하자감정의 기준이 되는 설계도서

최근에 공동주택의 하자소송 중 원고 일부는 사업승인도면 또는 착공도면을 기준으로 감정이 이루어져야 하고, 미시공된 경우 하자로 판단돼야 한다고 주장하고 있다.

그러나 하자소송에 있어서 하자감정의 기준이 되는 설계도서는 건축물의 최종 상태를 반영하는 ‘사용검사도면(준공도면)’을 기준으로 감정이 시행돼야 할 것이다. 왜냐하면, ▲ 사업승인 이후 건축물의 완공까지는 상당한 시일이 소요되므로 그 기간 동안 신기술과 디자인이 접목된 첨단자재의 출시가 빈번하고, ▲ 건축자재도 유행에 민감하며, ▲ 건축자재에 대한 생산기술의 진보로 인해 품질은 향상되면서도 가격은 인하되는 자재가 많아지고 있기 때문이다.

따라서 변화된 트렌드에 따라 적법한 절차를 통해 설계변경 후 감리절차 및 관할 행정청의 승인 절차를 거쳐 시공된 건축물의 최종 상태를 반영하는 준공도면이 기준이 되는 것이 타당하다.

이에 비해 사업승인도면(착공도면)은 시행사가 사업의 승인을 받기 위해 관할청에 제출하는 도면으로서 대외적으로 공시가 되지 않을 뿐 아니라, 사업의 청사진을 제시하는 것에 불과하다. 또한 준공완료시까지 공사의 개별적 특성 및 구체적 현장상황에 맞게 수정이 예정돼 있는 것이기도 하다. 따라서 사업승인도면(착공도면)을 기준으로 하자보수비용을 산정하는 것은 부당하다 할 것이다.

여기에 더해 통상적으로 감정인은 사업승인도면(착공도면) 대비 변경시공된 항목이 분양계약의 내용이 됐다는 점에 대한 근거를 밝히지 않은 채, 위 항목에 대한 금액을 산정하고 있다.

이와 관련해 일부 법원의 판결문을 살펴보면 “수분양자들이 착공 전 분양광고를 보고 이 사건 아파트를 분양받았으므로 착공 당시의 설계도면과 달리 시공된 부분은 하자에 해당한다”는 원고의 주장에 대해, “착공 당시 설계도면의 내용이 이 사건 아파트 분양계약의 내용에 포함되었는지에 관하여 원고가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다.”고 하면서 원고의 주장을 배척하고 있다.

그렇다면, 이와 같은 판시는 하자 판단에 있어서 기준도면은 사용승인도면이며, 그 외 사업승인도면(착공도면)이 계약의 내용이 됐다는 점에 대해 입증하지 못한다면, 사업승인도면을 기준으로 한 하자는 피고의 담보책임 범위가 아니라는 점을 명시적으로 판시한 것이라 할 것이다.

결국, 하자소송에 있어서의 기준도면은 사용승인도면이 돼야 할 것인 바, 착공도면이나 사업승인도면을 기준으로 하여 산정된 금액은 담보책임으로 볼 이유가 없다 할 것이다.

지하주차장 결로

최근 공동주택의 주차장은 지상의 편의시설 확충을 위해 대부분 지하에 설계되고 있다. 그런데 지하에서 직접 연결되는 계단실 및 엘리베이터를 통해 세대와 연결되도록 구성되어 있는 설계가 증가하면서 하절기 결로 발생 문제로 심각한 민원이 발생해 소송으로 이어지는 경우가 많다.

감정인들은 지하주차장 통로, EV홀 벽체 결로가 발생해 미관상, 위생상 지장을 초래하고 있으며, 내·외부 온도차로 인해 결로가 발생된 것으로 추정해 마감재 철거 단열재 시공 및 액체방수 시공 후 마감재 시공이라는, 실로 다대한 보수비를 산정하고 있다.

그러나 여름철 지하구조물의 특성상 외부에서 고온다습한 공기가 유입된다. 그 공기자체는 높은 상대습도를 갖고 있으며, 그로 인한 노점 온도의 상승 및 지하층에 낮은 온도로 인해 표면온도가 저하됨에 따라 계절적 특성으로 결로가 발생하게 된다.

중부지방 기준으로 하절기인 6월말~8월까지의 외기공기는 평균온도 30℃, 상대습도 80%의 고온다습한 조건을 갖고 있다. 하절기 지하주차장 내부의 기온은 20℃전후 상대습도 80%의 조건을 갖고 있다.

고온다습한 외부 온도 30℃ 상대습도 80% 조건의 외부공기가 그대로 지하주차장으로 유입되면 곧바로 20℃의 공기와 만나게 되어 온도의 저하로 상대습도 100%의 조건을 갖게 된다. 상대습도 100%는 공기중에 습기가 포화된 상태로 바로 이슬이 맺히기 시작한다.

또한 온도 30℃ 습도 80%의 공기는 24.29g/㎥의 수증기가 포함돼 있으며, 23℃ 공기가 함유할 수 있는 수증기(포화수증기량)은 20.57g/㎥이기 때문에 24.29-20.27=3.72g/㎥ 결로가 된다는 계산이 나온다. 3.72g/㎥의 결로는 지하주차장 전체 체적을 고려해 본다면 엄청난 양의 물로 흡사 바닥에 물을 뿌려 놓은 것과 같다.

예컨대 층고 3.5m, 길이 100m, 폭 50m 의 지하주차장일 경우 전체 체적은 1만7500㎥ 이며, 이 면적에 생기는 결로수량을 환산하면 1만7500㎥×3.72g/㎥=65.1kg이 된다. 이는 1리터짜리 패트병 65개 가량의 수량이다.

그런데 이러한 결로현상을 방지할 공법상의 방법이 현재까지는 없다는데 문제가 있다. 따라서 공동주택 지하주차장에서 발생하는 결로는 마감재 철거 후 단열재 시공을 통해 결로가 발생하지 않도록 온·습도를 맞추려는 것은 한계가 있다. 환기를 통해 결로가 발생하지 않도록 만들어 주어야 하나 환기가 제대로 되지 않을 경우 그 습도는 결로수가 되어 버릴 수밖에 없다. 

통상적으로 지하주차장에는 급기용 유인팬 및 배기용 팬이 각각 설계되고 설치된 만큼 이를 적절히 운용해 결로 등을 예방해야 할 것이다. 장마철 한철에는 제습기 가동도 고려해 볼만하다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장을 역임했다. 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로도 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.