● 지난 7월1일 대한주택보증(주)이 주택도시보증공사로 새롭게 출범했다. 이러한 변화의 주된 배경에는 그간 국토교통부에서 관장했던 국민주택기금을 이관해 그 기능과 역할을 확대하기 위한 포석이 담겨 있다. 대한주택보증은 그동안 주택분양에 대한 보증기관으로서의 역할에서 벗어나 정부의 주택정책 전반을 담당할 새로운 기관으로 탄생함을 의미한다.

국민주택기금은 그간 서민들을 위한 주택금융으로 적지 않은 역할을 해 왔다. 주택건설촉진법의 탄생과 함께 서민들을 위한 금융지원의 중추역할을 해 오면서 우리나라의 특수한 선분양 제도의 정착에도 기여했다. 또 주택건설업체에 대한 대출을 통해 서민들의 내집마련을 간접지원을 통해 부담을 줄이는 한편 서민들을 위한 직접 대출로 영역을 확대하기도 했다.

이처럼 국민주택규모 이하의 주택이나 임대주택 등에 자금을 지원함으로써 서민의 주거안정에 기여해 온 국민주택기금을 이제 주택도시보증공사가 관장하게 됨으로써 그 역할이나 기능의 범위가 서민주거관련 금융지원의 범위를 벗어나 도시정비사업으로까지 확대됐다. 이는 우리나라 주택금융이 한걸음 진화하고 있음을 보여주는 것이기도 하다.

서민주택금융 전담기관의 필요성

기실 서민주택금융 전담기관의 출현은 이미 몇 년전부터 예견된 일이었다. 그간 주택금융과 관련해 열린 여러 차례의 세미나 등에서 전문가들을 통해 국민주택기금 등을 비롯한 서민주택금융을 전담할 기관의 필요성이 꾸준히 제기돼 왔기 때문이다. 그 필요성이 지난 7월1일 주택도시보증공사의 출범으로 현실화된 것이다. 

지난 2013년 11월18일에는 신라호텔 영빈관에서 국토교통부 주최로 ‘국제주택금융포럼’이 열렸다. 이날 포럼에서는 미국과 영국의 주택금융관련 내용과 일본의 도시재생 사례에서의 금융 활용 사례 등이 발표됐고, 이병남 보스턴 컨설팅그룹 서울 공동대표가 ‘한국 서민주택금융 현황과 향후 발전방안’을 주제로 발표했다.

이 대표는 당시 발표를 통해 대한주택보증과 한국주택금융공사에서 분담하고 있는 서민주택금융 지원체계의 변화 필요성을 제기했다. 그는 정책 패러다임이 양적 공급에서 서민 주거안정으로 바뀌고 주거트렌드도 소유에서 거주 등으로 급속히 바뀌고 있는 만큼 주택부족 시대에 수립된 기존의 정책방향에 대한 변화요구가 크다는 점을 지적했다.

그는 개편의 기본방향으로 주택의 양적 공급 지원에서 주거안전망 구축 및 삶의 질 향상으로 바꾸는 한편 단순 저리융자 형태에서 공적 보증 및 투융자 등 지원방식의 다각화 방안을 제시했다. 그는 서민주택금융의 역할 분담체계를 개선해 정책모기지는 국민편의와 재정부담 경감차원에서 통합하는 것이 효과적일 것으로 분석했다.

또 서민주택금융의 기능 강화를 위해 공급측면에서는 기금과 공적 보증을 통한 LH(한국토지주택공사)의 공공임대 공급시스템을 복원하고, 민간자금의 임대건설 참여를 유도토록 해 공공임대주택을 안정적으로 공급할 수 있도록 해야 한다고 제안했다. 수요측면에서는 금융제도 혁신 및 맞춤형 지원체계 마련이 필요하다는 점을 지적했다. 이와함께 재정과 기금이 역할을 분담해 도시재생을 활성화하는 방안도 제시했다.

