주택시장 현황

새 정부는 3월 하순 경 주택시장안정을 위한 종합대책을 밝힐 예정이다. 출범한 지 얼마 안되는 박근혜정부가 주택시장 대책을 발표할 수밖에 없는 배경은 그 만큼 주택시장 상황이 어렵기 때문이다. 현 주택시장 상황은 주택거래 위축과 전세가격의 불안정으로 집약되는데 이는 주택가격의 하락을 위한 정부의 시장규제에 따른 필연적 결과이며, 이로 인해 돈 없는 무주택 서민이 중심인 임차인 가계가 일찍이 경험하지 못했던 어려움을 겪고 있기 때문이다.

주택가격은 하락하는데 주된 서민의 ‘삶의 자리’인 전세값은 계속 오르고 있고, 오른 전세금을 마련하지 못해 월세로 몰려나는 서민 가정이 늘고 있다. ‘렌트 푸어’라는 단어가 낯설지 않은 상황이 전개된 것이다. 지난 10년 동안 지속된 정부의 부동산 시장 개입의 결과 돈 있는 사람조차 주택구입을 꺼리고 전세시장으로 몰려들면서 서민의 전세시장이 온통 혼란에 빠진 것이다.

지난 1월 전국 주택 매매거래량은 2만7070건으로 전월 10만8482건에 비해 75.0%가 감소했다. 이러한 거래부진은 정부가 주택실거래 현황을 파악하기 시작한 2006년 이후 가장 저조한 실적이다. 작년말 취득세 감면 종료를 앞두고 거래가 몰렸던 상황을 감안하더라도 2013년 들어 뚜렷해지는 거래 실종사태는 시장을 더욱 어렵게 하고 있다.

우리나라 최대의 주택하위시장(housing sub-market)인 강남3구 즉 강남구, 서초구, 송파구 일대의 1월 주택거래량은 343건으로 전월 2354건보다 85.4%나 줄었다. 서울은 전체적으로 80.2% 감소했고, 지방 역시 1만8613건에 머물러 전월보다 73.3% 감소했다. 취득세 감면시책의 기간이 종료되고 지방세수 감소를 우려하는 일부 지자체의 요구로 취득세율 인하의 가능성이 불투명해지면서 주택구매 심리를 얼어붙게 한 것이다.

주택거래가 실종되면서 집을 옮길 수도 줄여갈 수도 없게 된 경우가 적지 않다. 이 글을 읽는 독자들 중에도 주택을 내놓았지만 제대로 팔리지 않아 난처한 분이 상당수에 달할 것이다. 주택거래가 사라지니, 부동산 중개업소, 이사짐 업체, 인테리어 업체, 도배업체 등도 개점 휴업상태에 있어 서민 경제의 주름을 깊게 하고 있다.

한편으로 신규 주택건설이 급격히 감소하면서 주택건설업체는 경영난에 처해 부도위기에 직면하고 있다. 2012년 국내 시공능력 49위의 한일건설이 워크아웃 졸업 3년 만에 다시 법정관리에 들어갔다. 경영위기는 중대형 건설사로 확산되고 있다. 지난해까지만 해도 자본잠식 상태에 놓인 건설사는 대부분 중견사였지만 올 들어 쌍용건설과 금호산업 등 시공능력 순위가 높은 건설사로 확산되고 있다. 단군 이래 최대의 부동산 개발사업인 용산 개발사업이 파산으로 중단된 것도 부동산 시장 침체의 심각성을 단적으로 보여주고 있는 것이다.

전셋값 상승에 따른 임대시장 유형의 변화

노무현 정부 시절 주택시장의 규제를 요구했던 일부 전문가들과 언론은 주택거래의 감소와 이에 따른 주택가격의 안정을 반길지도 모른다. 그런데 문제는 이러한 거래 침체의 결과 우리사회가 최우선적으로 배려해야 할 가장 어려운 서민의 삶이 더욱 피곤해졌다는 점이다. 돈 있는 사람이 내집을 사지 않고 전세로 계속 거주하면서 전세가격을 올리자 진짜 돈이 없는 사람은 오른 전세금을 조달하기 위해 동분서주하거나 고리의 대출을 얻어 이자 부담이 커지고 그나마 깡통주택으로 인해 전세금을 날리고 렌트 푸어로 전락할 것이 걱정되는 상황이 현재의 주택시장에서 벌어지고 있다.

