내수경기 회복을 위해 과감한 주택시장의 규제를 철폐하고, 구매력을 보강하기 위해 1%대의 초저금리로 주택구입자금을 대출해주는 정책이 쏟아지면서 주택시장은 예년의 침체된 모습을 털어버리고 활기를 찾아가는 모습이 두드러지고 있다.

국회에서 주택시장 활성화를 담보할 수 있는 분양가상한제 폐지 등의 법률을 통과시키면서 정부의 정책은 탄력을 받았고, 주택거래의 증가, 신규 분양시장에서의 호조 등이 이루어졌다. 장기적인 시장 침체로 활력을 잃어버렸던 주택시장은 일시에 호황일변도의 시장으로 바뀌었다. 관련된 통계자료에 근거해서 상반기를 정리하고 하반기 시장을 가늠해 보고자 한다.

상반기 주택시장 동향상반기 시장의 핵심은 청약시장의 회복이 뚜렷했다는 것이며 기존 주택시장도 중소형 중심으로 거래가 활발해졌다. 주택시장이 호황을 구가하던 2006년 하반기 주택시장 호황기와 유사한 상황이었다. 그렇지만 몇 가지 차이점에 주목해야 한다.

거래량이 늘어난 것에 견주어 볼 때 기존 주택시장은 청약시장만큼 움직임이 활발하지는 않았다는 것이다. 시장의 흐름이 주로 신규 청약시장과 새 아파트로 쏠리는 현상이 두드러지고 있다는 것이다. 늘어난 거래량을 대변하듯이 5월 서울의 아파트 거래량은 다섯 달 연속 사상 최대치를 경신했으며 값도 오름세를 보였다. 대개 5월은 주택시장 비수기이지만 올해는 달랐다. 청약열기도 뜨거워서 대구에서는 신규 분양 아파트에 10만명이 넘는 청약자가 몰려들었다.

5월30일 기준으로 5월 서울 아파트 거래량은 1만2244건으로 실거래 가격 조사를 시작한 2006년 이후 10년 만에 5월 거래량으로는 역대 최대치를 기록했다. 성수기였던 올 3월 1만3006건, 4월 1만3829건에 못지않게 거래가 활발했는데 연립·다세대주택도 5647건이 거래돼 연중 최대치인 4월 6527건에 이어 예년보다 크게 증가했다.국민은행이 발표한 5월 서울 아파트 매매가격지수를 보면 4월 대비 평균 0.39% 올랐다. 연초부터 전세난에 지친 실수요자들의 매매 전환이 꾸준히 이어지는데다 저금리와 규제 완화 영향으로 투자 수요도 일부 가세하고 있는 것으로 보인다.

분양 물량 또한 증가추세로 2월 8000여 가구에서 3월 2만5000가구로 늘었고 4월에는 4만4000 가구가 넘게 분양되었다. 4월부터 민영주택 분양가상한제가 철폐되자 업체들은 분양가를 올리기 시작했다. 주요지역 분양가는 평형에 따라 다르지만 인기지역의 경우 지난해 대비 10~20% 정도 인상됐다. 그래도 청약 경쟁은 높아만 가고 있다. 분양가가 높아지면 수요가 줄어야 하는데 분양가가 상승하니까 청약시장이 더욱 붐비는 기현상이 벌어지고 있다.

땅값도 뛰고 있다. 국토교통부는 올해 1월1일 기준 전국 토지 3199만 필지의 개별 공시지가가 지난해보다 4.63% 올랐다고 발표했는데 2008년 9.9% 이후 7년 만에 최대 상승폭으로서 2009년 0.81% 내린 뒤 6년 연속 오름세를 타고 있다.

