올 상반기 주택 시장은 2008년 글로벌 금융위기 이후 지속된 7년여 이래 모처럼 활기를 되찾았다. 주택시장을 떠났던 수요층이 되돌아오면서 주택 매매 거래는 올 들어 3월 이후 3개월 연속 사상 최대치를 갱신했다. 주택 매매가도 상승세로 돌아서 전국 대부분의 지역에서 꾸준히 강세를 보이고 있다. 메르스 사태에도 불구하고 아파트 신규 분양 시장에는 수요자들의 청약이 몰리면서 열기로 가득차고 있다. 이러한 분위기는 여름철 비수기로 접어들었지만 여전히 지속되면서 6월과 7월에 이어 분양단지가 200개를 넘어설 것 같다.

분양시장의 열기는 재고주택 시장에도 활기를 불어넣고 있다. 서울 강남지역 등 인기지역 주택거래가 증가하고 있다. 지난 7월7일자 기준으로 7월 서울 주택 매매량은 모두 4157건으로 하루 평균 593건의 거래가 이루어져 메르스 열풍이 적어도 주택시장에서는 극복된 것으로 보인다. 강남권과 목동권 같은 인기 재건축지역에는 투자 수요가 부쩍 증가했다는 것이 중개업소측의 전언이다.

이처럼 단기간에 불어닥친 주택시장의 호경기로 공급이 늘어나면서 일부 전문가들이 2~3년후 입주 아파트가 넘쳐나 집값이 떨어질 가능성이 크다는 경고를 내놓고 있는데도 시장은 전혀 영향을 받지 않고 있다. 4월에 민영아파트 분양가 규제가 철폐되면서 일부 아파트의 3.3㎡ 당 분양가격이 3000만원을 넘어섰음에도 미분양이 일어나지 않았다. 저금리 기조가 지속되면서 소비자들의 구매수요가 주택시장 분위기에 넘치기 때문일 것이다.

매매 수요가 늘어나면 집값은 오른다. 이런 시장 분위기 속에서는 약간의 수요증가만 있어도 집값이 더 오를 것 같다는 집단적인 의식이 형성되면서 내놓았던 매물을 회수하고, 호가를 올린다. 이런 과정이 반복되면서 집값은 계속 상승하게 된다. 금년 하반기에도 주택 매매 거래량과 주택 가격, 신규 분양 등의 강세가 유지될 것으로 보인다. 그렇지만 저금리에 따른 전세의 월세 전환이 계속 진행되면서 전세 물건 부족이 지속돼 전세 시장 불안은 계속될 것으로 우려된다.

주택건설실적 추이

국토교통부는 6월 주택건설 경기의 선행지표인 전국 주택 인·허가 실적이 지난달 5만6861가구로 지난해 같은 달보다 36.8% 늘었다고 밝혔다. 5월까지의 누계로는 작년 같은 기간보다 27.8% 증가한 22만6978가구로 집계됐다. 신규 주택시장이 호조를 보이면서 올해 1월 이후 주택 인·허가 증가세가 계속되고 있는데 5월 증가폭도 작년 동월 대비 20.2%였던 4월보다 16.6%p 늘었다.지역별로는 수도권에서 작년 5월보다 72.0% 늘어난 2만8748가구, 지방에서도 13.2% 많은 2만8113가구가 인·허가 됐다.

수도권은 서울의 인·허가 물량이 작년보다 41.1% 감소한 4599가구에 그쳤지만 인천과 경기에서 각각 194.9%와 169.1% 증가한 1867가구, 2만2282가구로 집계돼 수도권 전체 인·허가 물량이 늘어난 것으로 나타났다.지방 주택시장의 활력을 뒷받침 하듯이 주택 건설량도 증가하고 있다.

부산지역이 3348가구로 102%, 경북지역이 4702가구로 87%, 제주지역이 1896가구로 354% 등으로 늘어나면서 지방에서의 주택 인·허가 증가세를 이끌었다. 주택 유형별로는 아파트가 49.8% 늘어난 3만8335가구, 아파트 외 주택이 16.1% 증가한 1만8526가구였다.5월 공동주택 분양(승인) 실적은 작년 동월 대비 53.7% 많아진 5만9199가구였다. 누계 기준으로는 지난해 같은 기간보다 45.7% 증가한 17만2022가구였다.

수도권은 서울 2367가구와 경기 2만8951가구로 작년 동월 대비 각각 239.6%와 52.5% 늘어나면서 수도권 전체적으로 3만1318가구가 승인돼 49.7% 늘었다. 지방은 대구 2528가구, 충남 5400가구, 경남 6477가구로 각각 106.4%, 147.6%, 109.7% 늘면서 전체적으로 2만7881가구가 승인돼 58.5% 증가했다.5월의 주택 착공 실적은 작년 같은 달과 비교해 47.5% 증가한 5만4854가구였다. 누계 기준으로는 작년 동기 대비 30.6% 증가한 22만3219가구였다.