주택가격은 안정되고 있는데 반해 아파트 전세값은 지난 2년 사이 15%가 올라 큰 비교를 보였다. 전세값이 오른 정도를 보더라도 상대적으로 가난한 서민이 거주하는 저렴한 전세의 상승폭이 더 높아 서민의 주거안정을 위해 정부가 부동산 시장에 개입해야 한다는 논리가 무색해졌다(<표>참조).

주택가격 안정을 명분으로 한 정부의 부동산시장 개입과 규제가 본격화된 2006년 이후 본격적으로 전개되고 있는 전세시장 불안은 그 불안의 근본원인이 돈 있는 사람들이 정부의 규제로 인해 주택을 구입하려는 의욕이 사라지고 전세를 선호하면서 나타난 임대주택시장의 구조적인 변화에서 비롯된 것이다. 때문에 단순히 임대주택공급을 늘린다고 해소될 수 없다는 점에서 매우 심각하다.

또한 임대시장의 변화에 따라 집값이 하락하는 과정에서 전세보증금과 집주인이 주택마련을 위해 대출받은 돈이 집값을 넘어서 임차인이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통주택’이 증가하고 있고, 월 임대료를 부담해야 하는 등 주거비 상승으로 돈 없는 서민의 실질소득이 감소하는 등 다양한 위험이 발생할 가능성이 커지고 있다는 점도 불안요인이다. 많은 전문가들은 전세가율 상승으로 하우스 푸어의 위험이 렌트 푸어에게 전가될 수 있다는 점을 경고하고 있다.

전세주택이 집주인의 채무부담 과중으로 인한 부실채권화로 경매로 넘어갈 때 돈 없는 서민이 대다수인 임차인은 자기가 낸 전세 보증금의 20%가량의 손실을 입을 것으로 추정된다. 부동산 정보업체의 추계에 따르면 수도권 전세 임대 54만여 가구 중 주택담보인정비율(LTV) 70%를 초과하는 약 19만가구의 임차인이 보증금 손실위험에 노출돼 있다.

또다른 위험은 돈 없는 서민이 전셋집을 구하지 못해 월세시장으로 밀려나가는 임차유형상의 악화경향이 나타나고 있다는 점이다. 2005년 전국 전세거주비율은 50.4%였는데 2010년에는 47.4%로 감소했다. 반면 보증부 월세는 33.9%에서 39.6%로 증가했다. 수도권의 경우는 전국 평균치를 상회하여 전세는 3.3%가 감소한 반면 보증부 월세는 7.1%가 증가했다

주택점유형태의 악화 현상 즉, 전세에서 월세로의 이주 경향은 저소득 무주택자들의 저축감소와 소비위축, 그리고 더욱 심각한 심리적 위축감을 불러오게 된다. 전세에서 월세로 이주한 경우 매월 부담해야 하는 임대료 부담으로 생활비 지출이 증가하기 때문에 저축이 어려워져 빈곤에서의 탈출이 더욱 멀어지게 되며, 소비심리가 극도로 위축되어 내수경기 침체 특히 서민 경제 전반에 악영향으로 작용하게 된다.

주택시장 불안의 원인 - 시장에 대한 몰이해와 과도한 규제

지금의 시장 경색은 시장통제를 위해 도입한 주택시책이 초래한 결과다. 2003년부터 2006년 사이에 신규주택공급의 가격을 일정수준 이하로 억제하는 분양가 상한제, 주택시장의 돈줄을 죄기 위한 DTI규제, 징벌적 조세제도라 불린 종합부동산세제 및 양도세 중과세제도를 만들어 부동산시장규제에 올인하면서 나타난 거래위축에 따른 부동산가격의 인위적 안정의 부작용이다. 각종 규제로 주택거래가 둔화되고 매매가가 떨어지다 주택구매의욕이 감소하면서 전세가율은 거침없는 상승 곡선을 그리고 있다.