2015년 상반기 주택시장의 열기는 2006년 하반기에 버금가는 것으로써 정부의 주택시장 활성화 정책이 어느 정도 효과를 보인 것으로 평가할 수 있을 것이다. 그렇지만 2006년에는 신규 분양시장과 기존 재고주택시장이 동시호황 모습을 보여 2015년 상반기와는 크게 다르다는 점에서 그 의미를 숙고해야 할 것이다. 늘어난 거래량에 비해 가격 상승폭도 크지 않은 점도 달라진 모습이다.

하반기 주택시장에 드리운 4가지 걱정거리

오랜 침체에서 벗어난 주택시장이 정부는 하반기에도 열기를 이어가기를 희망하고 있고, 우리 모두의 염원이기도 하다. 그렇지만 시장을 낙관할 수 없는 걱정거리가 몇 가지 있다.

우선 사상 최대 규모의 가계부채 문제, 금리인상에 따른 구매력의 감퇴와 주택자금 대출가계의 상환부담증가 문제와 같은 외부적 요인이 있고, 고분양가와 공급과잉이라는 주택시장 내부의 문제가 그것이다. 특히 공급과잉 문제는 국토교통부가 5월 발표한 자료를 보면 주택 인허가실적은 물론 착공과 분양 역시 급증세를 보이고 있어 주택공급 과잉에 대한 우려가 현실화될 가능성이 커지고 있다.

눈덩이처럼 커져버린 가계부채

현재 국내 가계부채 수준은 위험수위에 달한 상태라는 분석이 지배적이다. 지난 4월말 기준으로 534조9000억원으로 전월대비 8조8000억원이 늘어났다. 금융감독원이 2006년 관련 통계를 작성하기 시작한 후 월별 최대 증가치를 기록한 것이다. 가계대출 중 주택담보대출이 차지하는 비중은 71%로, 가계대출이 급증한 것은 결국 주택분야의 대출이 급증한 것에 기인한다.

따라서 금리가 인상된다면 변동금리로 대출을 받은 사람들의 상환부담이 증가하고 자칫 손해로 이어질 가능성이 크다. 국민총생산(GDP) 대비 가계부채는 아직은 안정적이지만 가처분소득 대비 가계부채는 이미 심각한 수준이라는 것이 전문가들의 지배적 견해다. 만약 금리가 인상된다면 현재 안심전환대출 외에는 막을 수 있는 방법이 없으며, 변동금리로 대출을 받아 집을 산 사람들은 큰 손해를 볼 가능성이 크다.

지난해 8·10월과 올해 3월 세 차례에 걸친 한은의 기준금리 인하가 가계대출 증가 속도에 불을 붙였다. 금융당국이 단행한 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 같은 부동산 대출규제 완화 영향도 컸다. 이어서 올 1월부터 4월까지 늘어난 가계대출은 18조1000억원에 달한다. 한 해가 반도 가지 않았는데 2008~2012년 연평균 가계대출 증가액 26조원의 70%에 근접한 수준이다. 늘어난 대출 거의 전부가 주택을 담보로 한 빚이다.

올 들어 넉 달간 증가한 주택담보대출은 19조6000억원이었고 마이너스통장 대출 같은 신용대출은 이 기간 오히려 1조4000억원 줄었다.낮은 금리는 금융회사 수신고에도 악영향을 주었다. 평균 이자율이 연 1%대로 주저앉자 정기예금에서 뭉칫돈이 빠져나갔다. 올 4월 정기예금 잔액은 542조7000억원으로 한 달 새 4조3000억원이 줄었다. 반면 예금 인출과 예치가 자유로운 수시 입출금식 예금 잔액은 437조5000억원으로 한 달 동안 3조2000억원 증가했다.

부가가치세 납부 기간이라 빠져나갈 돈이 많았음에도 불구하고 수시 입출금식 예금 잔고가 늘었다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 대기 자금이 그만큼 증가했기 때문이라는 분석이 그럴듯하다. 이러한 상황이 계속된다면 가계부채가 1~3년 후 금융위기를 초래할 가능성이 농후하다. 한국은행은 한국 금융시장을 위험에 빠뜨릴 수 있는 요인으로 가계부채 문제, 이어서 저성장·저물가 기조의 고착화, 그리고 중국 경기 둔화와 미국 양적완화 종료 및 금리 정상화 등을 지목하고 있다.

