최근 세입자들의 임차보증금을 보호해주는 보험상품에 대한 관심이 높아지고 있다. 장기적인 경기침체에 집값은 떨어지고 가계부채는 늘면서 집을 팔아도 대출금과 보증금을 갚지 못하는 ‘깡통전세’가 급증하고 있기 때문이다.

 금융위원회 조사 결과 깡통주택은 전국적으로 19만가구에 이르고, 대출액수로는 전체 주택담보대출의 3.3%인 13조원 규모다. 부동산업계에 따르면, 최근 수년간 주택가격은 하락세를 보이는 반면 전세가격은 상승세를 나타내면서 전국의 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 지난해 1월 62.76%에서 올 2월 65.70%로 1년 새 2.94%p 증가했다. 집값 하락이 이어지면서 주택 구입을 보류한 대기수요가 전세시장에 몰려들고 집값이 더 떨어지는 상황이 반복되고 있는 것이다.

 한국감정원이 발표하는 전국 아파트 전세수급동향지수는 최근 초과수요를 나타내는 100 이상을 지속적으로 유지하고 있다. 올해 3월 이 지수는 109.99를 나타냈다. 이처럼 주택가격은 하락하고 전세가격은 상승하는 상황에서는 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 집을 포기할 유인이 높아져 전세금 부도확률이 상승하는 경향을 보인다. 특히 총부채상환비율(DTI)이 높고 대출금과 전세금의 합이 주택가격을 웃도는 깡통주택의 경우 전세금 부도확률은 더욱 높아진다.

경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난해에 수도권에서 경매로 팔린 주택 1만3694건 중 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못한 사례는 5804건(42.4%)에 달했다. 집계되지 않은 11~12월 물량까지 합치면 7000여건에 육박할 것이라는 게 부동산 전문가들의 관측이다.

하지만 담보대출 비율이 적은 ‘안전한 전셋집’을 찾아보기 힘든 데다 임대차 시장에서 매도자 우위 장세가 이어지면서 세입자들은 울며 겨자 먹기로 대출비율이 높은 전셋집을 계약하는 경우가 많다. 이러한 세입자들이 전세금을 보호할 수 있는 제도가 있다. 바로 ‘전세금보장 신용보험’이다.

주택유형별 조건 및 보장범위 달라

 SGI서울보증이 제공하는 전세금보장 신용보험은 해당 주택이 경매에 넘어가거나, 임대차계약이 끝난 지 30일이 넘었는데도 세입자가 전세금을 돌려받지 못하게 된 경우 보험사가 그 돈을 보상하는 보험이다. 아직도 일반에는 생소한 보험이지만 1995년에 처음 시판된 상품으로, 전세대란이 심화되거나 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 등 극심한 경기침체기에 대표적인 서민 보험으로 떠올랐다.

최근 들어 부동산 장기 침체에 가계부체 문제까지 심화되면서 전세금보장 신용보험이 다시 각광받고 있다. SGI서울보증에 따르면 지난해 4월부터 올해 2월까지의 전세금보장 신용보험 가입금액은 8630억원으로 전년 7737억원에 비해 1000억원 가까이 증가했다. 분기별 평균 가입금액은 2000억원을 넘어서 2011년 분기별 평균(1600억원)을 훌쩍 넘어섰다. 언론과 전문가들도 전세금보장 신용보험 가입을 추천하고 있지만 가입조건이 까다로운데다 보험료도 적지 않은 수준이라 보험 상품의 내용을 꼼꼼히 따져본 후 가입여부를 결정해야 한다.

보험은 계약기간 1년 이상인 세입자가 대상이며, 임대차계약을 맺은 날로부터 5개월이 지나기 전에 가입해야 한다. 세입자가 보험료를 부담하지만 보험가입 안내문에 집주인의 서명이 필요하기 때문에 집주인 동의는 필수다.

물론 이 조건을 만족했다고 하더라도 모든 세입자가 보험에 가입할 수 있는 것은 아니다. 아파트의 경우 선순위 설정 최고액과 임차보증금을 더해 해당 주택의 추정시가를 넘으면 가입할 수 없다. 깡통주택의 우려가 큰 주택의 세입자들은 보험 가입이 어렵다는 것이다.

또한 선순위 대출 최고액이 아파트 시가의 50%(아파트 이외 주택은 30%)를 넘어도 가입 대상에서 제외된다. 시세가 4억원인 아파트의 경우 주택담보대출이 2억원을 넘거나 보증금과 담보대출을 합해 4억원보다 비싼 경우 보험을 들 수 없다. 시세 2억원인 다세대주택은 담보대출이 6000만원 이상만 있어도 보험 가입이 어려운 것이다.

