● 정부가 야심차게 추진하고 있는 ‘뉴스테이’ 정책이 답보 상태이다. 연초 올해 경제부분 주요 정책으로 제시되면서 관심을 끌었지만 아직은 제자리에서 멀리 나아가지 못하고 있다. 입법 과정부터 정부 예상이 빗나갔고, 아직은 기업들도 적극 달려들지 않고 있는 형국이다. 자칫 ‘미운 오리새끼’로 전락할 수 있다는 지적도 나온다.

뉴스테이는 한마디로 중산층을 위한 새로운 임대주택 정책이라고 보면 된다. 그동안 주택정책이 서민 주거안정에 맞춰졌다면 뉴스테이 초점은 중산층의 주거혁신이다. 중산층이 한 곳에서 안심하고 오래 살 수 있는 임대주택을 공급하기 위해 기업형 주택임대사업을 육성한다는 정책이다. 중산층의 전세난이 서민들의 전세난을 가중시키고 있기 때문에 중산층의 전세난을 잡아 서민들의 전세난도 덜어준다는 역발상 정책이기도 하다.

중산층을 위한 임대주택 정책이라는 점에서 공급 주체는 LH와 같은 공공기관이 아닌 민간 건설업체이다. 그렇지만 임대주택사업을 꺼리는 민간 건설사를 위해 정부가 택지공급이나 세제·기금혜택을 주는 각종 혜택이 주어진다는 점에서 준 공공임대사업이라고 할 수 있다.

■도입 배경

뉴스테이 정책 도입은 집에 대한 인식이 바뀌고 있다는 전제에서 출발했다. 집에 대한 시각이 ‘소유’에서 ‘거주’로 바뀌면서 자가점유율은 감소하는 반면, 임대주택 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 국토교통부에 따르면 자가점유 비중은 2006년 55.6%에서 2010년 54.3%, 2014년에는 53.6%로 낮아졌다. 이런 추세는 계속될 것으로 보인다.

이 과정에서 주택임대차 시장은 저금리, 낮은 집값 상승 기대감의 영향을 받아 전세에서 월세로 빠르게 전환하고 있다. 임차가구 가운데 월세 비중이 2012년 49.9%에서 2014년에는 55.0%로 급격히 증가했다. 월세시대에 진입하면서 주거비 부담 증가, 잦은 이사에 따른 서민 및 중산층의 주거 불안이 증가하는 상황이다.

따라서 주거불안을 줄이기 위해서는 장기간 거주 가능하고 임대료도 안정적으로 관리되는 등록(제도권) 임대주택 재고가 충분히 확보될 필요가 있으나, 현실적으로는 매우 부족한 상황이다. 국토부는 2013년 기준으로 약 800만 임차가구(총 1800만 가구의 44.4%) 중에서 20.1%인 161만 가구만 등록 임대주택에 거주하는 것으로 파악하고 있다. 이웃 일본은 전체 임대주택(총 1445만호)의 80%를 전문기관이 위탁 관리하고 있다.

특히 서민층을 대상으로 하는 임대주택 재고는 증가하고 있지만, 중산층을 대상으로 하는 민간부문의 등록 임대주택 재고는 2006년 84만호에서 2013년 64만호로 오히려 23.8% 감소했다. 민간이 공급한 임대주택 가운데 최근 5년간 연 3만4000호가 분양전환됐다.

재고 부족과 함께 품질이나 제도도 뒤떨어져 있다. 민간이 건설한 공공임대 하자민원은 2014년 2289건으로 2013년 대비 22.2% 증가했다. 임차를 희망하는 중산층은 상대적으로 사적인 임대시장에 더 많이 의존하게 되어 주거불안이 더 커지는 상황이다.

5∼8분위 가구 중 임차가구는 45.5%이며, 이 중 90.3%가 민간임대에 거주하고 있다. 사적 임대주택의 주거 불안요인은 계약만료 후 임대료 상승(49.4%), 짧은 계약기간(29.4%), 임대기간 중 퇴거요구(24.9%) 순이다.

이에 따라 정부는 서민층을 위한 공공임대주택 공급을 이어가면서 상대적으로 부족했던 민간의 활력을 활용한 임대주택 공급 확대 방안을 내놓게 됐다. 핵심 내용은 규모의 경제를 갖추고 수준 높은 주거서비스를 제공할 수 있는 기업형 주택임대사업의 집중 육성이다.

