2015년부터 건설사들이 500가구 이상 아파트를 지을 때에는 ‘100년 주택’ 설계기준을 따라야 한다. 신축 아파트에 대한 장기수선충당금 적립도 강화된다. 국토교통부(이하 국토부)는 최근 100년 이상 수명이 지속되는 아파트를 짓기 위해 2015년부터 ‘장수명 주택’ 설계기준을 마련하고 인증제도를 도입하기로 했다.

100년주택 건립에 따른 건축비 인상 부담을 덜어주기 위해 건설업체와 입주자에게는 인센티브가 주어진다. 국토부는 주택 수명을 늘리기 위해 지난 달 한국건설기술연구원, 한국건설산업연구원과 함께 ‘아파트 장수명화 방안’ 마련 공청회를 개최했다.

100년주택의 개념과 도입배경

우리나라 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비중은 1990년 22.7%, 2000년 47.7%에서 2010년 58%(818만호)로 급격히 늘어나고 있다. 그러나 아파트의 물리적, 기능적인 건축수명은 선진국에 비해 크게 짧은 반면 오래된 아파트는 제때 보수가 이루어지지 않아 조기 재건축이 일반화되는 등 사회적 비용이 지속적으로 증대하고 있다.

국토부는 공청회에서 제시된 전문가들의 의견을 검토·반영해 올해 중으로 제도개선, 법령 개정을 추진하고 2015년부터 단계적으로 새로운 제도를 시행할 계획이다.

100년주택(장수명 주택)은 주택의 생애주기가 100년을 유지하는 집을 말한다. 그렇다고 주택을 이루는 모는 구조체의 수명이 100년을 유지한다는 의미는 아니다. 수명이 길고 사회적인 변화량이 적은 구조체 및 공용설비 등은 부분을 유지하면서, 사회적 수명이 짧고 기능적인 변화에 민감한 외장·내장·설비 부분은 교체하면서 수명을 오래 가게 하는 주택이다. 100m달리기를 나눠 달린다고 보면 된다.

하지만 지금과 같은 건축설계 방식으로는 100년주택을 짓는데 한계가 따른다. 따라서 기술적으로는 벽체 가변성이 유지되고 배관 등 설비의 유지보수나 리모델링이 쉬워야 한다. 또 내구성을 갖춘 자재를 사용해야 100년주택을 지을 수 있다.

우리나라 주택의 교체 수명은 27년에 불과하다, 반면 일본은 54년, 미국 71년, 독일은 121년을 산다. 영국은 128년의 수명을 지녔다. 기존 주택을 중간에 낡은 설비와 외장을 리모델링하면서 모두 신축 주택으로 대체하는 데 128년이 걸린다는 얘기다. 빈번한 재건축이 아닌 유지보수 중심의 주택관리가 이뤄진다는 해석이다.

왜 우리나라 주택은 일찍 허물고 재건축을 하고 있나. 답은 설계와 배관방식에 있다. 내력벽식 구조 중심의 획일적인 공간 구성이 100년주택의 꿈을 이루지 못하게 하는 원인 중 하나다. 살면서 가족 구성원의 변화나 라이프 스타일의 변화에 따라 집안 내부 평면을 자유롭게 변화를 주어야 하는데 내력벽으로는 한계가 따른다.

건축 내장재의 부품화가 미흡한 것도 가변성을 실현하는데 어려움을 준다. 배관·내장 등이 구조체·방통 속에 내장되도록 설계하는 것도 노후화된 설비나 내장재를 교체하는데 방해가 돼 집의 수명을 단축시킨다.

리모델링 및 유지관리를 고려하지 않은 공법과 시공방식도 무조건 집을 헐게 하는 원인이다. 공용설비 배관공간의 세대내 배치 및 점검구 미흡, 초고층화와 높은 용적률도 재건축 한계를 가져온다.