모든 주택이 보증금 100%를 보호받을 수 있는 것도 아니다. 주택 종류별로 보험가입금액이 제한되기 때문이다. 아파트만 보증금 100% 보장이 가능하고 단독주택과 다가구주택은 보증금의 80%까지, 다세대주택은 70%까지만 보험가입이 가능하다. SGI서울보증 측은 “연립이나 다세대주택 등은 아파트에 비해 시세 변동이 커서 측정이 어렵기 때문”이라고 이유를 설명했다. 주택 이외 상업용 건물도 보험 가입이 가능한데, 지역별로 가입 금액의 한도가 정해져 있다. 서울은 7000만원, 경기와 광역시는 5000만원, 일반 시는 4000만원, 그외 다른 지역은 3000만원 이하일 때 가능하다.

보험요율도 주택에 따라 다르다. 아파트는 연간보증금의 0.265%, 그 외 주택은 0.3%, 상업용 건물은 0.494% 선에서 연간 보험료가 책정된다. 유일한 보증금 보장 상품인데다 대표적인 서민 보험으로 여겨지면서 1998년 0.5%였던 보험요율은 꾸준히 낮아졌다. 하지만 서민들이 손쉽게 가입하기에는 여전히 적지 않은 금액이다. 전세 보증금 2억원인 아파트의 경우 1년 보험료는 53만원으로 2년 계약 시 106만원이다. 보증금 1억원의 다가구주택 세입자가 가입할 경우 보증금 8000만원을 보장받기 위해 2년간 납부하는 보험료는 48만원이다. 보증금을 돌려받지 못할 때 임의경매를 신청할 수 있는 전세권 등기 설정비용(전세금의 0.2%) 보다 비싼 것이다.

조건과 상황에 따라 일부만 가입 가능

높은 보험료가 부담이 될 경우 집의 융자·담보대출 상태 등을 감안해 전세금 일부만 보험에 드는 것도 가능하다. 또는 경매 시 보호받지 못하는 일부 보증금만 가입해도 보험료 부담을 줄일 수 있다. 전세계약 시 예상 낙찰가액에서 선순위 채권을 제하면 보호 받을 수 있는 보증금 수준을 가늠할 수 있다.

예를 들어 전세 보증금 2억원, 시세 4억원의 아파트에 낙찰가율 70%를 적용하면 경매 시 2억8000만원에 인수된다. 이때 1억5000만원의 선순위 대출이 있다면 세입자는 1억3000만원을 돌려받게 된다. 따라서 보호받지 못하는 보증금 7000만원만 보험에 가입하면 2년간 보험료는 37만원으로 낮아지면서 보증금 불안도 덜 수 있다.

주택의 시세를 정하는 기준도 있다. 아파트나 연립·다세대주택 등은 부동산 전문지나 신문기사, 부동산 중개업소 등에서 공개하는 자료를 이용한다. KB시세나 부동산114 등의 자료를 활용하고 시세가 나오지 않는 곳은 주변 공인중개사에 확인해서 정한다. 단독·다가구 주택의 경우 등기년도가 3년이 채 안됐을 때는 토지가격확인원에 나온 땅값의 130%를 시세로 적용한다. 땅값이 1억원으로 나왔다면 집값 시세는 1억3000만원으로 계산되는 셈이다. 다만 등기년도가 3년을 넘었을 때는 120%가 적용된다.

전세금보장 신용보험에 대한 인식은 천차만별이다. SGI서울보증 측은 “보험료도 낮아졌고 예전보다 많이 알려져 가입자가 꾸준히 늘고 있다”고 설명하지만 일반인들 중에는 들어본 적도 없다는 사람이 부지기수다. 실제로도 지난해 총 가입건수는 9800건 정도였는데, 연간 100만건 가량의 전세 계약이 이뤄지는 걸 감안하면 굉장히 미미한 수준이다. 또한 필요성에 대한 의견도 분분하다. 보험료를 내느니 안전한 집은 찾는 게 낫지 않겠냐고 하지만 수도권 물건 중에서 대출 선순위나 근저당권이 잡히지 않은 곳은 거의 없다.

장재현 부동산뱅크 팀장은 “전세금과 대출금을 합해 집값의 60~70%정도까지는 안전하다고 볼 수 있다”며 “하지만 아파트나 오피스텔은 전세금과 대출금을 합해 80%, 다가구나 단독주택은 65% 이상이라면 보험을 생각해볼 필요가 있다”고 조언했다. 이어 “특히 단독주택은 땅이 있기 때문에 낙찰확률이 높지만 빌라나 다가구주택은 지분이 낮아 낙찰가가 낮기 때문에 더 위험하다”고 덧붙이며 전세금보장 신용보험 가입을 추천했다.