정부는 일본, 유럽 등 선진국과 같이 기업형 주택임대사업이 활성화하면 과도한 보증금 증액 없이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택이 등장할 것으로 보고 있다. 육아·청소·세탁·이사 등 차별화된 주거서비스도 가능해질 것으로 기대했다. 사적인 임대시장과는 달리 집주인과 갈등 없이 시설물 하자 보수 등을 받을 수 있고, 보증금을 떼이는 위험도 줄여 임대차 문화가 선진화되는 계기를 마련할 수 있을 것으로 기대했다.

현재의 전세난을 해결하는 데도 도움이 될 것으로 보고 있다. 고액 전세에 거주하는 중산층의 주거선택권을 확대, 전세수요를 분산시키고 이를 통해 간접적으로 전셋값 안정을 유도할 수 있다는 것이다.

건설업을 계획·시공·관리 등의 모든 단계를 포괄하는 고부가가치 산업으로 전환시키는 효과도 기대할 수 있다. 일본은 기업형 임대산업의 연 매출액이 20조원이며, 종사자 수만 25만명에 이른다.

우리나라의 기업형 임대주택은 아직 수요가 초기상태이고 공급기반도 부족해 선제적으로 시장을 육성할 필요가 있다. 전체 평균 관리 주택수가 7.9호에 불과하며, 기업형태의 주택임대업체(1947개)도 평균 87.5호 수준에 그치고 있다. 일본의 임대사업자 평균 관리호수 4765호, 상위 10개사는 평균 30만호에 이르는 것과는 대조적이다.

임대주택의 품질이 분양주택에 비해 떨어지고 노후화도 빨리 진행돼 부정적 이미지가 형성돼 있으며, 임대주택 건설이 일부 중견업체 위주로 이뤄지고, 대형업체의 참여는 저조한 상황이다. 전문화된 인력과 노하우를 가지고, 주거서비스를 체계적으로 제공할 수 있는 기업형 임대사업자 육성이 중요한 이유다.

■상품 특징

기업형 임대사업자를 키우기 위해 제시한 뉴스테이는 각종 ‘당근’이 주어진다. 민간 사업자에게 연 4~5%의 수익률을 보장해준 점은 적극 참여할 수 있게 하기 위한 인센티브이다. 그러나 말이 당근이지 기존 임대사업자와 비교하면 사실상 엄청난 특혜이다.

먼저 민간 임대주택에 대한 6개 핵심 규제 가운데 임대의무 기간과 임대료 상승제한(연 5%)을 빼고는 모든 규제를 적용받지 않는다. 임대기간은 장기임대의 경우 8년, 단기임대는 4년으로 나뉜다. 8년 장기임대는 준 공공임대와 같은 개념이다. 면적제한(85㎡이하)과 초기 임대료 규제도 받지 않는다.

택지공급 혜택도 주어진다. 도심 공공 부지를 포함, 재개발·재건축 아파트에 적용된다. 소규모 사유지는 물론 LH가 공급하는 택지에도 적용된다. LH 택지 중 장기간 팔리지 않은 땅은 물론 아직 착공하지 않은 사업부지를 뉴스테이 용지로 공급할 수 있게 터주었다. 여기에 할인매각, 할부조건을 완화, 택지비 부담을 확 줄여줬다. 분양용지로 확정된 부지를 임대용으로 전환해 공급하는 특혜도 들어있다.

특히 그린벨트를 풀어 뉴스테이를 지을 수 있게 한 것이 눈에 띈다. 아예 기업형 임대사업자가 제안한 그린벨트를 ‘기업형 임대 공급촉진지구’로 지정하도록 했다. 사업승인 특혜를 주기 위해 도시기본계획변경절차를 간소화하고 도시관리계획에 따른 각종 법률 적용도 풀어주기로 했다.

금융지원도 뒤따른다. 기금 융자한도를 상향 지원하고, 85㎡초과 주택에도 지원해주기로 했다. 4년 단기임대주택에 없는 기금지원도 가능해지도록 했다. 여기에 기금융자 금리도 낮춰준다.

세제지원도 빠지지 않는다. 각종 세금을 깎아주고, 특히 8년 장기임대에 대해서는 추가적인 세제 혜택이 주어진다. 임대사업자가 종합 주택서비스산업을 할 수 있는 인프라도 구축해준다.

■기업 반응

관심은 뜨거워지고 있지만 참여는 아직 미적지근하다. LH가 보유한 뉴스테이용 택지 1만가구에 대한 1차 민간사업자 공모에는 37곳(중복 포함 78곳)이 사업의향서를 냈으나 최종 사업신청에는 5곳만 참여했다. 공모심사 결과 우선협상대상자로 대우건설, 대림산업, 금성백조주택 3곳이 선정됐다.