전세가 품귀현상을 보이자 주택매매가 대비 전세율이 매매가의 70% 이상으로 상승하였고, 이로 인해 돈 없는 서민들이 전세에서 쫓겨나 월세가 크게 늘어난 것이다. 주택시장에 대한 각종 규제로 인해 정상적인 주택시장의 거래가 마비되자 대출을 얻어 집을 산 사람은 추락하는 집값과 나날이 치솟는 금리 부담에 ‘하우스푸어’로 전락했고, 구매력이 부족해서 전세를 전전하던 사람들은 1년 새 수천만원이나 오르는 전세금 탓에 적금을 깨거나 싼 전셋집을 찾아 비자발적으로 주거지를 옮겨야 하는 ‘렌트 푸어’가 되었다.

매매가가 하락하고 전세가는 치솟는 양극화 현상이 수년째 계속되었고, 그 결과 전세가와 매매가격의 격차가 크게 좁혀졌는데도 주택 매매수요가 전혀 움직이지 않고 있다. 심지어 수도권 주요 지역에서는 과거 고점대비 30~40%까지 하락한 가격에 아파트가 매물로 나오고 있지만 전세거주자들은 집을 사지 않고 보증금을 수천만원씩 올려주면서도 전세로 머물고 있는 현상이 일반화되고 있다.

3월 대책에 대한 기대와 몇가지 제언

2008년 세계 금융위기 이후 부동산 침체가 전세계적인 경향이었으나 오늘날 침체국면을 벗어나지 못한 나라는 우리나라가 유일하다. 미국과 유럽 각국은 저금리정책을 바탕으로 대출을 늘려주고 하우스 푸어를 적극적으로 구제하는 주택정책을 구사하여 ‘집을 사는 것’에 대한 국민들의 두려움을 줄여줬다.

주택 경기가 살아나면서 경제가 돌고 실업률이 낮아진다는 사실은 미국과 유럽의 여러 나라에서 공통적으로 나타난 현상으로서 이제 하나의 상식이 되었다. 우리나라도 주택시장의 침체와 경제부진의 연결고리를 끊으려면 구매력이 있는 사람이 주택을 살 수 있게 해주어야 한다. 그래야 미분양도 팔리고 전세시장의 공급물량도 늘어날 것이다.

3월에 있을 주택시장 안정 대책에서 무엇보다도 중요한 점은 정부가 무모한 주택시장 개입을 더 이상 하지 않고 주택시장의 정상화를 통해 국민 경제를 회생시키겠다는 확실한 약속과 그 착실한 추진에서 찾아야 할 것이다. 주택시장을 못살리면 민심도 경제도 무너진다는 사실을 직시하고 주택시장의 회생을 위해 다음과 같은 대책을 시급히 마련해야 한다.

첫째, 주택시장 정상화를 약속하는 각종 시장규제 철폐 로드 맵의 제시다. 주택시장을 얽어매고 있는 각종 규제를 확실하고 꾸준히, 그리고 변함없이 철폐하겠다는 청사진의 제시가 필요하다.

둘째, 구매력 있는 사람이 주택을 살 수 있도록 주택관련 세제를 개편해야 한다. 우선 다주택자 양도세 중과 폐지, 취·등록세율을 항구적으로 인하하여 유주택자가 주택을 마련해 전세로 공급할 수 있게 하고, 주택구입에 따른 사용자 비용(user cost)을 줄여 구매력을 촉진시킨다.

셋째, 주택시장 정상화를 위해 규제를 철폐해야 한다. 국회에 계류중인 분양가 상한제와 DTI 규제를 철폐하여 주택구입을 촉진시키는 한편 전세거주계층 중 구매력을 축적한 계층이 내집을 마련할 수 있는 길을 터주어야 한다.

넷째, 보금자리주택건설 및 공영택지사업의 재검토 및 조정이 필요하다. 무리한 보금자리주택의 건설에 따른 LH 공사 등의 부담을 줄이는 한편 공영택지개발사업의 속도를 늦추어 추가적인 미분양 요인을 제거하고 민간주택건설업체의 사업 여건을 개선해주어야 할 것이다.

이상과 같은 주택정책을 추진하여 주택시장을 되살리고, 박대통령이 약속한 ‘행복주택건설’을 차질 없이 건설하여 서민을 위한 주거안정의 초석을 다져야 할 것이다.