따라서 100년주택을 이루기 위해서는 주택의 생애주기를 신축적으로 유지관리하도록 가변성 설계를 도입하고 제때 리모델링이 가능하도록 유지보수가 가능한 설계를 해야 한다. 방 단위의 내력벽식 구조방식으로는 공간구성이 획일적으로 흐를 수밖에 없다. 기둥방식으로 전환해 다양한 공간 구성과 변화가 자유롭게 설계해야 한다.

다양한 라이프 스타일, 라이프 사이클, 가족 구성변화, 거주자 변화에 대응할 수 없는 설계와 시공을 탈피하기 위해서는 거주자 요구의 다양화와 변화에 대응한 공간 가변성 설계와 시공이 이뤄져야 한다.

가변성에 대응하기 위해서는 부품이 따라야 한다. 건식화·부품화 및 가변성 공법의 설계·시공이 관건이다. 획일적인 외형도 가변성을 고려한 설계 도입이 뒤따라야 한다.

상하배관으로 인한 화장실, 부엌 등 물 사용 공간을 뜯지 못하고 아랫층 가구에 소음이 전달되는 현행 배관 방식도 문제다. 층상배관, 벽간배관 방식, 건식화로 물 사용 공간을 언제나 손 볼 수 있게 설계해야 한다. 이런 설계를 도입하면 우리나라 주택도 수명이 30년에서 65~100년으로 늘어난다.

해외에서는 오래 전부터 장수주택 설계를 도입하고 있다. 일본의 장기우량주택은 수명이 200년이다. 구조는 철저하게 기둥식으로 설계한다. 내장 벽체는 입주자가 쉽게 변화시킬 수 있게 했다. 평면의 다양성을 추구할 수 있다.

구조체와 내장 설비를 가구별로 분리, 낡은 배관을 쉽게 리모델링할 수 있다. 공용설비는 공용 부분에 배치했고, 화장실 오수배관은 우리와 달리 층상 배관으로 설계했다. 250㎜이상의 2중 바닥, 예비 배기 덕트 슬라브를 가진 2층 천장으로 설계했다. 거실의 천장 높이가 240㎝이상이고, 층간 높이는 310㎝에 이른다. 벽도 20㎝이상의 콘크리트 2중벽이다.

문제는 건축비 추가 부담. 200년 주택은 일반 주택과 비교해 건축비가 20%정도 증가하는 것으로 나타났다. 건축비가 증가함에 따라 집주인의 고정자산세, 부동산취득세, 등록면허세가 늘어나자 일본 정부는 일반 주택의 부담액 이하로 억제했다.

우리나라 100년주택의 개념

우리나라도 100년주택 설계 기준을 마련키로 했다. 장수명 주택의 설계기준은 기존 주택성능등급표시 제도에 나와 있는 54개 항목 중 수명에 직접적인 가변성, 유지보수관리, 내구성 등 3개 분야의 26개 항목을 점수화 하기로 했다.

가변성은 내력벽 기둥의 길이 비율, 건식벽체 비율, 이중바닥 적용 등 9개 항목을 측정한다. 유지보수는 공용배관 유무, 전용공간 분리, 배관교체 용이성, 수선 가능 점검구 설치 여부 등 12개 항목을 따진다. 내구성은 철근 피복두께, 콘크리트 품질 등 5개 항목에서 점수를 매긴다.

가변성 50점, 유지보수 용이성 40점, 내구성 30점 등 120점으로 점수를 매겨 최우수(100점), 우수(80점 이상), 일반(60점 이상), 최소(50점 이상) 등 4등급으로 구분해 인증을 받도록 했다. 국토부는 층간소음을 줄이기 위한 기둥식 구조 적용을 활성화하기 위해 가변성에 가장 많은 배점을 부여했다고 설명했다.

2015년 이후 사업승인을 받는 500가구 이상 아파트는 반드시 최소 등급 이상을 충족해야 한다. 재건축 단지는 일반 등급 이상으로 지어야 한다. 현재 주택성능등급표시 제도 가운데 필수항목을 충족시키면 40점 안팎의 점수가 나온다.

