주택신축 분양시 부가가치세

개인은 본인이 보유한 토지 위에 주택을 지어 거주할 수도 있고, 주택을 신축 판매하여 이익을 얻을 수도 있다. 주택을 신축하여 분양하는 경우에는 일시적으로 신축·분양하는 경우도 있지만 계속·반복적으로 신축·판매하는 경우도 있다.

부가가치세의 납세의무자는 사업상 독립적으로 부가가치세가 과세되는 재화·용역을 공급하는 자(과세사업자)를 뜻한다. 따라서 주택을 계속·반복적으로 신축 판매하는 자는 사업자로 보아 부가가치세 납세의무가 발생한다. 이러한 주택신축판매업자는 판매금액의 10%에 해당하는 금액을 부가가치세로 판매대금과 같이 받아 신고·납부해야 한다.

다만, 주택의 전용면적이 85㎡이하인 국민주택규모 주택을 신축·판매하는 경우는 부가가치세가 면제되어 부가가치세를 신고·납부하지 않아도 된다.

부동산 공급 ·임대시 부가가치세

부동산의 양도나 보유하고 있는 주택, 상가 등 부동산을 임대하는 경우 부가가치세부담여부에 대해 알아보고자 한다.

①부동산 공급시 발생하는 부가세

건물의 공급은 재화의 공급에 해당하므로 부가가치세가 과세되지만 부가가치세법상의 생산요소인 토지의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제된다.

또한 국민주택 규모 이하의 주택을 양도하는 경우에도 부가가치세가 면제된다.

■사업을 포괄적으로 양수도하는 경우

사업의 포괄양수도 사업장별로 그 사업용자산과 함께 당해 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말한다.

임대사업자는 부동산 양도시 양도소득세와 함께 부가가치세도 함께 납부하여야 하는데 사업의 포괄양수도에 해당한다면 부가가치세는 납부하지 않아도 되므로 포괄양수도가 되는지 다음의 요건을 잘 검토할 필요가 있다.

 

①포괄양수도 계약서에 의하여 포괄양도사실이 확인되어야 한다.

②양도자 및 양수자 모두 과세사업자로서 양수자의 사업자등록 여부는 관계없으며 동일사업을 영위해야 한다.

③사업양도 후 사업양도 신고서를 제출해야 한다.

 

위의 요건에 해당된다면 부가가치세를 납부하지 않아도 되지만, 요건을 충족하지 못하면 양도자는 세금계산서를 교부하고 양수자로부터 거래징수한 부가가치세를 신고·납부해야 한다.

 

②부동산의 임대시 발생하는 부가세

부동산의 임대는 용역의 공급이며 부가가치세법에서는 이를 과세거래로 보아 과세하고 있다. 용역의 무상공급에 대해서는 과세하지 않으나 사업자가 특수관계에 있는 자에게 사업용 부동산의 임대용역 등 일정한 경우에는 용역의 공급으로 보아 과세한다.

주택의 경우에는 국민주택 규모를 초과하는지 여부를 불문하고 부가가치세를 면세하고 있지만 주택에 부수되는 토지는 주택의 연면적과 건물정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 중 넓은 면적을 초과하지 않는 면적에 한한다.

상가를 임대하는 경우에는 부가가치세 과세사업에 해당되어 임대료의 10%를 임차인에게 임대료와 같이 받아 임대인이 신고·납부해야 하므로 거래시 세금계산서를 교부해야 한다.

다만, 규모가 작은 상가임대업자(특별시·광역시 소재 부동산 임대 등 제외)는 간이과세사업자 적용을 통해 보다 간편하게 부가가치세를 신고·납부하고 영수증을 교부할 수 있다.

양도소득세 계산시 부가가치세

부가가치세를 취득원가에 포함하여 취득한 부동산을 양도하려고 할 때, 취득 시 부담한 부가가치세를 양도소득세 계산 시 공제할 수 있는지에 대해 살펴보도록 하자.

①사업자가 아닌 개인이 부동산 양도시

개인이 아파트를 분양받았을 때, 분양사업자에게 부가가치세가 포함된 분양가액을 지급하였다면 이를 양도할 때 양도가액에서 차감되는 필요경비로 인정받을 수 있다.

②사업자가 부동산 양도시

사업자가 부동산 취득시 부가가치세를 부담한 경우 : 취득시점에 부가가치세 매입세액으로 공제받았을 것이므로 양도시 필요경비로 공제받을 수는 없다.

 

■ 간이과세자의 경우

계산구조상 매입세액을 공제받을 수 없으므로 양도소득세 계산시 취득가액에 포함하여 양도가액에서 차감할 수 있다.

 

■ 감가상각비 비용처리한 경우

사업자가 장부에 계상한 자산 중 감가상각비를 계상하여 비용처리 하였다면 이중공제를 방지하기 위하여 취득가액 계산 시 감가상각누계액을 공제한 장부가액을 취득가액으로 하여야 한다.

 

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 성진 대표세무사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621