹을 때, 여론은 어부의 편이 될 수 있다. 건설회사도 건설 가마우지를 양성하고 이들을 통해 기업 이윤을 추구하면 사회적 명분 확보가 가능하다. 건설 가마우지는 중립적인 위치에 있고, 기술을 겸비한 건설기술자들이 적합하다.

건설 산업의 문제점

2008년 이전까지는 실수요자와 투기수요자, 조기구입에 따른 가수요자 등으로 구성된 혼합수요의 시기였다. 이 시기에는 공급자 위주의 현재의 주택공급 시스템이 시대를 주도했다. 그러나 실수요자 시대로 바뀌고 있는 지금에는 혼합수요자 시대에 맞는 주택공급 체제가 자생력이 없는 주택공급 방식으로 전락하고 있다. 즉 지금은 실수요자들이 이익을 추구할 수 있는 주택공급 시스템의 필요성이 대두된다.

주택건설 산업에서 모든 문제의 근원은 미분양이다, 미분양 발생의 근원은 사전분양금지조항이다. 시행자의 도덕적 해이를 방지하는 것이 목적이지만, 미분양으로 인한 건설 산업의 위기, 금융위기, 국가위기, 공적자금 투입, 소수 분양자의 고통 등으로 이어지는 구조는 국민과 건설회사, 국가 등 어느 누구에게도 도움이 되지 않는 비합리적인 구조이다.

하지만, 국회나 건설단체 등 어느 누구도 거론하지 못하는 것은, 이성적이고, 경제적인 논리 보다는 국민적 정서에 기인한 것이고, 거론 자체가 부담이 되는 사회적 분위기 때문이다. 가장 바람직한 방향은 금융기법으로 시행자의 도덕적 해이를 방지하고, 금융부실을 방지하는 것이다. 그러나 현재의 정서로 볼 때, 제도 변화를 통한 해결책은 불가능하다.

현재의 시행사에 의한 방식은 유통과정의 거품이 존재하는 공급방식이다. 중소 시행사가 토지의 계약금정도로 사업계획을 수립해 시공사에게 도급을 주고, 이후의 자금은 PF 방식으로 90%이상을 시공사가 조달하면서, 시공이윤을 취득하고, 미분양 시 리스크를 시공사가 떠안는, ‘외상이면 소도 잡아먹는’ 자금 조달 방식이다.

이는 미분양 발생 시 건설산업에 치명적인 영향을 미친다. 2008년 16만5000호의 미분양 발생시 뼈저리게 체험한 바 있다. 따라서 현재의 방식을 개선해 금융권의 PF금융조달 방식에 의존하지 않는, 새로운 금융조달 기법 창출이 가능한 방안을 찾아야 한다.

현행 방식은 토지조달에도 문제가 있다. 분양가 상승의 주범은 토지가의 상승이다. 국공유지, 한계 토지 등 개발할 수 있는 토지는 존재하지만, 건설사에 대한 특혜라는 장벽에 막혀 개발하지 못하는 토지가 전국적으로 부지기수다. 사회적 명분을 갖춘 새로운 주택공급 시스템을 개발해 이러한 이용 가능한 토지가 주택시장에 나올 수 있는 명분을 부여해야 한다.

또한 건설산업은 시행자가 누구인지는 관심이 없다, 다만 안정된 일거리와 안정된 자금 회수가 가능한 공급이 지속적으로 이루어질 수 있는 주택공급 구조를 원한다.

한편으로 현재의 공급 방식에는 토지거품, 시행거품, 판매거품, 금융거품, 기부채납 등의 거품이 엄연히 존재한다. 이 거품들은 건설산업의 직접적인 이익에 기인하지 않지만 이 때문에 국민들은 건설 회사를 폭리의 원흉으로 지목하고 있다. 분양가 상승의 피해는 서민이 부담하고 성공 시 이익은 몇몇의 시행자들이 취하는 구조이다. 따라서 건설산업의 위축 없이 거품을 제거하고 혜택은 서민과 건설산업이 공유할 수 있는 새로운 공급시스템이 필요하다.

분양가 상승 시 공급을 확대하고, 미분양 시 공급을 축소 중단하는 민간 건설을 서민들은 신뢰하지 않는다, 평생의 꿈인 주택 마련을 위해 적금을 넣고, 맞벌이의 고충을 감내한, 실수요자들은 자신들이 필요로 하는 시기에 거품 없는 가격으로 공급해 줄 수 있는 시스템을 원한다.

주택의 인·허가권과 토지이용의 변경은 지방자치단체가 상당한 역할을 한다. 지방자치 단체는 서민과 건설회사에 직적적인 지원을 하고 싶어도, 명분 부족으로 할 수가 없다. 따라서 지방자치단체가 적극적으로 지원해 줄 수 있는 명분을 확보해 줄 시스템이 필요하다. 명분을 확보할 수 있으면 토지이용의 효율성과 기부채납의 최소화로 원가를 상당부분 절감할 수 있다. 이와함께 정부 정책과 제도에 능동적으로 대처 가능한 시스템을 구축해야 한다

새로운 주택 공급 시스템의 개발

이상에 열거한 문제점을 해소할 수 있는 새로운 주택공급 시스템은 바로 ‘자율형 주택’이다. 이는 서민들에게 ‘하면 된다’는 희망과, 스스로 할 수 있다는 자생과, 건설 산업과 함께 살 수 있다는 상생을 바탕으로 한다. 또한 서민주거 안정과, 주택건설 활성화를 민 주도로 이룬다는 명분을 가지고 있다.

