부동산으로 팔자 고치던 시대는 지났다. ‘망국의 병’으로 불리우던 부동산 투기의 광풍은 멈췄고 이젠 바야흐로 부동산을 사면 손해를 보는, ‘하우스 푸어’의 시대가 되었다.

하우스 푸어들의 비극은 부동산 투자에 대한 그릇된 환상에서 비롯된 것이라 해도 지나친 말이 아니다. ‘집은 사두면 언젠가는 값이 오른다’거나 ‘부동산은 거짓말을 하지 않는다’거나 하는 지난 세대의 투자격언을 너무 믿은 탓이다. 부동산 투자(사실은 투기) 전성시대는 너무도 많은 희생을 남기고 그 막을 내렸다.

그렇다면 이제 목돈을 불릴 수 있는 방법은 저축이나 증권 투자 등뿐인 걸까? 그런데 저축은 금리가 워낙 낮아서 현금을 안전하게 보관하는 기능 이상은 기대하기 힘든 게 현실이고 증권은 일반인들이 무턱대고 뛰어들기엔 불안한 요소가 적지 않다. 와인이나 그림 등 새로운 투자상품들이 나타나고 있다고는 하지만 아직은 생소하다.

여기서 다시 부동산으로 눈을 돌려 보자. 예전처럼 막대한 시세 차익을 기대할 수는 없지만 적정한 이익을 보장하는 투자상품으로서의 매력은 아직도 살아 있다. 다만, 전제가 있다. 욕심 부리지 말고 순리를 거스르지 말 것. 그러면 아직도 ‘돈 되는’ 부동산 투자는 가능하다. 전문가들은 그런 대표적인 부동산 투자 대상으로 임대주택 사업에 관심을 가져보라고 말한다.

정부 민간임대주택사업 적극 육성

시대는 참으로 가난한 사람들의 시대이다. ‘경기가 없어도 너무 없다’는 말이 나오기 시작한 게 벌써 20여년 전의 일. 그 세월 동안 경기가 좋았던 기억이 없다. 국민들의 일부 상류층을 제외한 살림살이는 계속 어려워졌고 중산층이라 믿었던 사람들이 서민층으로, 서민층이라던 사람들은 영세서민으로 내려앉았다. 소득은 별로 오르지 않았지만 물가는 껑충 껑충 뛰었으니 신통찮은 벌이에 통장은 바닥을 보이는 이들이 늘어났다. 그렇게 국민들은 가난해졌다.

주택경기가 바닥에서 헤어나오지 못하는 근본적인 원인도 여기에서 비롯된다. 아무리 좋은 아파트를 많이 지어 내놓는다고 해도 수요자들에게 돈이 없으니 집을 살 수가 없다. 구매능력이 떨어진 것이다. 그래서 미분양이 늘어난다. 집값을 내려도 아파트는 잘 팔리지 않고 미분양 사태가 길어지면서 건설업계에 위기가 찾아왔다.

수요자들이 돈이 없어 아파트를 사지 못하게 되자 은행 돈을 풀었다. 정부와 언론은 ‘지금이야말로 내집 마련 적기’라고 부추겼고, ‘부동산 불패’의 신화를 믿어 의심치 않고 대출을 받아 아파트를 산 사람들도 있다. ‘집값은 언젠가는 오를 것’이라고 믿었다. 하지만 그 믿음은 깨졌다. 지금 그들에게 남은 것은 깡통이 된 아파트와 빚뿐이다.

이런 상황은 내집 마련에 대한 상식도 바꿔놓았다. 결혼을 해서 가정을 꾸리게 되면 대개는 전세나 월세로 시작을 한다. 그리고 돈을 모으고 대출을 받아 내집 마련을 하게 되는 게 일반적이었다.

그런데 전세에서 내집으로 옮겨 가는 사슬이 끊어졌다. 꼭 내집을 가져야 한다는 의식이 많이 사라진 것도 이유겠지만 그 보다는 돈이 없어서가 더 큰 이유다. 대출을 받아 내집을 장만하겠다는 사람보다는 그냥 전세를 살겠다는 사람들이 늘고 있다. 그래서 전세수요는 늘어나고 전세금은 껑충 뛰었다.

이런 상황이 몇 년째 지속되면서 정부에선 별의 별 수단을 다 내놔봤지만 효과를 보지 못했다. 다행스러운 것은 새 정부가 주택정책의 방향을 비교적 제대로 잡고 있다는 것. 무조건적인 주택공급보다는 주거안정 쪽에 중점을 두고 있는 것은 늦었지만 다행스러운 일이 아닐 수 없다. 그 대표적인 정책이 중산층과 서민층을 위한 다양한 임대주택 공급과 전월세제도정비. 민간임대사업자 지원 확대라는 항목도 포함되어 있다. 여기에 건전한 부동산 투자의 가능성이 열린다.

