버블경제기 이후 , 일본 주택정책의 전개

하세가와 히로시 _ 국토교통성 국토기술정책종합연구소 연구관

버블경제기까지는 물량 중심 주택 공급에 중점

1990년 버블경제기까지의 일본 주택정책은 정부 주도로 이뤄졌다. 공영주택, 공단주택, 주택금융공고 등 크게 3개축을 기반으로 주택공급에 나섰다.

공영주택은 양질의 저임대료를 책정한 저소득자용 주택으로, 공공이 공급주체다. 공단주택은 일본주택공단(현 도시재생기구 UR)이 대도시의 중간노동자를 위해 공급한 주택이다. 1950년에는 정부계 금융기관인 주택금융공고를 출범시켰다. 2005년 폐지될 때까지 주택 자가취득자에게 장기 저리로 주택자금을 융자해 주었다.

일본의 주택정책이 물량 중심의 공급정책을 펼쳐진 데는 그만한 이유가 있다. 일본은 전쟁 이후 고도성장에 따른 젊은 세대의 도시집중과 세대 세분화로 인해 1960년대 중반까지도 극심한 주택부족난을 겪었다.

1966년 주택건설계획법을 제정하고 1966년도 이후 5년마다 주택건설5개년계획을 작성해 2005년 8기 계획까지 지속했다. 계획에서는 공영주택을 비롯해 공적자금을 사용한 주택건설사업량을 결정했다. 공공이 주체가 되어 직접 혹은 간접수법으로 주택과 택지공급을 추진하는데 주안점을 둔 것이다.

주생활기본법 제정, 주택정책 개혁이 시작됐다

거품붕괴 이후인 90년대 들어서야 일본 정부는 주택시장을 활용한 주택정책 체계로 변화하기 시작한다. 제도 규제 완화와 기업의 유휴지 처분을 유도해 도심부에 택지가 집중 공급된 시기다. 이로 인해 1990년대 후반부터는 도쿄 특별구(중심부)에 맨션 형태의 공동주택 공급이 활발해졌다.

2000년 이후인 8기계획(2001~2005년) 부터는 시장 중시·재고 중시 방침으로 계획이 이뤄졌다. 유효하게 활용되지 않는 있는 재고 주택이나 양호하지 못한 재고 주택 관리를 중시하는 정책으로 전환을 모색했다. 그동안 공공주택을 중심으로 한 정책에서 공공과 민간을 합한 주택 전체를 대상으로 한 시장의 활용을 중요하게 보게 된 것이다.

한국에도 영향을 주고 있는 일본주택의 배리어프리화 추진도 이때 시작됐다. 직주근접이 가능한 주택공급에 집중하고 밀집주택시가지 정비에 나섰다.

또한 소비자가 중고주택, 임대주택, 리모델링에 안심하고 접근하고 거래할 수 있도록 주택시장 환경정비도 이 무렵 시작했다.

급기야 2005년에는 주택금융공고를 폐지하고, 2004년에는 주택·도시정비공단(구 일본주택공단)을 도시재생기구로 개조했다. 자가취득자를 지원하는 주택금융공고를 없애는 대신 지역주택교부금을 창설해 지역 제안에 따라 다양한 주택정책에 교부금을 활용할 수 있도록 유도했다.

2006년에는 기존 주택건설계획법에 근거한 주택건설5개년계획 제도를 폐지하고, 질적 향상을 추구하는 주생활기본법을 제정했다.

2011~2020년 주생활기본계획의 목표는 △안전·안심하고 풍요로운 주생활을 지지하는 생활환경의 구축 ·주택의 적정한 관리 및 재생 △다양한 주거니즈를 절적히 실현가능한 주택시장 환경정비 △주택확보에 특별히 배려를 필요로 하는 자의 주거안정 확보다.

확실한 주택재고대책으로 시장환경 정비

거품붕괴를 계기로 양에서 질로 변환된 일본의 주택정책은 사회정책으로서의 주택정책에 무게를 두고 있다.

양질의 주택신축을 유도하고 기존 주택의 질을 향상시켜 거래를 촉진시키기 위해 주택품질확보법과 주택하자담보이행법을 마련했다.