2차 공모에는 많은 기업이 참여했다. 경기 화성 동탄2신도시와 충북혁신도시에 기업형 임대주택을 짓는 사업자 공모에는 22개 업체가 참가하겠다고 나섰다. 동탄2신도시 뉴스테이 사업(612가구)자 공모에는 롯데건설, 우미건설 등 시공사 13곳과 한국자산신탁 등 시행사와 자산관리회사(AMC) 7곳 등 모두 20곳이 사업의향서를 냈다.

충북혁신도시 뉴스테이 사업(1345가구)자 공모에는 서희건설과 호반건설 등 시공사 11곳, 대한토지신탁 등 시행사와 AMC 5곳 등 모두 16곳이 사업의향서를 제출했다. 우미건설과 서희건설, 호반건설, 대한토지신탁, 한국자산신탁 등 14곳은 두 곳 모두 사업의향서를 접수했다.

이번에 사업의향서를 낸 업체만 최종 사업신청이 가능하다. 우선협상대상자는 9월 중 외부전문가로 구성된 평가위원회의 평가를 거쳐 선정된다.

국토부 관계자는 “1차 때는 처음이다 보니 업체들이 ‘일단 사업의향서는 내보자’는 식이었다면 2차 때는 좀 더 신중하게 생각하고 사업의향서를 낸 것으로 보인다”며 “최종 사업 신청은 전보다 많을 것으로 기대한다”고 말했다.

■해결 과제

그러나 민간 건설업체나 이를 바라보는 서민들 모두 불만이다. 서민들은 뉴스테이 정책은 한마디로 임대주택 재고 물량을 늘리기 위한 정책에 불과하다고 평가한다. 나아가 민간업체의 사업성까지 정부가 확보해주면서 사업을 독려하는 것은 엄연한 특혜라고 주장한다. 민간 업체에 일정한 수익을 보장해주기 때문에 사업자는 ‘손도 대지 않고 코 푸는 격’이라고 지적한다.

공공성을 강조하는 임대주택은 서민 주거난 해결에 중점을 둬야 한다. 그런 점에서 새로운 주거문화를 가져올 수 있다는 장점에도 불구하고 뉴스테이는 공공성을 잃었다고 주장한다. 주거비가 비싼 데다 ‘가진 자’의 주거 문제까지 정부가 특혜를 주는 것은 지나치다는 것이다.

지역에 따라 차이가 있지만 서울 근교 신도시나 택지지구에 공급되는 뉴스테이 임차비용을 전셋값으로 환산할 경우 보증금과 월 임대료를 더해 수억원대에 이른다. 예를 들면 오는 11월 대림산업이 위례신도시에 공급할 84㎡ 이하의 뉴스테이 임대보증금이 5억원 안팎, 월 임대료가 40만원대로 예상된다. 현 전세보증금으로 따지면 거의 7억원 수준에 이른다.

주택도시보증공사는 “대림산업이 LH 보유부지에 짓는 뉴스테이 1차 공모시 제출한 임대료로 확정된 것은 아니다”면서도 “대림산업이 제시한 임대료 수준에서 크게 변동될 것으로 보이지는 않는다”고 설명했다.

대우건설이 12월에 경기 화성 동탄2신도시에 짓는 뉴스테이도 보증금은 면적에 따라 4800∼6600만원, 월세는 70∼90만원 정도로 예상된다. 84㎡ 기준의 전세로 따지면 보증금 4억원을 넘는 수준이다.

결국 이들 뉴스테이 임대료를 지불할 수 있는 소득자라면 집을 구매하고도 남는 여유를 갖고 있는 계층이다. 때문에 임대주택의 품질이나 서비스는 지금보다 훨씬 좋아진다고 하지만 서민 주거난이 심각한 상황에서 굳이 정부가 나서서 중산층 주거난을 해소하는 데 각종 특혜를 주느냐는 의문도 생긴다.

서민 주거난을 해결하기 위해 집중 투자해도 모자랄 판에 내집마련 능력을 갖춘 중산층의 임대주택 사업까지 정부가 팔 걷고 나설 필요는 없다는 주장이다. 뉴스테이 정책이 민간업체들을 끌어들여 단기간에 임대주택 공급을 늘릴 수는 있지만 서민 주거난 해결과는 거리가 멀다는 지적이다.