임대주택 수요는 앞으로 계속 증가 전망

이제 내년이면 정년 퇴직을 해야 하는 강성훈씨(57). 아직 한창 일할 나이라고 생각하지만 회사 규정상 어쩔 수 없이 평생 직장을 떠나야 한다. 요즘은 퇴직 후의 삶을 어떻게 꾸려나가야 할 지 하는 걱정에 일이 잘 손에 잡히지 않는다. 아직 대학에 다니는 아이들이 독립할 때까지 지켜줘야 하고 그 후로 아내와 함께 살아가야 할 날도 많이 남아 있기 때문이다. 안정적이고 지속적인 수입이 필요한 것이다.

“퇴직금과 모아 놓은 재산이 조금 있긴 하지만 어떻게 안정적으로 굴릴 지 판단이 서질 않습니다. 창업하는 사람들도 많지만 대부분 실패하는 것 같고…요즘 고민이 많군요.”

정년퇴직을 앞두고 적지 않은 퇴직금을 받을 예정인 사람들은 매입 임대주택 사업을 눈여겨볼 만하다. 누구나 퇴직 후의 청사진은 있겠지만 세상 물정 모르는 이들은 평생의 땀과 눈물이 담겨 있는 퇴직금을 날리기 일쑤다.

자녀들의 사업을 지원해 준다거나 장사가 잘 된다는 요식업 프랜차이즈점을 낸다거나 하는 등등으로 실패를 보는 케이스는 주위에 널려 있을 정도로 많다. 퇴직후의 자금운용은 안전이 가장 우선이다. 이런 점에서 매입 임대주택사업은 좋은 선택지가 될 수 있을 것이다.

그러면 임대주택사업의 전망은 어떨까? 한 마디로 ‘좋다’. 지금도 수요가 많을 뿐 아니라 앞으로도 수요는 계속 증가할 것이 확실하기 때문이다.

지난 5월9일 현대경제연구원 장우석 연구위원은 ‘임대주택 시장 현황 및 활성화 방안’ 보고서에서 “2017년까지 임대주택 수요가 66만호 증가할 것으로 보이지만 공급될 공공임대주택은 49만7000호에 불과해 16만호가 민간 부문에서 공급돼야 한다”고 주장했다.

임대주택 수요는 특히 1~2인 가구에서 두드러져 2017년까지 전체 임대주택 수요는 75만호 증가하는 반면 3인 이상 가구의 수요는 오히려 9만호 감소할 것으로 추정됐다.

장 연구위원은 “이에 따라 노후화한 중대형 아파트를 리모델링 또는 재건축해 저렴하고 실용적인 소형 임대주택으로 전환하는 방식을 적극 검토해야 한다”면서 “본격적인 고령사회 진입에 대비해 의료·복지·문화시설을 갖춘 임대주택 단지 건설도 모색해야 할 때”라고 강조했다.

이어 “임대주택 중 월세 비중이 1995년 32.6%에서 2010년 48.9%로 꾸준히 증가하는 추세”라며 “전세에서 보증부 월세로 전환하는 가구에 대한 보증, 대출 등 금융기관의 지원을 유도해 임차인의 주거안정을 도모할 것”을 제안했다.

그는 또 “계약갱신 청구권, 임대료 인상률 상한제 등 임차인 보호제도를 강화하고 임대인과 임차인 사이의 분쟁을 방지할 수 있도록 표준화한 시스템을 마련해 현재 방치돼 있다시피 한 민간 임대주택 시장을 선진화해야 한다”고 주장했다.

민간임대주택시장의 건전한 발전은 앞으로의 주택정책에서 가장 중요한 부분이 될 것이다.

임대주택사업자 등록하면 금융, 세제 지원

매입임대주택사업은 말 그대로 일반 주택 또는 아파트 등을 매입, 이를 임대해 수익을 얻는 사업이다. 매입 임대사업은 주택공급의 측면에서나 수요의 측면에서 모두 도움이 된다. 공급 측면에선 미분양 주택을 해소할 수 있어 도움이 되고 수요 측면에선 임대주택의 공급을 늘릴 수 있기 때문이다.

공공임대주택 건설만으로 해결할 수 없는 부분을 민간에서 해결해 주는 셈이다. 거기다 임대사업자의 입장에선 장기간 안정적인 수익이 보장되는 부동산 투자라는 메리트가 있다.

그러면 어떤 주택을 매입해 임대주택으로 활용하는 것이 좋을까. 현재 매입 임대주택사업의 대부분은 다세대 또는 다가구 주택으로 이루어지고 있는데 다가구주택이 좀 더 유리하다.

이는 다세대 주택과 다가구 주택의 차이점 때문. 다세대 주택은 공동주택으로 분류되고 호수별로 구분등기가 된다. 따라서 한 채만 보유해도 다주택자가 되는 것. 2년 보유후 매도할 경우 집주인이 지정한 1호의 주택에 대해서만 양도세가 비과세된다.

반면 다가구 주택은 단독주택으로 인정된다. 따라서 1가구1주택자가 9억원 이하의 다가구 주택을 2년간 보유한 후 팔아도 양도소득세는 비과세된다. 다세대 주택보다는 다가구 주택이 확실히 유리하다.

