미국이나 유럽, 일본 등 경제규모가 큰 선진국의 사례를 보더라도 경제규모가 커질수록, 금융시장이 안정될수록, 그리고 부동산시장이 불안정할수록 실물부동산을 직접 선택하고 매입하는 직접투자방식보다는 부동산펀드 투자와 같은 간접투자방식이 활성화되기 마련이다.

하지만 우리나라의 경우 부동산펀드를 비롯한 간접투자방식은 아직까지 연기금이나 보험사 등과 같은 기관투자자들의 전유물로 여겨질 만큼 개인투자자들에게는 그다지 알려지지 않았던 게 사실이다. 더욱이 1970년대 이후 고도의 경제성장과 맞물려 토지나 아파트와 같은 실물부동산에 직접 투자해 큰돈을 벌어봤던 50대 이상의 전통부자들에게는 간접투자방식은 그저 낯설고 관심 밖일 뿐이다.

반면, 30~40대 젊은 부자들은 달랐다. 그들은 대체로 인터넷을 일상적으로 사용하고 금융지식에도 밝아 부동산펀드나 리츠(REITs)와 같은 간접투자방식의 부동산상품에 대한 이해도가 높았고 관련정보의 습득에도 빨랐다. 정기예금금리보다 높은 투자수익률과 종합부동산세, 양도소득세, 취등록세 등을 부담하지 않고서도 부동산에 투자할 수 있다는 장점이 알려지면서 한때는 해외 부동산펀드를 중심으로 젊은 부자들에게 큰 인기를 끌기도 했다.

그 후 부동산펀드에 대한 인기는 글로벌금융위기 여파로 한동안 주춤했다가 최근 초저금리기조가 자리하면서 30~40대 젊은 부자들을 중심으로 다시 일고 있다. 그들은 여유자금을 투자할만한 마땅한 투자처로 부동산펀드나 리츠(REITs)와 같은 간접투자방식의 부동산상품을 찾고 있는 것이다. 실제로 필자가 일하고 있는 H은행의 PB본부 내 부동산센터에도 투자수익률이 괜찮은 부동산펀드를 찾아달라는 젊은 부자들의 주문이 꾸준히 이어지고 있다.

3040 젊은 부자들 간접투자방식 부동산에 관심 커

인터넷 쇼핑몰사업에서 성공한 기세를 몰아 임대사업 진출을 위한 중소형건물 매입에 적극적인 행보를 보였던 젊은 부자 M씨. 그 역시 2010년 12월경 필자가 근무하고 있는 H은행 PB본부를 통해 부동산펀드에 투자했고, 이 덕분에 매년 시중은행의 정기예금이자보다 훨씬 높은 배당수입을 맛보게 되면서 어느덧 부동산펀드나 리츠(REITs)와 같은 간접투자방식의 부동산상품에 투자하기를 즐기게 되었다. 구체적으로 M씨의 부동산펀드 투자 성공사례를 살펴보자.

M씨의 첫 번째 부동산펀드 투자처는 2010년 12월경 여의도 A증권빌딩을 기초자산으로 한 공모형 부동산펀드였다. 펀드설정대상이 되는 A증권빌딩은 여의도역 도보 3분 거리 내에 소재한 초역세권빌딩으로 지하 5층~지상 23층 규모의 랜드마크성 빌딩이었는데, 임대차 현황을 살펴보니, 매도자 OO금융그룹의 계열사인 A증권사(전체 면적의 절반가량 사용 중, 사실상의 리스백조건)외 유명 다국적 외국기업, 외국계 증권사, 정부기관, 기타 국내 금융 및 금융유관기관 등으로 구성돼 있어 비교적 우량 임차인을 보유하고 있었다.

당시 언론에 알려진 A증권빌딩의 매각금액은 2870억원이었으며, 그중 펀드설정액은 1580억원 규모였다. 펀드기간은 총 5년(2015년 12월 만기)이었고, 연 6.5% 수준의 배당수익률이 예상된 상태였다.

한편, 이러한 조건으로 판매가 시작된 펀드는 당초 예상보다 빠르게 조기마감 될 정도로 큰 인기를 모았는데, M씨를 비롯한 30~40대 젊은 부자들이 펀드 투자에 적극 참여했음은 물론이었다. 부동산펀드 만기를 4개월여 앞둔 2015년 8월 현재, A증권빌딩의 평가가치는 당초 매입가격 보다 상승한 것으로 추정돼 향후 매각차익까지 고려한다면 M씨의 투자수익률은 더욱 높아질 것으로 예상된다.

펀드 만기에 매각차익도 기대할 수 있어

M씨의 두 번째 부동산펀드 투자처는 신축 예정인 서울시 마포구 도화동 소재 비즈니스호텔을 기초자산으로 한 사모형 부동산펀드(2013년 8월 펀드설정, 총 사업예정액 1300억원 중 펀드설정액은 600억원, 펀드기간은 총 7년 4개월)였다.

당시 M씨가 이 펀드에 주저 없이 투자를 결심했던 이유를 살펴보면, 한류 붐에 힘입어 이른바 ‘요우커’라고 불리는 중국인 관광객들이 급증하고 있었지만 서울 도심지역에 마땅한 비즈니스호텔이 크게 부족했고, 국내 굴지의 대기업 건설사가 시행 및 시공에 참여함은 물론, 무엇보다 국내 최고의 호텔업체가 15년 책임임대차계약을 체결하기로 결정돼 상대적으로 투자 안전성이 높았기 때문이었다. 이 펀드의 설정 당시 예상되는 배당수익률은 연 7% 수준에 이르렀다. 

그이후로도 M씨는 서울시 종로구 신문로 소재 러시아무역대표부 숙소건물을 대상으로 한 사모형 부동산펀드(2014년 5월 펀드설정, 총 매입예정액 80억원 중 펀드설정액은 46억원, 펀드기간 총 5년, 예상 배당수익률 연 7.2%)와 미국 텍사스주 휴스턴시 소재 오피스빌딩을 대상으로 한 사모형 부동산펀드(2014년 9월 펀드설정, 총 매입예정액 1766억원 중 펀드설정액은 180억 원, 펀드기간 7년, 예상 배당수익률 연 7.3%)에 큰손 투자자로 참여했다.

M씨의 잇따른 부동산펀드 투자는 최근 초저금리기조와 맞물리면서 이른바 ‘신의 한 수’로까지 평가받고 있음은 물론이다.

요컨대 요즘 같은 초저금리시대에는 상대적이지만 정기예금금리 보다 높은 배당수익률이 보장되고, 아울러 펀드만기와 동시에 매각차익까지 기대할 수 있는 부동산펀드가 30~40대 젊은 부자들을 중심으로 새롭고 유망한 투자처로 부각되고 있다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.