일반 등급부터는 엠블럼을 주고, 우수·최우수 등급은 엠블럼과 함께 공급자에게 인센티브를 주는 방안을 찾고 있다. 거론되고 있는 인센티브로는 건축 기준 완화, PQ가점, 분양가 가산비용 및 설계업자에 대한 설계비 인상 등이다. 건축기준 완화는 주택법에 용적률 특례조항을 설치하는 방안이다.

집을 사는 사람에게 특례를 주는 방안도 함께 찾고 있다. 지방세 감면, 부가가치세 면제와 함께 100년주택 단지에는 리모델링을 쉽게 해주는 조치가 검토되고 있다.

그렇다면 100년 주택의 이미지는 어떨까. 공청회에서 제시된 최우수 등급의 100년주택의 구조는 일단 기둥식이다. 내장벽체의 90%이상은 건식벽으로 이뤄졌다. 화장실 배관은 이중 바닥으로 시공된 해당 층에 있다. 화장실 배관에 문제가 생기면 아랫집 천장을 뜯는 것이 아니라 내집을 뜯어 공사를 하도록 했다. 층고는 310㎝이다. 화장실과 부엌도 이동시킬 수 있다. 외벽도 이동이 가능하다.

유지보수도 쉽게 설계됐다. 배수관 교체가 쉽다. 배관을 구조체에 매설하는 것을 피했다. 온돌은 건식 자재다. 공용입상관은 공용배치 했다. 배관 구조도 조립가능하다. 미래 수요 증가와 분리를 고려해 설계했다.

문제는 건축비다. 얼마나 추가될까. 국토부는 기존 주택 대비 최소 등급은 3%, 일반 등급 5%, 우수 등급 10%, 최우수 등급은 20%의 건축비가 들어갈 것으로 추정했다. 그러나 건축물의 생애주기별 투자 비용은 기존 주택보다 30%이상 절감할 수 있을 것으로 내다봤다. 해체비용과 유지관리 비용을 줄일 수 있어 장기적 주거비용은 그만큼 적게 들어가는 셈이다.

국토부는 장수명 아파트 건설이 활성화되면 재건축으로 인한 사회적 비용을 줄이고 100년간 해체없이 2회 정도의 리모델링으로 거주할 수 있어 100년간 건축물에 투입되는 비용은 종전보다 감소할 것으로 전망했다.

김수암 한국건설기술연구원 선임연구위원은 “기존 아파트가 100년간 2회 해제되고 3회 재건축된다면 초기 건축비보다 3배 이상의 공사비가 투입되지만 장수명 아파트는 2배 정도면 가능할 것”이라고 말했다.

장기수선충당금 적립 따라야 가능

100년주택의 꿈을 이루기 위해서는 설계 개선과 함께 반드시 따라야 할 것이 유지관리·보수다. 건물의 지속적인 성능을 유지하도록 하는 노력이 없으면 아무리 튼튼한 설계를 도입해도 주택 수명을 100년 이상 늘릴 수 없다. 따라서 장기수선계획과 적정한 장기수선충당금 적립이 절대적으로 필요하다.

이에 따라 장기수선충당금도 상향 조정된다. 현지 단지별로 ㎡당 평균 97.5원이 적립되고 있다. 국내 장기공공건설 임대주택 장충금 적립금 388원의 4분의 1수준이다. 일본의 경우 우리보다 건축비 기준으로 10배 정도 더 충당하고 있다.

장기수선계획에 의한 공사가 진행되는 시기는 대체로 입주 5년 이후부터 이뤄지며 10년 이후에는 70% 이상이 수선을 하는 것으로 조사됐다.

국내의 세대당(총면적 100㎡ 기준) 평균 장충금 적립금은 월 1만원 안팎이다. 따라서 연구결과, 세대 규모별로 적정한 장충금 적립단가는 362원/㎡에서 498원/㎡로 제시됐다. 분양주택의 최소 적립단가를 현행 장기공공임대주택의 장충금 단가수준(㎡당 389원)과 유사한 400원/㎡으로 제시하고 향후 기본형 건축비(현재 132만3000원/㎡)의 1만분의 3 수준으로 유지하는 것을 목표로 했다.　

