● 지난 7월22일 있었던 동탄2신도시 ‘금강펜테리움 센트럴파크Ⅲ’의 청약접수 결과 196세대 모집에 2만7707명이 청약해 평균 141.4대 1의 경쟁률을 기록하면서 전 평형이 1순위에 마감됐다. 특히 전용면적 84㎡C 타입은 40세대 모집에 3540명이 몰려 295대 1을 기록했다. 올해 경기지역에서 가장 높은 경쟁률이다.

이번에 분양에 나선 ‘금강펜테리움 센트럴파크Ⅲ’은 동탄역과 가까워 수요자들에게 인기가 높은 커뮤니티 시범단지의 마지막 물량이라는 점에서 어느 정도 높은 경쟁률이 예견되기는 했다. 그렇지만 주택시장이 비수기인 상황에서 이처럼 올해들어 최고의 경쟁률을 기록했다는 점에서 주목할 만하다.

또 금강주택이 앞서 동탄에서 공급한 임대아파트가 일반 아파트와 다름없는 내부평면 특화와 커뮤니티 시설 등으로 수요자들의 인기가 높았다는 점도 이번에 수요자들이 몰린 요인으로 평가된다. 그렇지만 무엇보다도 중요한 점은 최근 수도권에서 아파트의 분양열기가 매우 높다는 점을 빼놓을 수 없다. 

부동산114에 따르면 올해 상반기 1순위 평균 청약경쟁률이 9.4대 1을 기록했다. 특히 대규모 공공택지 지정이 중단되면서 신도시와 공공택지개발지구에 수요자들이 몰리고 있다. 수도권 청약경쟁률도 평균 4.7대 1로 최근 5년 연속 상승한 것으로 나타났다. 특히 청약제도가 간소화되면서 경쟁률이 높아지는 것으로 분석된다.

주택인허가, 주택매매거래 등 지표 대부분 호조

국토부에 따르면 올해 상반기 주택매매거래량은 61만여건으로 통계를 집계하기 시작한 2006년 이후 최대치를 기록했다. 특히 수도권의 매매거래가 늘었다. 전국 평균으로는 지난해보다 29.1% 늘어났으나 수도권은 43.7% 늘어났다. 특히 6월에는 수도권 증가율이 80%를 넘어 상대적으로 높은 증가율을 나타냈다.

주택 인허가 실적도 주택경기를 보여주는 좋은 지표가 된다. 올해 상반기에는 모두 30만호가 인허가를 받아 지난해의 20만호보다 36.4% 늘었다. 주택 인허가 물량 역시 수도권에서 상대적으로 많이 늘었는데, 수도권에서는 모두 16만1000호가 인허가를 받아 지난해보다 74.7%나 늘어났다.

지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장은 좀처럼 살아나지 못했던 것이 사실이다. 지방에서는 분양시장 등에서 어느 정도 바람이 불었지만, 이 바람이 수도권까지 밀고 올라오지 못했다. 이 때문에 지역에 따라 다소 다르기는 하지만, 지방의 아파트값이 수도권의 아파트값을 앞지르는 역전현상이 나타나기도 했다.

수도권 주택시장이 침체에서 좀처럼 벗어나지 못하면서 수도권에서는 분양율을 높이기 위한 갖가지 아이디어가 쏟아지기도 했다. 중도금 무이자 대출이나 생활비 지원같은 혜택이 나온 것도 바로 이 시기였다. 주택건설업체들은 분양을 조금이라도 미루기 위해 안간힘을 썼다. 요즘과는 정반대 현상이 일어났던 셈이다. 이처럼 분양을 미루다보니 2013년에는 수도권 입주물량이 2000년대 이후 최저수준으로 떨어지기도 했다.

이런 상황에 반전이 일어나기 시작한 것이 박근혜정부 2기 경제팀의 출범 이후였다. 최경환 경제부총리를 정점으로 한 2기 경제팀은 부동산시장 활성화를 위해 강력한 드라이브를 걸었다. DTI나 LTV같은 금융규제를 비롯해 각종 규제를 완화하는 것은 물론 기준금리를 인하해 유동자금을 늘림으로써 실물자산 투자로 유도했다.