경기회복이 지연되면서 소득 증가는 제자리인데 부채가 쌓이면 채무를 상환하지 못하는 가계가 늘어나기 마련이다. 이자로 먹고사는 금융사의 수익성과 건전성이 나빠질 수밖에 없다. 2007년 미국 금융위기로 이어진 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태도 가계부채 문제와 집값 하락 현상이 겹쳐 일어났음을 기억하지 않을 수 없다.

물론 단기적으로 자산 건전성 심사 결과를 분석해보면 단기에 한국판 서브프라임 모기지 사태가 일어날 가능성은 극히 낮지만 시점을 중기로 전환한다면 안심할 수 없는 측면이 곳곳에서 나타난다.

경제전문가들 가운데는 앞으로 1~3년 사이 금융위기가 발발할 확률이‘높다’는 것이 지배적 견해다. 가장 큰 요인은 역시 가계부채가 늘어나는 속도가 너무 빨라서 가계부채를 둘러싼 금리, 소득, 자산가격 같은 요인이 정부가 예상한 경로와 다르게 움직일 가능성을 상정해 위험을 줄이는 대책이 필요하다는 것이 중론이다. 이러한 맥락에서 보면 소득대비 지출에서 계속 적자를 보고 있는 소득 1분위(하위 20%) 한계계층의 부채 문제 해결책이 매우 시급한 상황이다.

우선 하반기 부동산 시장에 영향을 미칠 최대 변수는 미국금리 인상이라는 게 중론이다. 미국에서 금리가 인상되면 국내 금리가 올라가고 이는 결국 개개인이 주택담보대출이 많은 국내 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 것이라는 분석에 따른 것이다. 미국의 금리 인상폭이 얼마나 될 것인가에 대해서는 의견이 갈리고 있지만 가장 바람직한 것은 0.25%p 수준의 소폭 인상에 그치는 것이다.

물론 아무리 0.25%p라 해도 국내금리가 연동돼 올라간다면 부동산시장에 부정적 영향을 미칠 것으로 보이며 부동산 시장의 상승세가 꺾일 것으로 예상된다. 저금리 기조를 바탕에 깔고 대출을 받아 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 트렌드도 위축될 것으로 예상된다. 현재 수익형 부동산은 낮은 이자율을 통한 대출 레버리지를 동력삼아 투자를 하는 경향이 강한 상황인데 금리가 인상될 경우 실수요자 위주로 돌아가는 주택시장보다 수익형 부동산 시장에 주는 충격이 더 클 것이다.

또한 미국 연방준비은행의 금리인상에 따라 한은이 기준금리를 인상한다면 변동금리로 대출을 받은 사람들의 손해로 이어지는 것은 가능성이 아니라 필연인 것이다. 현재 GDP 대비 가계부채는 안정적이지만 가처분소득 대비 가계부채는 심각한 수준이기 때문에 만약 미국과 뒤이어 한국은행이 금리를 인상한다면 현재 안심전환대출 외에는 막을 수 있는 방법이 없다.

즉, 변동금리로 대출을 받아 집을 산 사람들은 손해가 불가피하다는 것이다. 비록 가계부채는 절대량이 많고 적음의 문제라기보다는 질이 문제이기는 하지만, 빚이 눈덩이처럼 불어난 것이니만큼 금리 인상이 주택시장과 전체 경제에 미칠 파장을 가볍게 볼 수 없다.

올해 하반기 중 미국발 금리 인상을 기정사실로 하는 분위기가 형성되면서 주택금융공사를 비롯한 금융기관이 주택담보대출 금리를 슬그머니 올리고 있다. 무리해서 빚을 내 집을 샀다면 그 타격이 더 클 것이다.