장기수선충당금 최소기준 적립 의무화도 도입된다. 현재는 임대주택의 경우 장충금(특별수선충당금) 적립기준이 의무화되어 있고, 기준대로 적립하지 않을 경우에는 1000만원 이하의 과태료를 부과하나, 민간 분양주택은 적립 의무화가 없는 실정이다.

장기공공임대주택(국민임대 등)은 표준건축비(㎡당 97만4000원)의 1만분의 4를 적립, 5년 및 10년 공공임대주택은 표준건축비의 1만분의 1을 적립하고 있다. 따라서 민간 분양주택은 신규 분양아파트에 대해서 2015년(사업계획승인기준)부터 최소기준 적립을 의무화하고 미적립시 과태료를 부과하는 방안을 검토 중이다.

사업계획승인부터 준공까지 3년 내외가 소요되고, 준공 후 1년 이후 장충금을 적립하게 되므로, 실제 2019년부터 적립이 의무화될 전망이다.

기존 아파트는 입주민의 부담 등을 고려해 적정수준의 장충금 적립을 권장하되, 해당단지별로 필요한 장충금 산정에 활용하기 위한 가이드라인을 제시했다. 경과년수, 장충금 적립규모, 수선경력 등을 고려, 표준적인 적립단가 지침을 작성하는 것이다.

국민주택기금에도 장기수선충당금을 예치 관리하도록 했다. 현재 장충금은 전국적으로 총 2조6000억원이 적립되어 있으나, 단지별로 개별은행에 예치해 관리하고 있다. 매월 장충금 징수금액은 627억 가량 된다.

장기수선계획 공사비가 부족할 때 국민주택기금에서 대출해주는 방안도 검토 중이다. 현재는 장충금이 부족할 경우, 수선유지비(관리비)로 수선하거나, 필요한 장기수선계획 공사를 집행하지 못하는 경우가 발생하는 실정이다.

박신영 박사는 “장기수선계획이 제대로 추진되지 않는 이유의 39.8%가 자금부족이며, 47.6%는 자금에 맞춰 공사하고 있다”며 “필요한 경우 국민주택기금에서 장기수선계획 공사비를 대출해주고, 국민주택기금에 장충금을 적립하는 단지는 우선 대출하는 방안이 도입돼야 한다”고 주장했다.

장기수선계획 수립 세부지침 제시와 장기수선공사 항목도 조정된다. 현재는 장기수선계획 수립·조정시 참고할 수 있는 지침이 없고, 현재 주택법상 장기수선공사 항목 중 공사가 이루어지지 않는 항목도 있어 현실을 반영한 장기수선계획 수립기준 마련이 필요하다. 장기수선계획 수립 세부지침을 마련하고, 실제 공사를 하지 않는 장기수선계획 항목은 삭제하는 것이다.

아파트 시설보수 이력(履歷) 시스템도 구축된다. 현재는 아파트 시설 교체·보수 공사를 시행하더라도 관련 자료를 체계적으로 관리할 수 있는 시스템이 부재한 상태다. 따라서 시설의 교체·보수 공사 등 시설관리 이력을 한국시설안전공단의 시설물정보관리종합시스템(FMS)에 체계적으로 관리하고, 시설관리이력 확인서 발급을 추진하는 방안을 검토하고 있다. 현재 16층 이상의 공동주택의 정밀점검 결과는 공단 시스템에서 관리하고 있다.

가칭 ‘공동주택관리 지원센터’를 설립하는 것도 포함됐다. 현재 장기수선계획 등 시설보수를 지원하거나, 아파트 관리민원을 상담할 전문기구는 없다. 국토부 직원 4명이 담당하는 실정이다.

따라서 중앙과 지자체가 공동출연해 장기수선계획 등 시설보수 지원, 민원상담, 유지보수 이력관리, 장기수선충당금 대출보증, 커뮤니티 활성화 등 업무를 수행할 전문기구 설립하는 것을 검토하고 있다.