정부에서 강력한 의지로 밀어붙이자 꿈쩍도 하지 않을 것같던 시장도 조금씩 반응을 나타내기 시작했다. 당시 정부의 의지는 ‘풀 수 있는 것은 다 풀겠다’고 해도 지나치지 않을 정도로 강력했다. 재건축 규제까지 모두 풀면서 이의 수혜지역인 강남구를 비롯해 노원이나 양천구 등을 중심으로 시장이 조금씩 살아났다.

거기에다 연말에 주택시장 회복의 발목을 잡고 있던 이른바 부동산3법이 국회통과의 문턱을 넘으면서 주택시장에는 완연한 회복의 기운이 감돌았다. 지난해 주택거래량이 100만건을 넘어 8년만에 최고치를 기록했고, 신규분양시장에도 활기가 넘쳤다. 지방에 비해 상대적으로 찾는 수요가 적었던 수도권 분양시장에도 수요자들의 발길이 몰리기 시작한 것이다.

오히려 지금은 과열을 걱정해야 할 만큼 수도권의 주택시장 열기가 달아오르고 있다. 앞서도 언급했지만, 입지적인 이점을 가지고 있기는 했어도 동탄2신도시에서 금강펜테리움이 올해 최고의 청약경쟁률을 기록한 것은 상반기 수도권 주택시장의 열기를 상징적으로 보여주는 것이라 해도 과언이 아니다.

주택매매가격 및 전세가격도 동반상승

부동산114에서 조사한 2/4분기 수도권 아파트 매매 및 전세시장 동향을 살펴봐도 수도권 주택시장 움직임이 어땠는지는 잘 알 수 있다. 이에 따르면 수도권 아파트 매매시장의 경우 서울이 1.34%, 경기·인천은 1.09%, 신도시는 1.20%의 변동률을 기록했다. 5월부터 재건축 가능연한이 단축되고 기준금리까지 낮춰지면서 아파트 값은 상승 흐름을 이어갔다.

서울은 매매가격이 저렴하면서 전세가 비율이 70% 이상인 지역에서 상승률이 높았다. 부동산114는 3분기에도 저금리 기조와 주택 구매자들의 심리 회복으로 수도권 아파트의 가격 상승이 이어질 것으로 내다보고 있다. 다만 여름 비수기와 매매가격 상승에 대한 부담감, 거시경제 변수 등의 요인으로 거래량은 주춤해질 것으로 전망했다.

지역별로는 서울은 강남구(1.95%), 금천구(1.86%), 중랑구(1.81%), 강서구(1.62%), 동대문구(1.62%), 강동구(1.57%), 중구(1.47%), 성북구(1.39%), 서초구(1.34%), 송파구(1.32%) 순으로 상승했다. 강남구 개포주공 재건축 단지가 사업 추진에 속도를 내면서 강남구 가격 상승을 이끌었다.

개포 주공2단지는 조합원 동호수 배정이 끝난 이후 매매가격 상승폭이 컸다. 2분기 동안 면적별로 3300~1억1000 만원 가량 올랐다. 개포 주공3단지는 올해 8월 관리처분계획 인가를 앞두고 매매수요가 늘어났다. 금천구는 소형면적의 매물부족 등으로 2분기 동안 2000 ~2500만원 정도 올랐다. 

신도시는 김포한강 3.71%를 비롯, 광교 2.85%, 산본 2.63%, 평촌 1.50%, 중동 1.36%, 판교 0.81% 등이 올랐다. 전세가 비율 70%에 근접한 김포한강은 2018년 개통되는 김포도시철도 착공 이후 매매전환 수요가 늘고 가격도 오르고 있다. 광교는 신분당선 1단계 연장구간 수혜단지 중심으로 가격이 오르고 있다. 

경기지역에서는 하남(2.23%), 광명(2.15%), 안산(1.99%), 김포(1.82%), 고양(1.58%), 과천(1.48%) 성남(1.29%). 안양(1.26%), 양주(1.16%), 구리(1.13%) 등이 올랐다. 전세난에 밀린 서울 거주자들이 집값이 저렴한 인접지역으로 내집 마련에 나섰기 때문으로 풀이된다. 광명은 노후아파트들 중심으로 재건축 가능연한 단축시행에 대한 기대감으로 매매가격이 올랐다.