주택품질확보법에 따라 성능검사를 받은 주택만이 거래에 나설 수 있다. 구조안정, 노화경감, 유지관리, 온열환경에 관한 항목은 필수이며, 화재시 안전, 음환경, 고령자 배려 등은 선택항목이다.

주택검사와 함께 국가가 지정한 주택하자담보책임보험에도 가입해야 한다. 신축주택을 매매할 때는 기본구조 부분에 대해 10년간 하자담보책임을 의무화하고 있다.

또, 고령자주거법을 만들어 고령자주택 등록을 유도하고 있다. 고령자 주택으로 정비하는 주택은 건축비의 10분의1, 개보수비의 3분의1(상한 100만엔)까지 보조금을 지급한다. 고령자주택으로 등록하면 소득세와 법인세를 감면 받고 자산세, 부동산취득세도 경감 받는다. 주택정비에 필요한 자금도 대출해준다.

일본에서는 생활보호수급자수가 거품붕괴 후 지속적으로 증가하고 있다. 생활보호수급세대수 역시 증가세다. 일본은 주거안정망을 보다 공고히 하기 위해 현행 주거복지체계를 효율적으로 개선하는 데도 관심을 쏟고 있다.

버블경제기 이후 일본의 주택수요·공급 추이

나카가와 마사유키 _ 일본대학 경제학부 교수

일본 주택수명 27년, 재건축이 주택시장 떠받쳐

일본경제는 거품경제 붕괴 후 장기 정체기에 들어갔다. 그러나 거품경제붕괴 직후에 주택착공수가 급격히 저하된 것은 아니다. 1887년까지는 늘어나는 1인가구와 세대 분화 등의 인구요인과 1960년대 건축된 주택재고의 재건축이 주택착공을 떠받쳤다.

일본은 중고주택 유통비율이 지극히 낮다. 전체 주택유통량 가운데 중고주택이 차지하는 비율은 지난 2008년까지 13.5%에 불과했다. 주요선진국의 중고주택 유통량 비율이 70~90%에 달하는 것에 비하면 큰 차이다. 재건축이 버블경제기 이후 일본의 주택시장을 떠받쳤다고 표현하는 이유다.

일본에서는 신축에서 멸실까지 평균적인 주택수명은 27년이다. 이 수치는 다른 주요 선진국보다 대단히 짧다. 미국의 주택수명은 64년, 영국은 84년이나 된다.

2007년 일본의 리모델링 시장규모의 4조 7000억엔 정도로 추정된다. 이 가운데 주택투자에서 점하는 비율은 다른 주요선진국보다 낮다. 결국 리모델링 보다는 멸실을 선택한다는 얘기다.

1990년 중반까지는 멸실 비율이 급속이 늘어났다. 98년 아시아금융위기를 계기로 저하되기 시작했는데, 경기의 급속한 악화로 예산제약을 받았을 가능성이 높다.

최근에는 주택착공 호수가 하향세다. 일본에서는 이미 인구감소가 시작됐고, 상대적으로 멸실 비율이 낮는 1970년대 준공 주택이 재건축기를 맞이했기 때문이다. 특히 지방에서는 인구감소가 커지면서 대규모 빈집 재고를 떠안게 됐다.

재고 순환 도모하는 구미모델로 전환해야

향후 일본은 인구 감소와 자가수요가 낮은 고령자 비율이 상승해 신축 수요가 상당히 낮은 수준으로 억제될 것으로 예상된다.

일본의 주택시장은 신축주택의 공급에 의해 국민의 거주 수요에 부응하는 것이 아니라, 양호한 재고의 순환을 도모하는 구미 모델로의 전환이 요구된다.

따라서 중고주택시장의 시장 환경을 정비하고 복수거주를 통해 국민의 주거 생활 향상을 정책적으로 추구해야 한다. 복수거주란 쉽게 말해 다지역 거주(멀티해비테이션)를 의미한다. 가족구성원이 한데 모여 사는 것이 아닌, 필요한 지역에 거주지를 마련한 후 오가며 살아가는 방식이다.

예를 들어 일본의 대도시와 지방도시의 주택가격 격차가 크다. 도쿄에서 넓은 주택을 소유하고자 한다면 기회비용이 상승한다. 큰 주택을 처분한 후 지방에 세컨드 주택을 소유한다면 대도시 거주비를 줄이면서 다양한 생활방식을 누릴 수 있다.