수도권에서는 서울이 6446가구로 27.3%, 경기가 2만1951가구로 110.9%, 인천이 2048가구로 203.9% 증가해 수도권 전체적으로 3만445가구가 착공돼 전년 동월보다 88.6% 늘어났다. 부산은 1769가구로 73.1%, 충남 3247가구로 58.1%, 경북 5359가구로 307.5% 늘면서 지방 전체적으로 2만4409가구가 증가했다.

반면 5월의 전국 주택 준공(입주) 실적은 31.5% 감소한 2만7763가구였으며 누계 기준으로는 8.9% 감소한 14만7055가구로 집계됐다. 전세시장의 공급 부족이 하반기에도 해소될 가능성은 사실상 없는 것으로 보인다.

주택가격 전망

주택거래가격과 전세가격이 함께 상승하는 경향이 지속되고 있다. 전체 아파트가 0.09%로 고르게 올랐다. 전세 세입자의 매매전환이 꾸준한 관악구에서 0.27% 정도 올랐다. 중구는 0.27%, 중랑구는 0.20% 등 중소형 아파트에 매수세가 유입되면서 가격도 상승하고 있다.경기 지역은 0.15% 상승한 과천과 0.09% 상승한 하남이 강세였고, 광교신도시는 0.06% 상승하는 등 중형 아파트에 대한 수요가 늘고 있다.

수도권의 경우 가격상승률은 전국평균이나 지방지역에 미치지 못하나 실수요자들이 꾸준히 매수에 나서고 있어 수도권 아파트의 가격 강세는 하반기에도 이어질 것으로 보인다.

하반기에도 전세난에 지친 실수요자 중심으로 매매시장은 활기를 띨 가능성이 높다. 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 80%를 넘어서고 있고, 대부분이 70%를 넘을 만큼 급등해 세입자들의 매매 전환 유인 가능성이 커지고 있다. 한국은행이 6월 기준금리를 1.5%까지 낮추면서 주택구입 비용 부담을 줄여준 것도 긍정적인 영향을 미칠 것이다.

특히 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택은 전세금과 매매가격 격차가 좁혀져 큰 부담 없이 살 수 있기 때문에 전세난을 피하고자 하는 20~30대 젊은 층이 새롭게 주택시장에 진입하고 있어 당분간 주택거래는 계속 늘어날 것으로 보인다. 이러한 요인들이 겹쳐진 것이 올 5월까지 50만건의 전국 주택매매 거래량을 기록해 2006년 통계 집계 이후 사상 최대치를 기록한 배경으로 보인다.

주택가격이 상승의 기미를 보이자 실수요뿐만 아니라 투자 목적의 주택 구매 수요도 늘어날 것으로 전망된다. 대표적인 예는 재건축 아파트로서 최근 분양가 상한제 폐지 등 각종 규제 완화에 이어 금리 인하가 겹치면서 서울 강남과 목동을 중심으로 재건축 투자 수요가 움직이고 있다.하반기에는 실수요층인 전세와 매매 그리고 투자수요가 주택거래시장으로 유입되면서 주택 매매가격의 상승세가 커질 것으로 예상된다.

전세금도 저금리와 재건축 이주 수요 등과 맞물려 상승 압력이 높을 전망이다. 그나마 다행인 것은 내 집 마련에 나선 세입자들이 늘어나면서 전세 수요가 분산되고 있고 전세가율이 높아져 있기 때문에 전세금 상승에는 한계가 있을 것으로 기대할 수 있을 것이다.

분양시장 전망 - 전반적인 호황 추세 속 지역별 격차 부각

상반기 아파트 분양 시장은 금융위기 이후 청약 열기가 가장 뜨거웠다. 청약 경쟁률은 전국 평균 8.7대 1로 작년 상반기 4.5대 1보다 두배 가까이 상승했다. 특히 대구의 77.4대 1, 광주의 58.2대 1, 부산의 45.4대 1 등 지방의 경쟁률이 매우 높았다. 큰 정책변화가 없는 한 하반기에도 이 같은 청약열기는 계속될 것으로 보인다. 청약 1순위 시기 단축과 재당첨금지제의 폐지로 청약 문턱이 크게 낮아진데다 금리 인하로 아파트 중도금 대출 부담도 줄었기 때문이다.

상반기 중 모두 23만여 가구의 아파트가 분양시장에 나왔었는데 부동산114가 추정한 하반기 전국에서 분양할 아파트는 17만4000여 가구에 달한다고 한 것을 감안한다면 상반기에 비해 분양물량이 22%쯤 줄어든 만큼 청약 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다. 이가운데 수도권은 10만8000여 가구로 지방보다 훨씬 많은 분양물량이 대기하고 있다. 