안정적 운용 및 관리기반을 구축하기 위해 주택기금을 주택도시기금으로 개편하고 서민주택금융을 전담하는 기관의 설치도 제안했다. 전담기관을 통해 기금운용의 안전성 및 효율성과 전문성을 높일 수 있다는 것이다. 기금조성 및 운용금리도 ‘기준금리 +α’로 결정방식을 변경해 민간대비 경쟁력 확보 및 안정적 재원조달을 꾀해야 한다고 밝혔다.

한편 이보다 앞선 같은 해 10월23일에는 한국주택금융공사 주최로 대한상공회의소 회의실에서 ‘패러다임 변화와 주택금융시장 안정화 방안’을 주제로 한 세미나가 열렸다. 이 세미나에서 조만 KDI 국제정책대학원 교수는 주택금융시스템 선진화의 기본방향으로 금융중개 및 리스크관리의 효율성, 시장의 완전성, 시장의 안전성 등 3가지를 꼽았다.

금융중개 및 리스크관리의 효율성을 위해서는 신용위험 및 조기상환위험에 대한 관리방식 구축이 필요하다고 지적했다. 신용위험의 경우 보증이나 모기지보험 등의 신용보완과 함께 신용위험을 구조화한 상품개발이 필요하다는 것이다. 조기상환위험에 대해서도 이에 대한 구조화상품 및 가격산정모형의 개발 필요성을 피력했다.

시장의 완전성, 곧 금융포용성의 확대를 위해서는 한계차입자에 대한 타겟팅 및 생애최초 구입자나 1주택자의 주거상향 이동 등을 위한 서비스 확대를 제안했다. 부동산시장의 안전성을 위해서는 거시경제의 건전성 규제를 통해 주택담보대출시장 및 부동산시장의 안정화를 꾀해야 한다고 분석했다. 주택금융을 통해 리스크를 관리해야 한다는 것이다.

대출관행 개선 및 부동산간접투자 활성화 필요

지난해 10월1일 건설회관 중회의실에서 주택산업연구원이 주최한 ‘주택금융 선진화를 위한 제도개선 방안 세미나’가 열렸다. 이날 세미나의 주제는 ‘주택시장 패러다임 변화에 따른 주택금융제도의 개선방향’과 ‘부동산 간접투자 활성화방안’이었다. 이 두가지 주제는 모두 우리나라 주택금융 선진화를 위해 필요한 내용들이다.

이날 주택금융제도의 개선방향을 발표한 김찬호 주택산업연구원 연구위원은 주택사업의 특성별 개선방안을 제시해 주목을 끌었다. 주택분양사업의 경우 프로젝트의 사업성보다 담보 및 신용에 의존해 대출이 이루어지는 관행을 프로젝트의 사업성 평가에 따른 대출로 개선해야 한다는 게 그의 제안이다.

김 연구위원은 표준PF제도 도입과 PF대출을 위한 보증제도 및 금리차등관행 개선 등을 제시했다. 그는 또 임대주택 및 주택건설에 대한 정책금융 지원을 강화하고, 부동산증권화에 활용할 수 있는 리츠나 부동산회사 등의 설립의 필요성도 언급했다. 도시재생사업을 위한 금융지원 및 펀드조성, 관민공동 부동산투자펀드 조성 등도 부동산시장 활성화에 도움을 줄 수 있을 것이라고 밝혔다.

두 번째 주제인 부동산간접투자 활성화 방안으로는 리츠의 활성화 필요성이 제시됐다. 건국대학교 부동산학과 이현식 교수는 주제발표를 통해 우리나라 리츠는 아직 제도적인 문제나 형평성 문제 등으로 인해 규모도 작을 뿐 아니라 투자자들로부터 신뢰를 받지 못하고 있다는 점을 지적했다.