마음에 드는 주택이 있는데 다세대 주택이라면 이를 다가구 주택으로 용도변경하는 것도 방법이다. 가능한 일이기 때문이다. 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하려면 시·군·구청장에게 건축물대장 전환 신청서, 건축물 현황도, 변경사실 통지 확인서를 제출하면 된다. 변경사실 통지 확인서는 임차인에게 용도변경 사실을 통지했음을 증명하는 서류다.

매입임대사업자들을 위해 전문적으로 지어지는 다가구 주택들도 적지 않다. 성남시에서 건축업을 하고 있는 이규성씨(48)는 “최근들어 작은 평형의 원룸형 다가구 주택을 지어 임대사업에 뛰어드는 이들도 늘고 있다”며 “수요가 넉넉한 지역에선 5년 안에 투자 원금 회수가 가능하다”고 말한다.

여러 채의 주택을 보유하고 임대해야만 임대사업자가 될 수 있는 것은 아니다. 1가구1주택자가 주택 한 채를 더 구입해서 이를 임대로 운용해도 임대사업자가 될 수 있다. 임대사업자로 등록하면 금융 및 세제 혜택 등을 받을 수 있어 유익하다.

세제 혜택을 몇가지 살펴보면 먼저 임대주택은 종합부동산세를 산정할 때 과세표준에서 제외한다. 취득세와 재산세도 감면되는데 소형 주택일수록 감면폭이 크다. 전용 60㎡ 이하 주택은 취득세가 면제되고 85㎡ 이하 주택은 25% 감면된다. 재산세는 전용 40㎡ 이하 주택에 대해 면제하고 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면한다.

하지만 이 모든 세제 감면 혜택을 받으려면 당연한 얘기지만 5년 동안 주택을 매도하지 않고 임대해야 한다. 장기 투자의 측면에서도 매입 임대주택사업은 유익하다. 목좋은 곳의 세일 중인 미분양 아파트를 구입해 임대로 돌리는 것. 수요가 넉넉하고 장기적으로 발전 가능성이 있는 지역을 선택한다면 절대 손해보지 않는 사업이다.

정부, 매입임대자금 대출 보증 상품 내놔

개인이 매입임대사업에 뛰어들 경우 가장 문제가 되는 것이 자금. 집값이 만만치 않기 때문. 어지간한 자산가가 아니라면 금융의 도움을 받아야 한다. 이를 위해 시중은행에서 매입임대주택사업자를 위한 담보대출 등이 시행되어 왔지만 정부도 이를 더욱 강화할 방침이다.

그 첫 걸음이 민간의 매입임대사업 활성화를 위해 매입임대자금보증 상품을 처음 출시하기로 한 것. 지난 5월 13일 국토교통부와 대한주택보증은 민간 매입임대시장 활성화를 위해 매입임대자금보증 상품을 신규 출시한다고 발표했다. 매입임대자금보증은 매입임대사업을 목적으로 금융기관에서 대출 받은 자금의 상환을 대한주택보증이 책임지는 보증상품. 매입임대사업자를 위한 전용보증상품 출시는 이번이 처음이다.

그동안 매입임대사업자는 대출심사 과정에서 동일인 한도가 적용돼 주택담보인정비율(LTV) 80%가 적용되는 사업자대출 가능한도보다 대출금액이 적었다. 이로 인해 1금융권에서 충분한 자금을 마련하지 못해 애를 먹었다.

그러나 이번에 출시된 매입임대자금보증 상품을 활용할 경우 동일인한도 등 대출심사가 완화돼 최대 대출한도까지 필요한 자금을 충분히 마련할 수 있게 된다. 금리도 기존 담보대출보다 최대 0.7%포인트 낮아지게 된다.

하나은행이 이 제도의 첫 상품을 내놨다. 5월22일 매입임대사업자 지원을 위한 ‘임대주택 매입자금 보증대출’ 상품을 출시한 것. 85㎡ 이하 아파트(주상복합아파트 및 원룸형 도시형생활주택 포함) 및 주거용 오피스텔을 매입해 임대사업을 하는 임대사업자 전용 보증대출 상품이다.

이 보증대출은 3년 만기 일시상환방식으로, 기존 주택담보대출보다 대출심사를 완화해 자금 마련에 어려움을 겪는 다가구 매입 임대사업자들에게 도움이 될 전망이다. 하나은행과 대한주택보증은 이번 보증대출 출시를 위해 지난 5월16일 하나은행 본점에서 임대사업자의 임대주택 매입자금 지원을 위한 업무협약을 체결했다.

하나은행 관계자는 “이번 보증업무 협약을 통한 지원은 임대주택 활성화라는 정부 정책에 부응하고 매입임대 사업자에게는 실질적인 도움을 제공해 시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대한다”고 말했다.

정부는 앞으로도 매입임대주택 사업자들을 지원하기 위한 금융 및 세제 정비에 적극 나설 계획이다. 이에따라 매입임대주택 사업이 건전한 부동산 투자의 좋은 예가 될 가능성도 높아지고 있다.