수도권에서는 하남 미사강변도시 2936가구, 화성 동탄2신도시 8764가구, 인천 송도국제도시 1406가구 등 공영택지개발 택지지구에서 공급되는 물량이 매우 풍성하다. 특히 분양가 상한제의 영향을 받아 상대적으로 분양가격이 저렴할 것으로 보여 청약 수요가 몰릴 것으로 전망된다. 반면 지방은 상반기 대비 34% 감소한 6만6000여 가구가 나올 예정으로 충남이 1만3747가구로 가장 많고 경남 8913가구, 부산 8001가구, 세종 6971가구, 충북 6686가구, 경북 6420가구, 대구 4645가구, 강원 4228가구, 전북 2896가구, 전남 2402가구, 대전 741가구 등이다. 신규 공급이 급증하면서 입지와 분양가 등에 따른 지역별, 단지별 청약 경쟁률이 크게 상승할 수도 있는데 이 경우 전체 분양시장의 열기를 한층 끌어올릴 가능성이 크다.

지방 분양시장의 전반적인 호황세 속에서도 영남권 아파트 분양시장의 열기가 한층 높아 하반기는 물론 2016년에도 이 추세가 지속될 것인가에 관심이 커지고 있다. 다른 지역 주택시장도 수도권에 비해 청약 열기가 활발하기는 하지만 영남권의 경우는 그 열기가 뜨거워서 부산·대구는 과열 양상까지 빚고 있다.

신규 분양 단지마다 청약 인파가 몰렸다하면 수만 명씩 몰리고, 청약통장 불법 거래가 판치고 있다. 단기 시세차익을 노린 외지인 ‘원정 청약’도 성행한다. 이런 이유 등으로 지난 4월 부산시 광안동에서 분양된 광안 더샵은 평균 379대 1, 최고 1106대 1로 올해 전국에서 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 5월 말 대구에 나온 동대구 반도유보라는 1순위 청약에서 387가구 모집에 10만6020명이 몰려 평균 273대 1의 분양경쟁률을 보였다.

이 같은 현상은 저금리 기조와 전셋값 상승 여파가 맞물리면서 새 아파트에 대한 수요가 크게 늘어난 영향이다. 부산지역의 경우에도 저금리로 돈 굴릴 데를 찾지 못한 집주인들이 전세를 월세로 돌려 전셋값이 치솟으면서 전세입자들이 분양시장으로 몰리고 있다. KB국민은행에 따르면 지난달 기준 부산·대구의 아파트 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)은 각각 70%, 75.6%로 서울·수도권 70.2% 보다 비슷하거나 더 높다.

이러한 열기를 반영해 아파트 분양권을 찾는 수요도 계속 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 부산·대구에선 올 1분기에만 지난해 연간 거래량의 절반에 이르는 분양권이 거래됐다. 수요가 늘면서 분양권의 값도 계속 상승하고 있는데 부산 광안 더샵의 분양권에는 5000만원에서 1억원의 웃돈이 형성돼 있다. 대구에서 분양한 동대구 반도유보라는 분양가보다 5000만~7500만원의 프리미엄이 붙었다고 한다.

실제로 프리미엄을 받고 아파트 분양권을 파는 전매(轉賣)는 지방이 수도권보다 훨씬 많다. 올 4월 전국 아파트 거래량 중 분양권 전매 비중은 평균 28.7%였다. 지역별로는 서울 8.6%와 경기 19.8%보다 부산 32%, 대구 41%, 광주 42%, 울산 43% 등으로 지방 광역시가 배 이상 높았다.

이에 반해 청약규제는 서울·수도권보다 느슨한 편이다. 부산·대구 등 지방에선 청약통장을 만들고 6개월이 지나면 청약 1순위 자격이 생긴다. 한 번 당첨되더라도 일정 기간 청약을 제한하는 재당첨 금지 규정도 없다. 재개발·재건축 단지 등 민간택지 아파트는 전매제한 기간이 없어 계약과 동시에 팔 수 있다. 이 때문에 청약가점이 높은 청약 통장에 웃돈을 얹어 거래하는 경우도 나타나고 있다.

이러한 주택시장 규제완화의 맹점을 이용해 청약통장을 만들어서 청약하고, 당첨되면 다시 통장을 만들어 6개월 뒤 청약하는 현상이 일어나면서 청약 과열 현상을 부추기고 있다. 시세 차익을 노린 가(假)수요까지 가세하고 있기 때문이다.