그는 활성화 방안으로 취득세 감면 및 중과조항을 개선하고, 지속가능한 규모로 성장할 수 있도록 지원이 필요하다는 점을 설명했다. 또 리츠의 신규설립이 원활하게 이루어지고 성장할 수 있도록 규제도 완화해야 할 것이라고 밝혔다. 리츠에 대한 제도 개선과 함께 투자대상을 다양화하고 이를 통해 리츠에 대한 인식도 개선해야 할 것이라고 지적했다.

이 교수는 리츠가 활성화되면 부동산시장의 거래가 투명해지고, 부동산시장도 선진화될 수 있을 것으로 진단했다. 또한 해외자본과의 경쟁을 통해 국내 부동산시장의 보호막 역할도 가능하며, 국내 부동산투자도 건전하게 수익을 창출할 수 있는 기반을 마련할 수 있을 것으로 전망했다. 국내 리츠시장을 기반으로 해외시장으로 확장 필요성도 제시했다. 

또 올해 4월에는 주택산업연구원 개원20주년을 기념해 ‘서민주거지원을 위한 주택금융의 현황과 과제’와 ‘주택임대리츠 활성화방안’을 주제로 한 세미나가 열렸다. 서민금융에 관한 주제발표를 한 김덕례 연구위원은 현재 우리나라 서민주거를 위한 금융은 정책 모기지의 비효율과 서민가구의 특성이 제대로 반영되지 않은 금융상품, 지원체계 미흡, 복잡한 금융시스템 등을 문제점으로 꼽았다.

그는 이같은 문제를 개선하고 앞으로 서민금융이 제 역할을 하기 위해 서민주거지원을 위한 종합금융기구의 설립, 복잡한 대출조건 개선, 소득구간의 다양화 등 서민의 금융소비 특성에 맞춘 제도개선 등의 방안을 제시했다. 이와함께 제도권 금융에서 소외되는 서민계층을 위한 사회적 금융의 필요성도 지적했다.

주택임대리츠 활성화방안을 발표한 권주안 선임연구위원은 관련법 개정을 통해 리츠의 공모와 출자제한에 관한 규제를 완화해야 한다고 지적했다. 이와함께 리츠의 상장을 유도할 필요성도 제기했다. 이를 통해 다수 투자자가 참여할 수 있고, 안정적인 자금조달이 가능할 것이라는 점에서다. 특히 주택임대 전문리츠의 경우 상장요건을 완화하고, 법인세 감면 등 세제지원의 필요성도 피력했다.

주택금융, 주택시장에 차지하는 비중 크다

주택금융은 주택의 구입 및 건설, 개량, 보수, 대지조성 등 주택관련 사업 및 구입에 필요한 자금을 금융기관으로부터 차입해 조달하는 것을 일컫는다. 이를 통해 주택자금을 효율적으로 배분하고 주택구입능력을 높이며, 주택부문의 투자자금을 조성할 수 있도록 하고, 주택거래의 활성화도 꾀할 수 있다. 주택의 구입이나 개량, 보수 등에 지원되는 자금은 수요자금융에 해당하고 건설이나 대지조성 등에 지원되는 자금은 공급자 금융이라고 할 수 있다.

주택자금이 효율적으로 배분되면 주택의 생산과 거래를 원활하게 유지함으로써 국민의 주거수준 향상에 도움을 줄 수 있다. 주택의 구입능력이 높아지면 주택의 수요층을 확대시킬 수 있다. 또 주택부문의 투자자금 조성은 주택의 수급을 조절하는 역할을 한다. 주택거래 활성화는 주택산업 육성과 함께 다른 부문의 경제활성화를 유도할 수 있고 경제조절기능 수행도 가능하다.

곧 주택금융이 주택시장에서 수행할 수 있는 기능이 다양하다는 의미이다. 우리나라의 주택금융 또한 시장에서 그러한 기능을 수행하는데 중요한 부분을 차지해 왔다. 최근 주택시장이 오랜 침체에서 벗어나 회복세를 보이는 데에는 주택금융이 중요한 몫을 차지하고 있다. 곧 LTV나 DTI같은 금융규제의 해제가 그것이다.