한편 수도권 아파트 상승을 면적별로 보면 역시 소형의 상승률이 높은 것으로 나타났다. 서울의 경우 66㎡ 미만 아파트가 3.42%로 상승률이 높았다. 다음으로 66~99㎡ 미만은 1.88%, 99~132㎡ 미만은 1.26%로 면적이 높을수록 상승률이 낮아졌다. 경기·인천의 경우에도 66㎡ 미만 구간이 2.17%로 가장 높은 상승률을 나타냈다. 

수도권의 전세시장도 가격상승세가 이어졌다. 2/4분기 서울은 3.13%가 올라 전국에서 상승률이 가장 높았다. 서울에서 밀려난 임차수요가 유입되면서 경기·인천(2.24%)과 신도시(1.92%) 지역도 여전히 상승률이 컸다. 전반적으로 매매전환 수요가 늘어나 전세 거래량은 다소 줄었지만 매물 부족과 재건축 이주수요 영향으로 국지적인 강세가 지속되고 있다.

서울지역 전셋값이 상승세를 지속하면서 올해 7월에 전세가율(아파트 매매가격 대비 전세가격 비율)이 처음으로 70%를 넘은 것으로 나타났다. KB국민은행이 부동산 정보사이트(http://nland.kbstar.com)를 통해 발표한 ‘2015년 7월 전국 주택 매매 및 전세시장 동향’ 자료에 따르면 전국 및 서울의 아파트 전세가율은 각각 72.2%, 70.3%로 조사됐다.

6월과 비교해 전국 아파트 전세가율은 0.3%p, 서울 아파트 전세가율은 0.7%p 상승한 것이다. 전국의 경우, 지난해 12월에 70%에 도달한 후 7개월 만에 72%대로 올라섰고, 서울은 지난 2013년 10월 60.1%에 도달 후 1년9개월 만에 70%대에 진입했다. 전세가율 70%는 국민은행이 관련 통계를 작성한 1998년 12월 이후 최고치다.

다세대주택 및 연립주택 등에도 열기 옮아가

서울 및 수도권의 주택시장 열기가 이어지면서 신축빌라나 다세대주택에 대한 인기도 높아지고 있다. 특히 전세난으로 인해 재테크 목적보다 실수요 차원에서 저렴하게 구입할 수 있는 주택으로 다세대주택이나 연립주택을 찾는 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 7월 24일 기준 서울 연립·다세대 거래량은 4180건으로 지난해 7월의 거래량 3021건을 훌쩍 넘어섰다.

뿐만 아니다. 경매시장에서도 다세대주택이나 연립주택이 인기를 끌고 있다. 경매업체 등에 따르면 지난 7월말 기준 수도권의 다세대·연립주택 낙찰가율은 80.5%로 지난 2011년 7월 80.8%를 기록한 이래 가장 높은 것으로 나타났다. 특히 서울 다세대·연립주택은 84.1%로 수도권 평균보다 높았다.

수도권의 다세대주택이나 연립주택의 낙찰가율은 지난해 월평균 74%를 기록했다. 올 들어서는 7월들어 처음으로 월평균 낙찰가율이 80%를 넘었다. 지난 7월21일 서울서부지방법원 경매1계에 나온 다세대·연립주택 경매에는 모두 11개 물건이 나와 5건이 낙찰됐는데, 낙찰가율이 대부분 90%에 육박했다.

이처럼 수도권 주택시장은 오랜 침체에서 벗어나 모처럼 활발한 움직임을 보이고 있다. 가격도 오름세를 타고 있다. 이같은 분위기에 힘입어 그간 적체돼 있던 미분양 물건도 어느 정도 해소되고 있다. 한동안 어려움을 겪던 송도신도시나 용인 등도 최근 시장 분위기가 살아나고 있다.

그러나 한편으로 시장이 과열되지 않을까 하는 우려도 없지 않다. 특히 정부에서 가계부채 관리방안을 발표한 후 업체들이 계획물량을 서둘러 공급하면서 물량공급이 지나치게 많아질 수 있다는 지적도 나오고 있다. 또 가계부채 대책발표에 따른 수요심리 위축으로 시장분위기가 가라앉을 수 있다는 분석도 제기된다.