그러나 이 같은 분양시장의 열기가 계속 이어질지는 불투명하다. 2011년부터 부산·대구에서 분양이 늘면서 지난해부터 입주물량이 크게 증가하고 있기 때문이다. 즉, 2015년 3만3000여 가구, 2016년 5만3000여 가구가 입주하기 때문에 2016년이 되면 공급 부담이 클 수밖에 없어 분양열기가 차츰 진정될 것으로 예상된다.

수익형 부동산 시장

상반기에는 저금리에 따라 수익형 부동산에 투자하려는 수요자들이 오피스텔 청약에 적극 가세하면서 수도권 오피스텔 분양현장이 가열됐다. 서울 마포구 상암동에 선보인 ‘상암DMC푸르지오시티’ 오피스텔 799실이 1주일 만에 계약이 마감됐다. 6월 말 경기도 부천에 공급한 ‘부천옥길자이’ 오피스텔도 144실이 모두 팔렸다. 청약때 4배수가 넘는 신청자가 몰렸고, 전용면적 79㎡형은 9.5대1의 경쟁률을 기록했다. 고양에 공급된 ‘킨텍스 꿈에그린’ 오피스텔 780실 역시 2만2121건의 청약이 접수돼 평균 28.4대1의 경쟁률을 보였다.

오피스텔은 가격이 상대적으로 저렴하고 청약통장이 따로 필요 없으며 보유해도 아파트 청약 때 무주택 자격을 인정받는 게 매력이다. 그러나 세입자의 안정적인 유지와 빠른 노후화 같은 단점이 있는 만큼 오피스텔 투자가 하반기에도 이어질 것인지는 미지수이다.

최근 청약 시장 인기에 편승한 과잉 공급과 분양가 인상으로 입주 물량이 쏟아졌으나 2~3년 후에는 시세가 곤두박질칠 수 있다. 수익형 부동산인 오피스텔은 분양가가 올라가면서 임대 수익률이 이미 내려가고 있다. KB국민은행이 발표한 올 3월 서울 오피스텔 평균 임대 수익률은 연 5.57%로서 2010년 조사를 시작한 이후 가장 낮았다.

수익형 부동산 중에서도 상반기에는 상가분양 열기도 만만치 않았다. 서울 마포구 ‘공덕파크자이’ 상가 청약에는 57개 점포 모집에 3876건이 접수돼 평균 68대1의 경쟁률을 보였다. LH공사가 판매한 경기도 하남 미사강변도시 상업용지 21개 필지는 총 4788억원에 모두 낙찰됐는데 일부 상업용지는 공급 예정 가격보다 2배 이상 높은 값에 낙찰됐다.

그러나 상가에 경우에도 ‘묻지 마 투자’는 피해야 할 것이다. 부동산 시장이 전반적으로 활황세를 보이고 있지만 그만큼 변수도 커졌다. 주택 거래가 늘면서 가계대출이 부풀어 오르고 있고, 분양물량이 급증하면서 일부 지역에선 공급과잉에 대한 우려가 부각되고 있음을 주시해야 할 것이다.

하반기 전망

상반기 주택시장은 여러 측면에서 모처럼 호황을 구가했다. 그러나 이 추세가 하반기에도 지속될 것인가에 대해서는 단언하기 어렵다. 금리 인상과 가계 부채가 시장 활성화의 복병으로 거론된다. 가계 부채가 1000조원을 넘은 상황에서 미국발 금리 인상이 시작되면 중장기적으로 국내 금리의 동반 상승도 불가피하다.

주택 공급량 증가도 주목해야 한다. 올 상반기 공급된 아파트는 23만가구로 지난해 같은 기간 13만가구보다 10만가구 정도 늘었다. 특히 대구·부산 등 일부 지방의 경우 지난 2~3년간 신규 공급이 집중됐던 만큼 공급 과잉에 따른 후유증이 우려된다.

지난 해부터 쏟아진 부동산 정책으로 수도권은 물론 지방에서도 수백대 일의 청약 경쟁률을 기록했고 건설사들은 분양에 박차를 가하고 있다. 하지만 이 물량들이 입주하는 2~3년 후를 생각해야 한다. 2006년 부동산 열기를 타고 대규모 분양이 이루어졌으나 입주를 시작한 2008년부터 부동산 가격은 하락하기 시작했다. 최근의 분양 물량은 2006년 대비 거의 2배에 육박하는 막대한 양임을 주목해야 한다.

올 하반기 금리가 점진적으로 오르게 되면 회복됐던 부동산 투자심리가 위축될 우려가 크다. 특히 신규 분양시장의 경우 프리미엄을 노린 단기 투자자가 많아 분양권 처분 물건이 늘어나면 공급 과잉 지역을 중심으로 일정 기간 가격 조정이 나타날 수 있다. 하반기 주택시장에서는 한번 숨을 고르는 착실함이 필요한 것으로 보인다.