오는 7월 말로 끝나는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치의 연장 여부를 보면 정부가 하반기 어떠한 정책을 쓸 것인지를 엿볼 수 있을 것이다. 내수 활성화를 위해 가계부채가 증가하더라도 상반기에 시행하던 주택대출 증가정책을 계속할 것인지가 하반기 주택시장의 활력을 좌우할 것이다.

분양가 자율화 이후 분양가 상승분위기

분양가상한제가 풀리는 4월을 기점으로 주택건설업체들이 대규모 분양사업을 추진하면서 분양물량은 크게 증가해 4월 5만6000가구의 분양이 이루어졌고, 강남 3구를 중심으로 분양가 인상 움직임이 두드러지고 있다. 부동산114 전망에 따르면 4월 전국 신규 분양아파트는 5만6808가구로 전 달의 4만2533가구보다 1만4275가구나 많은 월별 사상 최대치 물량이다. 분양가상한제 폐지와 맞물려 대기했던 물량이 대거 쏟아져 나오고 있다.

당장은 미분양 사태에 대한 건설사들의 우려로 분양가 인상폭은 크지 않다. 하지만 최근 분양 열기가 뜨거워지면서 분양가를 밀어올리고 있다. 하반기들어 분양가상한제를 적용받지 않는 공급 물량이 쏟아지면 분양가는 갈수록 가파르게 상승할 전망이다.

부동산114에 따르면 4월1~30일 청약을 시작한 전국 신규 아파트의 3.3㎡당 평균 가격은 955만원으로 전달 945만원보다 1.1% 상승했다. 아직까지 완연한 상승세는 나타나지 않고는 있지만 분양가 상한제를 적용받는 ‘4월1일 이전 입주자모집공고 신청 사업장’이 남아 상승폭을 제한하고 있는 것일 뿐 분양가 상승세는 이미 시간문제로 보인다.

가격규제가 풀리면서 조합원들의 요구에 따라 재건축 단지의 일반분양분의 가격이 높아지고 있다. 지역주택조합 신규 분양아파트 가격도 상승 조짐이 나타나고 있다. 조합주택 사업장의 경우 조합측이 분양가상한제가 폐지됐으니 분양가를 올려달라고 시공사측에 요청하는 일이 비일비재하다. 앞으로도 서울을 비롯한 수도권 지역에서 분양을 앞둔 지역주택조합의 분양가 상승 압력이 높아질 수밖에 없어 갈수록 분양가 상승폭이 더욱 커질 것으로 예상된다.

올해 서울 강남권에 공급되는 재건축 아파트는 9개 단지인데 이들 지역 조합원들은 강남 서초 송파 등 강남3구의 경우 분양가가 비싸도 수요가 있다는 확신에 따라 고가 분양을 추진 중이다. 결국 주택시장의 정상화를 위한 분양가상한제의 철폐가 재개발 재건축 지역 분양가 상승으로 이어지면서 전체 주택시장에 충격을 줄 우려가 커지고 있으며, 분양가상한제 폐지가 주택시장의 지역적 양극화를 조장하는 한편 30대 가구의 내집마련 수요를 위축시킬 것으로 우려된다.

분양열기가 초래한 공급과잉

국토교통부 자료에 따르면 최근 인허가, 착공, 분양 등의 수치는 전년동월 대비 급격히 상승하고 있다. 4월 주택 인허가 실적은 전국 5만1345가구로 전년동월 대비 20.2% 증가했고, 착공 역시 5만7842가구로 전년동월 대비 20.3% 증가했다.

분양은 전년 동월에 비해 42.8% 증가해 5만5358가구에 달한다. 일부 전문가들은 향후 공급 초과로 인한 집값 하락 가능성이 높고 2000년대 들어 최대 물량이 공급되는 올해를 기점으로 2~3년 안에 지금의 활황이‘폭탄’이 돼 돌아올 수 있다는 우려를 제기한 상태다.2015년 상반기 2008년 이후 7~8년간의 장기 불황에 시달렸던 주택업계는 대박을 맞고 있다.

