● 투자수익률

2012년 상업용부동산 투자수익률은 전년보다 다소 하락한 연 5%대로 나타났다. 투자수익률은 금융위기 직후인 2009년 최저치(연 5% 수준)를 보인 이후 연 6%대를 유지해 왔다.

오피스 빌딩의 2012년 투자수익률은 5.55%로 전년대비 1.42%p 떨어졌는데, 신규공급에 따른 공실증가와 기업경기 악화가 주요인으로 보인다. 2012년 주요경기 동향을 보면 수출액은 -1.3%(전년대비 -20.3%p), 설비투자지수 -1.1%(전년대비 -1.8%p), 건설기성액 -7.2%(전년대비 +0.5%p), 제조업평균가동률 77.8%(전년대비 -2.1%p) 등이다.

매장용 빌딩은 2012년 투자수익률이 5.25%로 전년대비 1.41%p 떨어졌다. 이는 경기침체 및 물가상승 등 실물경기 악화에 따른 소비심리 위축때문인 것으로 분석된다. 2012년 민간소비증가율은 1.8%로 전년대비 0.5%p 감소했으며, 평균소비성향은 74.1%로 전년대비 2.6%p 줄어든 것이다.

다만, 연 5%대의 투자수익률은 같은 기간의 채권(국고채 3.13%, 회사채 3.77%), 금융상품(정기예금 3.4%, CD 3.3%), 주식(-2.7%)보다는 상대적으로 높은 수익률에 해당한다.

연간 투자수익률을 도시별로 살펴보면, 오피스 빌딩은 서울, 부산, 성남이 6% 이상인 반면, 광주, 수원은 1%대의 수익률을 보였다. 대부분의 지역이 전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 1.70%p 하락한 6.37%로 나타났다.

매장용 빌딩은 부산, 대구, 울산, 안양이 6% 이상인 반면, 수원은 2.13%로 가장 낮았으며, 대부분의 지역이 전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 2.06%p 하락한 4.70%로 나타났다.

 한편, 2012년 4/4분기 투자수익률은 오피스 빌딩이 1.73%(연간 5.55%)로 전분기대비 1.52%p 상승했고, 매장용 빌딩은 1.43%(연간 5.25%)로 전분기대비 0.96%p 올랐다. 소득수익률은 공실 증가 및 임대료 상승률 저조에도 불구하고 3/4분기 재산세 부과로 인한 영업경비 증가분이 소멸됨에 따라, 오피스 빌딩은 1.31%로 전기대비 0.19%p, 매장용 빌딩은 1.23%로 전기대비 0.28%p 상승했다.

 자본수익률은 건물의 자산가치가 소폭 상승하며 오피스 빌딩이 0.42%로 전기대비 1.33%p 상승했고, 매장용 빌딩은 0.20%로 0.68%p 올랐다. 자산가치 상승은 4/4분기 전국 상업지역 지가변동률이 0.36% 상승(전체평균 0.21% 상승)한데 따른 것이다.

● 공실률

2012년 연간 공실률은 오피스 빌딩의 경우 8.9%로 전년대비 1.3%p 올랐다. 매장용 빌딩은 9.2%로 전년대비 1.4%p 상승했다. 4/4분기(2012.12.31 기준) 공실률은 오피스 빌딩의 경우 8.9%로 전분기(2012.9.30 기준) 대비 0.3%p 상승했고, 매장용 빌딩은 9.2%로 전분기와 같았다.

● 임대료

2012년 임대료는 오피스 빌딩의 경우 ㎡당 15만5000원으로 전년대비(2011.12.31 기준) 3000원 상승했으며, 매장용 빌딩은 ㎡당 45만7000원으로 전년대비 2만5000원 올랐다. 한편, 4/4분기(2012.12.31 기준) 임대료는 오피스 빌딩의 경우 ㎡당 15만5000원으로 전분기와 같았고, 매장용 빌딩은 ㎡당 45만7000원으로 전분기대비 2000원 상승했다.

● 2013년 상업용부동산 시장전망

2013년 경제성장률 전망이 2∼3%대로 저성장이 지속될 것으로 보이고, 최근 오피스 공급이 증가하는 추세이므로, 당분간 상업용부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 것으로 예상된다. 2012년 전국 오피스 신축건수는 535동으로 2010년 288동, 2011년 458동에 비해 늘어났다.

공실률은 당분간은 2012년과 같이 기업경기 악화와 소비심리 위축에 따른 수요감소가 지속돼 다소 상승할 것으로 전망된다. 임대료는 기존 건물의 경우 공실 증가에 따른 소폭의 하향조정 가능성도 있으나, 신축 건물의 임대료가 높은 경향이 있어 상승률은 전년 수준을 유지할 것으로 보인다.