특히 자율형 주택은 실수요자와 건설산업이 상생할 수 있는 길을 건설기술자가 방향을 열고, 국가와 지방차치 단체는 직접적으로 할 수 없었던 부분을 건설기술자들의 지원을 통해 목적을 달성한다는 점에 의미가 있다.

주택 수요 공급의 이해 당사자와 사회 기관들 중에서 자율형 주택이라는 새로운 주택 공급 시스템을 개발 보급할 수 있는 명분과 기술력, 이해당사자들의 신뢰도 확보할 수 있는 자는 건설 기술자들이 적합하다. 건설기술자들의 일부가 ‘국민건설기술자 합동참모본부(이하 국기합참)’를 구성해 서민들에게 직접 봉사하는 길을 열고, 비영리를 추구하는 자율형 주택을 창출하자는 것이다.

현재의 시행사 공급방식을 대체해 자립형 주택을 보급하는 방법으로 ‘국기합참’이 국민정서를 리드하고, 건설산업과 지방자치단체가 국기합참의 공신력을 향상시켜, 이해당사자들이 공동의 이익을 이룰 수 있다. 기술자 스스로는 안정된 직장과 사회적 긍지, 명예를 얻는 가장 합리적인 시스템이다.

■자율형 주택과 주택조합

주택 조합을 전국적으로 활성화할 수 있다면, 실수요자들에게는 매우 좋은 구조이고, 건설 산업도 안정된 수주를 할 수 있으므로 효과적이지만, 각자 이익에 기인하므로 활성화가 어려운 것이 현실이다, 대한주택건설협회 등이 주택조합 설립조건의 완화를 계속 요구하는 것도 이 때문이다.

주택조합이 조합 구성원들의 이익을 추구하는 단위 구조 틀을 만드는 것이라면, 자율형 주택은 전국의 1600만 명의 실수요자들에게 이익이 되는 구조 틀을 만들어 놓고, 실수요자들이 필요에 따라 언제든지 들어올 수 있는 길을 열수 있는 구조다.

■자율형 주택과 건설 규제법안

주택 공급자들은 제도의 완화를 주장하지만, 혼합 수요자 시대에 만들어진 부동산규제 법안들은 실수요자 시대에는 어떠한 효력도 발휘하지 못한다. 다음의 규제들이 자율형 주택에 미치는 영향력을 비교분석해보면 표와 같다. 정부의 제도, 정책 변화를 기존의 주택공급 시스템들은 뛰어 넘지 못하지만, 자율형 주택은 뛰어 넘을 수 있다.

■ 주택 수요 공급의 이해 당사자의 역할

국기합참이 가마우지 역할을 하여 기존 방식을 대체할 ‘자율형 주택’을 개발 보급하려면 가마우지가 자생할 수 있는 시기까지는 이해 당사자들의 역할이 필요하고, 그 역할의 대가로, 이익을 공유할 수 있다.

특히 참여 건설사는 건설 가마우지 자생에 일정 역할을 해야 하고, 그 역할을 바탕으로 시공이익을 창출할 수 있는 근거를 마련할 때 수주 연속성에 따른 특혜를 벗어날 수 있다. 건설회사의 역할은 기존 공급방식의 역할에 비해 1/10정도로 적다(참조 표3).

실수요자와 건설산업 상생의 틀 짜야

1600만명의 무주택자들이 모여도 할 수 있는 것은 없다. 규모가 적은 주택조합 결성에 많은 시간과 의견 대립이 난무한다. 조합원들의 이익을 추구하는 구조 틀 설치에 많은 시간과 어려움을 요구한다.

따라서 전국의 1600만 명의 실수요자들에게 이익이 되는 구조 틀을 만들어 놓고, 실수요자들이 필요에 따라 언제든지 들어올 수 있는 길을 열 수 있는 구조가 자율형 주택이다. 자율형 주택은 실수요자와, 건설산업, 국가, 지방자치단체, 건설기술자가 공동으로 상생할 수 있는 주택공급 구조 틀이며 주택 산업을 선도할 집어등이 될 것이다.

지금이 자율형 주택 개발의 최적기이며, 국민의 의식은 충분히 받아들일 만큼 성숙해져 있는데 반해, 먼저 길을 열어야 하는 건설 전문가들의 폐쇄적 사고와, 책임지지 않으려 하는 공직자들의 의식이 걸림돌로 작용된다.

우리나라 주택문제는 정부도, 지자체도, 건설단체도 해결 불가능하다. 오로지 민간주도 방식의 자율형 주택이 보급될 때, 왜곡된 주택시장이 올바른 방향으로 전환할 수 있다.

큰 짐을 건설기술자들이 지고 갈 수 있도록, 국가와 지방자치단체는 무엇을 어떻게 도와줄 것인가를 연구해야 하고, 건설산업은 살 수 있는 길이 어디인지를 스스로 정확히 판단해야 한다.

향후 20년은 자율형 주택이 주택 산업을 선도할 것이다. 이 땅에 건설 기술자로 태어나서 서민과 건설 산업을 위해 꼭 해결해야 하는 역사적인 사명감이 주택 문제 해결의 원천이다.