땅을 땅으로 보상하는 환지

도시개발법에 따라 여러 필지를 묶어 대규모 도시개발을 계획할 때 각각 주인이 따로 있는 땅을 수용해야 하는 경우가 있다. 이때 해당 부지에 대한 개발 권리를 취하기 위해 돈을 내고 땅을 구입하는 대신, 앞으로 개발될 땅으로 비용을 지불하는 방식이 ‘환지’다. 땅의 위치와 지목, 면적, 이용도 등을 고려해 가치를 매기고 그에 걸맞은 면적을 산출해 개발 이후 땅을 재분배한다. 

사업시행자 입장에선 당장 지급해야 하는 투자비용을 줄일 수 있고, 땅 주인은 상업지구나 주거지역으로 개발된 땅을 돌려받기 때문에 토지가치 상승효과를 기대할 수 있다.

땅+건물로 돌려주는 입체환지

땅을 땅으로 보상하는 것을 ‘평면환지’, 땅과 건축물로 동시에 돌려주는 것을 ‘입체환지’라고 한다. 환지의 가치가 종전보다 적어 손해를 입었다고 주장하는 경우에 이를 보완하기 위해 사업자가 건축물 일부를 돌려줄 수 있다. 또 사업지 내에 땅과 건물을 모두 소유했을 때도 입체환지를 신청받는다. 땅 주인의 다양한 요구를 수용해 사업을 원활하게 추진한다는 점에서 유연한 환지방식이라고 볼 수 있다.

환지면적 산출하는 감보율

대개 환지는 이전 땅 크기 그대로 제공하지 않는다. 일정 부분 이전보다 면적을 줄여서 제공하는데, 이때 땅을 줄이는 비율을 ‘감보율’이라고 한다. 줄어든 땅은 사업자가 도로나 상하수도, 공원 같이 공공시설을 확보하기 위해 남겨두는 부지다. 사업에 따라 다르지만 20~60% 수준으로 결정된다. 감보율이 결정되면 환지면적이 어느정도인지 가늠할 수 있다.

돌려주지 않는 땅 보류지&체비지

감보율에 따라 시행자가 땅주인에게 환지로 돌려주지 않고 남겨두는 땅이 보류지다. 보류지는 크게 공공시설을 짓기 위한 땅과 나중에 경비가 필요할 때 사업자가 팔 요량으로 남겨두는 땅을 아울러 이른다.

그중 공공시설 부지를 제외하고 사업자가 임의로 매각처분할 수 있는 땅이 체비지다. 환지로 돌려주지 않고 사업자가 가지고 있다가 필요할 때 처분해 사업경비로 조달할 수 있다.

잠깐-환지투자? 묻지마 투자!

버려져 있던 임야를 큰돈을 투자하지 않고 비싼 상업·주거지로 돌려받을 수 있는 환지방식 개발은 종종 부동산 투자 방법으로 활용된다. 개발계획이 있는 나대지를 싼값에 구입한 후 개발이 가능한 용도지역으로 바뀐 환지를 돌려받는 방식이다. 그러나 환지투자가 항상 성공하기는 어렵다. 어떤 땅을 환지로 받는지 알 수 없기 때문이다. 어디가 어떻게 개발될지 확정되지 않은 상태에서 환지계획이 수립되기 때문에, 도로가 나지 않는 쓸모없는 땅을 받을 수 있다는 점에 유의해야 한다.

Q&A 돋보기

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Q. 왜 환지면적은 본래 땅 면적보다 작아 

A. 대규모 도시개발 시에 도로·상하수도·공원 같은 공공시설을 반드시 확보해야 한다. 공공시설을 짓는데 필요한 땅과 비용을 땅주인이 토지로 내기 때문에 개발이 완료된 이후 받는 환지가 종전 땅 면적보다 줄어들게 된다. 땅 면적은 줄어들지만 토지가치는 늘어나기 때문에 결과적으로는 이득이라고 볼 수 있다.

Q. 가치 줄어든 환지, 돈으로 돌려받을 수 없어 

A. 본래 땅이 가진 가치만큼 환지를 받지 못하는 경우가 종종 발생한다. 혹은 사업 중간에 환지계획이 변동돼 환지가치가 달라지는 사례도 있다. 환지방식 개발사업에서 가치가 달라져 생기는 부족분은 돈으로 지급하는데, 이를 ‘환지청산금’이라고 한다. 본래 땅의 위치와 지목, 가격 등을 종합적으로 고려해 가격을 계산한다. 청산금은 개발 사업이 완료된 후 환지처분을 할 때 결정된다.

Q. 제척부지란 무엇 

A. 사전적 의미를 살펴보면, ‘척도에서 제외되는 부지’란 뜻이다. 전체 면적 중 기술상의 문제나 법적인 이유로 사용하지 않는 땅을 의미한다. 개발 사업이 발표되면 땅주인들이 높은 토지보상금을 노리고 터무니없이 비싼 비용을 주장하는 경우가 생긴다. 이때 사업자가 해당 부지를 의도적으로 빼버리고 사업계획을 세우는데, 이렇게 개발에서 제외되는 땅이 제척부지다.

Q. 환지계획 및 처분 순서는