결국 정부가 야심차게 추진하는 뉴스테이 정책도 고급 임대주택으로 변질되고 가격이 비싸진다면 수요가 떨어질 수밖에 없고, 뉴스테이 정책 자체가 외면받을 수 있다는 우려도 나온다.

그렇다고 건설업체들이 적극 반기는 것도 아니다. 대형 건설사들은 여전히 뉴스테이 정책에 대해 사업 참여를 저울질하고 있다. 업체들은 정부가 내세운 당근이 형식적이라며 볼멘소리를 하고 있다. 그나마 각종 인센티브가 민간 기업만 배불린다는 지적에 대해서도 고개를 저었다.

건설사들은 해결돼야 할 문제로 임대보증금을 둘러싼 회계문제를 꼽는다. 국제회계기준 적용에 따라 상장기업은 임대보증금이나 국민주택기금이 부채로 잡힌다. 때문에 뉴스테이 사업을 많이 벌일수록 기업의 부채비율은 높아질 수밖에 없다. 기업의 부채비율 증가는 재무구조 악화 및 신용평가등급 하락으로 이어진다. 리츠 등 SPC설립을 통해 임대사업에 진출해도 SPC 지배력을 행사하면 연결재무제표 적용대상이 되어 모기업의 부채부담으로 이어진다.

반면 비상장기업은 입주 비율이 90%이상인 경우 임대보증금이나 국민주택기금이 부채로 잡히지 않는다. 이에 대해 정부는 국제회계기준은 전 세계에서 적용하고 예외나 변동이 있을 수 없다는 입장이다.

이에 대해 건설사들은 임대보증금은 사업자가 건설비로 사용한 뒤 분양전환시 분양전환 가격에서 공제하기 때문에 부채로 계산해서는 안 된다고 주장한다. 기금 이자는 임대료에 포함되고 분양전환 뒤 임차인 앞으로 대환처리되기 때문에 임차인이 실질적으로 채무를 부담한다고 한다. 따라서 회계문제가 해결되지 않으면 건설사의 적극적인 참여를 기대할 수 없다고 주장한다.

여기에 국회 입법과정에서 개발이익환수를 강화하면서 업체들은 수익성 악화도 우려하고 있다. 김동수 한국주택협회 진흥실장은 “개발이익환수가 도입되면 당초 정부가 제시한 4~5% 수준의 수익률을 기대할 수 없을 것”이라며 “초기 임대료를 낮추기 위해서는 국민주택기금을 그만큼 더 투입해야 한다”고 말했다.

불확실성이 남아 있어 대형 건설사들의 적극적인 관심이나 참여도 아직은 지지부진한 상태다. 이렇다 할 사업 모델이 없다보니 눈치만 보고 있는 형국이다. 연초 내놓은 정책을 가다듬기 위한 법안 마련에 이미 7개월을 보냈지만 법안은 이제 겨우 국회 상임위 전체 회의에 머물러 있다. 아직도 불확실성이 큰 법안이라는 점에서 모법은 물론 시행령·시행규칙이 나와야 사업에 적극 참여하든지 포기를 결정할 것으로 보인다.

건설사들은 뉴스테이 성공의 열쇠는 값싼 택지 공급이라고 말한다. 뉴스테이 수요자와 사업자간 임대료 괴리를 줄이기 위해서라도 택지를 저렴하게 공급해야 한다는 것이다. 임대주택용지 공급가를 더 깎아달라는 얘기다. 뉴스테이 수요층이 두터운 수도권 택지비 인하에 대해 정부가 통큰 결정을 하지 않으면 사업이 지지부진해질 것으로 보고 있다.

현재 수도권 임대주택용지가 비싸 임대료가 높게 책정될 수밖에 없는 구조이기 때문에 자칫 수요자들로부터 외면받을 수 있다는 판단에서다. 건설사들은 85㎡이하 임대주택용지 공급가를 현행(조성 원가의 60~100%)보다 10~25%포인트 인하해줄 것을 요구하고 있다. 또 85㎡ 초과 주택용지에 대해서도 감정가격이 아닌 조성원가의 60~100%수준으로 공급해야 한다고 주장하고 있다.

정부가 보증금 문제에 어떤 식으로라도 개입하지 않을지도 걱정하는 눈치다. 뉴스테이에 대한 높은 임대료 비판이 가열되면 정부가 알게 모르게 간접적으로 제약할 것이라는 막연한 불안도 숨기지 않고 있다.