집이 잘 팔려서다. 분양현장의 절반 정도는 1순위에서 청약이 끝난다. 분양 물량 또한 증가추세다. 2월 8000여가구에서 3월 2만5000가구로 늘었고 4월에는 4만4000가구가 넘게 분양됐다. 그래도 청약 경쟁은 높아만지고 있다.

이렇게 분양이 잘되자 업체들은 분양가를 올리기 시작했다. 주요지역 분양가는 평형에 따라 다르지만 인기지역의 경우 지난해 대비 10~20% 정도 인상됐다. 분양가가 오르면 수요자들은 더 불안해지게 된다. 서둘러 분양을 받지 않으면 더 높은 가격을 지불할 수밖에 없을 것이라는 인식이 확산되는 것이다. 분양가가 높아지면 수요가 줄어야 하는데 요즘은 분양가가 상승하니까 청약시장이 더욱 붐비는 기현상을 낳고 있다.

주택수요는 한정돼 있다. 이미 주택보급률이 100%를 넘었고 저출산과 베이비 붐 세대의 노동시장 퇴출이 이어지면서 주택구매 수요도 감소하는 추세다. 정부는 주택건설 목표량을 연간 38만 가구 수준으로 낮추어 잡고 있다. 그런데도 불구하고 건설업체가 2000년대 초반 열기가 가득했던 주택시장만을 생각하고 연간 50만 가구가 넘는 아파트를 공급한다는 것은 큰 무리라 아니할 수 없다.

단기간에 많은 아파트가 공급되면 시장은 위축될 수밖에 없다. 수요를 초과한 공급은 결국 주택시장을 침체국면으로 몰고 가게 마련이다. 이렇게 되면 주택 매입을 기피하면서 집이 남아돌아 집값이 떨어지고 거래가 단절되면서 주택시장은 급격한 침체국면을 맞게 될지 모른다.

2000년대 초반 주택시장이 호황을 구가할 때 주택건설업체들은 분위기에 휩쓸려 공급과잉의 후유증 같은 것은 눈에 들어오지 않았다. 호황이 계속될 것 같은 생각만 들었을 것이다. 그러나 2008년 이후 주택시장 침체로 15만 가구가 넘는 아파트가 미분양에 빠지면서 많은 주택건설업체가 파산했다. 요즘 돌아가는 시장상황은 정상이 아니다. 공급이 넘쳐나는데도 분양가는 인상되고 있다는 점이 바로 문제인 것이다. 공급측면은 이미 과잉 국면에 들어서 있음을 주지해야 한다.

숨 가쁘게 주택시장이 돌아가면서 어느 덧 6월, 이제 2015년 한해도 절반 정도 남았다. 상반기 열기를 되찾은 주택시장이 하반기에도 그 완연했던 온기를 황금빛 가을의 결실로 맺을 것인지, 에너지를 소진하고 또 다시 움츠려들 것인지 전문가들 사이에서도 의견이 분분하다.

상반기에는 주택시장에 우호적이었던 여러 가지 거시경제 상황이 하반기 들어서는 변화가 불가피할 것으로 예상되고 있고 메르스 확산으로 인한 소비위축과 방역을 위한 정부의 각종 정책으로 내수경제가 위축되면서 자칫 주택시장의 열기도 식어버리지는 않을까 우려되고 있다. 그나마 미국이 IMF의 권유를 받아들여 금리인상시기를 늦추길 기대하게 된다.

장성수

서울대 건축학과를 졸업하고 서울대 대학원에서 공학 박사학위를 받았다. 주공 부설 주택연구소 선임연구원을 거쳐 주택산업연구원 선임연구위원을 지냈다. 현재 주거복지연대 전문위원을 맡고 있다.