주택금융이 이처럼 중요한 몫을 차지하는 한편에 주택금융의 선진화에 관한 문제가 놓여 있다. 즉 우리나라 주택금융이 선진화되지 못하고 있는 탓에 수요자들이 누릴 수 있는 금융의 혜택이 그만큼 줄어들고, 주택건설업체들의 입장에서도 어려움을 겪으면서 결국 주택산업의 발전을 가로막는 걸림돌이 되고 있다는 얘기다.

우리나라 주택금융이 선진화되지 못하고 있는 점은 분명하다. 그러나 그것이 우리나라 주택산업의 발전을 가로막는 걸림돌이라는 점에 대해서는 반대의견도 없지 않다. 그것은 우리나라 주택산업이 갖고 있는 특수성을 무시할 수 없기 때문이다. 결국 우리나라의 주택금융은 우리의 주택산업 구조를 반영한 나름의 독자적인 체계가 필요하다는 얘기다.

우리나라 주택금융의 선진화를 얘기하는 데에는 바로 이처럼 단순히 우리나라 주택금융이 선진국의 금융체계와 다르다는 점을 얘기하기 위한 것이 아니다. 보다 중요한 문제는 우리나라 주택산업에 비추어 얼마나 기여하고 있는지, 또 앞으로 우리나라 주택산업 발전과 궤를 함께 할 수 있는지가 더욱 중요한 부분일 것이기 때문이다.

우리 실정에 맞는 제도의 도입 필요

우리나라의 주택금융 전문가들이 공통적으로 지적하는 사항이 하나 있다. 바로 우리나라의 독특한 제도다. 선분양제도나 전세제도와 같은 것은 다른 나라에서는 찾아볼 수 없다. 우리나라의 주택금융은 이같은 제도를 반영하며 발전해 왔다. 그런데 이같은 특성을 무시한 채 제도만 들여온다고 선진화되는 것은 아니다.

이웃 일본의 경우 주택건설업체들이 주택의 건설에서부터 입주후 임대관리에 이르기까지 주택과 관련된 모든 분야들을 종합적으로 포용하는 주택관리종합업체로 변신해온 것을 사례로 삼아 우리나라 주택시장도 비슷한 경로를 밟을 것으로 점치는 이들도 있다. 그러나 한편에선 우리나라만의 독특한 제도 때문에 일본의 사례를 따라가기 어렵다는 지적도 있다.

주택관련 금융 또한 마찬가지다. 선진국의 사례들이 참고가 될 수는 있겠지만, 그 나라의 제도들이 모두 우리 실정에 맞다고 보기는 어렵다. 그렇다고 제자리에 머물러 있어서도 안된다. 우리 금융제도가 선진국에 비해 뒤떨어져 있는 점 또한 분명하기 때문이다. 따라서 선진국의 금융제도를 참고로 삼아 이를 우리 실정에 맞도록 적용할 수 있는 방안을 찾는 것이 중요하다. 

주택도시보증공사의 출범으로 우리나라 주택금융이 한걸음 더 진보할 수 있는 계기를 만들었다. 주택건설업체들을 위한 공급자금융은 프로젝트에 대한 좀더 정밀한 분석을 통해 다양한 상품을 만들 필요가 있다. 수요자금융 또한 수요자들의 니즈를 좀더 세분화한 상품개발이 필요하다.

2008년 세계적 금융위기를 불러온 미국의 서브프라임모기지 사태는 여러 갈래로 뻗은 파생상품의 문제이기도 하지만, 한편으로 생각하면 주택과 관련해 그만큼 다양한 상품을 개발하고 있다는 의미이기도 하다. 물론 그런 상황이 다시 와서는 안되겠지만, 우리 주택금융이 가야 할 방향에 대해서는 시사하는 점이 적지 않다.